مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني الجزء السابع ، الصفحة :117

مذكرة المشروع التمهيدي :

1 - تعرض هذه النصوص 1480 إلى 1493 لتطهير العقار والحائز يختار التطهير إذا رأى أن قيمة العقار اقل من الدين المضمون بالرهن ويمر التطهير على المراحل الآتية :

يسجل الحائز سند ملكيته إذا كان سند قابلاً للتسجيل حتى لو لم يكن تسجيله واجباً فالمشتري يسجل البيع والموهوب له يسجل الهبة والشفيع يسجل حكم الشفعة (ويسجله قلم الكتاب من تلقاء نفسه ) والموصي له يسجل الوصية (وهي غير واجبة التسجيل) والغرض من ذلك تحديد الرهون التي يجب تطهيرها فإنه متى سجل الحائز سند ملكيته فلا يمكن بعد هذا التسجيل أن يستجد دائن مرتهن يكون وهنه نافذاً في حق الحائز أما إذا كان سند الملكية غير قابل للتسجيل بأن كان عملاً مادياً لا عملاً قانونياً فلا سبيل للتسجيل في هذه الحالة فالحائر الذي ملك بالتقادم عقاراً مرهونا ولم يسقط الرهن ( انظر م 1510 من المشروع ) يستطيع تطهير العقار دون أن يسجل شيئاً لأن التقادم واقعة مادية تستعصي على التسجيل على أن التسجيل لا فائدة فيه هنا فإنه من وقت تملك الحائز للعقار بالتقادم لا يكون لأي رهن يعطي على العقار من غير الحائز قيمة في حق الحائز سواء كان الملك بالتقادم الطويل أو بالتقادم القصير وإذا كان السبب الصحيح في التقادم القصير واجب التسجيل وفقاً لأحكام المشروع فإن التسجيل واجب لكسب الملكية نفسها بالتقادم وليس واجباً التطهير ذاك أن من يتملك بالتقادم القصير لا يتملك بالسبب الصحيح الناقل الملكية وإنما يتملاك بواقعة مادية تستعصي على التسجيل هي الحيازة مقترنة بحسن النية وبهذا السبب الصحيح .

2- بعد أن يسجل الحائز سنده على النحو المتقدم يستطيع أن يبدأ إجراءات التطهير دون حاجة إلى انتظار حلول الدين المضمون بالرهن وتوجيه الدائن المرتهن إليه إنذارا بالدفع أو التخلية ويبقى حقه في التطهير قائماً إلى يوم صدور الحكم بنزع الملكية إذ يعد صدور هذا الحكم لم يبق إلا طرح العقار في المزاد فإذا أراد الحائز عرض قيمته فما عليه إلا أن يتقدم مزايداً وأول إجراء في التطهير هو أن يوجه للدائنين المقيدة حقوقهم ( أصحاب الرهون الرسمية وحقوق الاختصاص و حقوق الامتياز أما رهن الحيازة فلا يرد علية التطهير ) في مواطنهم المختارة المذكورة في القيد إعلاناً يشتمل على البيانات المذكورة في المادة 1488 وهي بيانات من شأنها أن تطلع الدائنين على حالة العقار بالدقة وما يثقله من تكاليف ويلاحظ أن من بينها بياناً يذكر فيه القيمة التي يقدرها الحائز للعقار وهو لايتقيد في تقدير هذه القيمة بثمن العقار لو انتقلت إليه ملكيته بالبيع فقد يقدر قيمة أقل من المن أو أكبر منه ولكنه يتقيد بألا تقل القيمة عن السعر الذي يتخذ أساساً لتقدير الثمن في حالة نزع الملكية ( وهذا الأساس هو الضريبة التي تدفع عن العقار ) ولا تقل في الوقت ذاته عن الباقي في ذمة الخائن من ثمن العقار لأنه يستطيع أن يدفع هذا الباقي كله للدائنين دون أن يصيبه ضرر من ذلك فإذا زاد عن الديون كانت الزيادة للراهن ولا يلتزم الحائز بعرض القيمة عرضاً حقيقياً بل يكفي أن يظهر استعداده للدفع حالاً أياً كان استحقاق الديون المقيدة فإذا أظهر هذا الاستعداد أصبح ملتزماً بالبقاء على ما عرضه ومصدر التزامه هو إرادته المنفردة .

3 - إذا وافق الدائنون جميعا ، بعد إعلانهم على العرض الذي تقدم به الحائز أو سكتوا ستين يوماً من آخر إعلان رسمي ( يضاف إليها مواعيد المسافة المبينة في المادة 1490 ) أعتبر العرض مقبولاً ووجب على الحائز أن يدفع المبلغ المعروض للدائنين حسب مرتبتهم أو يودعه خزينة المحكمة فيتطهر العقار من كل الرهون ويمحي ما عليه من القيود أما إذا طلب أحد الدائنين ( أو كفيل له أو وكيل عنه وكالة خاصة في التطهير ) بيع العقار فيكون ذلك بإعلان يوجه إلى الحائز وإلى الراهن في مدى الستين يوماً المشار إليها يطلب فيه عرض العقار المرهون في المزاد ولا تشترط زيادة العشر وهذا هو التجديد الذي حققه المشروع حتى يتخفف الدائن من بعض أعباء التطهير ولكن يجب على الدائن أن يودع في خزينة المحكمة مبلغاً كافياً لتغطية مصروفات البيع بالمزاد ولا يسترد هذه المصروفات إذا وقع المزاد على الحائز لعدم تقدم مزاید بعطاء أكبر مما عرض ومتى تقدم أحد الدائنين بطلب بيع العقار على النحو الذي تقدم وجب عرض العقار في المزاد ولا يجوز للدائن أن يتنازل عن طلبه إلا بموافقة جميع الدائنين والكفلاء .

4 - يطرح العقار في المزاد وتتبع الإجراءات المقررة في البيوع الجبرية فإن عرض مزاید مبلغاً أكبر من القيمة التي عرضها الحائز ( وقد يكون الدائن الذي طلب البيع أو دائناً آخر أو أجنبية أو الحائز نفسه زاد فيما سبق أن عرض ولكن لا يجوز أن يكون الراهن أو المدين ) رسا المزاد عليه ووجب أن يدفع إلى جانب العطاء الذي تقدم به المصروفات التي أنفقها الحائز في سند ملكيته ونفقات الإعلانات والمصروفات التي اقتضتها إجراءات التطهير ويرد إلى طلب البيع ما سبق أن قدمه لذلك وإذا لم يتقدم مزايد بعطاء أكبر خلصت الحائز ملكية العقار ولا يلتزم بدفع المبلغ الذي سبق أن عرضه .

والمبلغ الذي يرسو به المزاد يودع خزينة المحكمة أو يدفع للدائنين حسب مراتبهم فتنقضي الرهون و تمحى القيود ويتم بذلك تطهير العقار .