الحائز في التنفيذ العقاري :
حائز العقار هو كل شخص تنتقل إليه ملكية العقار المرهون أو أي حق عینی على العقار قابل للرهن بأي سبب من أسباب كسب الملكية ولو كان من طريق التقادم مادام غير مسئول شخصياً عن الدين فيتلقى العقار مثقلاً بالرهن وللدائن المرتهن حق تتبع العقار وهو في ملكيته والتنفيذ عليه فيتحمل الحائز إجراءات نزع الملكية إلا إذا اختار أن يدفع الدين أو أن يطهر العقار من الرهن أو أن يتخلى عن العقار المرهون والوارث لا يعتبر حائزاً إذ أن الملكية لا تنتقل من المورث إلى الوارث إلا بعد سداد ديون التركة أما إذا صفيت التركة ووقع في نصيب الوارث عقار مرهون فإنه يكون مسئولاً شخصياً عن الدين وبذلك لا يكون حائزاً للعقار أيضاً أما الموصى له والشفيع ومن اكتساب الملكية بالتقادم على التفصيل التالي فيعتبرون حائزين للعقار لهم حق الخيار المتقدم.

ولما كان يشترط في الحائز لا يكون مسئولاً شخصياً عن الدين فلا يعتبر حائزاً المدين المتضامن أو غير المتضامن ولا الوارث ولا الكفيل الشخصي ولا الكفيل العيني ولا يجوز لهؤلاء تطهير العقار كما لا يعتبر حائزا من انتقلت إليه ملكية العقار المرهون مطهرة من كل رهن کالراسي عليه المزاد بعد تسجيل حكم مرسى المزاد لا يترتب على هذا التسجيل من تطهير للعقار من كل رهن وكذلك إذا نزعت ملكية العقار للمنفعة العامة لما يترتب على ذلك من تطهير للعقار فلا يكون للدائن المرتهن تتبع العقار في يد من انتقلت إليه الملكية بعد تطهير العقار.

كما لا يعتبر حائزاً من انتقلت إليه ملكية العقار قبل قيد الرهن أو قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية سواء تم الانتقال بالتسجيل أو بالتقادم متی کانت مدة التقادم قد اكتملت قبل قيد الرهن أو قبل تسجيل التنبيه وحينئذ يكون العقار في حيازة مالك لا يحاج باجراءات نزع الملكية ويجوز له التمسك ببطلان تلك الإجراءات بطريق الاعتراض على قائمة شروط البيع متضمناً دعوى استحقاق فرعية لانتفاء شروط التنفيذ الموضوعية لعدم ملكية الدين للعقار المنفذ عليه وأيضاً لا يعتبر حائزاً للمشتري بعقد صوري .

تتبع العقار والتنفيذ عليه فى يد حائزه :
متى حل أجل الدين المضمون جاز للدائن المرتهن أن ينزع ملكية العقار المرهون في يد حائز العقار على نحو ما أوضحته المادة 1072 مدني ويراعي أن حق التتبع لا يثبت للمرتهن إلا إذا كانت الملكية أو الحق العيني تم تسجيله بعد قيد الرهن فإن تم التسجيل قبل القيد فإن الرهن لا يحاج به من سبق في تسجيل سنده ولو كان توثيق الرهن قبل هذا التسجيل إذ أن الرهن الرسمي وغيره من الحقوق العينية التبعية لا تنفذ في حق الغير إلا بقيدها ولا يستلزم القانون التسجيل في حالة التقادم فللمرتهن التنفيذ دائماً تحت يد من اكتسب ملكية العقار المرهون بالتقادم بشرط أن يكون الرهن قد ترتب قبل بدء مدة التقادم فإن ترتب خلالها فلا ينفذ وإذا تعددت التصرفات الواردة على العقار المرهون فيكون الحائر الذي تتخذ في مواجهته الإجراءات هو آخر من سجل تصرفه الذي تلقی به الملكية أو الحق العینی .

ويشترط فيما تقدم أن يكون التأمين العيني قد نشأ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية فقد جرى نص المادة 411 من قانون المرافعات بأنه إذا كان العقار مثقلاً بتأمين عینی وآل إلى حائر بعقد مسجل قبل تسجيل التنبيه وجب إنذاره بدفع الدين أو تخلية العقار وإلا جرى التنفيذ في مواجهته .

