لا يمس الرهن عناصر الملكية فيكون للراهن الحق في التصرف وفي الإستعمال وفي الإستغلال فله التصرف وله أن يسكن المنزل أو يزرع الأرض وأن يجري في العقار ما يشاء من التعديلات أياً ما كانت طالما خلت من الأضرار بالمرتهن فله تحويل الغرض المنشىء للعقار من أجله أو تغيير كيفية الإستغلال كما له أن يؤجره طالما لم يسجل الدائن تنبیه نزع الملكية فإن تم بعد ذلك وجب أن يكون من قبيل الإدارة الحسنة.

وللراهن الحق في ثمار العقار الطبيعية والصناعية والمدنية إلى وقت الحاتها بالعقار بتسجيل تنبيه نزع الملكية . (المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الرابع عشر   الصفحة/  422)

تنص المادة 1044 مدني على ما يأتي :

للراهن الحق في إدارة العقار المرهون وفي قبض ثماره إلى وقت التحاقها بالعقار .

ويفهم من هذا النص أن للراهن الحق في إدارة العقار حتى يستطيع أن يستغله وأن يقبض ثماره طبيعية كانت أو مستحدثة أو مدنية فالثمار إذن للرهن  لأن له الحق في إستغلال العقار المرهون وهذا الحق يرجع إلى أن الراهن لا يزال مالكاً للعقار المرهون وحائزاً له حتى بعد الرهن فمن حقه إذن أن يستولي على ثماره إذ الثمار تكون أصلاً للمالك .

ويستطيع الراهن في إدارته للعقار المرهون أن يوجه إستغلاله الوجهة التي يراها فإذا كان العقار المرهون أرضاً زراعية وكانت المحصولات التي تنتجها الأرض محصولات عادية جاز للراهن أن يزرع في الأرض أشجاراً للفاكهة أو للورود والأزهار فيحول الأرض بذلك إلى حدائق مثمرة سواء للفاكهة أو للأزهار بل يجوز له أن يحول الأرض الزراعية إلى أرض للصناعة فيقيم عليها مصنعاً بما يحتاجه المصنع من أجهزة وأدوات وغيرها وله أن يحول الأرض الزراعية إلى مبان للسكن فيقيم فوق الأرض منازل ومنشآت سكنية وما إلى ذلك ويجوز العكس فيحول المصنع إلى أرض زراعية والمبني إلى مصنع والمصنع إلى مبنى وما إلى ذلك ولا يحد من سلطة الراهن سوا كان هو المدين أو كان كفيلاً عينياً في ذلك إلا حق الدائن المرتهن فلا يجوز للراهن مثلاً في تحويله العقار المرهون إلى أغراض أخرى أن ينقص من تأمين الدائن المرتهن فإن فعل جاز للدائن المرتهن أن يعارض في ذلك وأن يطلب وقف الأعمال الضارة بحقه وله أن يتخذ في حالة الإستعجال وسائل تحفظية يرجع بمصروفاتها على الراهن بل له أن يطلب تعيين حارس يحرس العقار المرهون حتى لا تنقص قيمته على أن الدائن المرتهن لا يجوز له أن يتخذ من المحافظة على حقه لكنه يستند إليها للحد من نشاط الراهن دون مبرر فإذا كانت الأرض لا تجوز لزراعة الفاكهة مثلاً وأراد الراهن أن يحولها إلى أرض زراعية للمحصولات العادية لم يجز للدائن المرتهن أن يمنعه من ذلك وإذا كانت العادة أن تزرع الأرض قطناً مرة كل ثلاث سنوات وأراد الراهن أن يزرعها قطناً كل سنتين مرة دون أن يعود ذلك بضرر على الأرض لم يستطع الدائن المرتهن أن يحول دون ذلك وبخاصة إذا كانت قيمة الأرض تغطي قيمة الدين إلى مدى بعيد  والفيصل في كل ذلك هو قاضي الموضوع فهو الذي يبت دون معقب عليه من محكمة النقض فيما إذا كان إستغلال الراهن للعقار المرهون يضر بهذا العقار فيمنعه من ذلك وإلا أباح له أن يسير فيما هو فيه .

ويبقى للراهن الحق في قبض ثمار العقار المرهون فلا يتعلق بها حق الدائن المرتهن ولكن ذلك يتقيد أيضاً بحق الدائن المرتهن فلا يجوز أن يعود عليه بضرر قبض الراهن للثمار وقد حدد المشرع لذلك تاريخاً معيناً إذا أتى امتنع على الراهن قبض ثمار العقار المرهون لأن هذه الثمار تصبح ملحقة العقار المرهون ويكون للدائن المرتهن أن ينفذ عليها بما له من حق الرهن وهذا التاريخ هو تسجيل تنبيه نزع الملكية فإذا حل الدين المضمون ولم يدفعه المدين وأراد الدائن المرتهن التنفيذ على العقار المرهون فإنه ينبه على المدين الراهن بنزع ملكية العقار ثم يسجل هذا التنبيه وقد رأينا أن المادة 1037 مدني تنص على أنه يترتب على تسجيل تنبيه نزع الملكية أن يلحق بالعقار ما يغله من ثمار وإيراد عن المدة التي أعقبت التسجيل ويجري في توزيع هذه الغلة ما يجري في توزيع ثمن العقار وأعاد المشرع ذلك في المادة 1044 مدني إذ تنص كما رأينا على أن للراهن الحق في إدارة العقار المرهون وفي قبض ثماره إلى وقت إلتحاقها بالعقار .

