قد يضع شخص يده على أرض مملوكة لغيره ويقيم عليها بناء وقد يكون الحائز صاحب حق إنتفاع أو مستاجراً أذن المالك لأيهما في إقامة بناء ليبقى مدة التفاعه على أن يتبع في شأن هذا البناء ما اتفق عليه الملك وصاحب حق الإنتفاع أو المستأجر فإن لم يوجد اتفاق سرت أحكام الإلتصاق التي سبق أن أوضحناها بالنسبة للمستأجر في المادة 592 وبالنسبة للحائز حسن النية في المادة 925 وبالنسبة للقانون له بالبناء في المادة 926 وبالنسبة للحائز سيء النية في المادة 924 وترى في جميع الأحوال الحكم العام الوارد بالمادة 922 .
ولما كان البناء يعتبر عقاراً بطبيعته فإنه يجوز لمالكه التصرف فيه بيعه أو رهنه رهناً رسمياً ويتعلق الرهن بالبناء دون الأرض فإذا حل أجل الدين ولم يقم المدين بالوفاء كان للمرتهن التنفيذ على البناء بيبعه لإستيفاء حقه فإذا باشر مالك الأرض حقه المقرر له بموجب المواد السابقة فإن اختار تملك البناء بالالتصاق التزم بدفع تعويض يحل محل البناء حلوة عينية ومن ثم ينتقل الرهن إليه فيتقدم فيه المرتهن ويستوفي حقه وفقاً لمرتبته التي كانت له على البناء ويكون للمرتهن فات الحق إذا إختار ملك الأرض إزالة البناء فتحل الأنقاض محل البناء حلوة عينية فينتقل الرهن إليها ثم إلی ثمنها بشرط ألا تكون قد انتقلت لحائز حسن النية بسبب صحيح فيتملكها بالحيازة ولكن إذا تم البيع قبل الهدم بإعتبار العقار منقولاً بحسب المال فينتفى حسن نية المشتري إذ كان يمكنه معرفة الرهن ما دام مشهرة فللمرتهن تبع الأنقاض والتنفيذ عليها وأنظر م 1043 ولا يكون للمرتهن في حالة حسن النية إلا الحجز على الثمن تحت يد المشتري أن لم يكن قد رفاه كما يكون له الرجوع على الدين بالدين قبل حلول الأجل بسبب اضعافه للتأمينات.
وقد خرج المشرع بهذا النص عن الأحكام المقررة بصدد الإلتصاق والتي بموجبها تكون المباني المقامة بأرض للغير مملوكة لصاحب الأرض فلا تنفصل ملكية المباني عن ملكية الأرض وبموجب نص المادة 1038 سالفة البيان تكون المباني المقامة بأرض الغير مملوكة للبانى ملكيه أساسها واقعة البناء ومتى أصبح البانی مالكاً كان له الحق في رهن ما يمتلكه وتلتزم مأمورية الشهر العقاري بذلك فلا تحتج بأحكام الالتصاق .
ولا يصبح البانی مالكاً للمباني إلا إذا إكتسب حق القرار وذلك بتسجيل صنده المتضمن الإذن له باقامة المباني فإن لم يتم هذا التسجيل فتكون المبانی مملوكة لصاحب الأرض بالإلتصاق فإن رهنها البانی كان الرهن واردة على ملك الغير مما يحول دون الدائن المرتهن و التنفيذ عليها، وإلا كان التنفيذ باطلاً وفي هذه الحالة ينتقل الرهن إلى مبلغ التعويض الذي يلتزم به صاحب الأرض مقابل استبقاء المباني أو ثمن الأنقاض في حالة الإزالة إعمالاً لقاعدة الحلول العينين .
أما إذا قام الباتي بتسجيل سنده انتقلت له ملكية البانی وبالتالي يجوز للدائن المرتهن إتخاذ إجراءات نزع ملكيتها .
شهر رهن المباني المقامة بأرض الغير :
يقدم الدائن المرتهن طلب الشهري المأمورية المختصة التي يقع العقار في دائرة اختصاصها مرفقاً به حافظة تنطوي على عقد الرهن الرسم ومستندات ملكية المباني للمدين الراهن ويقتصر بحثها على ملكية المباني دون الأرض ثم تخطر الطالب بالقبول للشهر فيقوم بإعداد مشروع القائمة على الورق الأزرق المموج متضمناً البيانات التي نصت عليها المادة 30 من قانون الشهر العقاري على نحو ما أوضحناه عندما تناولنا الشهر بطريق القيد ويرفق بها ذات الحافظة التي كانت مقدمة مع الطلب وأعيدت إليه مع إخطار القبول ويتقدم بالمشروع إلى ذات المأمورية ومتی حققت من مطابقته لأخطار القبول وضعت عليه خاتم صالح للشهر فيتقدم به إلى المكتب الشهر القائمة بطريق القيد.
