نفاذ الرهن بالقيد :
بمجرد توثيق عقد الرهن يصبح العقار مرهوناً وتترتب كافة الآثار التي يرتبها هذا العقد فيما بين المتعاقدين ولو لم يشهر ولكن لا يحاج بهذا العقد على الغير الذي لم يكن طرفاً فيه إلا من وقت شهر العقد وذلك بقيد قائمة الرهن بمكتب الشهر العقاري الواقع بدائرته العقار المرهون أو بقيد الحكم الصادر باثبات الرهن عندما يتوافر الوعد بالرهن ويكون مستوفياً للشكل الرسمي . 

ومن وقت هذا القيد تحدد الحقوق التي يحاج بها المرتهن وتلك التي لا يحاج بها فالحقوق التي شهرت قبل الرهن يكون لأصحابها حتى التقدم على المرتهن أما الحقوق التي شهرت بعد قيد الرهن فلا يحاج بها المرتهن بل ينفذ وحده على العقار ويكون له حق التقدم على غيره كما يكون له حق تتبع العقار تحت أي يد إذا كان الراهن قد تصرف فيه وذلك للتنفيذ عليه وإذا تم القيد للحكم الصادر بإثبات الرهن ويكون ذلك بالتأشير بمنطوق الحكم على هامش قيد صحيفة الدعوى التي صدر فيها الحكم ويعتبر أن القيد قد تم في تاريخ قيد الصحيفة وليس من تاريخ التأشير بالحكم.

والمقرر أن القيد هو الإجراء اللازم لشهر الحقوق العينية التبعية بينما يكون التسجيل هو الإجراء اللازم لشهر الحقوق العينية الأصلية فالقيد والتسجيل طريقان لشهر الحقوق العينية يتعادلان في الأثر المترتب على كل منهما وتقوم بهما قرينة قانونية قاطعة تدل على تحقق علم الكافة بالتصرف الذي تم شهره بأي من الطريقين.

ماهية القيد والقائمة واجراءات الشهر  :
إن كانت الحقوق العينية الأصلية كحق الملكية تشهر بطريق التسجيل وذلك بتقديم طلب لمأمورية الشهر العقاري المختصة مرفقاً به حافظة مستدات منطوية على الأوراق التي تتطلبها إجراءات الشهر وبعد اخطار الطلب بالقبول للشهر يقوم بإعداد مشروع المحرر المراد شهره على الورق الأزرق کعقد البيع ثم بتقدم به إلى ذات المأمورية مرفقاً به ذات الحافظة التي ردت إليه مع إخطار القبول فتؤشر المأمورية على المشروع بالصلاحية للشهر فيسدد الطالب رسوم التوثيق أو التعليق على التوقيعات مع رسوم الشهر كاملة ثم يوثق المحرر أو يصدق على التوقيعات فيه وحينئذ يصبح المحرر جاهزاً للشهر فيتقدم به إلى المكتب الذي تبعه المأمورية فيقوم بشهره وذلك باثبات بيانات أصل المحرر الذي سبق التأشير عليه بالصلاحية للشهر وتم التصديق على التوقيعات فيه بدفتر الشهر ويحفظ المكتب بأصل المحرر وبذلك يكون المحرر قد تم شهره بطريق التسجيل.

فإن الحقوق العينية التبعية كالرهن والاختصاص والامتياز تشهر بطريق القيد ويخضع الشهر بطريق القيد لمرحلتي الطلبات والمشروعات وفقاً لذات الأحكام التي يخضع لها الشهر بطريق التسجيل على أنه عند تقديم طلب الشهر بطريق القيد تودع بالحافظة المرافقة للطلب قائمة موقع عليها من الطالب تكون هي في النهاية محل الشهر دون المحرر المنشئ للالتزام والذي يقدم كمستند من المستندات المطلوبة لإجراء الشهر وبعد إخطار الطالب بالقبول للشهر يقوم بإعداد مشروع القائمة المراد شهرها على الورق الأزرق، ثم يتقدم بها إلى ذات المأمورية مرفقاً بها ذات الحافظة التي ردت إليه مع إخطار القبول فتؤشر المأمورية على مشروع القائمة بالصلاحية للشهر فيسدد الطالب رسوم الشهر فقط إذ يكتفي بتوقيع الطالب على القائمة دون توثيقها أو التصديق على التوقيعات فيها لأنها لا تقبل إلا مع المحرر المنشئ للالتزام، ويوجب القانون، حتى يمكن شهر الحق العيني التبعي محل هذا المحرر أن يكون المحرر ذاته موثقاً كما في الرهن الرسمي أو مصدقاً على التوقيعات فيه على الأقل كما في الرهن الحيازي وحق الامتياز أو يكون المحرر رسمياً كالامر بالاختصاص لذلك لا مبرر لتوثيق القائمة أو التصديق على التوقيعات فيها لسبق القيام بهذه الإجراءات في المحرر المرافق للقائمة أو الاجراء القيد بموجب أمر من القضاء مما لا يتطلب توثيقاً أو تصديقاً وحينئذ تصبح القائمة جاهزة للشهر فيتقدم بها مع المحرر وسائر المستندات إلى المكتب الذي تبعه المأمورية فيقوم بشهر القائمة بقيدها حرفياً بدفتر الشهر ويحتفظ بالمحرر کمستند من مستندات الشهر وتسلم منها صورة فوتوغرافية للطالب.

فإذا كان المحرر المنشيء للحق العيني التبعي غیر موثق أو غير مصدق على التوقيعات فيه وامتنع المدين أو الكفيل العيني عن القيام بذلك كان للدائن رفع دعوى بإثبات هذا الحق وشهر صحيفتها بطريق التسجيل فإذا ما صدر الحكم وأصبح نهائياً كان هو المحرر الخاضع للشهر بطريق القيد باعتباره السند المثبت للحق العيني التبعي ذلك أن المقرر وفقاً للمادة 101 من القانون المدني أنه إذا اشترط القانون لتمام العقد إستيفاء شكل معين فهذا الشكل تجب مراعاته أيضاً في الاتفاق الذي يتضمن الوعد بإبرام هذا العقد وبالتالي يجب أن يكون الوعد بالرهن الرسمي موثقاً حي يقضي بترتیب آثاره ويصبح عقداً مقرراً لحق الرهن.

ويمر الشهر بمرحلتي الطلبات والمشروعات فيقدم طلب شهر الحكم للمأمورية وبعد أن تخطر الطالب بالقبول للشهر يحرر مشروع القائمة على الورق الأزرق المدموغ ويقدمها مع الحافظة إلى ذات المأمورية لختمه بخاتم لصالح للشهرة وبعد ذلك يسدد رسوم الشهر فقط إذ يحل الحكم النهائي محل التصديق على التوقيع ويقدم المشروع للمكتب لشهره بطريق القيد ويحتفظ المكتب بالحكم ضمن مستندات الشهر ويؤشر المكتب بهذا القيد في هامش تسجيل الصحيفة ليرتد أثر القيد إلى تاريخ هذا التسجيل وتم المفاضلة وفقاً لذلك.

لا يغني عن القيد أي إجراء أخر  :
لا ينفذ الحق العيني التبعي المترتب على العقار في حق الغير إلا بقيد القائمة المتعلقة به بدفتر الشهر بالمكتب المختص وتتحدد مرتبة هذا الحق بتاريخ القيد دون اعتداد بتاريخ المحرر المتضمن الحق حتى لو كان هذا المحرر رسمياً أو مسجلاً فعقد الرهن الرسمي لا ينفذ في حق الغير بمجرد توثيقه وإنما من وقت قيده وتحدد مرتبته اعتباراً من الوقت الأخير ومثله حق الاختصاص والرهن الحيازي وحق الامتياز إذا تضمنه عقد رسمي فإن ورد حق الامتياز بعقد عرفي فإن تسجيله لا يؤدي إلى نفاذ الامتياز في حق الغير أو يلزم لذلك عمل قائمة به وقيدها وتتحدد مرتبته منذ هذا القيد وقد نصت المادة 47 من قانون الشهر العقاري على أن تكون مرتبة حق الامتياز العقاري من وقت قيده ولو كان العقد الذي أنشاه مسجلاً  .

