كل جزء من العقار أو العقارات المرهونة ضامن لكل الدين فيكون للمرتهن التنفيذ على أي عقار وأن يتتبعه في أي يد حتى لو كانت العقارات الأخرى تفي بدينه فينفذ عليه بالدين كله إن كان يكفي لذلك فلا يجوز للمدين أن يدفع مبلغاً من الدين للمرتهن ليوقف التنفيذ على عقار معين وإذا انتقل العقار لورثة الراهن فليس لأحدهم أن يكتفي بالوفاء بحصته من الدين حتی بشطب الرهن الخاص بحصته بل أنه حتی لو دفع حصته في الدين فيكون للمرتهن أن ينفذ بباقي الدين على العقار الذي آل لهذا الوارث وإذا تعددت العقارات المرهونة فإن حق المرتهنين في التنفيذ على أي منها يكون مشروطاً بعدم التعسف حتى لا يضر بدائنين مرتهنين متأخرين عنه في المرتبة إذ له أن يستوفي حقه من عقار آخر ليبقى لهؤلاء الدائنين مرتبتهم على العقار المرهون لهم.

كذلك فكل جزء من الدين مضمون بالعقار أو العقارات كلها فإن تم وفاء جزئي للدين فإن المبلغ الباقي أياً كان قدره يكون مضموناً بالعقار أو العقارات كلها ويكون للمرتهن التنفيذ بالباقي على العقار الذي يتناسب مع الباقي من دينه طالما أن ثمنه يكفي للوفاء أما أن قصد المرتهن إلى التنفيذ على عقارات کبيرة كان متعسفاً .

وإذا قام مالك الأرض برهنها ضماناً لقرض ثم أقام عليها بناء باع طبقاته أو وحداته أو بعضها فالأصل أن تكون جميع الطبقات أو الوحدات ضامنة للرهن بحيث إذا أخل المدين الراهن بالوفاء بالفرض جاز للدائن المرتهن إتخاذ إجراءات التنفيذ على كامل العقار على أن يكف البيع فور توافر المبلغ الذي يفي بالدين والمصاريف فإن وجدت وحدات بالعقار لم يتم بيعها وأخرى تم بيعها ولم تسجل عقود بيعها وثالثة ثم بيعها وسجلت عقود بيعها وجب إتخاذ إجراءات التنفيذ على كامل العقار على أن يبدأ البيع بالوحدات الأولى ثم بالوحدات الثانية ثم بالثالثة على أن يكف عن البيع فور توافر الدين المضمون والمصروفات.

فإن لم تكف الأموال محل الرهن للوفاء بالدين كان للدائن التنفيذ على أموال المدين الأخرى بالباقي من الدين ويعتبر بالنسبة لهذه الأموال الأخيرة دائناً عادياً فإن زاحمه دائنون آخرون قسمت عليهم جميعاً حصيلة التنفيذ قسمة غرماء وتحدد نسبة مشاركة الدائن بنسبة المبلغ الباقی له بعد التنفيذ على المال المرهون.

صاحب المصلحة في عدم تجزئة الرهن :

وهذه القواعد المتعلقة بعدم التجزئة مقررة لمصلحة المرتهن ومن ثم فله التنازل عنها أو الاتفاق على ما يخالفها كأن يجزىء الدين على العقارات وإذا توفی المرتهن كان لأي من ورثته التنفيذ بحصته من الدين على العقار المرهون كله إذا لم يدفع له الراهن قدر هذه الحصة من الدين المحددة بأعلام الوراثة. (المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الرابع عشر الصفحة/ 406)

تنص المادة 1041 مدني على ما يأتي :

كل جزء من العقار أو العقارات المرهونة ضامنة لكل الدين وكل جزء من الدين مضمون بالعقار أو العقارات المرهونة كلها ما لم ينص القانون أو يقض الإتفاق بغير ذلك .

