من ملحقات العقار أيضاً الثمار الطبيعية والمدنية وتلحق الثمار بالعقار إذا كان لم يزل في يد الراهن بتسجيل التنبيه بنزع الملكية أما إذا كان العقار تم التصرف فيه وأصبح في يد حائز فتلحق الثمار بالعقار بانذار الحائز بالدفع أو التخلية (م 1079) فإن كانت الثمار مدنية كالأجرة فإن ما يستحق منها بعد التسجيل أر الإنذار يلحق بالعقار أما ما أستحق منها قبل ذلك فيكون للمالك حتى لو تم قبضه بعد التسجيل أو الإنذار فإن كانت الثمار طبيعية كالمحصولات المغروسة أو المعلقة على الفروع فإنها تلحق بالعقار من تاريخ التسجيل أو الإنذار بقدر المدة التي تبقى فيها بالأرض بعد ذلك بالنسبة للمدة التي مكنتها في الأرض قبل التسجيل أو الإنذار فإن كانت مكثت بالأرض بعد تسجيل التنبيه أو الإنذار أربعة أشهر ومكثت في الأرض قبل ذلك لمدة شهرين كان للمالك الثلث ويلحق الثلثان بالعقار ويقسم على الدائنين رفقاً لتقسيم من العقار وإن بيعت الثمار قبل نضجها وقبل تسجيل التنبيه أو الإنذار وكان البيع ثابت التاريخ كانت الثمار للمشتري دون المرتهن فإن كان العقار مؤجرة، وجب على المرتهن حفاظاً على حقوقه أن يكلف المستأجر بعدم دفع ما يستحق من أجره بعد تسجيل التنبيه أو بعد الإنذار ويتم بذلك حجز الأجرة فإن كان مالك العقار يسكنه فيظل ساكناً بدون أجرة ولا يجوز إخراجه إلا بعد أن تم البيع م 407 مرافعات .

فإذا نضج الثمار أو الحصول جاز للدائن مباشر الإجراءات أو لأي دائن آخر أن يتقدم بمرضه إلى قاضي التنفيذ ليصدر أمراً بتكليف أحد المحضرين أو الحالتين أو غيرهم حصاد المحصولات وجني الثمار وبيعها بالمزاد أو بأية طريقة أخرى يأذن بها القاضي ويودع الثمن خزانة الحكمة. (المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الرابع عشر   الصفحة/ 397)

تنص المادة 1037 مدني على ما يأتي :

يترتب على تسجيل تنبيه نزع الملكية أن يلحق بالعقار ما يغله من ثمار وإيراد عن المدة التي أعقبت التسجيل ويجري في توزيع هذه الغلة ما يجري في توزيع ثمن العقار .

ويؤخذ من هذا النص أن ثمار العقار المرهون تلتحق بهذا العقار ويجري في توزيعها ما يجري في توزيع ثمن العقار من وقت إلحاق الثمار بالعقار عند الشروع في نزع ملكية العقار سواء أن نازع الملكية هو الدائن المرتهن أو أي دائن آخر ولو كان دائناً عادياً أما قبل إلحاق الثمار بالعقار فالثمار من حق صاحب العقار المرهون وله قبضها وقد نصت المادة 1044 مدني في هذا الصدد على أن للراهن الحق في إدارة العقار المرهون وفي قبض ثماره إلى وقت التحاقها بالعقار وهذا هو الذي يميز الرهن الرسمي فالراهن لعقاره رهناً رسمياً لا يحرم نفسه من ثمار عقاره فهي ملكه وله أن يقبضها إلى أن تلحق بالعقار .

