نفاذ المخالصات عن الاجرة وحوالتها :
تعتبر الثمار ومنها الاجرة، من حق الراهن إلى الوقت الذي تلحق فيه بالعقار أي من وقت تسجيل تنبيه نزع الملكية ومن ثم كان له أن يقبض الأجرة مقدماً أو أن يحولها لمدة مقبلة ولكن المشرع قيد هذا الحق لمصلحة المرتهن فجعل المخالصة أو الحوالة بالاجرة عن مدة لا تزيد على ثلاث سنوات نافذة في حق المرتهن إذا كانت ثابتة التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية أما إن لم تكن ثابتة التاريخ على هذا النحو فإنها لا تكون نافذة في حق المرتهن إلا إذا كان التعجيل لا ضرر فيه كما إذا كان قد اتفق على صيانة العين وقد يتوفر ثبوت التاريخ ولكن لا تنفذ المخالصة أو الحوالة في حق المرتهن إذا أثبت هذا تواطؤ الراهن والمستأجر للإضرار بحقوقه ويلجأ المرتهن للدعوى البوليصية لابطال المخالصة أو الحوالة.

أما إن كانت المخالصة أو الحوالة بالأجرة عن مدة تجاوز ثلاث سنوات فقد ألحقها المشرع بأعمال التصرف فأوجب أن تكون مسجلة قبل قيد الرهن حتی تنفذ في حق المرتهن فإن لم تكن مسجلة ولكنها ثابتة التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية فلا تنفذ إلا لثلاث سنوات ولا يجوز للدائن العادي أن يمسك بعدم تسجيل المخالصة أو الحوالة ووفقاً للمادة 409 مرافعات، وهي تالية للقانون المدني تكون المخالصات عن الأجرة والحوالة بها نافذة في حق المرتهن لمدة سنة ولو لم تكن ثابتة التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية  .

ولما كانت إيرادات العقار تلحق به عن المدة التالية لتسجيل التنبيه ومن ثم فإنها تعتبر محجوزة ويلتزم المدين بإيداعها باعتباره حارساً على العقار وإلا كان مسئولاً عن ذلك جنائياً عملاً بالمادتين 409 من قانون المرافعات 341 من قانون العقوبات وتنتفي مسئوليته إذا كان قد استوفى الأجرة معجلاً قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية متى كانت المخالصة ثابتة التاريخ قبل هذا التسجيل إذ يكون قد استوفى فيه قبل الحجز وإلحاق الإيراد بالعقار وكذلك الحال بالنسبة لحوالة هذه الأجرة المعجلة.

فإذا كانت المخالصات أو الحوالات غير ثابتة التاريخ قبل تسجيل التنبيه فلا يحتج بها على الحاجز والدائن صاحب القيد ومن حكم بإيقاع البيع عليه إلا لمدة سنة فإذا تجاوزت أجرة سنة فلا تنفذ إلا لتلك المدة وحينئذ يلتزم المدين بإيداع الباقي وإلا كان مسئولاً جنائياً عن ذلك . ( المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الرابع عشر، الصفحة /  427 )

تنص المادة 1046 مدني على ما يأتي :

1 - لا تكون المخالصة بالأجرة مقدماً لمدة  تزيد على ثلاث سنوات ولا للحوالة بها كذلك نافذة في حق الدائن المرتهن إلا إذا كانت ثابتة التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية .

2 - أما إذا كانت المخالصة أو الحوالة لمدة تزيد على ثلاث سنوات فإنها لا تكون نافذة في حق الدائن المرتهن ما لم تكن مسجلة قبل قيد الرهن وإلا خفضت المدة إلى ثلاث سنوات مع مراعاة الحكم الواردة في الفقرة السابقة .

ويؤخذ من هذا النص أن الراهن من حقه أن يقبض ما استحق من الأجرة عن مدة سابقة على تسجيل تنبيه الملكية فإن الأجرة في هذه الحالة تعتبر ثماراً مدنية للعقار المرهون وهي من حق الراهن أي مالك هذا العقار ما دامت عن مدة تسبق إلحاق الثمار بالعقار أي تسبق تسجيل تنبيه نزع الملكية .

