مناط نفاذ عقود الايجار الصادرة من الراهن :
يترتب على تسجيل تنبيه نزع الملكية اعتبار العقار محجوزاً فإن لم يكن مؤجراً كله أو بعض وحداته اعتبر المدين حارساً على الوحدات غير المؤجرة ومن ثم يجوز له تأجيرها على أن نفاذ هذا الإيجار في حق الحاجزين والدائنين أصحاب القيود السابقة على هذا التسجيل يتوقف على ما إذا كان من أعمال الإدارة الحسنة أم لا فإن كان منها نفذ في حقهم وإلا جاز لأي منهم أن يطلب عدم نفاذه في حقه ولما كان هذا الطلب قد نشأ بمناسبة التنفيذ وبعد البدء في إجراءاته فإن الإختصاص النوعي بنظره ينعقد لقاضي التنفيذ دون غيره ويعتبر الإيجار من أعمال الإدارة الحسنة إذا كان بالأجرة القانونية بالنسبة للوحدات الخاضعة لقانون إيجار الأماكن أو بالأجرة المناسبة والمدة المناسبة بالنسبة للإيجار الخاضع للقانون المدني كالأرض الفضاء والوحدات المفروشة والأماكن المؤجرة بالجدك وذلك قبل العمل بالقانون رقم 4 لسنة 1996 أما بعد العمل بهذا القانون فأصبح كل إيجار خاضعاً للقانون المدني وبالتالي يجب لنفاذه في حق الحاجزين والدائنين أصحاب القيود السابقة على تسجيل تنبيه نزع الملكية أن يكون من أعمال الإدارة الحسنة بأن تكون مدته مناسبة وبأجرة المثل وتلك مسألة واقع يفصل فيها قاضى الموضوع معتداً بالغرض من الإيجار.
والعبرة في تحديد المدة بالنسبة للأماكن الخاضعة لقانون إيجار الأماكن والأراضي الزراعية بما تضمنه العقد دون إعتداد بالإمتداد القانوني الخاضع له ومتى كان عقد الإيجار من أعمال الإدارة الحسنة فإنه ينفذ على نحو ما تقدم ولو لم يكن ثابت التاريخ.
وتنص المادة 11 من قانون الشهر العقاري على أنه يجب تسجيل الإيجارات والسندات التي ترد على منفعة العقار إذا زادت مدتها على تسع سنوات وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك ويترتب على عدم تسجيلها أنها لا تكون نافذة في حق الغير فيما زاد على هذه المدة ولا يشترط أن يتم التسجيل في وقت معين إذ يكفي أن يتم خلال تلك السنوات وينصرف ذلك إلى الإيجار الخاضع للقانون المدني أما الإيجار الخاضع لقانون إيجار الأماكن فإنه ينفذ في حق الغير إذا كان ثابت التاريخ قبل تسجيل التنبيه أو إذا كان من أعمال الإدارة الحسنة إذا كان بعد ذلك وإن كان يترتب على امتداده تجاوز مدته تسع سنوات فليس من شأن ذلك خضوعه للتسجيل لانحصار ذلك في التحديد الاتفاقي .
ويعتبر من الغير في التنفيذ العقاري الدائن الحاجز ولو لم يكن حقه مقيداً والدائن صاحب القيد الوارد على العقار ومن حكم بإيقاع البيع عليه إذ المقرر أن تسجيل هذا الحكم يرتد إلى تاريخ تسجيل تنبيه نزع الملكية .
واختلف الفقه حول مبدأ احتساب السنوات التسع، فيرى السنهوري أنها تبدأ من تاريخ الإيجار، ويرى عبد الباقي أنها تبدأ من تاريخ تسجيل تنبيه نزع الملكية، والرأي الأخير محل نظر، إذ أن دلالة نص المادة 1045 من القانون المدني تشير إلى أن الايجار لا ينفذ إلا إذا كانت مدته لا تجاوز تسع سنوات ومن ثم كانت هذه المدة عنصراً من عناصر الايجار فتبدأ ببدايته وليس ببداية إجراء أخر سواء كان تسجيلاً أو قيداً . ( المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الرابع عشر، الصفحة / 423 )
تنص المادة 1045 مدني على ما يأتي :
1- الإيجار الصادر من الراهن لا ينفذ في حق الدائن المرتهن إلا إذا كان ثابت التاريخ قبل تسجيل تنبيه الملكية أما إذا لم يكن الإيجار ثابت التاريخ على هذا الوجه أو كان قد عقد بعد تسجيل التنبيه ولم تعجل فيه الأجرة فلا يكون نافذاً إلا إذا أمكن اعتباره داخلاً في أعمال الإدارة الحسنة .
