متى أعلن أحد الدائنين أو أحد الكفلاء رفض عرض الحائز تعیین عرض العقار للبيع بالمزاد العلني وفقاً لقانون المرافعات ويتم البيع بناء على طلب من يرغب في التعجيل فقد يرغب الحائز إتمام البيع وقد يرغب الدائن في ذلك وعلى من يباشر الاجراءات منهما أن يين في قائمة شروط البيع المبلغ الذي قدر به الحائز العقار ليكون للأخير الحق في العقار أن لم يزايد أحد على هذا المبلغ ولا يمنع من دخول المزاد إلا الذين والكفيل العيني ومن منع قانوناً كالقضاء والمحامين والوكلاء الذين نظروا التاع ويدفع المبلغ الذي رسا به المزاد للدائنين حسب مرتبتهم أو يودع خزينة المحكمة ويلتزم الرأسي المزاد أيضاً بدفع المصروفات التي اقتضتها إجراءات التطهير وما أنفقه الحائز في سند ملكيته وفي تسجيل هذا السند وفيما قام به من إعلانات.

ويرجع الحائز على من تلقى منه الملكية بضمان الاستحقاق وللحائز في أي وقت قبل رسو المزاد أن يوقف البيع إذا دفع للدائنين المقيدين ديونهم والمصروفات ويحل محلهم على نحو ما سلف. (المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الرابع عشر   الصفحة/ 527)

نصت المادة 1069 مدني على ما يأتي :

"1- إذا طلب بيع العقار وجب إتباع الإجراءات المقررة في البيوع الجبرية ويتم البيع بناء على طلب صاحب المصلحة في التعجيل من طالب أو حائز وعلى من يباشر الإجراءات أن يذكر في إعلانات البيع المبلغ الذي قوم به العقار" .

"2- ويلتزم الراسي عليه المزاد أن يرد إلى الحائز الذي نزعت ملكيته المصروفات التي أنفقها في سند ملكيته وفي تسجيل هذا السند وفيما قام به من الإعلانات وذلك إلى جانب التزاماته بالثمن الذي رسا به المزاد وبالمصروفات التي اقتضتها إجراءات التطهير" .

ويرى من هذا النص أنه إذا رفض أحد الدائنين أو أحد الكفلاء عرض الحائز وطلب بيع العقار المرهون فإنه يجب بيع هذا العقار طبقاً للإجراءات المقررة في البيوع الجبرية .

ويتم البيع بناء على طلب طالب البيع أو الحائز وعلى من يباشر إجراءات البيع أن يذكر في إعلانات البيع المبلغ الذي قوم به الحائز العقار فإن هذا المبلغ إذا لم يجاوزه البيع في المزاد انعقد البيع نهائياً للحائز وخسر طالب البيع ما استغرق من المبلغ الذي قدمه في المصروفات .

ويجوز لكل شخص عدا الراهن والمدين إذا كان غير الراهن أن يدخل في المزاد فيدخل الدائن طالب البيع وأي دائن آخر ولو كان دائناً عادياً ويدخل الحائز نفسه إذا أراد أن يزيد فيما عرضه وأي شخص أجنبي عن الدين وعن العقار المرهون .

ويجوز للحائز في أي وقت قبل رسو المزاد أن يقف الإجراءات باعتباره مالكاً للعقار وأن يمنع البيع في المزاد بدفع ديون الدائنين والمصروفات ذلك أن البيع في المزاد الغرض منه استيفاء الدائنين لحقوقهم فما داموا قد استوفوها لم يعد هناك محل للبيع الجبري .

وقد لا يستعمل الحائز حقه في ذلك وعند هذا يجب الاستمرار في الإجراءات وبيع العقار المرهون في المزاد.

فيرسو المزاد على الحائز أو على غير الحائز .

