متى قام الحائز بتسجیل سند ملكيته تعين عليه إعلان الدائنين المقيدة حقوقهم في مواطنهم المختارة المذكورة في القيد وأن لم يتضمن القيد موطناً كان الإعلان بقلم الكتاب أو بمحل اقامتهم اعلاناً على يد محضر وإلا كان الإعلان باطلاً متضمناً .

(1) نوع التصرف بيع أو غيره وتاريخه واسم المالك السابق للعقار وتعيينه تعييناً دقيقاً ومحل العقار مع تعيينه وتحديده بدقة وتحديد ثمنه إن وجد مقابل والتكاليف الأخرى التي تعتبر جزءاً من الثمن كالمصروفات التي يتعهد المشتري بدفعها كمصروفات التطهير والفوائد المستحقة وقت بدء الانتفاع والمبالغ التي يتعهد بدفعها من أجل مصروفات الزراعة والبذور والسماد والمبالغ التي تدفع في الوساطة لتحرير العقد فان كان التصرف تبرعا ذكرت قيمة العقار المرهون.

(2) تاريخ تسجيل التصرف الصادر للحائز ورقم هذا التسجيل.

(3) المبلغ الذي يقدره الحائز كقيمة للعقار المرهون سواء كان عقاراً کاملاً أو جزءاً من عقار شائع إذ يعتبر هذا الجزء عقاراً وقد يقبل الدائنون هذا التقدير أو يرفضوه فيباع العقار بالمزاد العلني ويلتزم الحائز عند تقدير قيمة العقار بألا تقل هذه القيمة عن الباقي في ذمته من ثمن العقار إن كان التصرف الذي تلقى به الملكية معارضة كما يجب ألا يقل الثمن المقدر عن الثمن الذي يتخذ أساساً في حالة نزع الملكية.

(4) قائمة بالحقوق التي تم قيدها والتي يرغب في تطهير العقار منها سواء كانت حقوق رهن رسمي أو حيازي أو اختصاص أو امتياز مع بيان تاريخ القيود ومقدار هذه الحقوق وأسماء الدائنين .

وتفيد هذه البيانات ليعرف الدائنون أن الملكية انتقلت للحائز والثمن الذي تم به البيع حتى لا تقل القيمة التي يعرضها الحائز عنه والتكاليف وقيمة ما يحصل عليه كل منهم ولم يقرر المشرع جزاء على مخالفة هذه البيانات أو الخطأ فيها ولا يترتب البطلان إلا إذا كان من شأن النقص أن يوقع الدائن الذي وجه إليه الاعلان في خطأ يفسد استعمال الخيار بين المزاد أو قبول الثمن المعروض عليه فإذا وقع الغلط أو النقص في بيان الديون المستحقة للاثنين المقيدين السابقتين للدائن الذي رفع الغلط أو النقص في اعلانه بأن أهمل فيه ذكر أحد النبود أو قدر أحد الديون بأقل من حقيقته فإن هذا النقص أو الغلط يعتبر واقعاً في بيان جوهري ومن شأنه أن يحمل الدائن على قبول العرض في حين أنه لو علم الحقيقة كان بفضل رفضه وطلب البيع ومن ذلك أيضا ذكر ثمن أقل ولذلك يترتب على هذا الغلط أو النقص بطلان الإعلان ویبقی حق تتبع العقار لهذا الدائن فينفذ عليه بحقه إلا إذا اتخذ الحائز إجراءات جديدة لتطهير العقار إذا كان میعاد إجراء التطهير لم يزل قائماً ويرى السنهوري إمكان تصحيح الاعلان إذا كان ميعاد العرض مازال قائماً ويجوز التنازل عن البطلان صراحة أو ضمناً . (المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الرابع عشر   الصفحة/ 520)

نصت المادة 1065 مدني على ما يأتي :

إذا أراد الحائز تطهير للعقار وجب عليه أن يوجه إلى الدائنين المقيدة حقوقهم في مواطنهم المختارة المذكورة في القيد إعلانات تشمل البيانات الآتية" :

( أ ) خلاصة من سند ملكية الحائز تقتصر على بيان نوع التصرف وتاريخه واسم المالك السابق للعقار مع تعيين هذا المالك تعييناً دقيقاً ومحل العقار مع تعيينه وتحديده بالدقة إذا كان التصرف بيعاً يذكر أيضاً الثمن وما عسى أن يوجد من تكاليف تعتبر جزءاً من هذا الثمن" .