بيانات القائمة :
ليست القائمة إلا تلخيصاً للمحرر المنشئ للحق العيني التبعي وتنص المادة 30 من قانون الشهر العقاري على أنه إذا كان شهر المحرر بطريق القيد وجب أن يقرن عند تقديمه المحرر بطريق القيد وجب أن يقرن عند تقديمه لمكتب الشهر المختص بقائمة تشتمل على البيانات الآتية :

(أولاً) : اسم الدائن ولقبه وصناعته ومحل إقامته ومحله المختار في دائرة المحكمة فإن لم يختر له محلاً صح إعلان الأوراق إليه في قلم الكتاب.

والبيان الجوهري الذي يتضمنه هذا البند ينحصر في اسم الدائن على نحو يمكن التعريف به تعريفاً ينأي به عن التجهيل أو اللبس ومن ثم يجب ذکر اسمه ثلاثياً وبيان صناعته تحقيقاً لذات الغاية من التعريف به بحيث أن أدى البيان إلى التجهيل بالدائن وقام لبس في التعرف عليه كانت القائمة باطلة كما لو ذكر اسمه ثنائيا ولم يحدد محل إقامته على وجه الدقة ولم يذكر له محل مختار، وكان من شأنه هذا النقص التجهيل بشخصيته أما أن أدي البيان الناقص إلى تحقق الغاية منه بالتعرف على شخصية الدائن على نحو مؤكد لا لبس فيه صحت القائمة لتحقق الغاية منها وتلك مسألة واقع تفصل فيها محكمة الموضوع دون رقابة من محكمة النقض طالما كان استخلاصها سائغاً مؤدياً إلى النتيجة التي انتهت إليها.

وأن لم يوضح محل اقامة الدائن أو محله المختار فإن ذلك لا يؤدي إلى بطلان القائمة وإنما يترتب عليه صحة إعلانه بكافة الأوراق فى قلم كتاب المحكمة التي يقع بدائرتها مكتب الشهر الذي تم به قيد القائمة، وهذا الإجراء مقرر لمصلحة مباشر الاعلان ومن ثم يجوز له التنازل عنه والقيام باعلان الدائن بمحل إقامته ملتزماً في ذلك بكل الأحكام المقررة للاعلان ومن ثم عليه التحقق من أن المحل الذي يوجه الإعلان إليه هو المحل الحقيقي لإقامة الدائن فإن لم يستدل عليه التحري عنه قبل إعلانه في مواجهة النيابية بحيث أن أهمل في ذلك وقع الإعلان باطلاً وتبعه ما بني عليه.

ومتى لم يختر الدائن محلاً مختاراً له في القائمة فلا يصح إعلانه إلا في محل إقامته فإن لم يوضح محل إقامته جاز إعلانه في قلم كتاب المحكمة أو في محل إقامته على نحو ما تقدم وقد لا موضح محل اقامته ولكن يضمن القائمة محلاً مختاراً وحينئذ يجوز إعلانه بهذا المحل المختار ويصح إعلانه أيضاً في محل إقامته باعتبار المحل الأخير هو الموطن الأصلي له الذي لا ينال منه اختيار موطن مختار.

وطالما تضمنت القائمة محل اقامة الدائن أو محله المختار أو كلاهما صح الإعلان في أي منهما ولكن لا يجوز الإعلان في قلم الكتاب حتى في حالة عدم الاستدلال على أي منهما إذ يتعين في هذه الحالة التحري عن محل الإقامة فإن لم يستدل عليه بالرغم من ذلك تعين إتمام الإعلان في مواجهة النيابة فإن تم في قلم الكتاب كان باطلاً وهو بطلان غير متعلق بالنظام العام فلا تصدي له المحكمة من تلقاء نفسها بل يلزم الدفع به ويزول متى تحققت الغاية منه.

ثانياً : اسم المدين أو المالك الذي رتب الحق على ملكه إذا كان غير المدين ولقبه وصناعته ومحل إقامته.

والمراد من هذا البيان اظهار مالك العقار الذي ترتب عليه الحق العيني التبعي سواء كان هو المدين أو كفيل عینی ولك حتى يتحقق الغير من مدى ونفاذ هذا الحق ، فقد لا يكون المدين أو الكفيل الذي رتب هذا الحق مالكة للعقار أو مالكاً لحصة شائعة فيه فيتحدد وفقاً لذلك مدى نفاذ الحق حسبما تنص عليه المادتان 1032، 1033 من القانون المدني.

ويجب أن يكون المدين أو الكفيل مالكاً للعقار فلا يكفي أن يطابق اسمه اسم مالك العقار وإلا كانت القائمة خلواً من بيان جوهري هو البيان المتعلق باسم مالك العقار فتكون قابلة للإبطال لمصلحة المالك الحقيقي وحينئذ تسري أحكام رهن ملك الغير أو ترتيب حق عیني تبعي علی مال الغير.

كما يجب ذكر اسم المدين صحيحاً وعلى نحو يحول دون التجهيل به أو اللبس فيه بحيث إذا إطلع الغير على القيد علم أن المدين مالك العقار أو الكفيل مالك العقار هو الذي رتب الحق العيني التبعي على العقار فيتعامل معه على هذا الأساس فإن تضمنت القائمة اسماً مغايراً لاسم المدين أو الكفيل وتعامل الغير مع أي منهما اعتقاداً منه بأنه لم يرتب حقاً عينياً تبعياً على العقار حسبما يتضح من الشهادة العقارية التي يحصل عليها الغير ويجيء سلبية لصدورها بالاسم الصحيح للمدين أو الكفيل والتي لم يظهر فيها القيد الذي يكون قد تم باسم غير صحيح للمدين أو الكفيل وحينئذ يؤدي ذكر الاسم غير الصحيح بالقائمة إلى تحقق الضرر بالنسبة لمن تعامل مع المدين أو الكفيل لأنه لو علم بترتيب الحق العيني التبعي لما أقدم على هذا التعامل وقد ترتب هذا الضرر بسبب الخطأ في إسم المدين أو الكفيل والذي أدى إلى سلبية الشهادة العقارية الصادرة بالاسم الصحيح للمدين أو الكفيل ذلك أن هذه الشهادة تستخرج من واقع دفاتر الفهرس الأبجدية والتي تقيد بها المحررات المشهرة بحسب اسم المالك على التفصيل المتقدم ومن ثم يعتبر من تعامل مع المدين أو الكفيل من طبقة الغير ويحق له التمسك ببطلان القائمة وقيدها بسبب الخطأ في اسم المدين أو الكفيل.

ثالثاً : تاريخ السند والجهة التي تم أمامها أو صدر منها والسند إما أن يكون عقداً رسمياً رتب الحق العيني كعقد الرهن الرسمي الذي ترتب الرهن بموجبه وأما أن يكون عقد عرفياً تم التصديق على التوقيعات فيه كما في عقد الرهن الحيازي أو عقد البيع أو عقد المقاولة الذي يترتب حق الامتياز بموجبه وقد يكون حكماً صدر بصحة ونفاذ العقد وقد يكون أمراً صادراً من رئيس المحكمة باختصاص الدائن بعقارات مدينه .

والبيان المطلوب هنا هو تاريخ السند والجهة التي تم أمامها أو صدر منها فإن كان عقد رهن رسمی ذکر تاریخ توثيقه ومكتب أو مأمورية التوثيق الذي تم التوثيق أمامه وكذلك الحال بالنسبة للتصديق على التوقيعات أو الحكم بصحة ونفاذ العقد والأمر بالاختصاص.