وقد سبق أن أجزنا أن الرهن الرسمي غير قابل للتجزئة بالنسبة إلى العقار المرهون وبالنسبة إلى الدين المضمون ونعرض الآن لعدم قابلية الرهن للتجزئة في شيء من التفصيل فالرهن الرسمي بطبيعته غير قابل للتجزئة ولكن ذلك لا يعني أنه يكون دائماً غير قابل للتجزئة 374 فإن العبارة الأخيرة من نص المادة 1041 مدني سالفة الذكر تقول ما لم ينص القانون أو يقض الإتفاق بغير ذلك وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في هذا الصدد على أن قاعدة عدم تجزئة الرهن ليست من النظام العام فقد يتفق المتعاقدان على تجزئته في عقد الرهن نفسه أو بعد العقد وقد يقضي بتجزئته نص في القانون كما هو الأمر في تطهير العقار من الرهن ففي تطهير العقار من الرهن يجوز للحائز أن يطهر العقار من الرهن فيوجه إلى الدائن المرتهن إعلاناً يشتمل على بيانات معينة منها المبلغ الذي يقدره الحائز قيمة للعقار ويذكر في الإعلان أنه مستعد أن يوفي الدين المضمون إلى القدر الذي قوم به العقار ويجوز للدائن المرتهن أن يطلب بيع العقار فيتم البيع وإذا لم يطلب بيع العقار استقرت ملكية العقار نهائياً للحائز خالصة من الرهن إذا هو دفع المبلغ الذي قوم به العقار للدائن المرتهن وقد يكون المبلغ الذي يرسو به المزاد في العقار أو المبلغ الذي يدفعه الحائز لا يكفي لوفاء الدين المضمون الرهن ومع ذلك يطهر العقار من الرهن ويصبح الرهن قابلاً للتجزئة على هذا النحو بنص في القانون انظر م 1064 – 1070 مدني  ويجوز كذلك أن يتفق الراهن والدائن المرتهن عند عقد الرهن الرسمي أو بعدهن على أن يكون الرهن قابلاً للتجزئة فيخصص جزء من الدين المضمون لجزء من العقار أو العقارات المرهونة ويصبح هذا الجزء من العقارات هو المرهون في هذا الجزء من الدين المضمون وبذلك يصبح الرهن قابلاً للتجزئة بناء على هذا الإتفاق .

وعدم قابلية الرهن للتجزئة إنما يرجع إلى مصلحة الدائن المرتهن وقد أقامه القانون رعاية لهذا المصلحة وإلا فإن الرهن يمكن أن يتجزأ 375 لو لم توجد هذه المصلحة فيمكن مثلاً أن ينحل الرهن عن العقار أو العقارات المرهونة بقدر ما ينقضي من الدين فيتخلص نصف العقار المرهون من الرهن بإنقضاء نصف الدين وهكذا ولكن القانون جعل الرهن غير قابل للتجزئة بحيث إذا لم يتفق الراهن مع الدائن المرتهن على تجزئته أو لم يتنازل الدائن المرتهن عن عدم التجزئة أصبح الرهن غير قابل للتجزئة لأن هذا هو في مصلحة الدائن المرتهن ويفرض القانون أن هذا هو ما أراده المتعاقدان إلا إذا اتفقا على غير ذلك ولما كان عدم قابلية الرهن للتجزئة ليس من جوهر الرهن بل هو من طبيعته لذلك يجوز للدائن المرتهن بعد انقضاء الرهن أن ينزل عن عدم قابليته للتجزئة لأن عدم قابليته الرهن للتجزئة من حقه هو فيجوز له أن ينزل عنه فإذا كان هناك مثلاً عقاران مرهونان ضماناً لوفاء دين ووفى المدين نصف الدين جاز للدائن المرتهن أن ينزل عن الرهن في أحد العقارين المرهونين ويستبقى الرهن في العقار الآخر ضماناً لوفاء نصف الدين الباقي ويجوز كذلك بعد انعقاد الرهن وقبل استيفاء الدائن المرتهن بشيء من حقه أن ينزل هذا الدائن عن حقه في عدم قابلية الرهن للتجزئة ويرضى بحل الرهن عن أحد العقارين إذا وفى المدين جزءاً من الدين بقابل هذا العقار .