2 - وإذا كان الإيجار السابق على تسجيل التنبيه تزيد مدته على تسع سنوات فلا يكون نافذاً في حق الدائن المرتهن إلا لمدة تسع سنوات ما لم يكن قد سجل قبل قيد الرهن .
وفيما يتعلق بوجوب تسجيل عقد الإيجار إذا زادت مدته على تسع سنوات نصت المادة 11 من قانون الشهر العقاري على أنه يجب تسجيل الإيجارات والسندات التي ترد على منفعة العقار إذا زادت مدتها على تسع سنوات والمخالصات والحوالات بأكثر من أجرة ثلاث سنوات مقدماً وكلك الأحكام النهائي المثبتة لشيء من ذلك ويترتب على عدم تسجيلها أنها لا تكون نافذة في حق الغير فيما زاد على مدة تسع سنوات بالنسبة إلى الإيجارات والسندات وفيما زاد على أجرة ثلاث سنوات بالنسبة إلى المخالصات والحوالة وقد رأى المشرع أن الإيجار الذي تزيد مدته على تسع سنوات يكون أقرب إلى أعمال التصرف فأوجب تسجيله كأعمال التصرف حتى يعلم به من يقدم على أخذ حق على العقار فإن لم يكن مسجلا أنقصت مدته إلى تسع سنوات فينبغي إذن التمييز بين إيجار تزيد مدته على تسع سنوات وإيجار لا تزيد مدته على ذلك .
فإذا زادت مدة الإيجار الصادر من الراهن بالنسبة إلى العقار المرهون على تسع سنوات فإن هذا الإيجار لا يسري بكامل مدته على الدائن المرتهن إلا إذا كان مسجلاً قبل قيد الرهن فإذا أجر الراهن العقار المرهون لمدة اثنتي عشرة سنة مثلاً وجب عليه أن يكون قد سجل هذا الإيجار قبل أن يقيد الدائن المرتهن حق الرهن فإن فعل يسري الإيجار بالنسبة إلى الدائن المرتهن لمدة اثنتي عشرة سنة تبدأ من وقت بدء سريان عقد الإيجار، أما إذا لم يكن الإيجار مسجلاً ولكن له تاريخ ثابت سابق على تسجيل تنبيه نزع 407 الملكية أي التاريخ الذي تلتحق من وقته أجرة العقار المرهون بالعقار نفسه فإنه يسري لمدة تسع سنوات من وقت بدء سريانه فإذا كان الرهن قد آجر العقار المرهون لمدة اثنتي عشرة سنة دون أن يسجل عقد الإيجار ولكن هذا العقد كان له تاريخ ثابت سابق على تسجيل تنبيه نزع ملكية العقار المرهون بخمس سنوات مثلاً يسري الإيجار في حق الدائن المرتهن لمدة تسع سنوات فقط وتبدأ مدة تسع السنوات هذه من وقت بدء سريان عقد الإيجار فيسري ها العقد على الدائن المرتهن لمدة أربع سنوات من وقت تسجيل تنبيه نزع الملكية ويجب على الدائن المرتهن إذا نزع ملكية العقار المرهون أن ينزعها بإعتباره مؤجراً لمدة أربع سنوات منذ تسجيل تنبيه نزع الملكية وإذا كان الإيجار غير ثابت التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية أو عقد بعد تسجيل هذا التنبيه ولم تعجل فيه الأجرة فإنه لا يسري في حق الدائن المرتهن إلا في حدود أعمال الإدارة الحسنة فيسري لمدة سنة واحدة أو أقل أو أكثر بحسب ما يقدره قاضي الموضوع .
وإذا لم تزد مدة الإيجار على تسع سنوات فإن تسجيله لا يكون واجباً ولكنه يجب حتى يسري لكامل مدته في حق الدائن المرتهن أن يكون ثابت التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع ملكية العقار المرهون فإذا أجر الراهن العقار المرهون لمدة تسع سنوات وكان الإيجار ثابت التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع ملكية العقار المرهون بمدة ثلاث سنوات مثلاً فإنه يسري في حق الدائن المرتهن لمدة تسع سنوات من وقت بدء سريان عقد الإيجار أي يسري لمدة ست سنوات بعد تسجيل تنبيه نزع الملكية وعلى الدائن المرتهن أن ينزع ملكية العقار المرهون باعتباره مؤجراً لهذه المدة أو عقد بعد تسجيل هذا 408 التنبيه ولم تعجل فيه الأجرة فإنه لا يسري في حق الدائن المرتهن إلا في حدود الإدارة الحسنة فيسري لمدة سنة واحدة أو اقل أو أكثر بحسب ما يراه قاضي الموضوع كما سبق القول .