"( ب ) تاريخ تسجيل ملكية الحائز ورقم هذا التسجيل. 

"( جـ ) المبلغ الذي يقدره الحائز قيمة للعقار ولو كان التصرف بيعاً ويجب ألا يقل هذا المبلغ عن السعر الذي يتخذ أساساً لتقدير الثمن في حالة نزع الملكية ولا أن يقل في أي حال عن الباقي في ذمة الحائز من الثمن إذا كان التصرف بيعاً وإذا كانت أجزاء العقار مثقلة برهون مختلفة وجب تقدير قيمة كل جزء على حدة .

 ( د ) قائمة بالحقوق التي تم قيدها على العقار قبل تسجيل سند الحائز تشتمل على بيان تاريخ هذه القيود ومقدار هذه الحقوق وأسماء الدائنين .

فأول ما يجب أن يذكره الحائز في الإعلان الذي يجب أن يكون رسمياً وعلى يد محضر وإلا كان الإعلان باطلاً خلاصة سند الحائز فيذكر بيان نوع التصرف إن كان بيعاً أو غير ذلك من أسباب كسب الملكية وتاريخه وتعيين المالك السابق تعييناً دقيقاً وتحديد العقار المرهون وثمن هذا العقار إذا انتقلت ملكيته إلى الحائز بالبيع، والتكاليف الأخرى التي تعبر جزءاً من الثمن قبل المصروفات التي يتعهد المشتري بدفعها كمصروفات التطهير والفوائد المستحقة وقت بدء الانتفاع والمبالغ التي يتعهد بدفعها من أجل مصروفات الزراعة والبذور والسماد والمبالغ التي يتعهد بدفعها الوسيط الذي يكلفه البائع المفاوضة في العقد وفي حالة ما إذا كان عقد الحائز لا يتضمن ثمناً كما في المقايضة والهبة يجب أن يذكر في الإعلان قيمة العقار المرهون .

ويذكر الحائز بعد ذلك تاريخ تسجيل التصرف الصادر إليه ورقم هذا التسجيل فيجب أن يذكر تاريخ تسجيل أي تصرف صدر إليه بيعاً كان أو مقايضة أو هبة أو وصية أو غير ذلك .

ويذكر الحائز قيمة العقار وهو الذي يقدر هذه القيمة وسنعرض لهذا البيان على حدة لأهميته .

ويذكر أخيراً قائمة بالحقوق التي تم قيدها ويريد تطهير العقار منها وهذه الحقوق هي حق الرهن الرسمي وحق الاختصاص وحق الرهن الحيازي وحق الامتياز الخاص على العقار ويذكر تاريخ هذه القيود ومقدار هذه الحقوق وأسماء الدائنين .

وفائدة هذه البيانات هي أن يطلع الدائنون على حالة العقار وما يثقله من قيود ليروا ما إذا كان من مصلحتهم قبول العرض أو رفضه .

- المبلغ الذي يقدره الحائز قيمة للعقار المرهون : ونأتي للبيان الذي تركناه لنعالجه على حدة لأهميته وقد جاء في الفقرة  ج  من المادة 1065 مدني كما رأينا  وإذا كانت أجزاء العقار مثقلة برهون مختلفة وجب تقدير قيمة كل جزء على حده  ذل أن التقدير يصح أن يرد على عقار شائع وعلى جزء مفرز من العقار فإذا كان العقار مقسماً إلى أجزاء مفرزة كل جزء منها مرهون لشخص  اعتبر كل جزء عقاراً على حدة مستقلاً عن الأجزاء الأخرى وجرى تطهير كل جزء على حدة ولذلك يجب على الحائز تقدير كل جزء منفرداً باعتباره عقاراً مستقلاً وقد يباع بعض هذه الأجزاء في المزاد ويقبل عرض الحائز في الأجزاء الأخرى فتبقى له .