ومتى تم الشهر اكتسب الدائن المرتهن حقاً عينياً يتمثل في الرهن الرسمي على المباني فإن تهدمت بناء على طلب مالك الأرض انتقل الرهن الأنقاض فإن تملكها صاحب الأرض وفقاً لأحكام الالتصاق انتقل حق الدائن المرتهن إلى مبلغ التعويض المستحق وفقاً لمبدأ الحلول العيني وفي حالة تملك مالك الأرض للمباني يقوم المكتب بالتأشير بما يفيد ذلك في هامش قيد الرهن ويعتبر هذا التأشير محواً لهذا القيد ويتبع في ذلك إجراءات التأشير الهامشي .(المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الرابع عشر الصفحة/ 398)
تنص المادة 1038 مدني على ما يأتي :
يجوز لمالك المباني القائمة على أرض الغير أن يرهنها وفي هذه الحالة يكون للدائن المرتهن حق التقدم في استيفاء الدين من ثمن الأنقاض إذا هدمت المباني ومن التعويض الذي يدفعه مالك الأرض إذا استبقى المباني وفقاً للأحكام الخاصة بالإلتصاق .
ويؤخذ من هذا النص أنه يجوز لشخص غير مالك الأرض أن يقيم على الأرض مباني يتملكها فتكون الأرض مملوكة لشخص والمباني مملوكة لشخص آخر نفرض مثلاً أن مستأجراً للأرض أو صحاب حق انتفاع أو مجرد حائز حصل من صاحب الأرض على الحق في إقامة منشآت في الأرض على أن تبقى هذه المنشآت ملكه فإذا انقضت المدة المتفق عليها كان لمالك الأرض أن يستبقي المباني التي يتملكها بموجب حق الالتصاق ويعطي لصاحب المباني التعويض المتفق عليه أو التعويض الذي يحدده القانون طبقاً لقواعد الإلتصاق أو أن يطلب من صاحب المباني هدمها وأخذ أنقاضها أو بيع هذه الأنقاض وقد نصت المادة 922 مدني على هذا الحكم فهي تقول كل ما على الأرض أو تحتها من بناء أو منشآت أخرى يعتبر من عمل صاحب الأرض أقامه على نفقته ويكون مملوكاً له ويجوز مع ذلك أن يقام الدليل على أن أجنبياً قد أقام هذه المنشآت على نفقته كما يجوز أن يقام الدليل على أن مالك الأرض قد خول أجنبياً ملكية منشآت كانت قائمة من قبل أو خوله الحق في إقامة هذه المنشآت وتملكها فيجز إذن أن يكون الأجنبي على أرض الغير مبان ومنشآت يملكها تحت شرط فاسخ فإذا انقضى الميعاد المتفق عليه ووجب خروج الأجنبي من الأرض كان لمالك الأرض الحق في تملك المباني بالالتصاق على أن يدفع لصاحب المباني التعويض المتفق عليه أو التعويض الذي حدده القانون في حالة التملك بالإلتصاق أو الحق في أن يطلب من صاحب المباني هدمها وأخذ الأنقاض أو بيعها وفي هذه الحالة يكون المستأجر أو صاحب حق الإنتفاع أو الحائز مالكاً للمباني إلى أن يستعمل صاحب الأرض حق حيازة فالمباني إذن تكون عقاراً مملوكاً لشخص غير مالك الأرض وعلى ذلك يجوز لصاحب المباني أن يتصرف فيها كعقار وأن يرهنا رهناً رسمياً وفي هذا تقول العبارة الأولى من المادة 1038 مدني سالفة الذكر 367 يجوز لمالك المباني القائمة على أرض الغير أن يرهنها .
فإذا رهن المباني أصحابها رهناً رسمياً وحل الدين المضمون بالرهن قبل أن يستعمل صاحب الأرض خياره كان لصاحب المباني أن يفي بالدين وإلا نزع الدائن المرتهن ملكيته المباني المرهونة لاستيفاء دينه من ثمنها وقد يبيع صاحب المباني مبانيه وهي مرهونة فيجوز للدائن المرتهن أن يتتبع المباني وهي في يد الحائز وينفذ عليها بدينه كما يفعل أي دائن مرتهن بالنسبة إلى العقار المرهون إذا باعه صاحبه إلى حائز .