ولا يترتب البطلان على الخطأ في بيان تاريخ السند والجهة التي تم أمامها أو صدر منها إلا إذا ترتب على ذلك تحقق الضرر بالنسبة إلى الغير وحينئذ لا يحاج بالقيد الذي تم.

رابعاً : مصدر الدين المضمون بالحق العيني ومقداره کاملاً وميعاد استحقاقه ومصدر الدين هو السبب المنشئ للدين فقد يكون عقد قرض يضمنه تامین عینی کحق رهن وقد يكون عقد بيع يضمن الوفاء باقي الثمن فيه تأمین عینی هو حق امتياز البائع وقد يكون العمل غير المشروع هو مصدر الدين المتمثل في مبلغ التعويض المقضي به ويضمنه تأمین عیني هو حق الاختصاص.

ويجب بيان مقدار كل الدين المضمون بالرهن أو بالامتياز أو بالاختصاص وفقاً لما هو وارد بالسند المنشئ له فإن وجد اختلاف في مقدار الدين الوارد بالقائمة عنه في سند الدين كانت العبرة بما تضمنته القائمة فيكون مقدار الدين الوارد بها هو المعول عليه في مواجهة الغير مفاد ذلك أن الغير إذا تقرر له حق عیني تبعي أو اكتسب ملكية العقار المثقل بالحق العيني التبعي المشهر بقيد القائمة سالفة الذكر فإنه لا يحاج إلا بمقدار الدين الوارد بها حتى لو كان يقل كثيراً عن مقدار الدين الثابت بسند الدين ومتى قام بالوفاء بالدين الوارد بالقائمة خلص له العقار مطهراً من القيد المشهر وحينئذ يحق له طلب محوه اتفاقاً أو قضاء أما باقي الدين فيكون غير مضمون بالرهن.

أما إن تضمنت القائمة ديناً يجاوز ما جاء بسند الدين على نحو يؤدي إلى الإضرار بالغير كما لو كان الغير دائناً عادياً يمكنه استداء حقه أو بعضه إذا انحصر الدين فيما جاء بسند الدين ولا يمكنه ذلك إذا كان مقدار الدين كما تضمنته القائمة ففي هذه الحالة يجوز للغير أن يتمسك ببطلان القائمة فيما جاوز مقدار الدين الوارد بسند الدين حتى يتمكن من تقرير حق عيني لنفسه على العقار أو يتخذ إجراءات التنفيذ العقاري عليه ومتى تم بيعه تقدم صاحب القيد الأولى ليختص من حصيلة التنفيذ بمقدار دينه كما تضمنه سند الدين التزاماً بحكم الإبطال ثم يحصل الغير من باقي الحصيلة على دينه أو بعضه إذ تنص المادة 42 من قانون الشهر العقاري على أن يقتصر أثر القيد على المبلغ المبين بالقائمة أو المبلغ المستحق أيهما أقل.

فإن كان الدين مؤجلاً أو مقسطاً تعين بيان ميعاد استحقاقه أو ميعاد استحقاق كل قسط من الأقساط حسبما تضمنه سند الدين المقدم مع القائمة أو حسبما تضمنه اتفاق مستقل بشرط أن يكون مقدماً أيضاً مع القائمة فإن وجد خطأ في ميعاد الاستحقاق ولم يترتب على ذلك ضرر بالغير فإن هذا الخطأ لا ينال من صحة القائمة ولا من نفاذ قيدها في مواجهة الغير الذي يتعامل مع المدين أو مع الكفيل العينى ولو كان هذا التعامل تالياً لتاريخ الاستحقاق ذلك أن حلول أجل الدين المضمون لا يفيد حتماً انقضاء هذا الدين ومن ثم يظل الحق العيني نافذاً حتى يمحي القيد رضاء أر قضاء ومن باب أولى فإنه في حالة تعامل الغير في وقت سابق على تاريخ الاستحقاق يظل القيد نافذاً في حقه التزاماً بعدم حلول أجل الدين المضمون مفاد ذلك انتفاء الضرر الذي يحيق بالغير في حالة الخطأ في البيان المتعلق بتاريخ استحقاق الدين وبالتالي عدم ترتب البطلان لأن مناط البطلان تحقق الضرر بالنسبة للغير.

خامساً : بيان يتضمن تعيين العقار الذي رتب عليه الحق تعييناً دقيقاً، فيجب أن تشتمل القائمة على البيانات اللازمة والمفيدة في تعيين العقار من حيث موقعه ومساحته وحدوده فإن كان من الأراضي الزراعية وجب ذكر اسم الناحية والحوض ورقم القطعة وإن كان من أراضي البناء أو العقارات المبنية وجب ذکر اسم القسم والشارع ورقم التنظيم إن وجد .

ويراعي بالنسبة للأراضي الزراعية وللعقارات الكائنة بسكنات النواحي غیر المربوط عليها عواید مباني وغير الموجود بها مجالس مدن أو قرى ذكر اسم المحافظة أو المركز أو الناحية واسم الحوض ورقمه ورقم القطعة وبيان المسطح والحدود وأطوال الحدود بالمتر أو بالقصبة إذا أمكن الحصول عليها.

أما بالنسبة للعقارات الكائنة بالمدن المربوط عليها عوائد مباني أو بها مجالس مدن أو قرى فيذكر اسم المحافظة والمركز أو القسم والناحية أو الشياخة واسم الشارع أو الحارة ورقم المنزل أو القطعة حسب الموضح بخرائط المدن وحسب ترقيم التنظيم فإن لم توجد أرقام تنظيم فيذكر رقم الجرد كما يجب بيان السطح والحدود وأطوالها بالمتر أو بالقصبة إذا أمكن الحصول عليها.

ولما كانت بيانات القائمة تنقل بإيجاز عن عقد الرهن ومن ثم فإنه يجب أن يكون العقد ذاته مشتملاً على البيانات اللازمة لتعيينه تعييناً دقيقاً من حيث  طبيعته وموقعه وإلا وقع عقد الرهن باطلاً عملاً بالمادة 1035 من القانون المدني ومتى أبطل العقد تبعته القائمة لأن أساسها هذا العقد والقاعدة أن ما بني على الباطل باطل حتى لو كانت مستوفية للبيانات التي خلا العقد منها إذ لا تقوم بدونه.

والغرض من هذه البيانات هو تعيين العقار الذي ترتب عليه الحق العيني التبعي تعييناً نافياً للجهالة ومانعاً من أي لبس ومن ثم فإنه يكفي لصحة القائمة أن تحقق هذه الغاية من البيانات المتعلقة بالعقار والتي تضمنتها القائمة فقد يكفي ذكر رقم العقار والشارع الكائن به والمدينة الكائن بها متى كان ذلك كافياً لتعيينه تعييناً كافياً ومن ثم لا تبطل القائمة إذا خلت من حدود العقار أو من مسطحه أو من أطوال حدوده طالما لم يترتب على ذلك التجهيل بالعقار وكذلك بالنسبة للأخطاء التي تتعلق بالحدود أو بالمسطح أو بالاطوال وتلك مسألة واقع بستقل قاضي الموضوع تقديرها دون رقابة عليه من محكمة النقض طالما كان تقديره سائغاً.

