قد يتضمن عقد الرهن الرسمي أو ملحق له اتفاقاً بين الدائن المرتهن وبين الراهن على أن الأول بتملك العقار في حالة عدم الوفاء بالدين عند حلول أجله بثمن هو مبلغ الدين أو بثمن آخر، وقد راعى المشرع الظروف التي يمر فيها عقد الرهن الرسمي فقد يقبل المدين هذا الشرط لحاجته الملحة إلى المال ولذلك جعل الشرع هذا الشرط باطلاً بطلاناً مطلقاً ولا يؤثر هذا البطلان على عقد الرهن نفسه فيظل هذا العقد صحيحاً.

ولكن متى حل الدين انتفت العلة التي أبطل الشرع الاتفاق على تملك المرتهن للعقار فأجاز الاتفاق اللاحق لحلول الدين أو قسط منه إذا اشتمل على تملك المرتهن للعقار المرهون وفاء لدينه فيكون ذلك وفاء بمقابل ولما كان هذا الاتفاق يعتبر ملحقاً لعقد الرهن فيجب أن يكون رسمياً وإلا كان باطلاً ويطل الشرط أياً كانت صياغته طالما كان سابقا على حلول الدين قد يتضمن التزام الدائن للمرتهن بعد حلول الدين أن يقبل تنازل الراهن عن العقار المرهون وفاء للدين المضمون لأن هذا الاتفاق يكون سابقاً على حلول الدين.

وقد يضطر المدين إلى تحرير إقرار معاصر لعقد القرض ويعطي تاريخ لاحق لحلول الدين أو قسط منه يضمنه تنازله عن العقار المرهون وفاء للدين وحينئذ يكون هذا الإقرار باطلاً بطلاناً مطلقاً إذ يعتبر ملحقاً لعقد الرهن الرسمي مما يوجب صياغته في الشكل الرسمى وإلا كان باطلاً . (المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الرابع عشر   الصفحة/   449 )

 وتنص المادة 1052 مدني على ما يأتي :

"1- يقع باطلاً كل اتفاق يجعل للدائن الحق عند عدم استيفاء الدين وقت حلول أجله في أن يتملك العقار المرهون في نظير ثمن معلوم أياً كان أو في أن يبيعه دون مراعاة للإجراءات التي فرضها القانون ولو كان هذا الاتفاق قد أبرم بعد الرهن .

 2- ولكن يجوز بعد حلول الدين أو قسط منه الاتفاق على أن ينزل المدن لدائنه عن العقار المرهون وفاء لدينه .

بطلان شرط تملك العقار المرهون عند عدم الوفاء : رأينا أن الفقرة الأولى من المادة 1052 مدني تنص على أن "يقع باطلاً كل اتفاق 422 يجعل للدائن الحق عند عدم استيفاء الدين وقت حلول أجله في أن يتملك العقار المرهون في نظير ثمن معلوم أياً كان ولو كان هذا الاتفاق قد أبرم بعد الرهن فإذا اتفق الدائن المرتهن مع الراهن مديناً كان أو كفيلاً عينياً على أنه عند حلول أجل الدين وعدم الوفاء به يكون للدائن المرتهن الحق في أن يتملك العقار المرهون بثمن هو الدين المستحق وهذا هو الغالب أو بأي ثمن آخر وقد يكون اكبر من الدين المستحق فإن هذا الاتفاق يكون باطلاً لمخالفته للنظام العام وهذا الاتفاق يعرف باسم ويلجأ إليه الدائن المرتهن حتى يستغل موقف الراهن وموقف الراهن يكون عادة ضعيفاً ويستطيع الدائن المرتهن أن يفرض عليه الشرط وكثيراً ما يعتقد الراهن أن الدين سيوفي عند حلول أجله ونظراً لضعف مركزه يقبل هذا الشرط ويجعل الثمن هو نفس الدين المستحق أو إذا كانت قيمة العقار تزيد كثيراً عن هذا الدين يجعل الثمن أكبر من الدين المستحق ولكنه لا يصل عادة إلى قيمة العقار وقد أراد المشرع حماية الراهن من هذا الاستغلال المخالف للنظام العام فنص صراحة على أن هذا الاتفاق يكون باطلاً أياً كان الثمن الذي اتفق عليه وهو لا يكون عادة إلا أقل من القيمة الحقيقية للعقار لأن الفرق بين هذه القيمة الحقيقية والثمن هو الذي يستفيده الدائن من المرتهن  ويغلب 423 أن يوضع هذا الشرط الباطل في عقد الرهن الرسمي ذاته لا شيء يمنع من أن يكون الاتفاق بعد عقد الرهن الرسمي فيبرم في اتفاق لاحق والاتفاق اللاحق كالاتفاق المعاصر يكون باطلاً لنفس الأسباب وقد نص المشرع صراحة على ذلك إذ قال كما رأينا ولو كان هذا الاتفاق قد أبرم بعد الرهن وبطلان الاتفاق لا يمس عقد الرهن الرسمي نفسه فيبطل الاتفاق لمخالفته للنظام العام ولكن عقد الرهن الرسمي يبقى صحيحاً على أنه إذا أثبت الدائن المرتهن أن هذا الاتفاق كان هو الشرط الدافع الإبرام عقد الرهن فإن عقد الرهن يبطل أيضاً كبطلان الاتفاق وقد نصت المادة 143 مدني في هذا الصدد على أنه إذا كان العقد في شق منه باطلاً أو قابلاً للإبطال فهذا الشق وحده هو الذي يبطل إلا إذا تبين أن العقد ما كان ليتم بغير الشق الذي وقع باطلاً أو قابلاً للإبطال فيبطل العقد كله .

