رهن ملك الغير رهناً رسمياً كبيع ملك الغير يكون قابلاً للابطال لصالح المرتهن فله وحده التمسك بهذا البطلان دون الراهن ويكون الرهن صحيحاً فيما بين طرفيه ولكنه غير نافذ في حق المالك إلا إذا أجازه وكانت الاجازة بورقة رسمية مثلها مثل عقد الرهن وتكون الإجازة أثر رجعي منذ توثيق عقد الرهن مع علم الإخلال بحقوق الغير الذين تلقوا حقاً عينياً على العقار من مالكه قبل توثیق اجازة الرهن كما ينفذ الرهن إذا آلت ملكية العقار إلى الراهن ويكون نفاذه من الوقت الذي آلت الملكية فيه إلى الراهن فإن كان بيعة فمن وقت تسجيله.

ولما كانت ملكية العقار لا تنتقل للمشتري إلا من وقت تسجيل البيع ومن ثم فإذا زهن العقار قبل التسجيل سرت أحكام رهن ملك الغير وتثور تلك المنازعة إذا قام البائع قبل التسجيل ببيع العقار لمشتري آخر قام بتسجيل عقده فتنقل له ملكيته مطهرة من الزمن الذي أبرمه المشتري السابق لكن إذا كان محل التصرف وحدة في عقار فإن البيع الثاني الوارد عليها يكون باطلاً بطلاناً مطلقاً حتى لو تم تسجيله وبالتالي يكون الرهن الذي قرره المشتري الأول نافذاً.

وبالنسبة لرهن المباني المقامة بأرض الغير.

أما إذا كان البائع للوحدة هو الذي قام برهن العقار بأكمله بما في ذلك وحداته التي قام ببيعها فإن كانت الوحدة التي يشملها الرهن تم تسجيلها بأسم المشتري فإن ملكيتها نكون قد انتقلت للأخير بما يخصها من الأجزاء المشتركة ونسبة الأرض المخصصة لها ويكون الرهن بالنسبة لها واردة على ملك الغير وبالتالي يجوز لمشتري هذه الوحدة أن يطلب بطلان الرهن طالما كان قيده لاحقاً على تسجيل عقد بيع الوحدة وله ذلك بدعوى مبتدأة أو عن طريق الاعتراض على قائمة شروط البيع .

فإن كان القيد سابقاً على تسجيل العقد نفذ الرهن في حق المشتري وحين يجوز له أن يعترض على التنفيذ بأن يضمن اعتراضه على قائمة شروط البيع أن يبدأ التنفيذ على الوحدات التي مازالت على ملك البائع طالما كان منها يكفي للوفاء بالدين والمصروفات ركن البيع بعد ذلك ويكون الدائن متعسفاً إذا طلب بيع العقار كصفقة واحدة طالما أن بيع بعض الوحدات يكفي للوفاء بالدين المضمون بالرهن ويجوز بيع العقار كصفقة واحدة عنا الوحدات المسجلة إن كان في ذلك ما يكفي للوفاء بالدين المضمون والمصروفات وإلا تم بيع العقار جميعه ورفض الاعتراضات.

وإذا رهن الشخص عقار غيره وتم قيد الرهن ثم رهن ذات العقار لدائن مرتهن آخر وتم قيد هذا الرهن أيضاً في تاريخ لاحق لقيد الرهن الأول ثم تملك الراهن العقار فإن حق الرهن يترتب على العقار اعتباراً من وقت انتقال الملكية للراهن فيعتبر كل من الرهنین صادرين من المالك فيكون الرهن الأول أسبق مرتبة من الرهن الثاني أما إن لم نقل الملكية إلى الراهن ولكن المالك أقر الرهن الثاني فقط وتم شهر هذا الإقرار فإن الدائن المرتهن في الرهن الثاني يفضل الدائن المرتهن في الرهن الأول ويعتبر هذا الرهن کان لم يكن لعدم اقرار المالك له وبالتالي لا يترتب بناء عليه حتى بعيني على العقارص.

أما إذا أقر المالك الرهن الثاني وقبل شهر هذا الإقرار أقر الرهن الأول وتم شهرة فإن الحاقن للمرتهن في الرهن الأول هو الذي يترتب له حق عیني علی العقار من تاریخ شهر اقرار الماك.

وتنص الفقرة الثانية على بطلان رهن المال المستقبل إذا جاء على عقار غير معين بالذات كأن يرهن الشخص ما سوف يؤول إليه من عقار أما إذا جاء الرهن على مال مستقبل معين بالذات كان قابلاً للابطال على ألا يكون هذا المال ضمن تركة مستقبلة وإلا كان الرهن باطلاً لحظر التصرف في التركة المستقبلة بطلاناً مطلقاً .