فإذا قبض الراهن الأجرة مقدماً أو حول بها مقدماً ، وجب التمييز بين فرضين :

الفرض الأول : أن تكون المخالصة أو الحوالة بالأجرة مقدماً عن مدة تزيد على ثلاث سنوات وهنا يعتبر القانون قبض الأجرة أو الحوالة بها مقدماً عن مدة تزيد على ثلاث سنوات أقرب إلى أعمال التصرف فيوجب تسجيل المخالصة أو الحوالة قبل قيد الرهن حتى تكون نافذة في حق الدائن المرتهن لكامل المدة المعجلة وما دامت المخالصة أو الحوالة ق سجلت قبل قيد الرهن فقد علم بها الدائن المرتهن أو ينبغي أن يعلم بها وقد أقدم على إرتهان العقار مع تعجيل أجرته لمدة طويلة فيكون راضياً بذلك أما إذا كانت المخالصة أو الحوالة غير مسجلة فلا تسري إلا لمدة ثلاث سنوات مع وجوب أن تكون المخالصة أو الحوالة ثابتة التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية أي قبل إلحاق الثمار بالعقار وعدم جواز تصرف الراهن في الثمار فإذا قبض الراهن الأجرة معجلة لمدة خمس سنوات مثلاً وسجل المخالصة قبل قيد الدائن المرتهن حق رهنه فقد علم هذا الدائن بما عجل من الأجرة أو ينبغي أن يكون عالماً بذلك فيكون راضياً بما تم ولا سبيل إلى الشكوى وإذا لم يسجل الراهن المخالصة فإنها لا تسري في حق الدائن المرتهن إلا لمدة ثلاث سنوات فقط ولا تعتبر أجرة السنتين الأخريين من الخمس السنوات قد عجلتا ويشترط في ذلك أن تكون المخالصة  أو الحوالة  ثابتة 411 التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية وإلا فإنها لا تسري في حق الدائن إلا في حدود الإدارة الحسنة .

الفرض الثاني : أن تكون المخالصة أو الحوالة بالأجرة مقدماً عن مدة لا تزيد على ثلاث سنوات وهنا يعتبر القانون أن هذا عمل ، فلا يوجب تسجيل المخالصة أو الحوالة . ولكنه يشترط أن تكون المخالصة أو الحوالة، ولكنه يشترط أن تكون المخالصة أو الحوالة ثابتة التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية أي قبل إلحاق الثمار بالعقار حيث لا يكون للراهن الحق في الثمار من ذلك الوقت فإذا قبض الراهن الأجرة مقدماً لمدة ثلاث سنوات أو حول بها مقدماً لمدة ثلاث سنوات وكانت المخالصة أو الحوالة ثابتة التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية فإنها تسري في حق الدائن المرتهن ويجب على هذا الدائن أن يعتبر العقار المرهون قد عجلت أجرته لمدة ثلاث سنوات فإذا لم تكن المخالصة أو الحوالة ثابتة التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية فإنه لا يعتد بها إلا بالقدر الذي يتفق مع حسن الإدارة .

ويلاحظ هنا كما لوحظ في إيجار العقار المرهون أنه إذا كانت المخالصة أو الحوالة ثابتة التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية فإن هناك إحتمالاً أن يكون الراهن قد أدرك أن الدائن المرتهن معتزم على اتخاذ إجراءات التنفيذ فبادر بالتواطؤ مع المستأجر إلى قبض الأجرة أو الحوالة بها لمدة ثلاث سنوات حتى يخفف من آثار نزع ملكية العقار المرهون فإذا استطاع الدائن المرتهن إثبات ذلك جاز له أن يطعن في تعجيل الأجرة بالغش والتواطؤ بين الراهن والمستأجر ويطلب اعتبار المخالصة أو الحوالة غير نافذة في حقه .(الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ العاشر الصفحة/  476)

أخص ما يتصل بإستغلال العقار المرهون تأجيره وقبض أجرته ويلحق بقبض الأجرة حوالتها.

فالأجرة هي الثمار المدنية للعقار.

والأصل أنه يحق للمدين الحصول على الثمار إلى وقت التحاقها بالعقار ولكن هذا الحق قد يكون مصدراً لخطر داهم يلحق بالدائنين إذا ما ترتب عليه ترك العقار غیر منتج لأي ثمار طوال فترة ممتدة من الزمن.

فيترتب على ذلك إنقاص قيمة العقار إنقاصاً كبيراً وحرمان الدائن في نفس الوقت من الحصول على أي أجرة تضاف إلى ضمان الدائنين وتوزع عليهم كما يوزع الثمن.

وهذه الخطورة تتوافر في حالتي ما إذا حصل المدين على الأجرة مقدماً عن مدة طويلة أو قام بحوالة حقه في الأجرة إلى الغير ولهذا فقد قيد المشرع سلطة المدين المالك في هذه الصدد مراعاة لمصلحة الدائن المرتهن.

ولإيضاح نطاق تطبيق المادة (1046) يجب التفرقة بين ثلاث حالات :

الحالة الأولى:

أن تكون المخالصة بالأجرة او حوالتها صادرة بعد تسجيل تنبيه نزع الملكية :

تكون المخالصة بالأجرة وحوالتها بعد تسجيل تنبيه نزع الملكية غير نافذة في مواجهة الدائن المرتهن فمنذ تسجيل التنبيه تلتحق الأجرة بالعقار وتدخل في ضمان الدائنين أي توزع عليهم طبقاً لقواعد توزیع ثمن العقار المبيع.