والإدارة الحسنة يتشرط فيها ألا تعجل الأجرة إلا في الحدود المألوفة وأن تكون مدة الإيجار سنة واحدة كما قدمنا أو كما يقدرها قاضي الموضوع وتكون المدة عادة لا تزيد على سنة واحدة في المباني ولا تزيد على ثلاث سنوات في الأراضي الزراعية وهذا ما جرى عليه القضاء المصري وتجب ملاحظة الأراضي لا يجوز أيضاً أن تقل مدتها عن ثلاث سنوات كما جرى بذل قانون الإصلاح الزراعي فتكون المدة المعقولة في الأراضي الزراعية هي ثلاث سنوات دائماً .
ويلاحظ أخيراً أن الإيجار الصادر من الراهن والثابت التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية قد يكون نتيجة تواطؤ بين الراهن المؤجر وبين المستأجر فيتفقان بعد أن يرى الراهن أن الدائن المرتهن مزمع على اتخاذ إجراءات التنفيذ على كتابة أجرة بخسة إضراراً بالدائن المرتهن ويستكمل الراهن من المستأجر الأجرة أو الجزء الأكبر منها خفية ففي هذه الحالة إذا استطاع الدائن المرتهن إثبات ذلك يجوز له الطعن في عقد الإيجار 409 بالغش ورفع الأجرة إلى أن تصل إلى الحد المناسب أو اعتبار الإيجار غير نافذ في حق الدائن المرتهن .
حق الراهن في إستعمال العقار المرهون :
قدمنا أن الرهن الرسمي لا يجرد الراهن من ملكية العقار المرهون ولا من حيازته فيبقى العقار المرهون في يده يستعمله كما كان يستعمله قبل الرهن فإذا كان العقار منزلا وكان يسكنه استمر ساكناً له بعد الرهن وإذا كان العقار أرضاً فضاء وكان يصطاد فيها أو يستعملها للإقامة اليوم كله كان له أن يبقى في هذه الأرض وأن يصطاد كما كان الأمر قبل الرهن .
ولا يقيد من سلطة الراهن في استعمال العقار المرهون إلا مراعاة حق الدائن المرتهن فليس له أن ينقص من قيمة العقار في إستعماله إياه وليس له أن يهدم العقار المرهون إلا إذا كان يريد من وراء هدمه أن يقيم على الأرض بناء آخر لا يقل عن البناء الأول كذلك ليس له أن يترك البناء دون وقاية حتى يتخرب وللدائن المرتهن أن يعترض على هذا الموقف السلبي وأن يطلب عند الإقتضاء تعيين حارس يتعهد العقار المرهون بالحفظ 414 والعناية حتى يتهدد بالهلاك وليس للراهن أن ينتزع من العقار المرهون العقارات بالتخصيص الملحقة به إلا إذا قصد من ذلك إحلال عقارات أخرى محلها فإذا لم يفعل كان للدائن المرتهن أن يسترد العقارات بالتخصيص وأن يعيدها إلى ما كانت عليه إلا إذا حازها حائز حسن النية فتملكها بالحيازة وعند ذلك يجوز للدائن المرتهن إذا كان العقار المرهون قد نقصت قيمته نقصاً كبيراً بانتزاع العقارات بالتخصص منه أن يطلب إستكمال الرهن أو تقديم رهن آخر مكانه أو إسقاط أجل الدين والمطالبة بالدين فوراً قبل حلول ميعاده الأصلي . (الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ العاشر الصفحة/ 471)
ينظم هذا النص أحكام سريان تأجير العقار المرهون في مواجهة الدائن المرتهن فالأصل هو حرية المدين في إدارة أمواله ولهذا يحق له تأجيرها ولكن تلك الحرية يجب ألا تؤدي إلى الإضرار بحقوق الدائن المرتهن ويتمثل الإضرار في أن يكون من شأن تأجير العقار الحط من قيمته عند البيع بالمزاد العلني فقد يكون من شأن وجود عقد إيجار عدم الإقبال على شراء العقار.