فإن لم تتحقق الغاية من هذا البيان كانت القائمة باطلة، والبطلان هنا مقرر لمصلحة الغير الذي يتعامل مع المدين أو الكفيل العيني ومناط البطلان توافر الضرر بالنسبة للغير فإن انتفى هذا الضرر فلا بطلان ويتوافر الضرر عندما يتعامل الغير مع المدين أو مع الكفيل العيني ظناً بأن العقار الذي يعتبره تأميناً لدينه ليس هو المرتب عليه الحق العيني لاختلاف البيانات الواردة بالقائمة عن بيانات العقار الأول فيقدم على التعامل وفقاً لذلك وحينئذ يكون له أن يرتب حقاً عينياً تبعياً ضامناً لتعامله على العقار ذاته ويكون مفضلاً على صاحب القيد الأول لبطلان هذا القيد بسبب الخطأ الذي شاب بيانات العقار محل هذا القيد ومتى تمسك الغير بهذا البطلان قضى له به وترتب على هذا البطلان محو القيد الأول واعتباره كأن لم يكن أما إذا إنتفى الضرر فلا يبطل القيد مثال ذلك أن يتمسك الغير بالبطلان بينما يكون هناك قيد آخر على ذات العقار في مرتبة تالية للقيد المطلوب ابطاله بحيث لو قضى بالبطلان لأصبح القيد التالي في المرتبة الأولى ويكون صاحبه مفضل على التمسك بالبطلان ويستغرق دينه قيمة العقار بحيث لا يبقی شیء للمتمسك بالبطلان وفي هذه الحالة لا يستفيد الأخير بشيء وبالتالي لا يكون هناك ضرر حاق به فلا يقبل منه التمسك بالبطلان لأن ذلك قاصر على من لحقه ضرر من الخطأ في بيانات القائمة وطالما أن صاحب القيد التالى لم يتمسك بذلك فليس لمن يليه أو لمن ليس له حق عیني تبعي على العقار أن يفعل .

سادساً : في حالة رهن الحيازة العقارية بیان خاص بالتكليف وبالإيجار إلى الراهن إذا نص عليه في عقد الرهن.

والأصل ألا تضمن القائمة بيانات بالتكليف إذ لا يترتب على قيد القائمة نقل ملكية العقار بل تظل الملكية لصاحبها سواء كان هو المدين أو الكفيل العيني ولأن المقرر قانوناً أن المحررات واجبة الشهر لا يجب أن تتضمن البيان الخاص بالتكليف إلا إذا كان يترتب على شهرها نقل ملكية العقار وحينئذ تصحح دفاتر التكليف بنقل التكليف باسم من انتقلت إليه الملكية بموجب نسخة من المحرر المشهر ممهورة بخاتم (ناقل للتكليف) الذي يضعه مكتب الشهر العقاري المختص.

ولما كان رهن الحيازة العقاري من شأنه نقل حيازة العقار المرهون إلى الدائن المرتهن لنفاذه في مواجهة الغير ولكن قد لا تنتقل الحيازة إلى الدائن المرتهن بل تظل للمدين الراهن باعتباره مستأجراً للعقار حسبما تم الاتفاق عليه سواء بعقد الرهن أو بعقد ايجار لاحق لعقد الرهن وحينئذ يجب أن تتضمن قائمة الرهن بياناً عن الايجار عندما يكون منصوصاً عليه بعقد الرهن فإن تم عقد الإيجار بعد قيد القائمة، وجب التأشير به بهامش القيد ولا يلزم التأشير إلا مرة واحدة فلا يكون ضرورياً إذا جدد الايجار تجديداً ضمنياً ولما كان لا يوجد قانوناً ما يحول دون اعارة العقار عارية استعمال وهو ما يترتب عليه خروج العقار من حيازة الدائن المرتهن إلى حيازة المستعير فإن كان المستعير هو المدين الراهن وأنفق على العارية بعقد الرهن وجب أن تضمن القائمة بياناً عن العارية فإن تم الاتفاق عليها بعد قيد القائمة تعين التأشير بها في هامش القيد.

وأورد المشرع البيان الخاص بالإيجار وأوجب أن تضمنه القائمة التزاماً بالشروط اللازم توافرها لنفاذ الرهن الحيازي في حق الغير ومن ثم فإن هذا البيان لا يكون ضرورياً إلا بعد تنفيذ عقد الايجار بتسلم المدين الراهن للعقار المرهون أما أن لم يتم ذلك بأن امتنع الدائن المرتهن الذي تسلم العقار تنفيذاً لعقد الرهن عن تنفيذ التزامه بتسليم العقار إلى المدين الراهن للانتفاع به كعين مؤجرة فإن الرهن الحيازي يكون نافذاً في حق الغير بالرغم من عدم تضمين القائمة بياناً خاصاً بالإيجار لتوافر شرطي هذا النفاذ وهما حيازة الدائن المرتهن للعقار المرهون وقيد قائمة الرهن .

كذلك لا يلزم تضمين القائمة البيان الخاص بالايجار - أو بالعارية - إلا إذا كان المدين الراهن هو المستأجر للعقار المرهون فإن تضمن عقد الرهن اشتراطاً لمصلحة الغير يوجب على الدائن المرتهن تأجير العقار إلى شخص معين ليس هو المدين الراهن فلا يلزم في هذه الحالة تضمين القائمة بياناً خاصاً بهذا الإيجار فإن أبرم الدائن المرتهن عقد إيجار بعد عقد الرهن مع غير المدين الراهن فلا يلزم التأشير بموجبه في هامش قيد القائمة لأن حيازة الغير لعقار بموجب عقد إيجار إنما تكون لصالح الدائن المرتهن ولا تؤدي إلى عدم نفاذ الرهن الحيازي في حق الغير لأن الحيازة قانوناً تكون للمؤجر ولا تثير حيازة المستأجر أدني لبس يؤدي إلى الإضرار بالغير.

ولما كان ابرام عقد الإيجار هو من أعمال الإدارة التي يجوز للدائن المرتهن القيام بها ومن ثم ينفذ الإيجار الذي يبرمه الأخير مع المدين الراهن سواء تضمنت القائمة أو القيد بياناً خاصاً به أو لم تتضمن وسواء تسلم المدين الراهن العقار من الدائن المرتهن أو لم يتسلمه لاستقلال عقد الرهن عن عقد الإيجار فلا يؤدي عدم نفاذ الرهن إلى عدم نفاذ الإيجار .

 فإذا حاز المدين الراهن العقار المرهون باعتباره مستأجراً له فلا ينفذ الرهن في حق الغير في هذه الحالة إلا إذا تضمن القيد ذاته بياناً خاصاً بهذا الايجار اعتباراً بأن القيد هو وسيلة شهر الحقوق العينية التبعية وما يتصل بها حتى يمكن الاحتجاج بها على الغير الذي يمكنه التحقق من الصفة في الحيازة بالاطلاع على دفتر الشهر ولا يغني عن ذلك تضمين القائمة هذا البيان لأن العبرة بما تضمنه القيد ذاته دون ما تضمنته القائمة ولاينال من ذلك أن القيد يتم بنقل القائمة حرفياً بدفتر الشهر طالما أن هذا النقل تم ناقصاً ومتى جاء القيد خلواً من البيان الخاص بالإيجار بينما كان العقار في حيازة المدين الراهن فإن الرهن لا ينفذ في حق الغير الذي يحق له التمسك بذلك فإذا ترتب للغير حق على العقار فلا يحتج عليه بوجود الرهن الحيازي.