ومتى كان الحائز طرفاً في خصومة التنفيذ بإنذاره بالدفع أو التخلية وتوافر له سبب يترتب عليه بطلان الإجراءات ومنها عدم نفاذها في حقه وجب عليه أن يتمسك بهذا الدفاع عن طريق الاعتراض على قائمة شروط البيع فلا يجوز له رفع دعوى مبتداه بذلك وإلا وجب القضاء بعدم قبولها.

أما إن لم يكن طرفاً في تلك الإجراءات جاز له إبداء ما لديه من أوجه بطلان بطرق الاعتراض على القائمة أو بطريق التدخل عند نظر الاعتراضات دون التقيد بالميعاد المقرر للتقرير بالاعتراض كما يجوز له إبداء أوجه البطلان في أية حالة تكون عليها الإجراءات أمام قاضي التنفيذ ولو بجلسة البيع وفي هذه الحالة يجب الفصل في هذه الأوجه قبل البدء في المزايدة إما في ذات الجلسة أو بجلسة يحددها لذلك.

تمسك الحائز باكتساب ملكية العقار بالتقادم :
الحائز في التنفيذ العقاري هو كل شخص تنتقل إليه ملكية العقار محل التنفيذ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية مادام أن هذا الحائز ليس مسئولاً شخصياً عن الدين وبالتالي إذا نشأ حق الدائن قبل بدء الحيازة فإن الملكية تنتقل بالتقادم إلى الحائز مثقلة بهذا الحق مما يجوز معه للدائن إتخاذ إجراءات التنفيذ في مواجهة الحائز.

أما اذا كانت الحيازة قد بدأت قبل نشوء حق الدائن كما لو كان الحائز قد وضع يده على العقار بنية تملكه ثم رتب المالك رهناً رسمياً وهو لا يحول دون إستمرار وضع يد الحائز على العقار وبالتالي لا ينقطع التقادم بترتيب هذا الرهن بحيث إذا استمر وضع اليد مدة خمس عشرة سنة إكتسب الحائز  ملكية العقار بالتقادم الكسب وعملاً بالأثر الرجعي للتقادم يعتبر الحائز مالكاً للعقار منذ اليوم الذي بدأت فيه حيازته ولم يكن هناك رهن في ذلك اليوم وبالتالي فإن الرهن الذي يترتب بعده لا ينفذ في حق الحائز ويكون الرهن مترتباً على ملك الغير مما يجوز معه للحائز التمسك بهذا الدفاع عن طريق الاعتراض على قائمة شروط البيع ان كان قد أخبر بها أو بطريق الدفع إن لم يكن قد أخبر بها وذلك على نحو ما تقدم. وحينئذ يتعين على قاضي التنفيذ أن يتصدى لهذا الإعتراض أو الدفع، وتكون له في سبيل ذلك كافة الصلاحيات المقررة لمحكمة الموضوع ومن ثم يجوز له ندب خبير أو إحالة الدعوى إلى التحقيق وعلى هدى ما يسفر عنه الإجراء الذي ارتأى إتخاذها يفصل في الاعتراض أو الدفع فإن خلص إلى صحة الاعتراض أو الدفع قضى بإيقاف البيع وإنهاء الإجراءات.

كما يجوز للحائز رفع دعوى مبتدأة أمام قاضي التنفيذ باستحقاقه للعقار . ( المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الرابع عشر   الصفحة/   500 )

تنص المادة 1060 على ما يأتي :

1- يجوز للدائن المرتهن، عند حلول أجل الدين أن ينزع ملكية العقار المرهون في يد الحائز لهذا العقار إلا إذا اختار الحائز أن يقضي الدين أو يطهر العقار من الرهن أو يتخلى عنه .

2- ويعتبر حائزاً للعقار المرهون كل من انتقلت إليه بأي سبب من الأسباب ملكية هذا العقار أو أي حق عيني آخر عليه قابل للرهن دون أن يكون مسئولاً مسئولية شخصية عن الدين المضمون بالرهن .