ويجب أن يقدر الحائز مبلغاً يعتبره قيمة للعقار الذي يطهره جزءاً من العقار كان أو كل العقار وتقدير الحائز لهذا المبلغ متروك له فيقدر المبلغ الذي يعتقد أنه قيمة عادلة للعقار ولو كان هذا العقار قد آل إليه بطريق البيع ودفع فيه ثمناً فقد يقدر قيمة العقار بما يعادل هذا الثمن وقد يقدرها بما يجاوز الثمن وقد يقرها بأقل من الثمن فهو حر يقدر القيمة بالمبلغ الذي يراها مناسباً والدائنون هم أيضاً أحرار بعد ذلك كما سنرى لهم أن يقبلوا عرض الحائز ولهم أن يرفضوه ويعرضوا العقار المرهون للبيع جبراً في المزاد العلني .

ولا يحد من حرية الحائز في تقدير قيمة العقار المرهون إلا شرطان اشترطهما القانون :

( أ ) يجب ألا تقل هذه القيمة في أية حالة عن الباقي في ذمة الحائز من ثمن العقار إذا كان التصرف بيعاً . فإذا كان لم يدفع للبائع شيئاً من ثمن العقار وكان الثمن 4000 جنيهاً مثلاً وجب أن يقدر قيمة العقار بما لا يقل عن 4000 جنيها ، وله أن يقدر القيمة بأكثر من ذلك . وإذا كان قد دفع من الثمن 1000 جنيه مثلا ، كان الباقي في ذمته من الثمن 3000 جنيهاً فيجب ألا تقل قيمة العقار التي يقدرها عن 3000 جنيهاً وقد يقدر القيمة بأكثر من ذلك وهو على كل حال لا يخسر شيئاً فإن الباقي في ذمته واجب عليه دفعه ويحل فيه محل الدائن المرتهن فيستطيع أن يدفعه لهذا الدائن ويرجع به على العقار المرهون فيستوفي حقه كاملاً دون أن يخسر أي شيء .

( ب ) يجب ألا تقل القيمة التي يقدرها للعقار المرهون عن السعر الذي يتخذ أساساً لتقدير الثمن في حالة نزع الملكية وقد ورد في المذكرة الإيضاحية المشروع التمهيدي في هذا الخصوص ما يأتي وهو  الحائز  لا يتقيد في تقدير هذه القيمة بثمن العقار لو انتقلت إليه ملكيته بالبيع فقد يقدر قيمة أقل من الثمن أو أكبر منه ولكنه يتقدي بألا تقل القيمة عن السعر الذي يتخذ أساساً لتقدير الثمن في حالة نزع الملكية وهذا الأساس هو الضريبة عن العقار .

وقد تم تعديل البند 1- من الفقرة الأولي من المادة 37 من قانون المرافعات بالقانون رقم 23 لسنة 1992 فصار نصها كالآتي :

 الدعاوي التى يرجع فى تقدير قيمتها إلى قيمة العقار يكون تقدير هذه القيمة بإعتبار ثلاثمائة مثل من قيمة الضريبة الأصلية فإذا كان العقار غير مربوط عليه ضريبة قدرت المحكمة قيمته " .

ومن ثم أصبح هذا النص هو الواجب الاتباع في تقدير قيمة العقار المرهون . (الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ العاشر الصفحة/ 636)

تبدأ إجراءات التطهير بعرض يتقدم به الحائز إلى الدائنين المرتهنين ويتم بطريق الإعلان ويتناول هذا الإعلان عدة بيانات تتعلق بالحائز نفسه وبالدائنين المرتهنين وقيمة ديونهم ومرتبة كل منها والعقار المرهون وكيفية انتقاله إلى الحائز والثمن الذي يتقدم به الحائز للدائنين مقابل تطهير العقار.