رهن  المالك الظاهر :

والمالك الظاهر وإن لم يكن مالكاً حقيقياً فإنه يظهر أمام الناس بمظهر المالك ومن ثم فإن حكم تصرفه يخرج عن نطاق حكم التصرف في ملك الغير مادام أن التعاقد معه حسن النية لا يعلم بأنه غير مالك ولذلك يسري تصرف المالك الظاهر في حق المالك الحقيقي لأن الغلط الشائع يولد الحق ومثل ذلك الوارث الظاهر وهو من يظهر أمام الناس على أنه وارث بأن تكون أموال التركة تحت يده ويقوم بادارتها والتصرف فيها في حين أنه ليس وارث ومثله الموصي له الظاهر فإذا رهناً شخص حسن النية كان رهنهما صحيحاً نافذاً في حق الوارث الحقيقي وأيضاً المالك بسند صوري فهو مالك ظاهر إذ أن ورقة الضد لا توجد إلا مع المالك الحقيقي وكذلك الوكيل المسخر أو الاسم المستعار وهو من يركل بشراء عقار بأسمه هو لا باسم الموكل فيظهر أمام الناس على أنه المالك فإذا رهن رهناً رسمياً سري الرهن فيحق المالك الأصلي .

ولا يجوز تسجيل التصرف الصادر من الوارث متعلقة بأحد عقارات التركة إلا بعد تسجيل حق الإرث، فإذا تم تسجيل حق الإرث والصرف الوارث ببيع أو رهن وتأشر بذلك على هامش تسجيل حق الإرث فإن هذا التصرف ينفذ في حق دائني التركة إذا أشر هؤلاء بديونهم على هامش التسجيل بعد سنة من إجرائه، أما إذا أشروا قبل انقضاء السنة فإن تصرفات الوارث لا تسري في حقهم وتطبق قاعدة لا تركة إلا بعد سداد الديون م 914 مدنی.

تقادم الدين المضمون برهن أو اختصاص أو امتیاز :

الأصل وفقاً للمادة 246 مدني أن الدائن إذا كان يحبس عيناً لمدين ضماناً لدين له قبله فإن حق الدائن لا يتقادم مادام حابساً للعين ولما كان حق الحبس ليس من التأمينات العينية ومن ثم لا يسري عليها حكمه في هذا الصدد وإن كان من آثارها عدم نفاذ تصرفات الراهن المتعلقة بالعين المرهونة في حق المرتهن وهذه الآثار ليست هي حق الحبس المنصوص عليه في المادة 246 ويترتب على ذلك أن بقاء العين مرهونة أو وارداً عليها اختصاص أو امتیاز لا يحول دون تقادم الدين المرهون وبدأ سريان التقادم منذ وقت حلول الدين إن كان مؤجلاً أو من وقت تحقق الشرط الواقف إن كان معلقاً على شرط واقف م 381 ، ولم يكن الدائن يستوفي ريع العين إذ أن ذلك يعد اقراراً من المدين بحق الدائن فيقطع به التقادم م 384 فإن حل الدين ولم يكن الدائن يستوف ربع العين ولم يوف له الدين بجزء من الدين فيسري التقادم ولا ينقطع بالقيد ولا بتجديد القيد فهذه إجراءات يباشرها الدائن بطلب يقدم لمكتب الشهر العقاري وفي غير مواجهة الدين والمقرر أن الاجراء الذي يقطع التقادم هو الذي يتخذ في مواجهة الدين.

ولا يسري التقادم بالنسبة للدين المضمون برهن حيازي .

شهر إقرار المالك في رهن ملك الغير :

يتحدد طریق شهر الإقرار الصادر من مالك العقار المرهون في رهن ملك الغير وفقاً لما تم في مرحلتي الطلبات والمشروعات التي قامت بهما المأمورية فإن نبين أن الأمورية حققت الملكية وخلصت إلى ملكية الراهن للعقار وكان بحثها له أدلته التي استأنست بها وغاب عنها الأسباب التي تجعل الملكية لغير الراهن ثم ثبت بعد قيد الرهن أن الراهن غير مالك وكانت أيضاً قد ضبطت العقار فإن المأمورية تكون قد استوفت مراحل الشهر التمهيدية وبحثت الملكية وضبطت العقار مما أدى بالمكتب إلى شهر الرهن بطريق القيد ومتى ثبت ذلك من القبول للشهر إلى ختم المحرر بخاتم الصلاحية للشهر فإن أي محرر يتعلق بهذا القيد ويراد به تأكيد القيد أو محوه يجب شهره بطريق التأثير الهامشي  وذلك بالتأشير بمضمونه في هامش القيد. 

