إذا اكتسب الحائز ملكية العقار المرهون وكان تسجيل عنده لاحقاً لقيد الرهن فيكون للدائن المرتهن تتبع العقار والتنفيذ عليه متى كان التصرف تبرعاً أو كان معارضة واستوفى المالك الثمن أما إن كان الثمن لم يزل في ذمة الحائز وكان حال الأداء ويكفي لرقاء الدين المقيدة السابقة على تسجيل التصرف الناقل للملكية فيجب على الحائز أن يوفي للدين بما في ذمته ويحل محلهم في ذات مرتبتهم كما يجوز لأي من الاثنين إجباره على ذلك فبرأت قبل المالك الذي تلقى منه الحق من حقوق الدائنين المقيدين جميعاً فإن فی شیء من الثمن استحقه المالك.
ومتی قام الحائز بالوفاء للدائنين أصحاب القيود على نحو ما تقدم أعتبر ذلك وفاء لما كان يستخفه من تلقي منه ملكية العقار فإن كان الحائز مشترياً وكان ملتزمة قبل البائع بباقي الثمن فقام بالوفاء به للدائنين أصحاب القيود برئت ذمة المشتري و انقضى التزامه قبل البائع بهذا الوفاء عملاً بالمادة 1063 من القانون المدني وأوضحنا فيما تقدم أن الحائز في التنفيذ العقاري هو من قام بتسجيل سنده فلا يعتبر حائزة المشتري الذي لم يسجل عقده وبالتالي لا يجوز له الوفاء للدائين إلا عن طريق حوالة حقوقهم إليه بما تشتمل عليه من ضمانات کالرهن والامتياز عملاً بالمادة 307 من القانون المدني وبذلك يستطيع أن يوقف إجراءات التنفيذ على العقار إن كانت قد بدأت بعد أن حل محل الدائنين أصحاب القيود وبموجب تلك الحوالة والتصديق على التوقيعات فيها يمكنه محو تلك القيود رضاء أوقضاء .
أما إذا كان المستحق في ذمة الحائز غير حال الأداء أو كان أقل من الديون المضمونة أو مغايراً لها فللدائنين المقيدين جميعاً بما فيهم مباشرة التنفيذ إجبار الحائز على الدفع لهم على أن يكون ذلك بنات الشروط التي الترم بها في التصرف الذي تلقى الملكية بموجبه فلا يجبر على التنازل عن أجل الوفاء ومتی تم الوفاء اقتسم الدائنون المبلغ على نحو ما ينفقون عليه وتبرأ ذمة الحائز ويتخلص من جميع القيود ولو كان الوفاء لم يشمل جميع الديون ويكون للحائز أن يطلب محو القيود الواردة على العقار .
فإن كان التزام الحائز بالوفاء مؤجلاً ووافق الدائنون جميعاً على هذا الأجل وقبل الحائز أن يوفي لهم عند حلول أجل الدين فإنه يكون قد التزم بذلك ويصبح مديناً أصلياً وبالتالي يجوز للدائنين الرجوع عليه والتنفيذ على جميع أمواله بما فيها العقار الذي في حيازته، وبذلك يصبح مسئولاً شخصياً عن الدين فلا يجوز له التخلص من التزامه بالتخلي عن العقار إذا اتخذ الدائنون إجراءات التنفيذ عليه بموجب أمر باختصاصهم به. (المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الرابع عشر الصفحة/ 514)
متى يجبر الحائز على دفع الدين – نص قانوني : وفي كل ما قدمناه نفرض أن الحائز بدفع الدين مختاراً حتى يمنع الدائن من نزع ملكية العقار المرهون .
ولكن توجد حالتان يجبر فيهما الحائز على دفع الدين وقد نصت عليهما المادة 1063 مدني وهي تنص على ما يأتي :
"1- إذا كان في ذمة الحائز بسبب امتلاكه للعقار المرهون مبلغ مستحق الأداء حالا يكفي لوفاء جميع الدائنين المقيدة حقوقهم على العقار فكل من هؤلاء الدائنين يجبره على الوفاء بحقه بشرط أن يكون سند ملكيته قد سجل .
2- فإذا كان الدين الذي في ذمة الحائز غير مستحق الأداء حالاً أو كان أقل من الديون المستحقة للدائنين أو مغايراً لها جاز للدائنين إذا اتفقوا جميعاً أن يطالبوا الحائز بدفع ما في ذمته بقدر ما هو مستحق لهم ويكون الدفع طبقاً للشروط التي التزم الحائز في أصل تعهده أن يدفع بمقتضاها وفي الأجل المتفق على الدفع فيه" .
3- وفي كلتا الحالتين لا يجوز أن يتخلص من التزامه بالوفاء للدائنين بتخلية عن العقار ولكنه إذا هو وفى لهم فإن العقار يعتبر خالصاً من كل رهن ويكون للحائز الحق في طلب محو ما على العقار من القيود .