ولا يصح هذا الاتفاق إلا إذا أبرم بعد حلول الدين أو حلول قسط منه فإن مظنة ضعف الراهن تكون قد انتفت بحلول الدين كله أو بعضه وقد نصت الفقرة الثانية من المادة 1052 مدني على ذلك إذ تقول كما رأينا ولكن يجوز بعد حلول الدين أو قسط منهن الاتفاق على أن ينزل المدين لدائنه عن العقار المرهون وفاء لدينه فيجوز إذن بعد حلول الدين كله أو بعضه للراهن مديناً كان أو كفيلاً عينياً أن يتفق مع الدائن المرتهن 424 على أن ينزل له عن العقار المرهون في نظير الدين ويكون هذا وفاء بمقابل بل يجوز للراهن أن يتفق مع الدائن المرتهن في هذه الحالة على أن يبيع له العقار المرهون بثمن أياً كان أكبر أو مساوياً أو أقل من الدين المستحق فإن الراهن لا يكون في مثل هذه الظروف تحت ضغط الحاجة فقد استحق الدين ويستطيع أن يمتنع عن الاتفاق مع الدائن المرتهن إن شاء ويطلب بيع العقار المرهون طبقاً للإجراءات التي قررها القانون .

أما إذا عقد الاتفاق بعد حلول أجل الدين كله أو حلول قسط منه فإن الاتفاق يصح لأن مظنة استقلال الراهن في هذه الحالة تكون قد 426 انتفت كما رأيناها قد انتفت في شرط تملك العقار المرهون عند عدم الوفاء ولم نص الفقرة من المادة 1052 مدني كما رأينا صراحة على جواز الاتفاق إذا عقد بعد حلول الدين كله أو بعضه كما نصت على جواز الاتفاق في هذه الحالة على تملك العقار المرهون عند عدم الوفاء ولكن يمكن قياس الحالة الأولى على الحالة الثانية والقول بصحة الاتفاق في الحالتين ويؤيد ذلك ما ورد في المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في هذا الخصوص فهي تقول أما إذا حل الدين فقد انعدمت شبهة استغلال الدائن المرتهن لحاجة الرهن وأصبح هذا على بينة من الأمر فيجوز الاتفاق حينئذ على أن يباع العقار بالممارسة لا بالمزاد العلني وقد يكون في هذه الاتفاقات مصلحة للراهن نفسه إذ يتجنب المصروفات التي تنجم عن بيع العقار بالمزاد . (الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ العاشر الصفحة/ 484)

لا يجوز الاتفاق بين الدائن المرتهن والراهن مديناً كان أو كفيلاً عينياً على أنه عند حلول أجل الدين وعدم الوفاء به يكون للدائن المرتهن الحق في تملك العقار المرهون ويحظر ذلك سواء كان التملك بثمن هو الدين المستحق أي باعتبار أن ثمن العقار يعادل مبلغ الدين وهذا هو الغالب أو كان التملك بأي ثمن آخر حتى ولو كان أكبر من الدين بحيث يدفع الدائن المرتهن للمدين الفرق الزائد بين مبلغ الدين وثمن العقار.

ويحظر الشرط وكل شرط يؤدي إلى الوصول إلى نفس النتيجة فيحظر الشرط الذي بمقتضاه يتملك الدائن المرتهن عند عدم الوفاء عقاراً آخر من عقارات المدين ويحظر كذلك شرط حصول الدائن على ثمن العقار كله عند بيعه حتى ولو كان أكثر من الدين المضمون فالحظر يشمل كل اتفاق على تملك الدائن للعقار المرهون أياً كان المقابل وأياً كانت طريقة تحديد الثمن أي حتى ولو كان عن طريق طرف ثالث أو خبير.

ويحظر الشرط سواء ورد في عقد الرهن ذاته أو بعد إبرام العقد وقبل حلول أجل الدين فالفقرة الأولى من المادة صريحة في حظر الشرط حتى ولو كان قد أبرم بعد الرهن فالاتفاق اللاحق يكون باطلاً كالاتفاق المعاصر.

فإذا اتفق على مثل هذا الشرط كان باطلاً بطلاناً مطلقاً لمخالفته قاعدة آمرة تتعلق بالنظام العام.