يبقى إذن أن نحدد بالضبط متى تلتحق الثمار بالعقار فيتقدم فيها الدائن المرتهن بحسب مرتبته كما يتقدم في إستيفاء دينه من ثمار العقار نفسه تقول المادة 1037 مدني كما رأينا أنه يترتب على تسجيل تنبيه نزع الملكية أن يلحق بالعقار ما يغله من ثمار وإيراد عن المدة التي أعقبت التسجيل فتلحق الثمار بالعقار المرهون من وقت تسجيل تنبيه نزع الملكية وهذا لم إذا كان العقار المرهون لا يزال في ملك الراهن أما إذا انتقل العقار المرهون إلى ملك حائز للعقار فقد نصت المادة 1079 مدني على أنه  على الحائز أن يرد ثمار العقار من وقت إنذاره بالدفع أو التخلية فإذا تركت الإجراءات مدة ثلاث سنوات فلا يرد الثمار إلا من وقت أن يوجه إليه إنذار جديد .

فإذا كانت الثمار مدنية وهي ما يسميها المشرع بالإيرادات فما يستحق منها عن المدة اللاحقة لتسجيل التنبيه أو الإنذار بالدفع أو التخلية إلى وقت 364 رسو مزاد العقار المرهون يلحق بالعقار ويوزع على الدائنين المرتهنين بحسب مراتبهم كما يوزع ثمن العقار المرهون نفسه فإذا كان العقار المرهون منزلاً وكان مؤجراً فإن أجرة المنزل من وقت تنبيه نزع الملكية أو من وقت الإنذار بالدفع أو التخلية إلى وقت رسو مزاد المنزل تلحق بالعقار وتوزع مع ثمن العقار على الدائنين المرتهنين بحسب مراتبهم  أما ما يستحق من الأجرة عن مدة سابقة على تسجيل التنبيه أو على الإنذار فإنه يكون من حق صاحب العقار المرهون ولو لم يتم الوفاء إلا بعد التسجيل أو الإنذار .

أما إذا كانت الثمار طبيعية أو مستحدثة فهناك رأي يذهب إلى أن العبرة فيها بتاريخ الجني فإذا كان التاريخ بعد التسجيل أو الإنذار ألحقت كلها بالعقار ولا يعقد بالمدة التي بقيت فيها هذه الثمار بالأرض قبل التسجيل أو الإنذار ما دامت قد جنيت بعد ذلك فلو أن الثمار هي محصولات الأرض وبقيت هذه المحصولات في الأرض تسعة أشهر منها ستة أشهر قبل التسجيل أو الإنذار وثلاثة أشهر بعد ذلك فما دامت قد جنيت بعد التسجيل أو الإنذار فإنها تعتبر كلها ملحقة بالعقار المرهون ويوزع ثمنها على الدائنين المرتهنين كما يوزع ثمن العقار نفسه ولو أن هذه المحصولات بقيت في الأرض ثلثي المدة قبل التسجيل أو الإنذار وثلث المدة فقط بعد ذلك ويستند هذا الرأي إلى أن الثمار الطبيعية أو المستحدثة لا تعتبر مقبوضة إلا من وقت فصلها بخلاف المثار المدنية فإنها تعتبر مقبوضة يوماً فيوماً  م 978/2 مدني .

ولكن الرأي السائد وهو الرأي الذي نأخذ به يذهب إلى أن الثمار الطبيعية أو المستحدثة هي كالثمار المدنية فلا تلحق بالعقار إلا بنسبة المدة التي أعقبت التسجيل أو الإنذار على كل المدة التي بقيت فيها هذه الثمار بالأرض ففي المثل السابق لا يلتحق بالعقار المرهون إلا ثلث المحصول 365 أما الثلثان فيكونان من نصيب الراهن ونستند في هذا الرأي إلى أنه لا مبرر للتفرقة بين الثمار المدنية والثمار الطبيعية أو المستحدثة في هذا الصدد إلى أنه ما دامت هذه الثمار الطبيعية أو المستحدثة بقيت في الأرض مدة قبل التسجيل أو  الإنذار فإن ما يقابل هذه المدة منها يكون من حق الراهن وهذا ما تنص عليه المادة 1037 مدنين فهي تقول يترتب على تسجيل تنبيه نزع الملكية أن يلحق بالعقار ما يغله من ثمار وإيراد عن المدة التي أعقبت التسجيل .