شروط الحائز للعقار المرهون : 

هذه الشروط هي كما يتبين من نص المادة 1060/ 2 الذي سبق ذكره .

(1) انتقال ملكية العقار المرهون أو أي حق عيني قابل للرهن إلى الحائز فلا يعتبر مستأجر العقار حائزاً لأنه لم تنتقل إليه ملكية ولم تنتقل ملكية العقار أيضاً إلى واضع اليد إذا لم يكن كسب الملكية بالتقادم ولذلك لا يعتبر واضع اليد حائزاً والدائن لا يتتبع العقار في هاتين الحالتين وإنما ينفذ على العقار في يد مالكه وهو الراهن وإذا تصرف الراهن في عقارات بالتخصيص مرهونة تبعاً للعقار المرهون فالتصرف يرد إلى هذه العقارات بالتخصيص طبيعتها المنقولة وينفك عنها الرهن .

وإذا كان للعقار المرهون دائن مرتهن آخر فلا يتبع الدائن المرتهن الأول العقار المرهون في مواجهة الدائن المرتهن الثاني بل في مواجهة الراهن ويتحكم في التزاحم ما بين الدائن المرتهن الأول والدائن المرتهن الثاني الأسبقية في القيد .

(2) انتقال ملكية العقار المرهون بعد قيد الرهن وقبل تسجيل تنبيه نزع الملكية  فإذا سجل الحائز حقه قبل قيد الرهن لم يكن الرهن سارياً في مواجهته فلا يستطيع الدائن المرتهن تتبع العقار في هذه الحالة في مواجهة الحائز وإذا سجل الحائز حقه بعد تسجيل تنبيه نزع الملكية لم ينفذ التصرف للحائز واستطاع الدائن المرتهن أن ينفذ على العقار المرهون وهو لا يزال في ملكية الراهن .

( 3 ) تسجيل سند الحائز إذا كان قد تلقى ملكية العقار المرهون بتصرف قانوني  فإذا انتقلت ملكية العقار المرهون إلى الحائز بسبب قانوني غير قابل للتسجيل في هذه الحالة وعلى ذلك إذا انتقلت ملكية العقار المرهون إلى الحائز بالتقادم كان حائزاً ولا يجب عليه التسجيل ويقع التسجيل غالباً إذا انتقلت ملكية العقار المرهون إلى الحائز بعقد بيع عند ذلك يجب على الحائز تسجيل البيع ولما كان قيد الرهن سابقاً على تسجيل البيع فإن الدائن المرتهن يستطيع تتبع العقار وهو في يد الحائز .

عدم توافر صفة المديونية في الحائز فلا يكون مسئولاً مسئولية شخصية عن الدين وعلى ذلك لا يعتبر حائزاً المدين المتضامن أو غير المتضامن ولا الكفيل الشخصي ولا الكفيل العيني التخلية لأنه غير مسئول عن الدين إلا في حدود العقار المرهون فيمكنه أن يتخلى عنه .

ولا يعتبر الوارث للراهن حائزاً للعقار المرهون أما في القانون الفرنسي فظاهر لأن الوارث يرث الدين عن المدين فيصبح مسئولا عنه وأما في القانون المصري أو الشريعة الإسلامية فلا تركة إلا بعد سداد الديون فالوارث لا يرث العقار المرهون إلا بعد أن ينحل الرهن وعلى ذلك لا يملك وراث بالميراث عقاراً مرهوناً حتى يكون حائزاً .

عدم ترتب زوال سلطة التتبع على سند الحائز فإذا انتقلت الملكية إلى شخص مطهرة من كل رهن لم يكن هذا الشخص حائزاً لأن الرهن قد زال مثل ذلك إذا نزعت ملكية العقار المرهون للمنفعة العامة فلا يجوز للدائن المرتهن أن يتتبع العقار تحت يد الجهة الحكومية نازعة الملكية وإنما ينصب حقه على التعويض المستحق وإذا بيع العقار المرهون بيعاً جبرياً فإن تسجيل حكم مرسى المزاد يترتب عليه تطهير العقار وينصب حق الدائن المرتهن على الثمن الذي رسا به المزاد . (الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ العاشر الصفحة/ 603)

المقصود بحق الدائن المرتهن في تتبع العقار المرهون، حقه في اتخاذ إجراءات التنفيذ على هذا العقار في أي يد يكون فلا يشترط أن يبقى العقار في ملكية الراهن حتى يتمكن الدائن المرتهن من التنفيذ عليه بل إن الراهن قد يتصرف في العقار المرهون فينقل ملكيته إلى شخص آخر دون أن يؤثر هذا في حق الدائن المرتهن.