فإن صدر اقرار من المالك باجازة الرهن الصادر من غيره وهو ما يؤكد القيد تعین شهره بطريق التأشير الهامشي وتحضر الإجراءات في تحرير القرار على الورق المدموغ ثم توثيقه بأي من مكاتب التوثيق وسداد رسوم الشهر وتقديمه مباشرة إلى الكتب الذي تم به قيد الرهن مع طلب لشهر الإقرار بطريق التأشير الهامشي على أن يتضمن الطلب كافة البيانات الخاصة بطلب التأشير الهامشي فيقوم المكتب بشهر الإقرار بنقل مضمونه في هامش قيد الرهن. 

محو قيد رهن ملك الغير :

إذا لم يقر المالك الرهن الوارد على عقاره والصادر من غيره فإنه لا يحاج بهذا الرهن ولا ينفذ في حقه ويعتبر القيد الوارد عليه كأن لم يكن بالنسبة له ولكنه قد يضار من مجرد ورود قبد على عقاره وحينئذ يتعين عليه إنذار كل من الدين الراهن والدائن المرتهن بمحو قيد الرهن لصدوره من غير مالك ويحدد لهما أجلاً مناسباً لاتخاذ إجراءات محوه فإذا انقضى الأجل دون محو القيد رفع دعوى أمام المحكمة الابتدائية بطلب محو القيد يختصم فيها المدين الراهن والدائن المرتهن ووزير العدل بصفته الرئيس الأعلى للشهر العقاري ومتى صدر الحكم النهائي بمحو القيد تقدم المالك بالصورة التنفيذية محررة على الورق الأزرق مع طلب الشهر الحكم لمكتب الشهر مباشرة لشهره بطريق التأشير الهامشي فيقوم المكتب بنقل منطوق الحكم في هامش قيد الرهن وبذلك يتم محو هذا القيد.( المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الرابع عشر ، الصفحة/  383)

تنص الفقرة الأولى المادة 1033 مدني على ما يأتي :

إذا كان الراهن غير مالك للعقار المرهون فإن عقد الرهن يصبح صحيحاً إذا أقره المالك الحقيقي بورقة رسمية وإذا لم يصدر هذا الإقرار فإن حق الرهن لا يترتب على العقار إلا من الوقت الذي يصبح فيه هذا العقار مملوكاً للراهن.

رهن ملك الغير هو غير رهن المال المستقبل إذ أن رهن ملك الغير هو رهن لعقار لا يملكه الراهن وإنما يرهنه عادة لاعتقاده أن المالك سيقر الرهن بورقة رسمية أو لأنه سيسعى حتى يصبح العقار مملوكاً وعند ذلك يستقر رهنه من ذلك الوقت أما رهن المال المستقبل فهو رهن لا يملكه الراهن أيضاً ولكن يرهنه مع ذلك لاعتقاده أنه سيملكه بطريق ما كطريق الميراث أو طريق الوصية وهو لا يرهن عقاراً معيناً بالذات كما يفعل في رهن ملك الغير وإنما يرهن ما عسى أن يملكه في المستقبل من عقار فيكون الرهن باطلاً لا قابلاً للإبطال لأنه يتعارض مع مبدأ تخصيص الرهن وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في هذا الصدد لراهن سواء أكان المدين أم كان كفيلاً عينياً يجب أن يكون مالكاً للعقار المرهون وأن تتوافر فيه أهلية التصرف لأن الرهن من عقود التصرفات فإن كان الراهن غير مالك للعقار المرهون فإن الرهن يكون باطلاً بطلاناً نسبياً وقد انحرف المشروع في هذا الحكم عن التقنين الحالي السابق ) ( م 563/687 ) الذي يجعل رهن الأموال المستقبلة باطلاً بطلاناً مطلقاً دون تمييز بين عقار معين وبين عقار غير معين وقد أراد المشروع بجعل الرهن في العقار المعين غير المملوك للراهن باطلاً بطلاناً نسبياً أن يوحد في الحكم ما بين بيع ملك الغير 0م 632 من المشروع ) رهن ملك الغير رهناً رسمياً ( م 1440 من المشروع ) ورهن ملك الغير حيازة ( م 1531/2 من المشروع ) لوحدة العلة وتحقيقاً لا يساق التشريع وفي هذه الفروض الثلاثة يجيز العقد من تقرر البطلان لمصلحته ( المشتري أو الدائن المرتهن ) كما يجيزه إقرار المالك الحقيقي أوانتقال الملكية من إلى البائع أو الراهنة وإذا كأن العقار المرهون مستقبلاً معيناً بالذات وغير مملوك للراهن فإن الرهن يكون باطلاً بطلاناً نسبياً أما إذا كأن الرهن واقعاً على عقار لم يعين بالذات واقتصر الراهن على رهن ما عسى أن يملكه في المستقبل من عقار فإن الرهن يكون باطلاً بطلاناً مطلقاً لأنه يتعارض مع  مبدأ تخصيص الرهن ولم يرى المشروع إدخال أي استثناء على هذا الحكم على خلاف ما ورد في التقنين الفرنسي ( انظر م 2130 – 2131 من هذا التقنين"  .