بيع الثمار قبل جنيهاً :

وهنا تكون ثمار العقار ثماراً مستحدثة فقد زرعها الراهن في العقار المرهون ونبتت فباعها وهي لا تزال في الأرض ولما كانت المادة 1037 مدني قد نصت على أنه يترتب على تسجيل تنبيه نزع الملكية أن يلحق بالعقار ما يغله من ثمار وإيراد عن المدة التي أعقبت التسجيل ويجري في توزيع هذه الغلة ما يجري في توزيع ثمن العقار فإن الثمار المستحدثة إذا كانت الأرض قد أنتجتها أو ساهمت في إنتاجها في مدة تالية لتسجيل تنبيه نزع الملكية فإن ما أنتجتها أو ساهمت في إنتاجها في مدة تالية لتسجيل تنبيه نزع الملكية فإن ما أنتجته الأرض في هذه المدة يكون ملحقاً بالعقار ولا يجوز للراهن بيعه إلا إذا كان ذلك يعد من أعمال الإدارة الحسنة .

أما إذا كانت الثمار قد بيعت وهي لا تزال في الأرض أي قبل جنيها وكان البيع قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية فهناك رأي يذهب إلى أن البيع حتى في هذه الحالة لا يسري في حق الدائن المرتهن ذلك أن الثمار لم تجني وهي لا تزال عقاراً ملتصقاً بالأرض فلا ينفذ بيعها باعتبارها منقولاً في مواجهة الدائن المرتهن ويستطيع هذا إعتبارها عقاراً مرهوناً حتى يتم فصلها من الأرض .

ولكن هذا الرأي لم يرجح والرأي الراجح هو عكس ذلك فيستطيع الراهن أن يبيع الثمار قبل جنيهاً بشرط أن يكون البيع ثابت التاريخ قبل تسجيل نزع الملكية ويعتبر ذلك بمثابة تعجيل الأجرة وهو جائز كما قدمنا.

أما إذا كان البيع غير ثابت التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية 413 فإنه لا يسري في حق الدائن المرتهن ومن حق هذا الدائن أن يستبقي المحصولات في الأرض بعد تسجيل تنبيه نزع الملكية ويجري توزيع ثمنها كما يجري توزيع ثمن العقار نفسه وكذلك لو كان البيع ثابت التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية ولكن الدائن المرتهن أدعي أن هذا البيع كان عن تواطؤ بين الراهن البائع والمشتري للإضرار بحقه فإن له أن يطعن في هذا البيع بالغش ويعتبره غير نافذ في حقه .(الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ العاشر الصفحة/ 419)

الأصل أن الثمار لا تعتبر من ملحقات العقار المرهون ولا يتعلق بها حق الدائن المرتهن لسببين : الأول : أنها ليست عقاراً أو حقاً عقارياً الثاني : أن الرهن الرسمي يبقى للراهن حيازة العقار المرهون وإدارته وقبض ثماره (م 1044 مدني).

فالرهن لا يسلب الراهن سلطته في إستعمال واستغلال العقار المرهون فله أن يقبضها ويتصرف فيها – بعد قبضها - دون أن يكون للمرتهن حق تتبعها ما لم يتوافر في التصرف شروط دعوى عدم نفاذ التصرف بل له أن يتصرف فيها قبل قبضها شأن التصرف في الثمار الطبيعية قائمة على أصولها وقطفها وشأن قبض الثمار المدنية بصفة معجلة قبل إستحقاقها أو حوالة الحق فيها ومع ذلك فإن المشرع ألحق هذه الثمار بالعقار المرهون بما من شأنه تعلق حق الدائن المرتهن بها تعلقة بالعقار المرهون نفسه وبذات مرتبته من تاريخ البدء في التنفيذ على العقار المرهون لبيعه بالمزاد العلني .