وعلى هذا فحق الدائن المرتهن في التتبع مرتبط بحق الراهن في التصرف في العقار المرهون.

ولا يتصور قيام أحد الحقين بدون الآخر وإلا انتقصنا من حق الراهن في الملكية أو من حق المرتهن في الرهن.

وتقرير حق رهن على عقار لا ينتقص من ملكية الراهن ولا يمنعه بصفة خاصة من حقه في التصرف في العقار المرهون (م 1043) ومع ذلك فأي تصرف يصدر منه لايؤثر في حق الدائن المرتهن.

والتصرف في العقار المرهون كان يؤثر في حق الدائن المرتهن لو امتنع عليه كما هو الشأن بالنسبة للدائن العادي أن يتخذ إجراءات التنفيذ على مال خرج من ذمة المدين قبل التنفيذ أما وأن الدائن المرتهن يستطيع أن ينفذ على العقار المرهون حتى بعد خروجه من ذمة المدين الراهن فهذا يفسر علی السواء حق الراهن في التصرف وحق المرتهن في التتبع ويبين ما بين الحقين من ارتباط.

والحق في التتبع مظهر من مظاهر نفاذ الرهن في مواجهة الغير مترتب على كون الرهن حقاً عينياً فمن آثار الحقوق العينية جميعاً حق صاحبها في تتبع محلها لمباشرة مضمونها.

والرهن حق عيني تبعي وسلطة التتبع أكثر وضوحاً في الحقوق العينية التبعية عنه في الحقوق العينية الأصلية ولعل السبب في ذلك أن صاحب الحق العيني التبعي لا يحتفظ بسلطة التصرف في الشيء محل الحق بل تبقى هذه السلطة لشخص آخر هو المالك وتصرفات هذا الشخص هي التي تحقق الحالات العملية التي يلجأ فيها صاحب الحق العيني التبعي إلى تتبع الشيء في يد المتصرف إليه.

أما في الحقوق العينية الأصلية فلا يوجد هذا الأزدواج في السلطة أي لايوجد شخص آخر بجانب صاحب الحق العيني الأصلي يحق له أن يتصرف في الشيء محل الحق تصرفاً يمس هذا الحق في حدود مضمونه ومن هنا تظهر الصعوبة في الكشف عن أمثلة عملية يباشر فيها صاحب الحق العيني الأصلي سلطته في التتبع.

وفي نطاق الحقوق العينية التبعية وبالنسبة للرهن الرسمي بصفة خاصة فإن التتبع يعتبر من أهم آثاره إلا أنه لا يعبر عن جوهره فجوهر الرهن هو الحق في الأفضلية والتقدم حق الدائن المرتهن في أن يفضل غيره عن الدائنين العاديين والدائنين التالين له في المرتبة في استيفاء دينه من المقابل النقدي للعقار المرهون.

وهو يباشر هذا الحق دون حاجة إلى تتبع العقار المرهون على الإطلاق ويكون هذا في الحالات الكثيرة التي لا يتصرف فيها الراهن في العقار ويظل محتفظاً بملكيته إلى وقت التنفيذ عليه في هذه الحالة ينفذ الدائن المرتهن على العقار المرهون كأثر مباشر للرهن فيما بين المتعاقدين وليس تتبعاً للعقار في مواجهة الحائز أي أن الدائن قد يحقق كل غايته من الرهن ويتقدم على غيره من الدائنين دون أن يلجأ إلى تتبع العقار في مواجهة الغير إلا أن الأفضلية وهي جوهر الحق تظل مهددة إذا لم يساندها الحق في التتبع فبدون هذا الحق الأخير تنعدم كل قيمة للأفضلية بمجرد تصرف الراهن في العقار المرهون الشخص آخر لا يستطيع الدائن المرتهن أن يتخذ إجراءات التنفيذ في مواجهته ولهذا فالوضع الصحيح التتبع أنه حق مساعد يلجأ إليه الدائن المرتهن إذا تصرف الراهن في العقار المرهون.