رأينا فيما تقدم أن التقنين المدني المصري الجديد أراد أن يسوي بين حكم بيع ملك الغير ورهن ملك الغير فجعل كلا منهما قابلاً للإبطال لا باطلاً وقد أورد من النصوص ما هو صريح في هذا المعنى .

ففي البيع نص في المادة 466 على أنه إذا باع شخص شيئاً معيناً بالذات وهو لا يملكه جاز للمشتري أن يطلب إبطال البيع ويكون الأمر كذلك لو وقع البيع على عقار سجل العقد أو لم يسجل وفي كل حال لا يسري هذا البيع في حق المالك للعين المبيعة ولو أجاز المشتري العقد ونص في المادة 467 على أنه:

 1- إذا أقر المالك البيع سرى العقد في حقه وانقلب صحيحاً في حق المشتري.

2- وكذلك ينقلب العقد صحيحاً في حق المشتري إذا آلت ملكية المبيع إلى البائع بعد صدور العقد .

وفي الرهن رأينا أن الفقرة الأولى من المادة 1033 تنص على أنه إذا كان الراهن غير مالك العقار المرهون فإن عقد الرهن يصبح صحيحاً إذا أقره المالك الحقيقي بورقة رسمية . 

وإذا لم يصدر هذا الإقرار فإن حق الرهن لا يترتب على العقار إلا من الوقت الذي يصبح فيه هذا العقار مملوكاً للراهن" .

وهذه النصوص صريحة في أن رهن ملك الغير رهناً رسمياً حكمه هو نفس حكم بيع ملك الغير كلاهما قابل للإبطال لا باطل فإذا رهن شخص عقار غيره رهناً رسمياً فإن الرهن يكون قابلاً للإبطال سواء كان الراهن لا يعلم بعدم ملكيته للعقار أو كان يعلم وسواء كان الدائن المرتهن لا يعلم كذلك أو يعلم ففي جميع هذه الأحوال يكون رهن ملك الغير رهناً رسمياً قابلاً للإبطال لا باطلاً وهو قابل للإبطال لمصلحة الدائن المرتهن لا لمصلحة الراهن ومن ثم يجوز للدائن المرتهن أن يطلب إبطال الرهن فيبطل وكذلك يجوز للمرتهن أن يجيز عقد الرهن الرسمي فيصبح هذا العقد صحيحاً بإجازة الدائن له ولكن ليس معنى ذلك أن حق الرهن الرسمي ينشأ لمصلحته بل إن هذا الحق لا ينشأ إلا إذا أقر المالك الحقيقي عقد الرهن بورقة رسمية أو إذا أصبح الراهن مالكاً للعقار المرهون ومن وقت ملكيته له لا قبل ذلك .

فرهن ملك الغير رهناً رسمياً كبيع ملك الغير ينشأ أولاً قابلاً للإبطال وفي هذه الفترة يبقى عقد الرهن قائماً فيما بين الراهن والدائن المرتهن ولكنه لا ينفذ في حق المالك الحقيقي فإذا أبطله الدائن المرتهن زال واعتبر كأن لم يكن أما إذا أجازه فإنه ينقلب صحيحاً فلا يعود للدائن المرتهن حق إبطاله ولكنه لا ينشئ حق رهن رسمي لمصلحة الدائن المرتهن ويجوز في هذه الحالة للدائن المرتهن أن يطلب فسخ العقد ضد الراهن فإذا فسخ العقد زال بأثر رجعي ويجوز كذلك أن يقر المالك الحقيقي العقد وعند ذلك لا يصبح العقد صحيحاً فحسب بل أيضاً ينشئ حق رهن رسمي من وقت وجوده لمصلحة الدائن المرتهن ويجوز أخيراً أن تنتقل ملكية العقار المرهون إلى الراهن وعند ذلك ينشئ العقد وقد أصبح صحيحاً كما قدمنا حق رهن رسمي لمصلحة الدائن المرتهن ولكن من وقت انتقال ملكية العقار المرهون إلى الراهن .