وقد التزمنا فيما تقدم نص الفقرة (سادساً) من المادة 30 من قانون الشهر العقاري ونص المادتين 1100، 1115 من القانون المدني ويجري نص المادة الأولى بأنه «إذا رجع المرهون إلى حيازة الراهن انقضى الرهن إلا إذا أثبت الدائن المرتهن أن الرجوع كان بسبب لا يقصد به انقضاء الرهن كل هذا دون إخلال بحقوق الغير مما مفاده أن رجوع العقار المرهون إلى حيازة المدين الراهن بمثابة قرينة قانونية بسيطة على انقضاء الرهن ويجوز للدائن دحضها إذا أثبت أن الرجوع كان بسبب لا يقصد به انقضاء الرهن کايجار أو عارية استعمال أو غصب فیبقی الرهن قائماً ونافذاً بالنسبة لطرفيه أما بالنسبة لطرفيه أما بالنسبة للغير فلا ينفذ الرهن في حقه أن اعتمد على هذا الوضع الظاهر عن دلالة حيازة المدين الراهن للعقار وأبرم معه تصرفاً استناداً إلى هذا الوضع حتى لو أثبت الدائن المرتهن أن الحيازة كانت له وأن رجوعها إلى المدين الراهن بسبب لا يقصد به انقضاء الرهن لأن هذا الإثبات لا يترتب حكمه إلا بالنسبة للمتعاقدين ولا شأن للغير بنتيجة هذا الإثبات إذا يكفيه التمسك بالوضع الظاهر سواء أعتقد أن العقار لم يخرج عن حيازة المدين الراهن أو كان يعلم برجوعه إليه من الدائن المرتهن دون أن يعلم أن هذا الرجوع كان بسبب لا يقصد به انقضاء الرهن فيكون حسن النية يسدل القانون عليه حمايته أما إن كان يعلم هذا السبب فلا يكون له التمسك بالوضع الظاهر ومن ثم يحاج بالرهن وينفذ بالتالي في حقه وقد تقوم قرينة قانونية قاطعة على توافر هذا العلم عندما يتضمن قيد القائمة السبب الذي خول المدين الراهن حيازة العقار ابتداء فإن توافر السبب بعد الرهن كان التأشير بمضمونه في هامش قيد القائمة قرينة قانونية قاطعة على علم الغير بهذا السبب اعتباراً من تاريخ التأشير الهامشي  .

مناط بطلان القيد لإغفال أحد البيانات المتقدمة  :
تنص المادة 41 من قانون الشهر العقاري على أنه لا يترتب على اغفال بيان أو أكثر من البيانات المنصوص عليها في المادة الثلاثين بطلان القيد إلا إذا نتج عن ذلك ضرر للغير.

ولا يجوز أن يطلب البطلان إلا من وقع عليه الضرر بسبب اغفال البيانات أو بسبب عدم ضبطها وللمحكمة أن تبطل أثر الفيد أو تنقص من أثره تبعاً لطبيعة الضرر ومداه.

مفاد هذا النص أن المشرع تطلب أن تشمل قائمة القيد على البيانات التي نصت عليها المادة 30 من قانون الشهر العقاري وهي البيانات التي أوضحناها بالبند السابق والغرض من اشتمال القائمة عليها حماية الغير حتى يكون على بينة من أمره عندما يتعامل مع المدين الراهن أو مع الكفيل العيني سواء تعلق التعامل بالعقار المرهون أو لم يتعلق به حتی يعلم نطاق الذمة المالية للمدين أو الكفيل وما يضمن له حقوقه قبل أي منهما فإن كان الرهن نافذاً في حقه تعين عليه ابرام التصرف على أساس خروج العقار المرهون بقدر الدين المضمون من الذمة المالية لمدينه أما إن كان الرهن غير نافذ في حقه تعامل على أساس أن العقار المرهون من ضمن عناصر هذه الذمة وداخلاً في الضمان العام لمدينه  فيقدم على التعامل دون خوف على حقه ولا ينال من ذلك وجود الرهن لأن الاحتجاج به في مواجهة الغير يؤدي إلى الإضرار به ومن ثم يكون القيد باطلاً ولا يعتد به بالنسبة لهذا الغير وحده الذي ترتب على القيد الإضرار به ويظل القيد صحيحاً منتجاً لكل آثاره بالنسبة للغير الذي لم يرتب القيد له ضرراً وكذلك بالنسبة لطرفي الرهن والخلف العام لكل منهما إذ لا يجوز أن يطلب البطلان إلا من وقع عليه الضرر وخلفه العام والخاص بالدعوى المباشرة بالنسبة للأول وبالدعوی غير المباشرة للثاني بسبب إغفال البيانات المقررة أر بسبب عدم ضبطها فإن طلب وقضی به اقتصر أثره على من طلبه دون أن يتعداه إلى غيره ولا تناقض في ذلك لأن الرهن يعتبر غير قائم بالنسبة لمن تقرر البطلان لمصلحته ومن يحق له التنفيذ على العقار المرهون استداء لحقه دون مزاحمة من الدائن المرتهن وفي نفس الوقت يعتبر الرهن قائماً بالنسبة لطرفيه فلا يملك أحدهما التحلل من التزاماته المترتبة عليه بإرادته المنفردة ما لم يكن هناك سبب آخر لانحلال الرهن ما يعتبر قائماً بالنسبة للغير الذي لم ينتج القيد له ضرراً ومن ثم لا يستطيع التمسك بهذا البطلان واستدعاء حقه على هذا الأساس.

ومتى أبطل القيد أصبح الدائن المرتهن دائناً عادياً بالنسبة للغير الذي تقرر البطلان لمصلحته فإن كان الأخير صاحب حق مقيد على العقار كان مفضلاً عند التنفيذ على الأول وإن كان صاحب حق عيني أصلي على العقار كحق ملكية  انتقل إليه العقار مطهراً من الرهن الحيازي.

والعبرة في ذلك هو بما تضمنه القيد ذاته وليس بما تضمنته القائمة لأن الغير يفترض علمه يقيناً عندما يتم شهر عقد الرهن والسبيل إلى ذلك هو تلخيص هذا العقد في القائمة ثم شهر هذه القائمة بقيدها في دفتر الشهر ويتم القيد بنقل القائمة حرفياً في دفتر الشهر ويعتبر الشهر أنه قد تم منذ ساعة وتاريخ القيد فيحاج الغير بالقيد باعتباره شهراً لحق الرهن منذ ساعة وتاريخ إتمامه مما مفاده أن مناط الاحتجاج يكون بما تضمنه القيد ذاته وليس بما تضمنته القائمة بحيث إذا استوفت القائمة البيانات المنصوص عليها في المادة 30 سالفة البيان ولكن جاء القيد خلواً من بعضها فإن القيد يكون باطلاً إذا كان البيان الذي أسقط من القيد نتج عنه ضرر للغير دون إعتداد في هذا الصدد بما تضمنته القائمة.

والمقرر أن استخلاص ثبوت الضرر أو نفيه من مسائل الواقع التي يستقل بها قاضي الموضوع ما دام الدليل الذي أخذ به في حكمه مقبولاً قانوناً.

ويقتصر البطلان على النطاق الذي من شأنه رفع الضرر فللمحكمة أن تبطل أثر القيد كله فيصبح القيد بهذا القضاء كأن لم يكن وقد يكفي لرفع الضرر ابطال القيد إبطالاً جزئياً وحينئذ تقضي المحكمة بذلك على أن تبين في حكمها نطاق البطلان بياناً جامعاً مانعاً يحدده ويمنع من اللبس والتأويل مثال ذلك أن يتضمن القيد بياناً عن مقدار الدين المضمون بما يجاوز هذا الدين ويكون في هذا التجاوز إضرار بالغير يحول بينه وبين استدعاء حقه أو بعضه كما لو كانت قيمة العقار المرهون مائة ألف جنيه وكان الدين المضمون ستين ألف إلا أن القيد تضمن أنه مائة ألف بينما كان للغير دين في ذمة الدين الراهن قدره عشرة آلاف فإذا نظرنا إلى قيمة العقار نجد أنها تجاوز قيمة الدين المضمون بأربعين ألف جنيه وهو فرق يمكن الغير من استدعاء حقه إذا قام الدائن المرتهن بالتنفيذ على العقار بدينه المترتب في ذمة الراهن بينما إذا نظرنا إلى قيمة العقار وإلى مقدار الدين الذي تضمنه القيد نجد أن الدائن المرتهن سوف يتفرد بحصيلة التنفيذ ولما كان الخطأ في بيان الدين الوارد بالقيد أو اغفال هذا البيان كلية ينتج عنه ضرر بالغير يتمثل في حرمانه من استدعاء حقه من الفرق بين ثمن العقار ومقدار الدين الحقيقي كان القيد باطلاً فيما تجاوز مقدار الدين المضمون وتعين قصر البطلان على هذا النطاق أما إذا جاء القيد خلوا من بيان مقدار الدين المضمون أو ذكر به على وجه الخطأ ولم يؤد ذلك إلى الإضرار بالغير كما لو كانت قيمة العقار لا تكفي للوفاء بالدين المضمون فلا يؤدي ذلك إلى بطلان القيد.