والحكمة من بطلان هذا الشرط ترجع إلى ما يأتي:

1- أن المدين يكون في مركز اقتصادي ضعیف نظراً لحاجته للمال ومن ثم فإن قبوله لهذا الشرط لا يكون إعمالاً لمبدأ سلطان الإرادة بقدر ما هو انصياع من جانب الضعيف لما يمليه عليه القوي.

 2- أن هذا الشرط قد يخفى فوائد ربوية تتمثل في الفارق بين الثمن المتفق عليه للعقار والقيمة الحقيقية للعقار فالدائن يحصل على العقار مقابل الدين باعتبار أن قيمة العقار تعادل مبلغ الدين بالرغم من أن قيمة العقار تزيد في الغالب على قيمة الدين.

 3- أن هذا الشرط يخل بالتوازن الذي راعاه المشرع بين الصوالح المختلفة لأصحاب الشأن عند تنظيمه للرهن الرسمي وهذه الأحكام تعتبر متعلقة بالنظام العام فشرط التملك يعتبر ضمانة جديدة لم يكفلها القانون للدائن المرتهن فهو يؤدي عملاً إلى إخراج العقار من الضمان العام للدائنين بتمليكه للدائن المرتهن وذلك من غير الطريق الذي رسمه القانون والذي يكفل عن طريقة حماية مصالح أصحاب الشأن جميعاً.

وإذا كان البطلان متعلقاً بالنظام العام فهو بطلان مطلق يجوز لكل ذي مصلحة التمسك به وللمحكمة أن تقضي به من تلقاء نفسها ولا يزول بالإجازة.

وبطلان الشرط لا يمس عقد الرهن الرسمي نفسه فإذا كان العقد باطلاً في شق أو في شرط من شروطه فإن ذلك لا يؤثر في صحة العقد فيظل الرهن قائماً لمصلحة الدائن المرتهن وله أن يتخذ الإجراءات القانونية للتنفيذ على عقار المدين وأن يدخل المزايدة وقد يتملكه عن هذا الطريق.

أما إذا كان الشرط من الدوافع الباعثة للتعاقد أي إبرام الرهن فإن عقد الرهن يبطل أيضاً) وذلك عملاً بالمادة 143 مدني التي تقضي بأن إذا كان العقد في شق منه باطلاً أو قابلاً للإبطال فهذا الشق وحده هو الذي يبطل إلا إذا تبين أن العقد ما كان ليتم بغير الشق الذي وقع باطلاً أو قابلاً للإبطال فيبطل العقد كله.

أجازت الفقرة الثانية من المادة بعد حلول الدين أو قسط منه الاتفاق على أن ينزل المدين لدائنه عن العقار المرهون وفاء لدينه وذلك بشرط أن يرد هذا الاتفاق صحيحاً وفقاً للقواعد العامة.

والحكمة التي توخاها المشرع من هذا الاستثناء هي أنه إذا حل أجل الدين أو قسط منه انعدمت شبهة استغلال المرتهن لحاجة الراهن وعوزه وأصبح هذه الأخير على بينة من الأمر.

ويحب لكي يقع الاتفاق على تلك المرتهن للعقار المرهون صحيحاً أن يحصل حقيقة بعد حلول أجل الالتزام المضمون أو قسط منه فإذا حصل قبل ذلك وأخر إظهاره وقع باطلاً.

شروط بيع العقار المرهون دون مراعاة الإجراءات التي فرضها القانون:

يقع باطلاً كل اتفاق يجعل للدائن الحق عند عدم استيفاء الدين وقت حلول أجله في أن يبيع العقار دون مراعاة الإجراءات التي فرضها القانون ولو كان هذا الاتفاق قد أبرم بعد الرهن.

وهذا الشرط يطلق عليه شرط الطريق الممهد .

فحق الدائن المرتهن مقصور على طلب بيع العقار المرهون باتباع الإجراءات التي يفرضها قانون المرافعات فالاتفاق الذي يكون له بمقتضاه أن يبيع هذا العقار بغير اتباع تلك الإجراءات يقع باطلاً فلا يجوز مثلاً الاتفاق على منح الدائن الحق في بيع العقار المرهون ودياً أو بطريق المزاد الحاصل بغیر تدخل القضاء.

وكما هي الحال في شرط تملك العقار المرهون عند عدم الوفاء يقع شرط الطريق الممهد باطلاً بطلاناً مطلقاً ولا يؤثر بطلان شرط الطريق الممهد على عقد الرهن ذاته ويكون حق المرتهن مقصوراً على طلب بيع العقار باتباع الإجراءات التي يفرضها القانون ويبطل الشرط سواء اتفق عليه عند إبرام العقد أم بعد ذلك طالما أن أجل الوفاء بالالتزام المضمون لم يحل بعد أو لم يحل أجل الوفاء بقسط منه وإنما يثور التساؤل عما إذا كان هذا الشرط يجوز إذا حصل الاتفاق عليه بعد حلول أجل الالتزام المضمون أو بعد حلول أجل قسط منه..

والملاحظ أن المشرع لم يفصح عن ذلك كما فعل بالنسبة إلى شرط تملك المال المرهون عند عدم الوفاء. (موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الرابع عشر الصفحة/ 384)