ونحن فيما قدمناه إنما نقيس رهن ملك الغير رهناً رسمياً على بيع ملك الغير وننقل أحكام الثاني إلى الأول في غير عناء ويبقى بعد ذلك أن تأصيل قابلية رهن ملك الغير رهناً رسمياً للإبطال بعد أن سبق أن أصلنا ذلك في بيع ملك الغير وتأصيل القابلية للإبطال واحد في بيع ملك الغير وفي رهن ملك الغير رهناً رسمياً فالبيع والرهن من أعمال التصرف فالتأصيل يكون واحداً في الحالتين .

تنص الفقرة الثانية من المادة 1033 مدني على ما يأتي :

ويقع باطلاً رهن المال المستقبل :

وقد سبق أن بينا الفرق بين رهن ملك الغير ورهن المال المستقبل فإذا كان الرهن واقعاً على عقار لم يعين بالذات واقتصر الراهن على رهن ما عسى أن يملكه في المستقبل من عقار فإن الرهن يكون باطلاً بطلاناً مطلقاً لأنه يتعارض مع مبدأ تخصيص الرهن .

وعلة بطلان رهن المال المستقبل بطلاناً مطلقاً ليست هي عدم ملكية الراهن للعقار المرهون فقد رأينا أن رهن ملك الغير يكون قابلاً للإبطال لا باطلاً ولكن العلة هي عدم تعيين العقار المرهون تعييناً كافياً فيكون بطلان رهن المال المستقبل هو جزاء لمخالفته مبدأ التخصيص وقد أراد المشرع حماية الراهن من أن يقدم على رهن ما يستجد له من مال مستقبل وعلى ذلك يجب قصر رهن المال المستقبل على الأحوال التي يكون فيها العقار المرهون غير معين تعييناً كافياً أما إذا كان العقار معيناً تعييناً كافياً فإن الرهن يكون قابلاً للإبطال لأنه يكون رهناً لملك الغير .

فرهن مالاً يملكه الراهن إنما يكون باطلاً بطلاناً مطلقاً لأن العقار المرهون غير معين لا لأنه غير مملوك للراهن فلا يكون باطلاً بطلاناً مطلقاً رهن العقار المعين بالذات ولو لم يكن مملوكاً للراهن وعلى ذلك إذا رهن شخص ما سيؤول إليه من تركة أبيه حسب تقديره من عقار كان هذا رهناً المال مستقبل وباطلاً بطلاناً مطلقاً أما إذ رهن مالاً معيناً بالذات وقصد أن يكون الرهن فوراً وكان لا يملك العقار المرهون كان هذا رهناً لملك الغير ومن ثم يكون قابلاً للإبطال .

ولكن مالك العقار يستطيع إذا باعه ولم يسجل البيع أن يرهن العقار لأنه لا يزال مالكاً له ويكون الرهن صحيحاً إذا قيد قبل أن يسجل البيع .

رهن المشتري للعقار قبل تسجيل عقد شرائه :

وإذا اشترى شخص عقاراً ولم يسجل عقد الشراء فإن ملكية العقار لا تنتقل إليه لعدم التسجيل فإذا رهن المشتري العقار قبل التسجيل فإن الرهن يعتبر صادراً من غير مالك ويكون قابلاً للإبطال باعتباره رهناً لملك الغير .

 وعلى ذلك يجوز للدائن المرتهن أن يطلب إبطال العقد فيعتبر كأن لم يكن ومن ثم يجوز لهذا الدائن أن يطلب فسخ عقد الدين إذا كان الرهن شرطاً جوهرياً فيه ويجوز أيضاً إذا أقر مالك العقار وهو البائع له قبل تسجيل البيع  الرهن أن ينقلب عقد الرهن صحيحاً وأن ينشأ حق الرهن لصالح الدائن المرتهن ويجوز أخيراً إن إذا سجل المشتري عقد شرائه فأصبح مالكاً للعقار أن يصبح عقد الرهن صحيحاً وأن ينشأ الرهن لصالح الدائن المرتهن من وقت صيرورة المشتري مالكاً أي من وقت تسجيل عقد الشراء .