وأيضاً لا يقضي بالبطلان إذا كانت المصلحة المترتبة عليه تخص غير من تمسك به إذ ينتفي الضرر في هذه الحالة عن الأخير مثال ذلك التمسك ببطلان القيد مع وجود دائن صاحب حق مقيد يفضل من تمسك بالبطلان بحيث إذا قضى بالبطلان أصبح هذا الدائن هو صاحب القيد الأول واختص بحصيلة التوزيع دون أن يشاركه فيها من تمسك بالبطلان ومن ثم لا يكون قد ترتب ضرر للأخير من جزاء إغفال بيانات القائمة . 

انتقاء أثر القيد أو التجديد على تقادم الدين المضمون :

يسري الرهن فيما بين المتعاقدين دون حاجة إلى قيده أو إلى تجليد هذا القيد لأن الغرض من هذه الإجراءات هو لنفاذ الرهن أو الحق العيني التبعي في حق الغير والمحافظة على بقاء هذا النفاذ ولذلك لا يجوز للمدين الراهن التحلل من التزامه بالتذرع بسقوط القيد طالما أن التزامه المترتب على عقد الرهن لم ينقض بسبب من أسباب الانقضاء ومنها التقادم المسقط للدين المضمون.

وسريان الحق العيني التبعي لا يحول دون تقادم الدين المضمون ويبدأ سريان التقادم منذ وقت حلول الدين إن كان مؤجلاً أو من وقت تحقق الشرط الواقف أن كان معلقاً على شرط واقف ولم يكن الدائن يستوفي ريع العين أو يحوزها كما في الرهن الحيازي فذلك اقرار من المدين بحق الدائن يترتب عليه قطع التقادم ومتى بدأ التقادم فلا يقطعه لا الإقرار بالدين أو اتخاذ إجراء في مواجهة المدين كالمطالبة القضائية أو التنبيه بالوفاء أما الإجراء الذي يتخذ في غير مواجهته فلا ينقطع به التقادم مثال ذلك قيد قائمة الحق العيني التبعي أو تجديد هذا القيد فتلك إجراءات يتخذها صاحب هذا الحق بموجب طلب يتقدم به للشهر العقاري في غير مواجهة المدين ومن ثم فلا تؤدي إلى قطع التقادم حتى لو علم المدين بها.

آثار القيد :

تنص المادة 12 من قانون الشهر العقاري على أن جميع التصرفات المنشئة الحق من الحقوق العقارية التبعية أو المقررة لها وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق القيد ويترتب على علم القيد أن هذه الحقوق لا تكون حجة على الغير. 

فمتى تم القيد نفذ الحق العيني التبعي في حق الغير وكان اللدائن الحق في أن يتقدم على جميع الدائنين العاديين وعلى الدائنين أصحاب القيود التاليين له في القيد وذلك عند بيع العقار وتوزیع ثمنه وتكون الأسبقية في القيد لا بحسب يوم القيد فقط بل بحسب ساعته فمن يسبق كان متقدماً في قبله وإذا تقدم دائنان أو أكثر في وقت واحد فأنهم يتساوون طالما أن قيداً لم يتم لأحدهم فيقسم الثمن فيما بينهم بنسبة بين كل منهم.

كما يترتب على القيد إدخال مصروفات العقد والقيد والتجديد ادخالاً ضمنياً في التوزيع وفي مرتبة الحق نفسه وإذا ذكر سعر الفائدة في العقد فإنه يترتب على القيد أن يدخل في التوزيع مع أصل الدين وفى نفس المرتبة فوائد السنتين السابقتين على تسجيل تنبيه نزع الملكية والفوائد التي تستحق من هذا التاريخ إلى يوم رسو المزاد دون مساس بالقيود الخاصة التي تؤخذ ضماناً لفوائد أخرى قد استحقت والتي تحسب مرتبتها من وقت إجرائها وإذا سجل أحد الدائنين تنبيه نزع الملكية أنتفع سائر الدائنين بهذا التسجيل وذلك على ما تنص عليه المادة 1058 من القانون المدني .

ويترتب على تجديد القيد أن يحتفظ القيد بآثاره لمدة عشر سنوات من تاريخ التجنيد حتى إذا ما حل أجل الدين أو تحقق الشرط الواقف أن وجد بأشر الدائن إجراءات التنفيذ.

كل هذا بافتراض صحة القيد بحيث أن أبطل زالت جميع آثاره بأثر رجعي منذ تاريخ إجراء القيد الأصلي .

الحوالة والحلول  :
تنص المادة 19 من قانون الشهر العقاري على أنه لا يصح التمسك قبل الغير بتحويل حق مضمون بقيد أو برهنه ولا التمسك بالحق الناشئ من حلول شخص محل الدائن في هذا الحق بحكم القانون أو بالاتفاق ولا التمسك كذلك بمحو القيد أو بالتنازل عن مرتبة القيد إلا إذا حصل التأشير بذلك فى هامش القيد الأصلي ويتفق هذا النص مع نص الفقرة الثانية من المادة 1053 من القانون المدني ومفادهما أن من يحل محل الدائن المرتهن في الحق المضمون بالرهن لا يجوز له أن يتمسك بالرهن في مواجهة الغير إلا بالتأشير على هامش القيد الأصلي بما يفيد هذا الحلول ولا شأن لذلك بنفاذ الحلول فی مواجهة الغير كذلك الحال بالنسبة للحوالة والتنازل عن مرتبة القيد ذلك أن هذه التصرفات يبرمها الغير مع الدائن المرتهن ليحل محله في التأمين العيني ويكفي لذلك التأشير بما يفيد هذا الحلول ليصبح الغير ذي صفة بحلوله محل الدائن المرتهن.

حلول الدائن المتأخر محل الدائن الأسبق تسجيلاً للتنبيه :
أوضحنا فيما تقدم أن المشرع أجاز تعدد تسجيلات تنبيهات نزع الملكية ولكنه حظر المضي في الإجراءات على سبيل التعدد ومع ذلك أعطى للدائن اللاحق في تسجيل التنبيه الحق في الحلول محل الدائن الأسبق تسجيلاً كما لو كان دين الدائن اللاحق أهم بكثير من دين الدائن الأسبق وخشي لو ترکه يباشر الإجراءات أن يهمل فيها أو يتواطأ مع المدين أضراراً به ولذلك أجاز له أن يتقدم لقاضي التنفيذ الذي أصبح مختصاً لاعتبار العقار محجوزاً فور تسجيل التنبيه الأول بعريضة يطلب بمقتضاها أن يصدر أمره عليها بحلوله محل الدائن الأسبق تسجيلاً فإذا وافق القاضي على ذلك وأصدر أمره بالحلول كان هذا الأمر خاضعاً للشهر وفقاً لما يلي.

شهر أمر الحلول  :
يخضع الأمر الصادر من قاضي التنفيذ بحلول الدائن اللاحق في تسجيل تنبيهه محل الدائن الأسبق تسجيلاً للشهر بطريق التأشير الهامشي في هامش كل من التسجيلين السابق واللاحق حتى يحاط الغير علماً بالتغيير الذي تناول مباشر الإجراءات.

ويتم هذا الشهر بحصول من صدر أمر الحلول لصالحه على صورة رسمية من العريضة مذيلة بصورة من أمر الحلول محررة بالمداد الأسود على الورق الأزرق المدموغ ويودعها حافظة ويقدمها مع عريضة إلى أمين المكتب الذي تم به تسجيل كل التنبيهين لشهر أمر الحلول فيقوم المكتب بشهره بمجرد تقليم العريضة .