والدين المضمون يبقى قابلاً للتجزئة بالرغم من أنه مضمون برهن رسمي غير قابل للتجزئة فإذا مات الدائن المرتهن عن ثلاثة من الورثة ورث كل منهم نصيبه في الدين فيتجزأ الدين عليهم ويبقى الرهن غير قابل للتجزئة فيجوز لأي وارث أن يطالب الراهن بنصيبه من الدين وأن يستعمل حقه في الرهن على جميع العقار أو العقارات المرهونة لأن الرهن 376 غير قابل للتجزئة ولا يجوز للمدين بدعوى أن الرهن غير قابل للتجزئة أن يطلب اتفاق جميع ورثة الدائن المرتهن لقبض جميع الدين بل يجب أن يدفع للوارث نصيبه من الدين وأن يدفع الأنصبة الأخرى للورثة الآخرين .

وهذا الإرتباط ما بين العقار المرهون والدين المضمون ، المبني على عدم قابلية الرهن للتجزئة له معنيان :

 المعنى الأول أن أي جزء من الدين مضمون بكل العقار المرهون فلو وفى المدين ثلاثة أرباع الدين مثلاً وبقى الربع فإن هذا الربع يبقى مضموناً بكل العقار المرهون ولا يتخلص ثلاثة أرباع هذا العقار من الرهن فلو باع المدين في هذه الحالة للعقار المرهون انتقل العقار إلى المشتري مرهوناً كله في ربع الدين ، ويجوز للدائن المرتهن أن يتتبع العقار المرهون في يد المشتري وأن ينفذ عليه بربع الدين الباقي إلا إذا اختار المشتري تطهير العقار وقد سبق أن قررنا أن دعوى الرهن لا تتجزأ بالنسبة إلى الدين المضمون فإذا انقضى جزء من الدين المضمون فإن العقار الضامن يبقى كله ضامناً لما بقي من الدين وإذا مات الدائن المرتهن وورثه ثلاثة أشخاص بأنصبة متساوية فإن كل وارث يكون له ثلث الدين المضمون ولكنه يستطيع أن ينفذ بحقه كدائن مرتهن على كل العقار المرهون وإذا مات المدين الراهن عن ثلاثة من الورثة بأنصبة متساوية ففي القانون الفرنسي حيث يورث الدين عن المدين يكون كل وارث مسئولاً عن ثلث 377 الدين ولكن إذا انتقل إليه العقار المرهون كله جاز للدائن المرتهن أن ينفذ على العقار بكل الدين ويكون للوارث الرجوع على الوارثين الآخرين كل منهما بقدر نصيبه في الدين .

والمعنى الثاني أن أي جزء من العقار أو العقارات المرهونة ضامن لكل الدين فلو أن المرهون عقاران فإن الدائن المرتهن يستطيع بإعتباره دائناً مرتهناً أن ينفذ بكل الدين على أي عقار منهما فإذا استوفى حقه من هذا العقار برئت ذمة المدين وتخلص العقار الآخر من الرهن وإذا باع المدين الراهن أحد العقارين كان هذا العقار مرهوناً في كل الدين وجاز للدائن المرتهن أن يتتبع العقار في يد المشتري وينفذ عليه بكل الدين لا بجزء من الدين يتناسب مع العقار المبيع ما لم يختر المشتري أن يطهر العقار وقد سبق أن قررنا أنه إذا فرض أن العقار المرهون انتقل إلى ورثة مالكه فإن الجزء من العقار الذي يملكه كل وارث يبقى مرهوناً في كل الدين ولا يجوز شطب الرهن عن هذا الجزء بعد سداد نصيب الوارث من الدين بل إن الرهن لا يشطب إلا بعد سداد الدين كله وإذا فرض أن عقارات متعددة قد رهنت في دين واحد فإن كل عقار منها يبقى مسئولاً عن كل الدين ولا يكفي وفاء ما يقابل هذا العقار من الدين حتى يتخلص العقار من الرهن .

الرهن الحيازي عقد غير قابل للتجزئة : وتنص المادة 1041 مدني على ما يأتي :

كل جزء من العقار أو العقارات المرهونة ضامن لكل الدين وكل جزء من الدين مضمون العقار أو العقارات المرهونة كلها ما لم ينص القانون أو يقض الإتفاق بغير ذلك .