رهن الوارث قبل سداد ديون الشركة :

وقد نص قانون الشهر العقاري  م 13/1  على وجوب شهر حق الإرث وإلى أن يتم هذا الشهر لا يجوز شهر أي تصرف يصدر من الوارث في حق من حقوق التركة وأوجب قانون الشهر العقاري م 14/1  التأشير بالمحررات المثبتة لدين من الديون العادية على المورث في هامش تسجيل حق الإرث وجعل هذا التأشير بالدين يحتج به من تاريخ حصوله إلا إذا تم في خلال سنة من تاريخ تسجيل حق الإرث فيكون عندئذ للدائن أن يحتج بحقه على كل من تلقى من الوارث حقاً عينياً عقارياً وقام بشهره قبل هذا التسجيل .

وعلى ذلك إذا لم يسجل الوارث حق إرثه ورهن عقاراً في التركة لم يجوز للدائن المرتهن أن يقيد حق الرهن فلم يعد للرهن أثر بالنسبة إلى الغير .

أما إذا سجل الوارث حق إرثه فإن الدائن المرتهن يستطيع أن يقيد حق الرهن ويحتج به على الوارث ودائنيه وعلى دائني التركة إذا أشروا هؤلاء الدائنون بحقوقهم بعد سنة من تسجيل الوارث لحق إرثه أما إذا أشروا بحقوقهم في خلال سنة من تسجيل الوارث لحق إرثه فإنهم يتقدمون بديونهم العادية على الدائن المرتهن .(الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ العاشر ، الصفحة/ 347)

رهن ملك الغير هو الرهن الصادر من شخص بأسمه ولحسابه على عقار غير مملوك له ويدخل في ذلك الرهن الصادر من مشتري العقار قبل تسجيله لأنه إلى حين التسجيل لا يعد مالكاً.

وكذلك يدخل في رهن ملك الغير الرهن الذي يعقده شخص على عقار ليس له عليه ولاية التصرف فيه.

وذلك شأن النائب الذي يقوم برهن عقار الأصيل متجاوزاً حدود النيابة.

ولكن يخرج عن رهن ملك الغير الحالة التي يتعهد فيها شخص بأن يحمل مالك العقار على رهنه باعتبار أننا نكون أمام حالة تعهد عن الغير وليس رهناً لملكه.

حكم رهن ملك الغير:

حکم رهن ملك الغير فيما بين المتعاقدين:

تقضى القواعد العامة باعتبار رهن ملك الغير صحيحاً فيما بين المتعاقدين وغير نافذاً في مواجهة المالك الحقيقي ما لم يقره وكان من شأن هذه القواعد أن تجيز للدائن فسخ عقد الرهن لعدم قيام المدين بتنفيذ التزامه بإنشاء الرهن والمطالبة بإسقاط أجل الدين المضمون لعدم قيام المدين بتقديم ما وعد به من تأمين.

إلا أن المادة وحدت في الحكم بين بيع ملك الغير ورهن ملك الغير فجعلت رهن ملك الغير باطلاً بطلاناً نسبياً.

وعلى ذلك يجوز للدائن المرتهن وحده دون الراهن أن يطلب إبطال عقد الرهن الرسمي لأن البطلان نسبي وضع لمصلحته ولا يجوز للمحكمة أن تقضي به من تلقاء نفسها.

يصحح رهن ملك الغير بإحدى طرق ثلاث هي:

(1) إجازة المرتهن عقد الرهن :

يزول حق إبطال رهن ملك الغير بإجازة المرتهن عقد الرهن إجازة صريحة أو ضمنية (م 139 - 466 مدنی).

(2) التقادم :

يزول حق إبطال رهن ملك الغير بالتقادم عملا بالمادة 140 مدني التى تقضي بأن:

1- يسقط الحق في إبطال العقد إذا لم يتمسك به صاحبه خلال ثلاث سنوات.

2- ويبدأ سريان هذه المدة في حالة نقص الأهلية من اليوم الذي يزول فيه هذا السبب وفي حالة الغلط أو التدليس من اليوم الذي ينكشف فيه وفي حالة الإكراه من يوم انقطاعه وفي كل حال لا يجوز التمسك بحق الإبطال لغلط أو تدليس أو إكراه إذا انقضت خمس عشرة سنة من وقت تمام العقد .

(3) إقرار المالك الحقيقي للرهنه:

ويستلزم القانون أن يكون إقرار المالك في هذه الحالة بورقة رسمية وفی هذا لأن إقرار المالك رهناً أبرمه غيره يعتبر بمثابة تقريره رهناً جديداً فيشترط فيه من حيث الشكل ما يشترط في تقرير الرهن.