نطاق نفاذ القيد في حالة اقلام الراهن :

إذا أشهر إفلاس الدين الراهن كان الوقت الذي تم فيه القيد هو مناط صحة أو بطلان الرهن فإن كان القيد قد تم قبل فترة الريبة كان القيد صحيحاً مرتباً كافة آثاره أما إن كان قد تم في فترة الريبة ولم تكن المدة الفاصلة بين القيد وبين عقد الرهن تجاوز خمسة عشر يوماً كان القيد باطلاً أما أن مجاوزة تلك المدة خمسة عشر يوماً كان البطلان جوازياً للمحكمة تقضي ببطلان القيد إذا توافر التواطؤ بين المفلس والدائن المرتهن وإن تم القيد بعد حکم شهر الإفلاس كان القيد باطلاً حتى لو كان العقد موثقاً في وقت سابق وإن كان العقد قد أبرم في فترة الريبة ولسداد ديون سابقة على تلك الفترة أو لاحقة عليها فإنه يكون باطلاً ويتبعه قيده وذلك وفقاً للمواد 589، 598، 601 من قانون التجارة رقم 17 لسنة 1999 والمادة 459 مرافعات وما بعدها ومتى ابطل القيد أو الرهن أعتبر المرتهن دائناً عادياً ينضم لجماعة الدائنين وتسري هذه الأحكام على كافة الحقوق العينية التبعية فيما عدا حق الامتياز وأن كان الراهن کفيلاً عينياً كان عقد الرهن بالنسبة له من أعمال التبرع فإن أفلس كانت فترة الريبة من التاريخ الذي اعتبرته المحكمة متوقفاً فيه عن الدفع مضافاً إليها العشرة أيام السابقة على هذا التاريخ فان دخل الرهن فيها كان باطلاً وجوباً أما فترة الريبة الخاصة بالمدين الراهن فتبدأ من العشرة أيام السابقة على التاريخ الذي تحدده المحكمة باعتباره تاريخاً للتوقف عن الدفع وحتى الحكم بإشهار الإفلاس.

وتنص المادة 605 من قانون التجارة رقم 17 لسنة 1999 على وقف إجراءات التنفيذ التي بدأها الدائنون قبل صدور حكم الإفلاس ومع ذلك إذا تحدد يوم لبيع عقار المفلس جاز الاستمرار في الإجراءات بإذن من قاضي التنفيذ.

أما الدائنون المرتهنون وأصحاب الامتياز والاختصاص فيستمرون في التنفيذ ولا يقاس الإعسار على الإفلاس لانتفاء النص بالنسبة للاعسار ومن ثم فإن تسجيل صحيفة دعوى الاعسار أو الحكم فيها لا تحول دون قيد الرهن ولا يؤثر في حجية القيد ما دام الرهن نفسه تم صحيحاً قبل تسجيل صحيفة دعوى الإعسار. (المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الرابع عشر   الصفحة/      451)

يجب قيد الرهن الرسمي أولاً حتى يستطيع الدائن المرتهن استعمال حق التقدم وحق التتبع بالنسبة إلى الغير – نص قانوني :
 ولما كان الغير لا يعلم أو يجوز أنه لا يعلم بوجود حق رهن رسمي على العقار المرهون قبل أن يتعامل فيه فقد حصر القانون طريقة إعلام الغير بوجود حق رهن رسمي على العقار يقيد هذا الرهن الرسمي فيصبح الرهن الرسمي المقيد معلوماً لدى الجميع أو يمكن للجميع العلم به إذا هم قصدوا مكتب الشهر وبحثوا عما يثقل العقار من حقوق عينية تكون نافذة في حقهم .

وقد نصت المادة 1053 مدني في هذا الصدد على ما يأتي :
"1- لا يكون الرهن نافذاً في حق الغير إلا إذا قيد العقد أو الحكم المثبت للرهن قبل أن يكسب هذا الغير حقاً عينياً على العقار وذلك دون إخلال بالأحكام المقررة في الإفلاس .

2- ولا يصح التمسك قبل الغير بتحويل حق مضمون بقيد ولا التمسك بالحق الناشئ من حلول شخص محل الدائن في هذا الحق بحكم القانون أو الاتفاق ولا التمسك كذلك بالتنازل عن مرتبة الغير لمصلحة دائن آخر إلا إذا حصل التأشير بذلك فى هامش القيد الأصلي .

ويفهم من هذا النص أن الرهن لا يكون نافذاً في حق الغير إلا إذا قيد عقد الرهن الرسمي أو قيد الحكم المثبت للرهن الرسمي إذا صدر حكم بإثبات الرهن قبل أن يكسب هذا الغير حقاً عينياً على العقار وذلك دون بالأحكام المقررة في الإفلاس وسيأتي ذكرها عند الكلام في القيد ويراد بكسب الغير حقاً عينياً على العقار أن يكون هذا الحق شهر بأن قيده والآخر أو سجل قبل قيد حق الرهن الرسمي .

فإذا تنازل الدائن المرتهن رهناً رسمياً مع الغير نظر هل هذا الغير قد قيد حقه العيني التبعي أو سجل حقه العيني الأصلي فإذا كان القيد أو التسجيل قد تم قبل أن يقيد الدائن المرتهن رهناً رسمياً حقه فقد فات هذا الحق على الدائن المرتهن إذ يتقدم عليه الغير الذي قيد حقه أو سجله قبل قيد الرهن الرسمي  أما إذا كان قيد الرهن الرسمي قبل قيد الحق العيني التبعي أو قبل تسجيل الحق العيني الأصلي أو وقع قيد الرهن الرسمي مطلقاً وذلك بالنسبة إلى الدائنين العاديين فعند ذلك يتقدم الدائن المرتهن رهناً رسمياً على صاحب الحق العيني التبعي وعلى الدائن العادين العادي وكذلك يتتبع العقار المرهون في يد من انتقلت إليه ملكيته .

وكل ذلك إذا أراد الدائن المرتهن رهناً رسمياً أن يتمسك بحق رهنه الثابت بالعقد أو الحكم أما إذا تمسك بتحويل هذا الحق للغير فيجب أن يؤشر بهذا التحويل أو هذه الحوالة في هامش القيد الأصلي لرهنه وكذلك يجب التأشير في هامش القيد الأصلي للرهن بحلول شخص آخر محل الدائن المرتهن رهناً رسمياً حلولاً قانونياً أو حلولاً اتفاقياً وكذلك بالتنازل عن مرتبة القيد الأصلي لمصلحة دائن آخر متأخر في المرتبة أو دائن عادي  ( انظر م 19 من قانون تنظيم الشهر العقاري ) .

 ويخلص من كل ذلك أن الدائن المرتهن رهناً رسمياً إذا كان قد قيد حق رهنه أولاً يستطيع أن يستعمل حق التقدم بالنسبة إلى دائن ذي حق عيني تبعي دائن آخر مرتهن رهناً رسمياً أو دائن ذي حق اختصاص ، أو دائن ذي رهن حيازي  أو بالنسبة إلى دائن عادي وله كذلك أن يستعمل حق التتبع إذا كان قد قيد حق رهنه أولاً بالنسبة إلى شخص انتقلت إليه ملكية العقار المرهون .

فهناك إذن أمران :

( 1 ) قيد الرهن الرسمي أولاً .

( 2 ) استعمال الدائن المرتهن بناء على الأسبقية في القيد حق التقدم وحق التتبع .

التأشير على هامش القيد : والتأشير على هامش القيد يراد به تمكين الباحث من العلم بما يطرأ على مصير القيد الأصلي من تغيير قد يصل إلى حد أن يصيبه في بقائه أو يمنح آثاره إلى دائن آخر غير الدائن الذي تقرر القيد أصلاً لمصلحته .