ونعرض لذلك تفصيلاً فيما يلي:

 (1) الأشخاص الذين يوجه إليهم العرض:

الغرض من التطهير هو تحرير العقار من كل الحقوق المقيدة عليه والنافذة في حق الحائز و يستتبع ذلك أن يوجه العرض إلى جميع الدائنين المقيدة حقوقهم قبل تسجيل سند ملكية الحائز فيوجه العرض إلى كل دائن مرتهن رهناً رسمياً أو حيازياً أو صاحب حق اختصاص أو حق امتياز خاص على العقار بشرط أن يكون مقيداً قبل تسجيل سند الحائز أما الدائنون المقيدة حقوقهم بعد التسجيل فإنه لا يلزم توجيه العرض إليهم إذا أن حقوقهم لا تسري في مواجهة الحائز ولا يستطيعون تتبع العقار في يده والأمر كذلك من باب أولى بالنسبة لأصحاب الحقوق غير المقيدة أصلاً.

ويجب أن يحصل العرض لهؤلاء الدائنين سواء كانت حقوقهم حالة أم غير حالة بعد ويلزم حصول العرض لكل واحد منهم فإذا وجه الحائز عرضه إلى بعض هؤلاء الدائنين فقط ترتب على ذلك سريان إجراءات التطهير في مواجهة من تلقي العرض أما الدائن الذي أهمل إعلانه فإنه لا يتأثر بهذه الإجراءات ويظل حقه قائما في تتبع العقار وإنذار الحائز بالدفع أو التخلية واتخاذ إجراءات التنفيذ ضده كما يستطيع التقدم في حدود مرتبته على قيمة العقار قبل توزيعها على الدائنين الذي وجهت إليهم إجراءات التطهير.

 (2) البيانات التي يجب أن يتضمنها العرض:

يجب أن يشتمل إعلان العرض على كافة البيانات التي من شأنها أن تطلع الدائنين على حالة العقار بالدقة وما ينقله من تكاليف والقيمة المقدرة له وذلك حتى يستطيع كل منهم أن يقدر موقفه من العرض وهو على بينة من كل الظروف.

وهذا البيان هو البيان الأساسي في العرض إذ بين فيه الحائز القيمة التي يعرضها كمقابل العقار المرهون وقد رأينا أن الحائز وإن كان يملك تحديد هذا القيمة بإرادته إلا أنه مقيد في الواقع بأن يراعي الاعتدال في عرضه إذا كان جاداً في تطهير العقار وإلا فإنه معرض لرفض عرضه من الدائنين وبيع العقار بالمزاد.

وهو مقيد بعد هذا بقيدين ورد النص عليهما في المادة القيد الأول: ألا يقل هذا الثمن عن السعر الذي يتخذ أساساً لتقدير الأمن في حالة نزع الملكية .  

غير أنه لم يرد في قانون المرافعات أية قواعد لتعيين الثمن في حالة نزع الملكية.

ولذلك اتجه الرأى إلى الأخذ بقيمة العقار التي تتخذ أساساً لتقدير قيمة الدعوى طبقاً للمنصوص عليه في المادة 37 من قانون المرافعات المعدلة بالقانونين رقم 23 لسنة 1992 ثم بالقانون رقم 18 لسنة 1999 والتي تجرى على أن :

يراعى في تقدير قيمة الدعوى ما يلي:

- الدعاوي التى يرجع فى تقدير قيمتها إلى قيمة العقار يكون تقدير هذه القيمة باعتبار خمسمائة مثل من قيمة الضريبة الأصلية المربوطة عليه إذا كان العقار مبنياً فإذا كان من الأراضي يكون التقدير باعتبار أربعمائة مثل من قيمة الضريبة الأصلية فإذا كان العقار غير مربوط عليه ضريبة قدرت المحكمة قيمته.

2- الدعاوي المتعلقة بملكية العقارات والمنازعات الموضوعية المتعلقة بالتنفيذ على العقار تقدر قيمتها بقيمة العقار.

أما الدعاوي المتعلقة بحق ارتفاق فتقدر قيمتها باعتبار ربع قيمة العقار المقرر عليه الحق فإذا كانت متعلقة بحق انتفاع أو بالرقبة قدرت باعتبار نصف قيمة العقار.

3- إذا كانت الدعوى بطلب تقدير قيمة معينة للحكر، أو بزيادتها إلى قيمة معينة قدرت بالقيمة السنوية المطلوب تقديرها أو بقيمة الزيادة في سنة مضروباً كلا منهما في عشرين.