- شروط مباشرة حق التتبع:

ترجع هذه الشروط إلى الدائن المرتهن المباشر للحق في التتبع وإلى الحائز الذي يباشر الحق في التتبع في مواجهته.

 أولاً : الشروط الواجب توافرها في الدائن المرتهن:

 (1) حلول أجل الالتزام :

الغرض من حق التتبع التنفيذ على العقار بين يدي الحائز له.

فيجب أن يكون هذا التنفيذ ممكناً وهو لا يكون كذلك إلا إذا كان أجل الدين المضمون قد حل.

والدين يحل بحلول أجله أو للأسباب الأخرى لسقوط الأجل وهي إفلاس المدين أو إعساره أو في حالة إضعاف التأمينات لدرجة كبيرة أو عدم تقديم ما وعد من تأمينات (م 273 مدني).

ويفيد الحائز من الأجل الممنوح للمدين ولو كان أجل ميسرة منح من القاضي.

وإذ يباشر الدائن المرتهن إجراءات التنفيذ في مواجهة الحائز فليس لهذا الأخير حق التمسك بالدفع بتجريد المدين على خلاف الكفيل الشخصي غير المتضامن الذي له ذلك .

(2) نفاذ الرهن في مواجهة الحائز:

يجب أن يكون الرهن نافذاً في مواجهة الحائز وهذا يتطلب أن يكون قید الرهن سابقاً على اكتساب الحائز لحقه أي قبل تسجيل السند المنشئ لحقه في الملكية أو غيره من الحقوق العينية الأصلية وإلا ما كان للرهن أية حجية في مواجهة الحائز.

فإذا سجل الحائز حقه قبل قيد الرهن لم يكن الرهن سارياً في مواجهته فلا يستطيع الدائن المرتهن تتبع العقار في هذه الحالة في مواجهة الحائز وإذا سجل الحائز حقه بعد تسجيل تنبيه نزع الملكية لم ينفذ التصرف للحائز واستطاع الدائن أن ينفذ على العقار المرهون وهو لايزال في ملكية الراهن .

ثانياً : الشروط الواجب توافرها في الحائز للعقار:

الحائز للعقار هو من يباشر الدائن المرتهن في مواجهته حقه في التتبع واصطلاح الحائز هنا مستعمل في معنى خاص يختلف عن المعنى المألوف لهذا الاصطلاح، فلا يقصد بالحائز هنا من تكون له الحيازة العرضية للعقار كمستأجره ولا من تكون له حيازة هذا العقار کواضع اليد بل الحائز هنا كما عرفته الفقرة الثانية من المادة (1060) كل من انتقلت إليه بأي سبب من الأسباب ملكية هذا العقار أو أي حق عيني آخر عليه قابل للرهن دون أن يكون مسئولاً مسئولية شخصية عن الدين المضمون ويمكن إرجاع الشروط التي يجب توافرها في الشخص لكي يعتبر حائزاً إلى ما يأتي:

1- يجب أن تنتقل إليه ملكية العقار المرهون أو على الأقل حق عيني عليه يمكن رهنه وبمعنى آخر يمكن بيعه بالمزاد العلني لأن الحقوق التي يمكن بيعها بالمزاد العلني هي وحدها التي تكون قابلة لأن ترهن.

والحكمة من ذلك هي أن الغرض من مباشرة حق التتبع هو التنفيذ على الحق في يد الحائز ذلك التنفيذ الذي ينتهي ببيع العقار بالمزاد العلني.

والحقوق العينية التي يمكن بيعها بالمزاد العلني هي الملكية وحق الانتفاع وملكية الرقبة.

وعلى ذلك لا يعتبر حائزا من اكتسب على العقار حق ارتفاق لأن حق الارتفاق لا يمكن بيعه مستقلاً عن العقار المخدوم ولا يعتبر حائزاً من قرر له على العقار حق استعمال أو حق سكني  لأنهما حقان شخصيات لصاحبيهما فلا يمكن بيعهما ولا يعتبر كذلك حائزاً المرتهن حيازياً إذ لا يمكن بيع حق الرهن بالمزاد مستقلاً عن الالتزام المضمون.

