إن هلك العقار أو تلف بخطأ الراهن، كان الدائن المرتهن مخيراً بين اعتبار أنه قد حل دينه فوراً فيقتضيه أو طلب تأمين كاف يحل محل العقار المرهون أما إذا كان الهلاك أو التلف بخطأ الدائن المرتهن فليس له أن يطلب شيئاً بل يجب أن بدفع تعويضاً عما أتلفه بخطأه وينتقل حق الرهن إلى هذا التعويض وفقاً للحلول العيني وإذا كان الهلاك بسبب أجنبي بفعل الغير أو قضاء وقدراً كان المدين هو المخير بين وفاء الدين فوراً قبل حلول الأجل بعد إنتقاصه الفائدة محسوبة بالسعر القانوني عن المدة الباقية من الأجل إذا لم تكن هناك فائدة اتفاقية أو يقدم تأميناً كافياً وكل هذه الأحكام تتفق مع المبادئ الخاصة بسقوط الأجل لإضعاف التأمينات والواردة بالمادة 273 .
فإن كان الراهن کفيلاً عينياً وكان الهلاك بسبب أجنبي تعين على المدين أن يدفع الدين بعد إنتقاص الفوائد إذا وافق على الدفع أما إن لم يوافق فعلي الكفيل الدفع مع انتقاص الفوائد ثم يرجع على المدين عند حلول الأجل بالدين کاملاً أو أن يقدم تأميناً كافياً فأن كان الهلاك بفعل الغير سرت الأحکام السابقة ويكون للكفيل الرجوع على الغير بالتعويض بدعوى المسئولية التقصيرية.
وإذا عمد الراهن إلى تخريب البناء أو هدمه أو شرع الجار في اقامة بناء لو تم كان فيه إعتداء على العقار المرهون أو على حق ارتفاق مقرر له كارتفاق بالمطل أو عمد الراهن إلى نقل العقارات بالتخصيص أو إلى قطع أشجار لم تعد للقطع أو غير ذلك من الأعمال التي تضعف التأمين جاز للمرتهن أن يقيم الدعوى اللازمة بأسمه هو لا باسم الراهن إذ أنه في ذلك يدافع عن حقه في الرهن ويجوز عند الإستعجال رفع دعوى بتعيينه أو غيره حارساً على العقار کما إذا تركت الارض بوراً أو كان البناء في حاجة لترميمات ضرورية وتراجع المادة 1081 بالنسبة للهلاك في يد الحائز .(المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الرابع عشر الصفحة/432)
تنص المادة 1048 مدني على ما يأتي :
"1- إذا تسبب الراهن بخطئه في هلاك العقار أو تلفه كان الدائن المرتهن مخيراً بين أن يقتضي تأميناً كافياً أو يستوفي حقه فوراً .
2- فإذا كان الهلاك أو التلف قد نشأ عن سبب أجنبي ولم يقبل الدائن بقاء المدين بلا تأمين كان المدين مخيراً بين أن يقدم تأميناً كافياً أو أن يوفي الدين فوراً قبل حلول الأجل وفي الحالة الأخيرة إذا لم يكن للدين فوائد فلا يكون للدائن حق إلا في استيفاء مبلغ يعادل قيمة الدين منقوصاً منها الفوائد بالسعر القانوني عن المدة ما بين تاريخ الوفاء وتاريخ حلول أجل الدين .
3 - وفي جميع الأحوال إذا وقعت أعمال من شأنها أن تعرض العقار المرهون للهلاك أو التلف أو تجعله غير كافٍ للضمان كان للدائن أن يطلب إلى القاضي وقف هذه الأعمال واتخاذ الوسائل التي تمنع وقوع الضرر .