ولكن يجب ألا يؤدي ذلك إلى حرمان المدين من حقه في التأجير والحقيقة أن التأجير الذي يؤثر في قيمة العقار ويثني عن التقدم لشرائه هو الذي لا يتفق مع حسن إدارة المال وفي مقدمة ذلك التأجير لمدة طويلة حيث يؤدي عادة إلى النفور من شراء العقار ولذلك ينطوي على إهمال من جانب المدين في المحافظة على حقوقه أو ينبئ عن تواطؤ بين الراهن والمستأجر للإضرار بالدائن بالتأثير على قيمة العقار وقت البيع.
والمادة (1045) تحقق توازناً بين مصلحة المدين في تأجير عقاره وبين رعاية مصلحة الدائنين.
فالأصل أن للراهن أن يقبض أجرة العقار إذا كان مؤجراً في المدة السابقة على تسجيل تنبيه نزع الملكية، أي يكون الإيجار سارياً قبل الدائن المرتهن.
أما بالنسبة للمدة التالية لتسجيل تنبيه نزع الملكية فإن الإيجار لا يسري على الدائن المرتهن أو حتى على الدائن العادي الذي باشر إجراءات التنفيذ ولا يكون للراهن الحق في قبض الإيجار عن المدة التالية ومع ذلك فإن القانون يورد استثناءين على هذا الأصل.
الاستثناء الأول :
إذا كان الإيجار ثابت التاريخ قبل تسجيل التنبيه فإنه يسري على الدائن المرتهن لمدة لا تتجاوز تسع سنوات من تاريخ تسجيل التنبيه وإذا زادت المدة على تسع سنوات انقضت المدة إلى تسع ما لم يكن عقد الإيجار مسجلاً قبل قيد الرهن ففي هذه الحالة يسري لكل مدته.
ومعنى هذا أن الدائن المرتهن يعتبر من الغير في معنى قانون الشهر العقاري بالنسبة للإيجار الذي تزيد مدته على تسع سنوات فلا يسري في حقه فيما زاد على تلك المدة إلا إذا كان مسجلاً قبل قيد الرهن ذلك أن الإيجار الذي تزيد مدته على تسع سنوات يبدو خطيراً جداً بحيث يمس القيمة الحقيقية للعقار.
الاستثناء الثاني :
حالة ما إذا كان من الممكن اعتبار الإيجار من أعمال الإدارة الحسنة وهو يكون كذلك إذا تم بأجرة المثل أو أكثر منها وللمدة العادية وهي المدة التي يقدرها القاضي وفقاً لما يجري في تأجير مثل العقار المرهون والسائد أن المدة المعتادة في هذا الخصوص ثلاث سنوات في الأرض الزراعية وسنة في المباني.
وفي هذه الحالة يسري الإيجار ولو لم يكن ثابت التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية أو إذا عقد حتى بعد تسجيل التنبيه.
ويشترط النص في هذه الحالة لنفاذ الإيجار ألا تكون الأجرة عجلت كلها أو بعضها ومع ذلك فإن قانون المرافعات يكتفي بالنص في المادة 408 على أنه في حالة عقود الإيجار غير ثابتة التاريخ قبل تسجيل التنبيه لا ينفذ في حق الحاجزين والدائنين المشار إليهم في المادة 417 (مرافعات) ومن حكم بإيقاع البيع عليه إلا إذا كانت من أعمال الإدارة الحسنة.
والسائد هو العمل بحكم قانون المرافعات لأنه لاحق على صدور القانون المدني فلا يشترط لنفاذ الإيجار عدم تعجيل الأجرة.
وفي جميع الأحوال التي ينفذ فيها الإيجار في حق الدائن بعد تسجيل تنبيه نزع الملكية يجوز للمستأجر أن يقوم بوفاء الأجرة إلى المالك فوفاء المستأجر للمالك بالأجرة يبرئه ما دام لم يوقع حجز تحت يده على هذه الأجرة.
وقد نصت الفقرة الثالثة من المادة (407) مرافعات على أن الأجرة المستحقة عن المدة التالية لتسجيل التنبيه تعتبر محجوزة تحت يد المستأجر بمجرد تكليفه من الحاجز أو أي دائن بيده سند تنفيذي بعدم دفعها للمدين فإذا وفي المستأجر بالأجرة قبل هذا التكليف صح وفاؤه وسئل عنها المدين بوصفه حارساً (م 4/ 407 مرافعات). (موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الرابع عشر الصفحة/ 360)