- رسو المزاد على الحائز :

ويرسو المزاد على الحائز في حالتين :

الحالة الأولى  إذا لم يعرض أحد من المزايدين أو الحائز نفسه إذا تقدم في المزاد مبلغاً أكبر من المبلغ الذي قدره الحائز قيمة للعقار المرهون فعند ذلك يرسو المزاد على الحائز بالمبلغ الذي سبق له أن قوم به العقار المرهون ويبقى مالكاً للعقار بموجب سند ملكيته الأصلي وتستقر الملكية له ولا يحتاج إلى تسجيل حكم مرسى المزاد ويطهر العقار من كل حق مقيد عليه رهن رسمي أو حيازي أو اختصاص أو امتياز إذا دفع الحائز الثمن الذي سبق أن قوم به العقار وتقع مصروفات البيع على الدائن طالب البيع لأنه ظهر أنه كمان متسرعاً عند ما طلب بيع العقار في المزاد ولم يتقدم مزايد حتى هو بثمن أعلى من الثمن الذي قوم به الحائز قيمة العقار ويرد إلى طالب البيع من المبلغ الذي أودعه خزانة المحكمة ما زاد على ما أنفق في البيع من مصروفات فإذا كان المبلغ الذي أودعه خزانة المحكمة معادلاً لما صرف لم يسترد شيئاً وإذا كان أقل مما صرف وهذا نادر كان مديناً بالفرق بين المبلغ الذي صرف والمبلغ الذي أودعه خزانة المحكمة .

الحالة الثانية  إذا عرض أحد المزايدين مبلغاً أكبر من المبلغ الذي قوم به الحائز العقار المرهون فزاد الحائز عليه و رسا عليه المزاد ففي هذه الحالة يلتزم الحائز بالزيادة التي رسا بها المزاد عليه وتدفع هي وما قوم به الحائز العقار عند العرض للدائنين المرتهنين فإن بقي شيء منها كان للحائز لأنه سيبقى مالكاً للعقار ويلتزم الحائز أيضاً بمصروفات البيع ويرد إلى طالب البيع كل ما أودعه خزانة المحكمة على ذمة هذه المصروفات ويبقى الحائز مالكاً للعقار المرهون بموجب سند ملكيته الأصلي فلا يحتاج إلى تسجيل حكم مرسى المزاد وإذا سجل الحائز حكم مرسي المزاد فلا تحصل منه رسوم نسبية إلا بمقدار الفرق بين ثمن المزاد والثمن الأصلي ويطهر العقار من كل حق مقيد إذا دفع الحائز الثمن الذي رسا به المزاد أو أودعه خزانة المحكمة ويترتب على ذلك أن الكفيل الذي كفل وفاء الحائز بثمن الشراء الأصلي تبقى كفالته في حدود هذا الثمن فلا يضمن ما ترتب من الزيادة على البيع في المزاد وأنه إذا بقي شيء بعد وفاء الديون من ثمن المزاد فإن الزيادة للحائز ، وأن الحقوق العينية التي يكون الحائز قد قررها على العقار بعد أن تلقي ملكيته وقبل رسو المزاد تبقى نافذة .