ومع ذلك فالدائن المرتهن يحتج بحقه في مواجهة أصحاب الحقوق السابقة ويكون مظهر هذا الاحتجاج لا تتبع هذه الحقوق، ولكن التنفيذ على العقار في مواجهة المدين الراهن مع تجاهل هذه الحقوق أما إذا كان الحق الذي ترتب للغير من الحقوق العينية التبعية كالرهن فنكون بصدد مباشرة الحق في التقدم وليس الحق في التتبع.

وانتقال الملكية أو الحق العيني قد يكون بأي سبب من أسباب كسب الملكية والحقوق العينية فيصح أن يكون مصدره العقد البيع أو المقايضة أو الهبة أو الشركة كما يجوز أن ينشأ عن تصرف من جانب واحد کالوصية.

ويجوز أن يكون مبناه عمل من جانب الحائز ذاته كالشفعة أو التقادم.

كذلك لايهم أن يكون انتقال الملكية بمقابل أو بغير مقابل ولا أن يكون بين الأحياء أو بسبب الوفاة  .

ولايعتبر الوارث حائزاً إذ يترتب على مبدأ ألا تركة إلا بعد سداد الديون أن العقار المرهون لاينتقل إلى الوارث إلا بعد سداد الدين المضمون بالرهن أي بعد زوال الرهن وعلى ذلك فلا يكون الوارث مالكاً لعقار مرهون.

وإذا صفيت التركة وفقاً للأحكام التي أوردها التقنين المدني الجديد (876-914) وكان الدين المضمون بالرهن لم يحل أجل الوفاء به بعد ولم تحكم المحكمة بحلول هذا الأجل وفقاً لحكم المادة (894) ووزعت المحكمة العقار المرهون على الورثة فإنها توزع عليهم كذلك الدين المضمون بالرهن بحيث يختص كل وارث من جملة ديون التركة ومن جملة أموالها بما يكون في نتيجته معادلاً لصافي حقه في الإرث (المادة ۱ / 985)، وعلى ذلك لايعتبر الوارث الذي يقع العقار المرهون في نصيبه حائزاً لأنه يكون ملتزماً شخصياً بالدين.

والكفيل العيني ولو أنه غير مسئول شخصياً عن الدين لا يعتبر حائزاً إذ هو يملك العقار المرهون من الأصل ولذلك لايجوز له تطهيره من الرهن.

2- أن يكون الحائز قد انتقلت إليه الملكية بعد قيد الراهن وقبل تسجيل تنبيه نزع الملكية فإذا سجل الحائز حقه قبل قيد الرهن فالرهن لا يسري في مواجهته ذلك أن المادة 405 من قانون المرافعات تقضي بأن لا ينفذ تصرف المدين أو الحائز أو الكفيل العيني في العقار ولاينفذ كذلك ما يترتب عليه من رهن أو اختصاص أو امتياز في حق الحاجزين ولو كانوا دائنين عاديين ولا في حق الدائنين المشار إليهم في المادة 417 ولا من حكم بإيقاع البيع عليه إذا كان التصرف أو الرهن أو الاختصاص أو الامتياز قد حصل بعد شهر تسجيل تنبيه نزع الملكية".

 3- أن يكون الحائز قد شهر حقه بعد قيد الرهن فإذا لم يكن قد شهر حقه أصلاً فلا يعتبر حائزاً فالمشتري بعقد غير مسجل لا يعتبر حائزاً والتنفيذ على العقار يتخذ في مواجهة البائع أما إذا كان الغير قد شهر حقه قبل قيد الرهن ففي هذه الحالة لا يحتج بالرهن في مواجهته ولا يمكن تتبع العقار تحت يده كما ذكرنا من قبل فمتى يعتبر الغير حائزا ينبغي أن يكون قد شهر حقه بعد شهر حق الرهن.

أما إذا كان انتقال ملكية العقار المرهون بسبب قانوني غیر قابل للتسجيل كتملكه بوضع اليد المدة الطويلة فلا يتصور التسجيل.