حق الراهن في إستعمال العقار المرهون :

قدمنا أن الرهن الرسمي لا يجرد الراهن من ملكية العقار المرهون ولا من حيازته فيبقى العقار المرهون في يده يستعمله كما كان يستعمله قبل الرهن فإذا كان العقار منزلاً وكان يسكنه استمر ساكناً له بعد الرهن وإذا كان العقار أرضاً فضاء وكان يصطاد فيها أو يستعملها للإقامة اليوم كله كان له أن يبقى في هذه الأرض وأن يصطاد كما كان الأمر قبل الرهن .

ولا يقيد من سلطة الراهن في إستعمال العقار المرهون إلا مراعاة حق الدائن المرتهن فليس له أن ينقص من قيمة العقار في استعماله إياه وليس له أن يهدم العقار المرهون إلا إذا كان يريد من وراء هدمه أن يقيم على الأرض بناء آخر لا يقل عن البناء الأول كذلك ليس له أن يترك البناء دون وقاية حتى يتخرب  وللدائن المرتهن أن يعترض على هذا الموقف السلبي وأن يطلب عند الإقتضاء تعيين حارس يتعهد العقار المرهون بالحفظ 414 والعناية حتى  يتهدد بالهلاك وليس للراهن أن ينتزع من العقار المرهون العقارات بالتخصيص الملحقة به إلا إذا قصد من ذلك إحلال عقارات أخرى محلها فإذا لم يفعل كان للدائن المرتهن أن يسترد العقارات بالتخصيص وأن يعيدها إلى ما كانت عليه إلا إذا حازها حائز حسن النية فتملكها بالحيازة وعند ذلك يجوز للدائن المرتهن إذا كان العقار المرهون قد نقصت قيمته نقصاً كبيراً بانتزاع العقارات بالتخصص منه يطلب إستكمال الرهن أو تقديم رهن آخر مكانه أو إسقاط أجل الدين والمطالبة بالدين فوراً قبل حلول ميعاده الأصلي . (الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ العاشر الصفحة/ 467)

إن الرهن الرسمي لا يسلب المدين حيازة العقار المرهون ولا ينقص من سلطاته عليه كمالك وبناء على هذا يحتفظ الراهن بحقه في إستعمال العقار المرهون وإستغلاله .

ولا يحد من سلطات الراهن إلا ما يقتضيه التزامه بضمان سلامة الرهن من الامتناع عن أي عمل أو تقصير يكون من شأنه إنقاص ضمان الدائن المرتهن إنقاصاً كبيراً .

فللراهن استعمال العقار بنفسه وله أن يقبض ثماره الطبيعية إن كان ينتج ثماراً كما أن له إستغلال عن طريق التأجير فيقبض الأجرة ويتصرف فيها وهو إذا باع الثمار أو قبضها لم يكن للدائن حق الإعتراض على هذا.

ويظل حق الراهن في قبض الثمار والتصرف فيها إلى ذلك الوقت الذي تلحق فيه هذه الثمار بالعقار بتسجيل تنبيه نزع الملكية فمنذ ذلك التاريخ يتقيد حق الراهن في التصرف في الثمار وهذا القيد ليس في الواقع نتيجة لحق الرهن بل هو نتيجة للحجز على العقار ولذلك فهو يرد حتى لو كان الدائن مباشر التنفيذ دائناً عادياً حتى ولو لم يكن العقار مرهوناً.

فتسجيل تنبيه نزع الملكية يترتب عليه إلحاق الثمار بالعقار فيتعلق بها حق الدائن المرتهن ويمتد إليها الرهن كما رأينا من قبل وفي هذا تقرر المادة (406) من قانون المرافعات الجديد أنه :

تلحق بالعقار ثماره و إيراداته عن المدة التالية لتسجيل التنبيه وللمدين أن يبيع ثمار العقار الملحقة به متى كان ذلك من أعمال الإدارة الحسنة ولكل دائن بيده سند تنفيذي أن يطلب بعريضة من قاضي التنفيذ أمراً بتكليف أحد المحضرين أو الدائنين أو غيرهم حصاد المحصولات وجنى الثمار وبيعها وتباع الثمار والمحصولات في كلتا الحالتين بالمزاد أو بأية طريقة أخرى يأذن بها القاضي ويودع الثمن خزانة المحكمة .

وتضيف المادة (407) مرافعات ما يأتي :

إذا لم يكن العقار مؤجراً اعتبر المدين حارساً إلى أن يتم البيع ما لم يحكم القاضي بعزله من الحراسة أو بتحديد سلطته وذلك بناء على طلب الدائن الحاجز أو دائن بيده سند تنفيذي.

وللمدين الساكن في العقار أن يبقى ساكناً فيه بدون أجرة إلى أن يتم البيع.

وإذا كان العقار مؤجراً اعتبرت الأجرة المستحقة عن المدة التالية لتسجيل التنبيه محجوزة تحت يد المستأجر وذلك بمجرد تكليفه من الحاجز أو أي دائن بيده سند تنفيذي بعدم دفعها للمدين.

وإذا وفي المستأجر الأجرة قبل هذا التكليف صح وفاؤه وسئل عنها المدين بوصفه حارساً.

و النصان السابقان الواردان في قانون المرافعات يوضحان تفصيلاً ما أجمله القانون المدني في المادة (1044).

 وحيث يكون العقار مؤجراً فإن البحث يثور حول مسألتين :

الأولى: مدى نفاذ حق الإيجار في حق الدائن المرتهن إذ أن وجود الإيجار قد ينتقص من قيمة الإيجار وهذا ما تناولته المادة (1045 مدني).

والثانية: مدى الاحتجاج بالمخالصات بالأجرة المعجلة والحوالة بها مقدماً في حق الدائن المرتهن وهذا ما تنظمه المادة (1046). (موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الرابع عشر الصفحة/ 357)