وفي كلتا الحالتين يرجع الحائز إما على الراهن الذي تلقي منه حق ملكية العقار المرهون أو على المدين إذا كان غير الراهن فيرجع على الراهن بدعوى الضمان وقد نصت على ذلك الفقرة الأولى من المادة 1080 مدني بقولها  يرجع الحائز بدعوى الضمان على المالك السابق في الحدود التي يرجع بها الخلف على من تلقى منه الملكية معاوضة أو تبرعاً فيرجع المشتري الحائز على البائع  الراهن  بما دفعه زيادة على الثمن الذي اشترى به ويرجع الموهوب له  الحائز على الواهب الراهن  إذا كانت الهبة بعوض وبالقدر الذي دفعه الموهوب له ويرجع على المدين غير الراهن بدعوى الإثراء بلا سبب للحصول على مقدار الدين الذي دفعه عنه دون أن يكون ملتزماً بدفعه في سند ملكيته وقد نصت المادة 1080/2 مدني على أن يرجع الحائز أيضاً على المدين بما دفعه زيادة على ما هو مستحق في ذمته بمقتضى سند ملكيته أياً كان السبب في دفع هذه الزيادة ويحل محل الدائنين الذين وفاهم حقوقهم وبوجه خاص يحل محلهم فيما لهم من تأمينات قدمها المدين دون التأمينات التي قدمها شخص آخر غير المدين فإذا دفع الحائز عن المدين مبلغاً لم يكن قد التزم بدفعه في سند ملكيته جاز له الرجوع على المدين إما بدعوى الإثراء بلا سبب لكي يسترد ما دفعه عن المدين أو بدعوى الحلول إذا كان الدين مضموناً بتأمينات أخرى غير العقار المرهون بشرط أن تكون هذه التأمينات مقدمة من المدين نفسه أما التأمينات المقدمة من غير المدين  كفيل عيني فلا يحل فيها الحائز لأن الكفيل العيني يكون قد اعتمد على وفاء الدين من العقار المرهون فلا يرجع عليه إلا إذا كان العقار المرهون لم يف بالدين .

- رسو المزاد على غير الحائز : وإذا رسا المزاد على غير الحائز سواء كان الدائن طالب البيع أو أي دائن آخر ولو كان عادياً أو أي شخص أجنبي انتقلت ملكية العقار المرهون إلى الراسي عليه المزاد وطهر العقار من الحقوق المقيدة عليه ووجب تسجيل حكم مرسى المزاد وحصل على تسجيله رسوم نسبية كاملة والتزم الراسي عليه المزاد بأن يدفع فوق العطاء الذي تقدم به المصروفات التي أنفقها الحائز في سند ملكيته وفي تسجيل هذا السند وبما قام به من الإعلانات وكذلك المصروفات التي اقتضتها إجراءات التطهير ويغلبان يكون طالب البيع قد عجلها وقد رأينا الفقرة الثانية من المادة 1069 مدني تنص على ما يأتي : "ويلتزم الراسي عليه المزاد أن يرد إلى الحائز الذي نزعت ملكيته المصروفات التي أنفقها في سند ملكيته وفي تسجيل هذا السند وفيما قام به من الإعلانات وذلك إلى جانب التزامات بالثمن الذي رسا به المزاد وبالمصروفات التي اقتضتها إجراءات التطهير .

وقد أخذ التقنين المدني المصري الجديد برأي الفقه فنص في المادة 1076 مدني على أنه إذا رسا المزاد في الأحوال المتقدمة على شخص آخر غير الحائز فإن هذا الشخص الآخر يتلقى حقه عن الحائز بمقتضى حكم مرسى المزاد وعلى ذلك يرجع الراسي عليه المزاد على الحائز بالضمان ولا يلتزم الحائز برد الثمار إلا من وقت إنذاره بالدفع أو التخلية فإذا تركت الإجراءات مدة ثلاث سنوات فلا يرد الثمار إلا من وقت أن يوجه إليه إنذار جديد  م 1079 مدني وينفذ الرهن الذي قرره الحائز ولذلك يتعين إدخال الدائنين المرتهنين من الحائز في الإجراءات حتى يسري في حقهم حكم مرسي المزاد ويطهر العقار من رهونهم وزيادة الثمن تكون للحائز  م 1077 مدني .

ووقع خلاف في الوقت الذي يتم فيه تطهير العقار بمجرد تسجيل الحكم بمرسي المزاد أم يشترط قيام الراسي عليه المزاد بدفع الثمن وقد أخذ التقنين المدني المصري الجديد بالرأي الثاني إذ جاء في المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي والمبلغ الذي يرسو به المزاد يودع خزينة المحكمة أو يدفع للدائنين حسب مراتبهم ، فتنقضي الرهون وتمحى القيود ويتم بذلك تطهير العقار . (الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ العاشر الصفحة/ 660)

يترتب على تقديم طلب بيع العقار – مستوفياً لشروطه - طرح العقار في البيع بالمزاد.