وبهذا يختلف الوضع عن حالة الإيجار المبرم بعد تسجيل التنبيه فقد رأينا أنه طبقاً للمادة (1045) مدني ينفذ إذا كان من أعمال الإدارة الحسنة وترجع التفرقة إلى أن تعجيل الأجرة أو حوالتها لا تعتبر من قبيل الإدارة الحسنة كما أنه بالرغم من نفاذ الإيجار طبقاً للمادة (1045) فإن الأجرة نفسها تدخل في ضمان الدائنين.

أما الحالة المنصوص عليها في المادة (1046) فتفترض خروج الأجرة عن يد الدائنين سواء بسبق قبض المدين لها أو حوالتها للغير.

ولهذا فإنه بعد تسجيل التنبيه لا تنفذ أي مخالصة بأجرة معجلة أو الحوالة بها مقدماً.

 الحالة الثانية :

أن تكون المخالصة بالأجرة أو حوالتها قد صدرت قبل تسجيل التنبيه ولكن عن مدة لا تمتد إلى ما بعد تسجيل التنبيه أي تمت مثلاً حوالة أجرة عن مدة خمس سنوات وبدأت هذه المدة واكتملت قبل تسجيل التنبيه.

فهذه التصرفات تكون نافذة في حق الدائن المرتهن فمن جهة فإن الثمار تكون من حق المدين قبل تسجيل التنبيه ولا حق للدائن عليها ومن جهة أخرى لا تثور المشكلة إطلاقاً لأن الثمار لن تلحق بالعقار إلا بعد تسجيل التنبيه وحيث تكون في هذه الصورة الأجرة غير معجلة فالتعجيل والحوالة المقصودة في المادة (1046) هي التي تتعلق بمدة لاحقة على تسجيل التنبيه .

 الحالة الثالثة :

المخالصة مقدماً بالأجرة وحوالتها الصادرة قبل تسجيل التنبيه ويمتد أثرها إلى ما بعد تسجيل التنبيه :

وفي هذه الحالة تقرن المادة (1046) بين المخالصة بالأجرة مقدماً لمدة لا تزيد على ثلاث سنوات وتلك التي تزيد على ثلاث سنوات.

فإذا لم تزد مدة المخالصة بالأجرة أو الحوالة بها على ثلاث سنوات فإنها تنفذ في مواجهة الدائن المرتهن إذا كانت هذه التصرفات ثابتة التاريخ قبل تسجيل التنبيه وتنفذ عن المدة كلها والتي يبدأ احتسابها من تاريخ التصرف نفسه ويمتد النفاذ بطبيعة الحال إلى ما بعد تسجيل التنبيه لتكملة مدة ثلاث سنوات.

ويلاحظ أن المادة (1046) تنطوي على إستثناء على القواعد العامة في مجال حجية المخالصات والواردة في المادة 15 من قانون الإثبات حيث يجوز القاضي أن يعتبر المخالصة غير ثابتة التاريخ حجة على الغير أما المادة (1046) فإنها تقيد سلطة القاضي في هذا الشأن حيث يجب لنفاذ المخالصة في مواجهة الدائن المرتهن أن تكون ثابتة التاريخ قبل تسجيل التنبيه.

ونفاذ هذه المخالصات والحوالة متى كانت ثابتة التاريخ يرجع إلى أنها تدخل في أعمال الإدارة التي يحق للمالك القيام بها وعدم زيادة المدة على ثلاث سنوات ليس من شأنه إنقاص قيمة العقار عن بيعه إنقاصاً كبيراً.

أما إذا ازادت مدة المخالصة المعجلة أو الحوالة على ثلاث سنوات فلا تنفذ بكامل مدتها في حق الدائن إلا إذا كانت قد سجلت قبل قيد الرهن فمثل هذه التصرفات تعتبر من قبيل أعمال التصرف ولهذا يجب تسجيلها لنفاذها في حق الدائن.

وإذا لم تكن مسجلة ولكنها ثابتة التاريخ قبل تسجيل التنبيه فإنها تسرى لمدة ثلاث سنوات فقط أي يعتد بها في القدر الذي يتفق مع حسن الإدارة .

ويسري حكم المادة على المخالصة بالأجرة وحوالتها أياً كان جنس الأجرة سواء كان مبلغاً نقدياً أو أي شئ آخر غير النقود كجزء من المحصول في الإيجار بالمزارعة.

ويقتصر حكم المادة على حوالة الأجرة مقدماً ولا يمتد إلى حوالة الحق في الحصول على الثمار الطبيعية فلا ينفذ في حق الدائن المرتهن حوالة الحق في الحصول على الثمار والمحاصيل لعدة جنايات مستقبلة بإعتبار أن تلك الحوالة لا تعتبر من قبيل أعمال الإدارة .(موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الرابع عشر الصفحة/ 364)