وليس هذا النص إلا تطبقاً لما قدمناه من إلتزام الراهن بسلامة حق الرهن وهو في الوقت ذاته تطبيق خاص بعقد الرهن الرسمي لقاعدة عامة في الدين المؤجل إذا كان ضعف التأمين الخاص بهذا الدين راجعاً إلى خطأ المدين أو إلى سبب لا دخل لإرادة المدين فيه ذلك أن المادة 273/2 مدني تنص على ما يأتي يسقط حق المدين في الأجل" (1) … (2) إذا أضعف بفعله إلى حد كبير ما أعطي الدائن من تأمين خاص ولو كان هذا التأمين قد أعطي بعقد لاحق أو بمقتضى القانون هذا ما لم يؤثر الدائن أن يطالب بتكملة التأمين أما إذا كان إضعاف التأمين يرجع إلى سبب لا دخل لإرادة المدين فيه فإن الأجل يسقط ما لم يقدم المدين للدائن ضماناً كافياً وعلى ذلك إذا هلك العقار المرهون أو تلف كأن احترق أو تهدم فقد يكون السبب في هلاك العقار أو تلفه خطأ المدين الراهن أو خطأ الدائن المرتهن أو سبباً أجنبياً لا دخل لإرادة الأثنين فيه كما لو وقع الهلاك أو التلف بفعل الغير أو قضاء وقدراً .
فإن كان الهلاك أو التلف بخطأ المدين الراهن كان للدائن المرتهن الخيار بين أن يقتضي تأميناً كافياً بدلاً من التأمين الهالك أو التالف أو أن يسقط أجل الدين حالاً فيتقاضاه فوراً وهذه الرعاية لجانب الدائن المرتهن سببها أن الهلاك أو التلف قد قع بخطأ المدين الراهن فوجب أن يكون الخيار للدائن المرتهن .
وإن كان الهلاك أو التلف بخطأ الدائن المرتهن وهذا نادر لأن حيازة العقار في الرهن الرسمي لا تنتقل إلى الدائن المرتهن فيبقى هذا بعيداً عنه لم يطلب الدائن المرتهن شيئاً لأن الهلاك بخطأه هو بل يجب عليه أن يدفع تعويضاً عما أتلفه بخطأه بناء على قواعد المسئولية التقصيرية وهذا التعويض يحل محل ما هلك من العقار أو تلف ويصبح مرهوناً مثله في دين الدائن المرتهن وهذا مثل من أمثلة الحلول العيني سيأتي بيانه .
وإن كان الهلاك أو التلف بسبب أجنبي كان المدين الراهن بالخيار بين إسقاط أجل الدين ودفع الدين فوراً للدائن المرتهن أو تقديم تأمين كافٍ بدلاً من التأمين الهالك أو التالف فإذا اختار المدين الراهن الأمر الأول وكان الدين بفوائد اتفاقية لم يدفع المدين الراهن من هذه الفوائد إلا ما يسري منها وقت إسقاط أجل الدين أما إذا كان الدين بغير فوائد اتفاقية فإن المدين الراهن يستنزل من الدين قبل دفعه فوائد بالسعر القانوني 4% في المسائل المدنية و 5% في المسائل التجارية عن المدة ما بين وفاء الدين للدائن المرتهن وحلول أجل الدين في ميعاده الأصلي لأن المدين الراهن لم يستفد من الدين في هذه المدة وهذه الرعاية لجانب المدين الراهن سببها أن الهلاك أو التلف لم يكن بخطأه بل كان بسبب أجنبي فوجب أن يكون الخيار له .