أما إذا استعمل صاحب الأرض حق خياره قبل حلول أجل الدين المضمون بالرهن فإن استبقى المباني وجب عليه دفع التعويض المتفق عليه أو الذي حدده القانون وفقاً للأحكام الخاصة بالإلتصاق م 925 – 926 مدني و م 592 للمستأجر وفي هذه الحالة يكون للدائن المرتهن على هذا التعويض حق التقدم بما له من حق الرهن على المباني ولحلول تعويض كل المباني حلولاً عينياً أما إذا طلب صاحب الأرض إزالة المباني فأزالها من بناها وباع الأنقاض فإن الدائن المرتهن يكون له حق 368 التقدم على ثمن الأنقاض إذ حلت محل المباني حلولاً عينياً فكان للدائن المرتهن حق التقدم في ثمنها. (الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ العاشر الصفحة/ 422)
رهن المباني المقامة على ملك الغير :
الأصل وفقاً للقرينة النسبية المقررة بالمادة 922 مدني في فقرتها الأولى أن مالك الأرض هو الذي أقام على نفقته ما عليها أو تحتها من بناء أو غراس أو منشآت أخرى فيكون مالكا لها بالإضافة إلى ذلك فإن إقامة الغير الدليل على أنه هو الذي أقام هذه المنشآت - على أرض الغير - على نفقته لا يكسبه بذاته ملكيتها مالم يقم الدليل على أن مالك الأرض قد خوله إقامتها وتملكها (م 2 / 922 مدني) بل يتملكها صاحب الأرض بالإلتصاق على إعتبار أنها من توابع وملحقات أرضه وتسوي علاقتها طبقاً لأحكام الواردة في المادتين (924، 925 مدنی).
فإذا سلمنا بأن الغير الذي يبني على أرض غيره لا يعتبر مالكاً للبناء الذي أقامه فإنه كان من الطبيعي أن ننتهي إلى عدم السماح له برهنه سواء لضمان دين عليه أو على غيره وإلا كان راهناً لملك الغير وتسري عليه أحكامه (م 1033 مدني).
إلا أنه لما كانت قواعد الإلتصاق غیر متعلقة بالنظام العام إذ ورد بالفقرة الثانية من المادة (922) أنه : "يجوز أن يقام الدليل على أن مالك الأرض قد خول أجنبيا ملكية منشآت كانت قائمة من قبل أو خول له الحق في إقامة هذه المنشآت وتملكها .
ومن ثم فإذا رخص مالك الأرض للغير كالمستأجر أو صاحب الإنتفاع بالبناء وبتملك ما يقيمه لأجل معين فإنه تثبت لهذا الغير الباني ملكية مؤقتة على هذا البناء ويحكم علاقتهما في نهاية الأجل المحدد ما بينهما من اتفاق سواء اتفق على أيلولة المبنى لمالك الأرض بمقابل يحددونه أو بغير مقابل وفي حالة سكوتهما عن وضع تنظيم اتفاقي انطبق التنظيم الوارد في المادة (926).
وعلى ذلك فإن المالك البناء خلال المرحلة السابقة على أيلولة ملكيته لمالك الأرض أن يرهنه وعندئذ تتحدد حقوق الدائن المرتهن بحقوق الراهن نفسه.
ومن ثم فالأمر يقتضي التمييز بين فرضين :
الفرض الأول : مصير الرهن خلال مدة بقاء الملكية المؤقتة للراهن الفرض الثاني: مصير الرهن بعد أيلولة ملكية المباني لمالك الأرض.
وفي الفرض الأول نميز بين حالتين :
الحالة الأولى : التي يحل فيها أجل الدين والعقار مازال على ملكية الراهن وفيها ينفذ الدائن المرتهن بحقه على المبنى تحت يد الراهن ويقتضي حقه من ثمنه وتنتقل ملكية المبنى بالمزاد العلني باعتبارها ملكية مؤقتة.
والحالة الثانية : تأخر حلول أجل الدين إلى ما بعد تصرف الراهن في البناء المرهون.
وفي هذه الحالة ينفذ الدائن المرتهن بحقه قبل الحائز للعقار المرهون طبقاً للقواعد المقررة (م 1060 وما بعدها).
الفرض الثاني : مصير الرهن بعد أيلولة المبنى لمالك الأرض :
ونقصد الحالة التي تنتهي فيها مدة الملكية المؤقتة للراهن قبل حلول أجل الدين أو قبل التنفيذ من جانب المرتهن كما لو انتهت مدة حق الإنتفاع أو حق الإيجار الذي على أساسه تملك الراهن المباني على أرض الغير عندئذ يمتنع على الدائن المرتهن أن يتتبع البناء في يد مالك الأرض كما يمتنع عليه أن يمنع أيلولة المبنى لصاحب الأرض لأن حقه قد تعلق بملكية مؤقتة وليس له حقوق أكثر مما للراهن نفسه وإنما يتعلق حقه بما يثبت للراهن مقابلاً لأيلولة ملكية البناء إلى صاحب الأرض بحسب اتفاقهما الراهن وصاحب الأرض أو من ثمن الأنقاض بحسب أحكام الإلتصاق. (موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الرابع عشر الصفحة/ 332)