وتتبع في هذا البيع الإجراءات المقررة في البيوع الجبرية. وهی المنصوص عليها في قانون المرافعات.

ويتم البيع بناء على طلب صاحب المصلحة في التعجيل سواء كان هو الدائن أو الحائز.

 - بیان المبلغ الذي قوم به العقار في اعلانات البيع :

حرصت المادة على استلزام بيان المبلغ الذي قوم به العقار من قبل الحائز في العرض في إعلان البيع، لأن المزاد لن يرسو إلا على من يتقدم بثمن أعلى فالملكية تستقر للحائز إذا لم يتقدم أحد بسعر أعلى في المزايدة.

ولكن لا يجب أن يستفاد من ذلك أن الحائز يعتبر داخلاً في المزاد بقوة القانون بما عرضه.

- بيع العقار:

يتم بيع العقار طبقاً لقواعد قانون المرافعات في البيوع الجبرية، وهي إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني.

ويجوز لكل شخص أن يتقدم للمزايدة فيما عدا المدين والراهن إن كان غيره وفيما عدا الأشخاص الممنوعين قانوناً من ذلك ويجوز التقدم للمزايدة للحائز وللدائن طالب البيع وللدائنين الآخرين وللغير.

وإذا عرض في المزاد مبلغ أكبر من القيمة التي عرضها الحائز رسا المزاد على صاحب أكبر عرض سواء كان الحائز أو غيره.

وإذا لم يتقدم مزايد بمبلغ أكبر من المبلغ الذي عرضه الحائز رسا المزاد على هذا الأخير دون أن يلتزم بدفع أكثر من المبلغ الذي سبق له عرضه وتحمل طالب البيع بنفقاته.

والمبلغ الذي يرسو به المزاد يدفع للدائنين ذوي الحقوق المقيدة على العقار حسب مرتبة ديونهم أو يودع خزانة المحكمة وإذا بقي من ثمن رسو المزاد بعد الوفاء بالديون المضمونة شئ كان هذا من حق الحائز .

وإذا قام الراسي عليه المزاد بدفع الديون المضمونة بالحقوق المقيدة لأربابها أو أودع الثمن خزانة المحكمة ثم سجل حكم مرسي المزاد انتقلت إليه ملكية العقار خالصة من الرهون الرسمية والحيازية وحقوق الاختصاص وحقوق الامتياز .

- التزامات الراسى عليه المزاد:

يلتزم الراسي عليه المزاد بأن يدفع العطاء الذي تقدم به أي المبلغ الذي يرسو به المزاد.

ويدفع هذا المبلغ للدائنين ذوي الحقوق المقيدة على العقار حسب مرتبة دیونهم أو يودع خزانة المحكمة وإذا بقي من ثمن رسو المزاد بعد الوفاء بالديون المضمونة شئ كان هذا من حق الحائز.

كما يلتزم الراسي عليه المزاد بأن يدفع للحائز المصروفات التي أنفقها في سند ملكيته وفي تسجيله ونفقات الإعلانات والمصروفات التي أنفقها لإجراء التطهير والمصاريف التي أنفقت في إجراء البيع.

وما سبق أن قدمه لذلك وإذا لم يتقدم مزايد بعطاء أكبر خلصت للحائز ملكية العقار ولا يلتزم بدفع المبلغ الذي سبق أن عرضه.

والمبلغ الذي يرسو به المزاد يودع خزينة المحكمة أو يدفع للدائنين حسب مراتبهم فتنقضي الرهون وتمحى القيود ويتم بذلك تطهير العقار. (موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الرابع عشر الصفحة/ 486)