وإذا لم يهلك العقار أو يتلف ولكن وقعت أعمال من شأنها أن تعرض العقار المرهون للهلاك أو التلف ولو لم يكن للراهن يد في هذه الأعمال كما إذا سمح الراهن لشخص بسكن العقار المرهون وأخذ الساكن ما تهيأ له من الوسائل للقيام بأعمال من شأنها أن تنقص قيمة العقار أو تجعله غير كاف لضمان الدين أو كما إذا أزمع الجار أن يقيم بناء لو تم كان فيه اعتداء على العقار المرهون أو على حقوق ارتفاق لهذا العقار جاز للدائن المرتهن 392 أن يتخذ من الوسائل ما يمنع ذلك فيجوز له دون وساطة الراهن أن يطلب من القاضي أن يحكم بوقف هذه الأعمال فيمنع الساكن من القيام بما كان في عزمه أن يقوم به أو يمنع الجار من أن يقيم البناء في وضع يكون فيه إعتداء على العقار المرهون وللدائن المرتهن أن يتخذ من الوسائل التي تمنع وقوع الضرر ما يكفي لذلك ولو بوضع العقار المرهون تحت الحراسة وتقول الفقرة الثالثة من المادة 1048 مدني سالفة الذكر في هذا الخصوص وفي جميع الأحوال إذا وقعت أعمال من شأنها أن تعرض العقار المرهون للهلاك أو التلف أو تجعله غير كافٍ للضمان كان للدائن أن يطلب إلى القاضي وقف هذه الأعمال واتخاذ الوسائل التي تمنع وقوع الضرر .(الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ العاشر الصفحة/ 450)
1 - إذا تسبب الراهن بخطئه في هلاك العقار المرهون أو تلفه كان الدائن المرتهن مخيراً بين أن يقتضي تأميناً كافياً أو أن يستوفي حقه فوراً ومبرر ترك الخيار للدائن أن سبب التعرض الذي أخل بحق المرتهن راجع لخطأ الراهن نفسه ذلك أن ما يحدثه الراهن يعتبر من قبيل التعرض المادي الذي يضمنه الراهن وجاءت المادة (1048) تطبيقاً لما ورد في المادة ( 2/273 ) من التقنين المدني التي تقضي بأن يسقط حق المدين في الأجل .
2 - إذا أضعف بفعله إلى حد كبير ما أعطى للدائن من تأمين خاص ولو كان هذا التأمين قد أعطى بعقد لاحق أو بمقتضى القانون هذا ما لم يؤثر الدائن أن يطالب بتكملة التأمين .
يقصد بذلك الحالة التي يكون فيها هلاك العقار المرهون أو تلفه بسبب أجنبي عن المدين وعلى حد تعبير المادة (273 مدني) إلى سبب لا دخل لإرادة المدين فيه سواء كان راجعاً لفعل شخص أجنبي أو بسبب قوة قاهرة.
وتعتبر المادة (1048) في ذلك تطبيقاً للمادة ( 2/ 273 ) التي تنص على أنه أما إذا كان إضعاف التأمين يرجع إلى سبب لا دخل لإرادة المدين فيه فإن الأجل يسقط ما لم يقدم المدين للدائن ضماناً كافياً .
والحكم في هذه الحالة أن يكون المدين مخيراً بين أن يقدم تأميناً كافياً أو أن يوفي الدين فوراً قبل حلول الأجل وذلك إذا لم يقبل الدائن بقاء الدین بلا تأمين وسبب تخيير المدين يرجع إلى عدم مسئوليته عن سبب الهلاك أو التلف.
وتقدير كفاية ما حل محل العقار المرهون كتأمين بديل مما يخضع عند النزاع لتقدير قاضي الموضوع.
وإذا اختار المدين أن يوفي الدين فوراً قبل حلول الأجل ولم يكن للدين فوائد اتفاقية فإن المدين يستنزل من الدين قبل دفعه الفوائد بالسعر القانوني 4% في المسائل المدنية 5% في المسائل التجارية عن المدة ما بين وفاء الدين للدائن وحلول أجل الدين في ميعاده الأصلي لأن المدين لم يستفد من الدين عن هذه المدة.
إذا وقعت أعمال من شأنها أن تعرض العقار المرهون للهلاك أو التلف أو تجعله غير كاف للضمان سواء كان ذلك نتيجة خطأ الراهن أو نتيجة سبب أجنبي كان للدائن أن يطلب إلى القاضي وقف هذه الأعمال وإتخاذ الوسائل التي تمنع وقوع الضرر.(موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الرابع عشر الصفحة/ 373)