فإذا ما صدر الإقرار في الشكل المطلوب كان له أثر رجعي بمعنى أن الرهن يعتبر صحيحاً من وقت الانعقاد مع عدم الإخلال بحقوق الغير التي اكتسبت من المالك قبل هذا الإقرار وأشهرت وفقاً للقانون.

فإذا كان المالك قد رتب للغير رهناً أو أي حق عيني على العقار وتم شهر هذا الحق وفقاً للقانون ثم صدر إقراره بعد ذلك فإن هذا الإقرار لا ينبغي أن يضر بحقوق الغير ولا يسري الرهن عليهم حتى ولو كان قيده سابقاً على شهر حقوقهم.

(4) اكتساب الراهن ملكية العقار المرهون:

فإذا آلت إلى الراهن ملكية العقار المرهون فإن حق الراهن ينشأ صحيحاً اعتباراً من هذا الوقت وإذا كان حق الرهن ينشأ من وقت تملك الراهن للعقار فإن هذا لا يضر بالحقوق التي ترتبت من المالك الأصلي في الفترة بين انعقاد الرهن وتملك الراهن للعقار وإذا كان حق الرهن لا ينشأ فيما بين المتعاقدين وهما الدائن والراهن إلا من هذا الوقت فإنه اعتباراً من هذا التاريخ لا يكون للدائن المرتهن التمسك بإبطاله.

حکم رهن ملك الغير بالنسبة للمالك الحقيقي:

إعمالاً لمبدأ الأثر النسبي للعقود فإن العقود لا تنصرف آثارها إلا إلي المتعاقدين ولا تضر ولا تنفع غيرهما.

فرهن ملك الغير لا ينفذ في مواجهة المالك الحقيقي إلا إذا أقره ولما كان الرهن الرسمي من العقود الرسمية فإن القانون يستلزم أن يكون إقرار المالك للعقد بورقة رسمية.

ويترتب على إقرار المالك الحقيقي للرهن سقوط حق الدائن المرتهن في طلب البطلان ويسري الرهن في حق المالك ويحق للدائن المرتهن أن يستوفي حقه من قيمة هذا العقار بالأولوية على الدائنين العاديين والدائنين المرتهنين التالين له في المرتبة.

والإقرار لا ينتج أثره إلا بصدوره في الورقة الرسمية أي لا يكون له أثر رجعي فالمالك عندما يصدر الإقرار فإنه يصدر قبوله بالرهن والقبول لا يعتد به قانوناً إلا إذا صدر في ورقة رسمية ولهذا فإن الرهن الذي يكون المالك طرفاً فيه لا يكتمل ولا ينعقد إلا منذ إتمام الشكلية اللازمة فالرهن لا ينشأ إلا من تاريخ الإقرار ولا يكون بأثر رجعي فتاريخ الإقرار هو تاريخ تحرير الورقة الرسمية ولا يمكن أن يرتد تاريخ الورقة الرسمية بأثر رجعي إلى تاريخ الورقة الرسمية التي حرر فيها الرهن الصادر من غير المالك.

ويجب تسجيل الإقرار عن طريق القيد وإذا كان عقد الرهن الصادر من غير المالك قد سبق قيده فإنه يؤشر بإقرار المالك على هامش ذلك القيد ولكن لا يحتج بالرهن على الغير إلا من تاريخ تسجيل إقرار المالك.

ومن ثم فإن تحديد مرتبة الرهن تكون من تاريخ تسجيل الإقرار وليس من تاريخ قيد عقد الرهن الصادر من غير المالك.

وإذا أقر المالك الرهن فإن المالك يصبح هو الراهن ولما كان المالك غير مدين للدائن المرتهن فإن المالك يصبح في الواقع كفيلاً عينياً.

أما إذا لم يقر المالك الرهن فلا ينشأ حق الرهن بأي حال من الأحوال ولا تمس حقوقه على الشيء المرهون من قبل غير المالك والمالك يصير أجنبياً عن العقد لا يضار به ولا ينتفع منه.

رهن العقار المستقبل:

تقضي القواعد العامة بجواز التعامل في الأشياء المستقبلة ماعدا التركات المستقبلة.

على أن المشرع في باب الرهن خرج على هذا الأصل، وقرر في الفقرة الثانية من المادة أن رهن المال المستقبل يقع باطلا.

والمقصود برهن المال المستقبل الرهن الذي يقع على عقار لم يعين بالذات وإنما ينصب الرهن على ما عسى أن يملكه الدائن في المستقبل من عقار لاعتقاده أنه سيملكه بطريق ما كالوصية أو الشراء.