ويلاحظ أن الفقرة الثالثة من المادة 1063 مدني تنص على ما يأتي : وفي كلتا الحالتين لا يجوز للحائز أن يتخلص من التزامه بالوفاء للدائنين بتخلية عن العقار ، ولكن إذا هو وفى لهم ، فإن العقار يعتبر خالصاً من كل رهن ، ويكون للحائز الحق في طلب محو ما على العقار من قيود" .
وما جاء في هذا النص معقول ، فالحالتان اللتان نصت عليهما المادة 1063 مدني الحالة الأولى منهما يستوفي فيها الدائنون المقيدون لغاية تسجيل سند الحائز جميع حقوقهم فلم يعد لدائن مقيد حق في العقار وفي الحالة الثانية اتفق جميع الدائنين المقيدين على الوجه السابق على أن يطالبوا الحائز بدفع ما في ذمته فيكونون قد رضوا بتخليص العقار من القيود وعلى ذلك يصبح الحائز ملزماً بدفع ما في ذمته ولا يستطيع أن يتخلص من هذا الالتزام إلا بالدفع لا بالتخلي عن العقار الذي أصبح غير جائز له ومتى دفع ما في ذمته ولو كان ما دفعه أقل من الديون المقيدة اعتبر العقار مطهراً م نكل الديون واعتبر خالصاً من كل رهن واستقر في ملكية الحائز مطهراً وخالصاً من الديون المقيدة ويكون للحائز الحق في طلب محو ما على العقار من القيود .
وقد نصت المادة 1063 مدني في فقرتها الثالثة صراحة على ذلك فقالت : "لا يجوز للحائز أن يتخلص من التزامه بالوفاء للدائنين بتخليه عن العقار ولكن إذا هو وفى لهم فإن العقار يعتبر خالصاً من كل رهن ويكون للحائز الحق في طلب محو ما على العقار من القيود . (الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ العاشر الصفحة/ 620)
وفاء الدين من جانب الحائز أمر اختیاري متروك لتقديره ومع ذلك فهناك من الحالات ما يبدو فيها أن قيام الحائز بوفاء الدين للدائن هو السبيل الطبيعي الذي يحقق مصالح كل ذي شأن ومن ثم فقد أوجب المشرع على الحائز سداد هذا الدين. .
ويبدو من النص أن قضاء الدين يصبح واجباً على الحائز في حالتين:
(الحالة الأولى) :
إذا كان مستحقاً حالاً في ذمة الحائز بسبب اكتسابه ملكية العقار مبلغاً لم يتم الوفاء به بعد للبائع- كافياً بكامل الديون المضمونة بالعقار وكان الحائز قد سجل سند ملكيته حتى لا يستجد بعد ذلك دائنون آخرون تنفذ حقوقهم قبله إذ في هذه الحالة لا مصلحة للحائز في عدم الوفاء بالديون المقيدة ومن ثم يصبح مسئولاً شخصياً عن الوفاء بهذه الديون ويملك كل واحد من الدائنين أصحاب الحقوق المقيدة إجباره على وفاء ما هو مطلوب له ويستطيع التنفيذ بذلك على المال المرهون وغيره من أموال الحائز.
(الحالة الثانية):
إذا كان الدين الذي في ذمة الحائز بسبب اكتسابه ملكية العقار غير واجب الأداء حالاً أو كان أقل من الديون المستحقة للدائنين أو مغايراً لها واتفق الدائنون جميعاً على أن يطالبوا الحائز بالوفاء لهم بما في ذمته بقدر ما هو مستحق لهم وطبقاً للشروط المتفق عليها في أصل تعهده وفي الأجل المحدد أصلاً للوفاء بالتزامه.
والحائز في هذه الحالة لن يضار متى كان سيدفع طبقاً للشروط التي التزم بها وفي الأجل المحدد وإذا ما دفع تخلص من المرهون ولو كان ما دفعه أقل من الديون المضمونة.
في الحالتين السابقتين للوفاء الجبري يصبح الحائز مسئولاً شخصياً عن الدين في مواجهة الدائنين ويضمن الوفاء به كافة أموال الحاجز ولا يجوز له أن يتخلى عن العقار لأن من شروط التخلية ألا يكون الحائز مسئولاً شخصياً عن الدين والتخلية لا تجوز إلا للمسئول عن الدين مسئولية عينية.
- تطهير العقار من کل رهن :
قضاء الديون جبرا في الحالتين السابقتين يؤدي إلى تطهير العقار من كل رهن ويحق للحائز أن يطلب محو القيد على العقار وهذا ما تنص عليه المادة صراحة ويتطهر العقار من كل رهن حتى ولو لم يستوف الدائنون كل حقوقهم.
- حالة ثالثة للوفاء الجيري طبقاً للقواعد العامة :
تنص القواعد العامة الواردة في المادة 3 / 499 مدني على أنه: "إذا كان الشيء الموهوب مثقلاً بحق عیني ضماناً لدين في ذمة الواهب أو في ذمة شخص آخر فإن الموهوب له يلتزم بوفاء هذا الدين ما لم يوجد اتفاق على غير ذلك . (موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الرابع عشر الصفحة/ 463)