وتنص المادة 1053/2 مدني على أنه لا يصح التمسك قبل الغير بتحويل حق مضمون بقيد ولا التمسك بالحق الناشئ من حلول شخص محل الدائن في هذا الحق بحكم القانون أو الاتفاق ولا التمسك كذلك بالتنازل عن مرتبة القيد لمصلحة دائن آخر إلا إذا حصل التأشير بذلك فى هامش القيد الأصلي .

فإجراء التأشير في هامش القيد قد لا يقل أهمية عن إجراء القيد الأصلي لأن إغفاله يترتب عليه آثار هام مثل الآثار التي طالعناها في النص المتقدم الذكر .

ومن هذه الآثار نقل الدائن المرتهن الالتزام المضمون إلى دائن آخر عن طريق حوالة الحق فالحوالة تضمن هذا الالتزام بما كان يكفله من تأمينات كالرهن الرسمي فلا يجوز التمسك بالرهن في مواجهة الغير إلا بالتأشير على هامش القيد الأصلي بهذه الحوالة ويسري الحكم بالتقدم إذا كان الدائن المحيل قيد رهن الدين فيجب على الدائن المحال له أن يؤشر بذلك على هامش قيد الرهن الرسمي .

وإذا حل شخص حلولاً قانونياً أو اتفاقياً محل الدائن الأصلي امتد هذه الحلول إلى التأمينات وفيها الرهن الرسمي فيتعين على الحال أن يؤشر على هامش القيد الأصلي بما يفيد حلوله محل الدائن المرتهن .

وللدائن المرتهن أن ينزل عن مرتبة رهنه في حدود الدين المضمون بهذا الرهن لمصلحة دائن آخر له رهن مقيد على نفس العقار فالتنازل عن مرتبة الرهن لصالح دائن مرتهن آخر لنفس العقار لا يجوز الاحتجاج به على الغير إلا إذا أشر بذلك على هامش القيد الأصلي الذي أجرى لمصلحة الدائن المرتهن المتنازل عن مرتبته . ( الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ العاشر الصفحة / 499 )

تقدم أن حق الرهن لا يخول صاحبه شيئاً من مزايا الملكية على العقار المرهون وإنما يخوله فقط حق استيفاء دينه من ثمن العقار قبل غيره من الدائنين إذا ما بيع العقار على ذمة الراهن وحق تتبع هذا العقار في أي يد كانت إذا ما خرج من ملكية الراهن - لبيعه واستعمال حق التقدم على ثمنه.

ومزيتا التقدم والتتبع موجهتان ضد الغير لا ضد الراهن.

وقد رأى المشرع أن العدالة تقتضي ألا يسمح للدائن المرتهن أن يتذرع بمزيتي التقييم والتتبع ضد الغير إلا إذا كان في وسع الغير وقت أن كسب حقه أن يعلم بوجود حق الرهن فاشترط قيد الرهن لنفاذه قبل الغير.

ونعرض فيما يلي للمقصود بالغير في شأن نفاذ الرهن الرسمي ثم لأحكام قيد الرهن الرسمي.

  - المقصود بالغير في شأن نفاذ الرهن الرسمي:

يقصد بالغير في هذا المقام كل شخص له حق يضار من وجود الرهن الرسمي وعلى ذلك تشمل طائفة الغير ما يلي:

 (1) كل شخص له حق عيني تبعي على العقار المرهون :

تتضمن هذه الفئة دائنا آخر مرتهناً رهناً رسمياً أو له حق اختصاص علی العقار المرهون أو مرتهنا العقار المرهون رهن حيازة أو له حق امتياز على العقار المذكور ووجه الضرر لهم أنه بنفاذ الرهن في مواجهتهم يتقدم الدائن المرتهن عليهم في استيفاء حقه من ثمن بيع العقار المرهون.

 (2) كل شخص اكتسب حقاً عينياً أصلياً على العقار المرهون :

ومثل ذلك من انتقلت إليه ملكية العقار أو اكتسب عليه حق انتفاع ووجه الضرر أن نفاذ الرهن قبلهم يمكن المرتهن من التنفيذ على العقار المرهون تحت يدهم على تقدير عدم وجود حقوقهم. 

الدائنون العاديون:

ووجه الضرر أن قاعدة المساواة التي تحكمهم في التنفيذ على العقار المرهون باعتباره داخلاً ضمن الضمان العام لمدينهم يعرقلها نفاذ الرهن في مواجهتهم بما يخول للمرتهن من حق التقدم عليهم.

- وجوب قيد الرهن الرسمي لنفاذه قبل الغير

القيد هو الإجراء الذي رسمه المشرع الشهر الرهن الرسمي والحقوق العينية التبعية عموماً والاحتجاج بها تجاه الغير.

فمن وقت إجراء القيد يستطيع الدائن المرتهن أن يحتج بحقه في مواجهة الدائنين العاديين وكذا الدائنين أصحاب الحقوق العينية التبعية التالية له في المرتبة كما يستطيع أن يحتج بحقه في مواجهة من اكتسب على العقار المرهون حقاً عينياً أصلياً لاحقاً لقيد حقه وتتحدد درجة الرهن من تاريخ قيده فإذا أجرى قید عدة رهون في يوم واحد ثم التفاضل بينها بحسب الساعة التي أجري فيها (م 1057) ولكي ينتج القيد أثره لا بد أن يستند إلى عقد رهن صحيح فالقيد والشهر عموما - لا يطهر العقد مما اعتوره من عيوب فإذا كان العقد باطلاً بطلاناً مطلقاً لم يترتب على القيد أي أثر وإذا كان قابلاً للإبطال وحكم ببطلانه سقط الرهن وكذا القيد تبعاً له.

ولقد أحال القانون المدني إلى قانون تنظيم الشهر العقاري في شأن القواعد المنظمة للقيد (القانون رقم 114 لسنة 1946).

فإذا تنازع الدائن المرتهن رهناً رسمياً مع الغير كانت العبرة بقيد حقه العيني التبعي أو تسجيل حقه العيني الأصلي فإذا كان القيد أو التسجيل قد تم قبل أن يقيد الدائن المرتهن رهناً رسمياً حقه فقد فات هذا الحق على الدائن المرتهن إذ يتقدم عليه الغير الذي قيد حقه أو سجله قبل قيد الرهن الرسمي أما إذا كان قيد الرهن الرسمي قبل قيد الحق العيني التبعي أو قبل تسجيل الحق العيني الأصلي أو وقع قيد الرهن الرسمي مطلقاً وذلك بالنسبة إلى الدائنين العاديين فعند ذلك يتقدم الدائن المرتهن رهناً رسمياً على صاحب الحق العيني التبعي وعلى الدائن العادي وكذلك يتتبع العقار المرهون في يد من انتقلت إليه ملكية.

والأحكام السابقة لا تخل بالأحكام المقررة في الإفلاس.

فإذا تمسك الدائن المرتهن بتحويل حقه في الرهن للغير وجب عليه أن يؤشر بهذا التحويل في هامش القيد الأصلي لرهنه وكذلك يجب التأشير في هامش القيد الأصلى للرهن بحلول شخص آخر محل الدائن المرتهن رهناً رسمياً حلولاً قانونياً أو حلولاً اتفاقياً وكذلك بالتنازل عن مرتبة القيد الأصلي لمصلحة دائن آخر متأخر في المرتبة أو دائن عادي.

وعلى هذا تنص المادة 19 من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري على أن لا يصح التمسك قبل الغير بتحويل حق مضمون بقيد أو برهنه ولا التمسك بالحق الناشئ من حلول شخص محل الدائن في هذا الحق بحكم القانون أو بالاتفاق ولا التمسك كذلك بمحو القيد أو بالتنازل عن مرتبة القيد إلا إذا حصل التأشير بذلك فى هامش القيد الأصلى . (موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الرابع عشر الصفحة/ 390)