فهو لايرهن عقاراً معيناً بالذات كما يفعل في رهن ملك الغير وإنما يرهن ما عسى أن يملكه في المستقبل من عقار.

فإذا كان العقار موجوداً فعلاً ومملوكاً للغير وحصل تعيينه تعييناً كافياً كان الرهن باطلاً بطلاناً نسبياً لوروده على ملك الغير فإذا كان العقار الموجود والمملوك للغير لم يعين تعييناً كافياً كان الرهن باطلاً بطلاناً مطلقاً لا باعتبار موضوعاً مالاً مستقبلاً ولكن لتخلف شرط التخصيص وهو من الشكلية لانعقاد الرهن.

ويفصح عن تعريف المال المستقبل على النحو السابق أن النص كان يتضمن في أصله الوارد بالمشروع التمهيدي أن الرهن يكون باطلاً إذا وقع على أموال مستقبلة ما لم يكن المرهون معيناً بالذات فتسري أحكام رهن ملك الغير.

ويلاحظ على أية حال أن رهن عقارات التركة المستقبلة رهناً رسمياً يعتبر باطلاً بطلاناً مطلقاً حتى ولو تضمن العقد تعيينها تعييناً كافياً .

رهن المالك الظاهر :

المالك الظاهر هو شخص لا يملك المبيع ولم يمنحه القانون أو لأتفاق سلطة رهنه ولكنه يظهر عليه بمظهر المالك فهو إذن عندما يرهن هذا الملك فإن يكون قد رهن ملك الغير وكان الأصل أن يسري على هذا الرهن أحكام رهن ملك الغير.

 وتخلص هذه الشروط فيما يختص بالمسألة محل البحث فيما يأتي:

1- أن يظهر الراهن على الشيء المبيع بمظهر صاحبه أي بمظهر المالك الحقيقي.

2- أن يكون هذا المظهر من شأنه أن يولد الاعتقاد العام بأنه المالك الحقيقي.

3- أن يكون الدائن المرتهن حسن النية بمعنى أن يعتقد أن الراهن هو مالك الشيء المرهون فإذا كان سئ النية بمعنى أنه كان يعلم بعدم ملكية الراهن فإنه لا يكون جديراً بالحماية التي تكفلها له نظرية الوضع الظاهر وعليه تحمل تبعة التصرف الذي أبرمه.

4- أن يكون المالك الحقيقي قد أسهم بخطئه في ظهور الراهن بمظهر المالك الحقيقي.

فيشترط أن يكون المالك الحقيقي قد أسهم بخطئه - سلباً أو إيجاباً - في ظهور الراهن بمظهر المالك الحقيقي مما يدفع الغير حسن النية إلى التعاقد معه الشواهد المحيطة بهذا المركز والتي من شأنها أن تولد الاعتقاد الشائع بمطابقة هذا المظهر للحقيقة.

رهن الأموال الموزعة تطبيقا لقوانين الإصلاح الزراعى:

الأراضي المستولى عليها والموزعة على صغار الفلاحين أو على خريجي المعاهد الزراعية حسب الأحوال طبقاً لأحكام المرسوم بقانون رقم 178 لسنة 1952 بالإصلاح الزراعي متى سجلت باسم الموزع عليه فإن الملكية تنتقل إليه دون انتظار للوفاء بثمنها.

رهن العقارات المشفوع فيها :

تنص المادة 947 مدني على أن:

لا يسري في حق الشفيع أي رهن رسمي أو أي حق اختصاص أخذ ضد المشتري ولا أي بيع يصدر من المشتري ولا أي حق عیني رتبه أو ترتب ضده إذا كان كل ذلك قد تم بعد التاريخ الذي سجل فيه إعلان الرغبة فى الشفعة ويبقى مع ذلك للدائنين المقيدين ما كان من حقوق الأولوية فيما آل للمشتري من ثمن العقار .

رهن الأموال المشترط عدم التصرف فيها :

تنص الفقرة الأولى من المادة ( 1 / 823 مدني) على أنه:

إذا تضمن العقد أو الوصية شرطاً يقضي بمنع التصرف في مال فلا يصح هذا الشرط ما لم يكن مبنياً على باعث مشروع ومقصور على مدة معقولة .

كما تقضي المادة (824) على أنه إذا كان شرط المنع من التصرف الوارد في العقد أو الوصية صحيحاً طبقاً لأحكام المادة السابقة فكل تصرف مخالف له يقع باطلاً . (موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الرابع عشر ، الصفحة/ 293)