ولئن ذكر النص الثمار بجانب الإيرادات مع أن الثانية صورة من الأولى فالمقصود بالإيرادات إحدى صورتى الثمار وهي الثمار المدنية أي ما يغله العقار من دخل نقدي ومن ثم فلا تترتب من هذه الناحية أية نتيجة عملية في التفرقة بين الثمار والإيرادات .

وتفسير إلحاق الثمار العقار المرهون من هذا التاريخ هو أنه إذا كان مرد ثبوت حق الراهن في القبض والتصرف في الثمار هو ملكيته وحيازته للعقار المرهون فإنه إذ يشرع الدائن المرتهن في اتخاذ إجراءات تجريد الراهن من ملكيته للعقار تمهيداً للتنفيذ بحقه على ثمن المبيع فمن الطبيعي أن يمتد حق الدائن المرتهن من هذا الوقت إلى ثمار العقار المرهون وتغل يد الراهن في خصوصها.

وعلى اعتبار أن بداية إجراءات التنفيذ على العقار المرهون قبل المالك الراهن تكون من تاريخ تسجيل تنبيه نزع الملكية فإن الثمار تلحق بالعقار من هذا التاريخ سواء كانت الغراس والثمار موجودة وقت الرهن أو وجدت بعده وقبل تسجيل تنبيه نزع الملكية وعلى اعتبار أن التنفيذ على العقار المرهون قبل الحائز (م 1060 مدني) يقضي إنذاره بالدفع أو التخلية، فإن الثمار تلحق بالعقار المرهون في هذه الحالة من هذا التاريخ فإذا تركت الإجراءات مدة ثلاث سنوات فلا يرد الحائز الثمار إلا من وقت أن يوجه إليه إنذار جديد حيث ورد نص المادة (1079 مدني) بأنه : على الحائز أن يرد ثمار العقار من وقت إنذاره بالدفع أو التخلية فإذا تركت الإجراءات مدة ثلاث سنوات فلا يرد الثمار إلا من وقت أن يوجه إليه إنذار جديد كما ورد بالمادة 411 مرافعات ما نصه إذا كان العقار مثقلاً بتأمين عیني وال إلى الحائز بعقد مسجل قبل تسجيل التنبيه وجب إنذاره بدفع الدين أو تخلية العقار وإلا جرى التنفيذ في مواجهته.

ويجب أن يكون الإنذار مصحوباً بتبليغ التنبيه إليه وإلا كان باطلاً.

ويترتب على إعلان الإنذار في حق الحائز جميع الأحكام المنصوص عليها في المواد من 406 إلى 410 مرافعات.

 وحيث تلحق الثمار بالعقار المرهون من تاريخ تسجيل تنبيه نزع الملكية أو الإنذار بالدفع أو التخلية بحسب الأحوال - يتعلق حق الدائن المرتهن بهذه الثمار تعلقه بالعقار المرهون ذاته وذات مرتبته بحيث يجري في توزيع ثمنها ما يجري في توزيع ثمن العقار المرهون.

وإلحاق الثمار بالعقار المرهون على هذا النحو يتم بالنسبة لجميع أنواع الثمار سواء كانت مدنية كإيرادات العقار أو مادية شأن الثمار الطبيعية الناتجة بفعل الطبيعة ونتاج الحيوان وشأن الثمار المستحدثة بفعل الإنسان كالمحصولات الزراعية.

وعلى إعتبار أن الثمار المدنية تعتبر مقبوضية يوماً فيوماً (م 2/978  مدني) فإن ما يلحق منها بالعقار هو ما يستحق منها عن المدة التالية لتسجيل التنبيه أو الإنذار بالدفع أو التخلية إلى وقت رسو مزاد العقار المرهون أما مايستحق منها عن المدة السابقة على هذا التاريخ فإنها تكون من حق صاحب العقار المرهون ولو لم يتم الوفاء بها إلا بعد تسجيل التنبيه أو الإنذار بالدفع أو التخلية. (موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الرابع عشر الصفحة/ 328)