4- أن يكون الحائز غير ملتزم شخصياً بالدين إذ هو لو كان مسئولاً عن الدين في ذمته لكان للدائن أن ينفذ على العقار الذي يملكه بناء على حق الضمان العام ودون حاجة لاستعمال حق التتبع هذا فضلاً عن أن الحائز يملك تخليص العقار من الرهن عن طريق التطهير حتى ولو لم يستوف الدائن كل حقه أو استوفاه قبل حلول الأجل كما أنه يستطيع تفادي إجراءات نزع الملكية بالتخلي عن العقار وكل ذلك لا يمكن تصوره إذا كان ملتزماً شخصياً بالدين.

وعلى ذلك لا يعتبر حائزاً مشتري العقار الذي يلتزم شخصياً بالدين سواء باعتباره شريكاً في الدين متضامناً أو غير متضامن مع المدين أو حتى باعتباره كفيلاً شخصياً أو عينياً.

ولايجوز لهؤلاء تطهير العقار وإنما أجيز للكفيل العيني التخلية لأنه غير مسئول عن الدين إلا في حدود العقار المرهون فيمكنه أن يتخلى عنه.

- زوال سلطة التتبع عن سند الحائز:

هناك حالات تنتقل فيها ملكية العقار المرهون من المدين إلى الغير بعد قيد الرهن ومع هذا يفقد الدائن المرتهن حقه في تتبع العقار فمثل هذه التصرفات تؤدي إلى انقضاء حق التتبع، وإن كان ذلك لا يمس حق الدائن في التقدم على الثمن فحق التقدم يمتد إلى ما بعد انقضاء حق التتبع.

وقد يرجع زوال سلطة التتبع عن سند الحائز إلى طبيعة الأموال المتصرف فيها والتي كان يشملها الرهن مثل العقارات بالتخصيص وما يتم التصرف فيه باعتباره منقولاً بحسب المال فإذا تم التصرف فيها بصفة مستقلة عن العقار المرهون وفصلت منه وتم تسليمها إلى المتصرف إليه حسن النية فإنه يستطيع أن يتمسك بقاعدة الحيازة في المنقول سند الملكية ومن ثم تخلص له ملكيتها خالية تماماً مما كان يثقلها من قيود ومعنى هذا خلوها من الرهن وما يترتب عليه من آثار كحق التتبع ولكن إذا كان المشتري لم يسدد الثمن إلى الراهن فإن الدائن يملك ممارسة حق التقدم على الثمن.

كما أن هناك بعض التصرفات التي يترتب عليها تطهير العقار مما يثقله من رهون بقوة القانون. فهذه التصرفات في حد ذاتها تطهر العقار وتحرره مما يثقله من رهون.

ففي مجال نزع الملكية للمنفعة العامة فإن الغرض من نزع الملكية هو تخصيص العقار للمنفعة العامة ومن ثم فإن بيعه جبرياً يتعارض مع هذا الغرض ولهذا ينقضي حق التتبع فلا تعتبر الدولة حائزة للعقار ومن ثم لا يجوز تتبعه تحت يدها وتتنقل حقوق الدائنين إلى الثمن حيث لهم ممارسة حق التقدم على مقابل نزع الملكية.

كما يتحقق ذلك في حالة استيلاء الحكومة على القدر الزائد من الأراضي الجائز تملكها بناء على قانون الإصلاح الزراعى وتقضي المادة السابعة من هذا القانون على أنه إذا كانت الأرض التي استولت عليها الحكومة مثقلة بحق رهن أو اختصاص أو امتیاز استنزل للحكومة من قيمة المستحق لصاحب الأرض ما يعادل كامل الدين المضمون بهذا الحق وللحكومة إذا لم تحل محل المدين أن تستبدل بها سندات عليها بفائدة تعادل فائدة الدين على أن تستهلك هذه السندات في مدة لا تزيد عن ثلاثين سنة... الخ  .

وفي حالة بيع العقار المرهون بيعاً جبرياً فإن تسجيل حكم مرسى المزاد يترتب عليه تطهير العقار وينصب حق الدائن على الثمن الذي رسا به المزاد (م 450 مرافعات).  (موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الرابع عشر الصفحة/ 441)