4- دعاوي الحيازة تقدر قيمتها بقيمة الحق الذي ترد عليه الحيازة.

5- إذا كانت الدعوى خاصة بإيراد فتقدر عند المنازعة في سند ترتيبه على أساس مرتب عشرين سنة إن كان مؤبداً وعلى أساس مرتب عشر سنين إن كان المدى الحياة.....الخ .

والقيد الثاني: هو ألا تقل القيمة المعروضة عن الباقي في ذمته بسبب امتلاكه العقار المرهون وتفسير هذا القيد هو أن الدائنين المرتهنين يستطيعون طبقاً لأحكام القضاء الجبري للديون أن يفرضوا على الحائز دفع ما بقى في ذمته من دين بسبب امتلاك العقار المرهون (م 2/ 1063) وبالتالي لا يكون عرض الحائز جدياً إذا هو عرض عليهم مبلغاً يقل عن المبلغ الذي يلتزم بدفعه في مواجهتهم لهذا يمكن اعتبار هذا الحكم أثرا منطقياً لقواعد الوفاء الجبري للديون.

وإذا كانت حقوق الرهن لا ترد على العقار في مجموعة ولكن يرد كل منها على جزء منه فقط واكتسب الحائز ملكية العقار كله فهو يحدد قيمة كل جزء على حدة بعرضها على الدائنين المرتهنين لهذا الجزء لأن هؤلاء لا يرد حقهم على العقار كله ولا يمكنهم أن يبيعوا بالمزاد العلني إلا الجزء الذي يرد عليه حقهم وهو محل التطهير في علاقة الحائز بهم..

(د) قائمة بالحقوق التي تم قيدها على العقار قبل تسجيل سند الحائز تشتمل على بيان تاريخ هذه القيود ومقدار هذه الحقوق وأسماء الدائنين.

إذ على أساس هذا البيان يستطيع كل من الدائنين تحديد فرصته في الاستفادة من عرض الحائز مما يسمح له باتخاذ موقفا من هذا العرض. 

أثر وجود نقص أو خطأ في البيانات المطلوبة:

لم يتعرض المشرع لبيان الأثر المترتب على وجود نقص أو خطأ في البيانات المطلوبة .

وقد جرى الفقه على أن يطبق في هذه الحالة نفس الحكم المعمول به في حالة وجود نقص أو خطأ في البيانات التي يجب أن تشملها قائمة القيد وهو الحكم المقرر بنص المادة 41 من قانون تنظيم الشهر العقاري التى تجرى على أن لا يترتب على إغفال بيان أو أكثر من البيانات المنصوص عليها في المادة الثلاثين بطلان القيد إلا إذا نتج عن ذلك ضرر للغير.

ولا يجوز أن يطلب البطلان إلا من وقع عليه الضرر بسبب إغفال البيانات أو بسبب عدم ضبطها وللمحكمة أن تبطل أثر القيد أو أن تتنقص من أثره تبعاً لطبيعة الضرر ومداه .

وبناء على ذلك لا يترتب على وجود نقص أو خطأ في البيانات الواردة في إعلان عرض القيمة الذي يوجهه الحائز إلى الدائنين المرتهنين بطلان هذا الإعلان إلا إذا ترتب على ذلك ضرر وبقدر هذا الضرر كما أن البطلان لا يصح أن يتمسك به إلا من حصل له ضرر وهو يستطيع التنازل عن حقه في التمسك به صراحة أو ضمناً كما يترتب على ذلك أن الخطأ أو النقص في بيانات إعلان العرض لا يؤدي إلى بطلانه إلا إذا تعلق ببيان من البيانات الجوهرية أي التي يجب أن يعلم بها الدائنون على وجه الدقة ليقرروا قبول العرض أو رفضه فمثلا يعتبر الثمن من البيانات الجوهرية ومن ثم فهو إذا لم يذكر في الإعلان أو نكر ثمن أقل من الثمن الحقيقي كان العرض باطلاً فإن ذكر ثمن أعلى صح العرض والتزم الحائز به. ( موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الرابع عشر الصفحة/ 474)