فإذا كان الدين المضمون بالرهن الحيازي جزءين متساويين وكان الشيء المرهون عقاراً أو منقولاً متساوي القيمة كان كل جزء من الدين مضموناً بكل الرهن وكان كل جزء من الرهن ضامناً لكل الدين .

فلو قسم الدين المضمون إلى جزئية المتساويين وحول كل جزء منهما إلى شخص لم يجز لأي شخص من الشخصين المحال لهما أن يدفع نصف الدين ليخلص جزءه بل إن جزءه مضمون بكل الرهن لا بنصفه فقط وما لم يدفع كل الدين وبقي منه نصفه مثلاً فإن الرهن كله يبقى ضامناً لهذا النصف الذي لم يدفع .

ولو قسم الشيء المرهون فأعطي العقار لشخص والمنقول لآخر ودفع من أخذ المنقول نصف الدين لم يخلص منقوله بذلك بل يبقى مرهوناً على نصف الدين الذي لم يدفع .

وهكذا يصدق القول بأن كل جزء من الدين مضمون بكل الرهن وبأن كل جزء من الرهن ضامن لكل الدين وهذا هو المعنى المقصود من القول بأن الرهن الحيازي عقد غير قابل للتجزئة.

وعدم تجزئة الرهن الحيازي من طبيعة الرهن لا من مستلزماته فيجوز الاتفاق على عكس ذلك وعلى أن بعض المرهون يتخلص بوفاء بعض الدين . (الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ العاشر الصفحة/ 432)

حق الرهن لا يتجزأ فكل جزء من العقار أو العقارات المرهونة يضمن كل الدين كما أن كل جزء من الدين يكون مضموناً بالعقار أو العقارات المرهونة كلها.

ويترتب على قاعدة عدم تجزئة الرهن أنه إذا تصرف الراهن بعد قيد الرهن في جزء من العقار المرهون فإن الأجزاء الباقية في ملك الراهن تظل ضامنة لكل الدين كما أن الجزء المتصرف فيه يظل ضامناً لكل الدين وبالتالي يكون للدائن المرتهن أن يتتبع هذا الجزء لينفذ عليه تحت يد من اكتسب ملكية الحائز.

كذلك فإن كل جزء من الدين يكون مضموناً بالعقار أو العقارات المرهونة كلها فإذا استوفى الدائن جزءاً من دينه فلا يترتب على ذلك تحرير جزء من العقارات المرهونة من الرهن بل يبقى الرهن قائماً على كل العقار أو العقارات المرهونة ضماناً للباقي من الدين.

عدم قابلية الرهن التجزئة إنما يرجع إلى مصلحة الدائن المرتهن فإذا لم توجد هذه المصلحة جازت تجزئة الرهن.

فهذه القاعدة إذن لا تتعلق بالنظام العام ولذلك فإنه يجوز استبعادها بنص القانون أو الإتفاق ومثال استبعادها بنص القانون حالة تطهير العقار المرهون .

أما بالإتفاق فيجوز الاتفاق في عقد الرهن الرسمي ذاته أو في إتفاق لاحق على أن يكون الرهن قابلاً للتجزئة بحيث ينحل الرهن عن العقار أو العقارات المرهونة بقدر ما ينقضي من الدين ويصح هذا الإتفاق ولو تم قبل استيفاء الدائن المرتهن لشئ من حقه فله أن يتنازل عنه كله أو بعضه إكتفاءً بالضمان العام لمدينة فضلاً عن أنه إذا كان للدائن المرتهن أن يبرأ مدينه فله من باب أولى أن يتنازل عما هو استيثاق وضمان للوفاء به لأن من يملك الأكثر يملك الأقل.

وهذا التنازل قد يكون صريحاً أو ضمنياً والتنازل الصريح يتفق عليه وقت إنشاء العقد أما التنازل الضمني فإنه قد يبدو من سلوك الدائن بما يدل على قبوله تجزئة الرهن ويعتبر الدائن متنازلاً عن الإفادة من هذه القاعدة متى قبل القائمة التي تبين مرتبته في استيفاء الدين ولا تضعه إلا على أحد العقارات المرهونة لضمان الوفاء. (موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الرابع عشر الصفحة/  345)