العربيةإذا اتخذ الدائنون إجراءات نزع ملكية العقار المرهون بسبب عدم دفع الحائر للدين أو سبب عدم تطهيره العقار أو عند تخلية العقار وتعيين حارس، يكون للحائز دخول المزاد على أن يكون العطاء المقدم منه لا يقل عن الباقي في ذمته من الثمن، أما إن كان قد دفع الثمن كاملاً للمشترى، فيدخل المزاد كمزاید عادي فلا يلتزم بعطاء معين، فان رسا المزاد عليه التزم بدفع المبلغ الذي رسى به المزاد والمصروفات الأخرى . (المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الرابع عشر الصفحة/ 539)
عطاء الحائز إذا دخل المزاد – نص قانوني : تنص المادة 1074 مدني على ما يأتي :
"يحق للحائز أن يدخل في المزاد، على شرط ألا يعرض فيه ثمناً أقل من الباقي في ذمته من ثمن العقار الجاري بيعه".
والحائز ، سواء كان ذلك عقب إجراءات التطهير ورفض الدائنين لعرض الحائز وبيع العقار في المزاد، أو عقب إجراءات التخلية عند ما يعين حارس للعقار ويباع العقار في المزاد في مواجهة هذا الحارس، أو عند ما لا يطهر الحائز العقار ولا يتخلى ولا يؤدي الدين فيبيع الدائنون العقار في مواجهة الحائز نفسه، يرى عقاره الذي حصل على ملكيته قد نزع منه وعرضه الدائنون للبيع بالمزاد الجبري، فيتقدم في المزاد مزايداً ، ويحاول أن يحصل على ملكية العقار من طريق شرائه في المزاد .
والقانون أباح له ذلك ، كما أباح ذلك للغير ممن لا صلة لهم بالعقار.
وإنما اشترط القانون، لأن الحائز له صلة بالعقار بالمرهون، أن يكون عطاؤه في المزاد لا يقل عن الباقي في ذمته من ثمن العقار المرهون .
وهنا افترض القانون أن الحائز قد اشترى العقار فأصبح حائزاً، وعجل شيئاً من الثمن، وبقى في ذمته الباقي، كان الثمن مثلاً ألفين، وعجل الحائز ثلثمائة فبقى في ذمته ألف وسبعمائة، فيجب عند ما يدخل المزاد ويقدم عطاء، ألا يقل هذا العطاء عن ألف وسبعمائة، لأن هذا المبلغ يجب على الحائز دفعه على أي حال، فلأن يتقدم به عطاء في المزاد خير من أن يدفعه للبائع له.
وإذا كان الحائز لم يدفع شيئاً من الثمن عند ما تقدم في المزاد، فيجب ألا يقل العطاء الذي يتقدم به في المزاد عن الثمن كله وهو ألفان، لأن هذا المبلغ مستحق في ذمته ويجب أن يدفعه، فلأن يتقدم به عطاء في المزاد خير من أن يدفعه للبائع، وهذا ما يقع عادة في العمل، يحرص الحائز للعقار المرهون على ألا يدفع شيئاً من ثمنه، ثم يدخل المزاد ويقدم عطاء فيه كل الثمن، وهو مستحق في ذمته، وقد يقدم عطاء أكبر من كل الثمن، إذا قدر أن العقار المرهون يستحق ذلك وكان حريصاً على أن يحصل على هذا العقار .
– موقف الحائز إذا رسا عليه المزاد
- رسو المزاد على الحائز بما لا يزيد على الثمن الذي دفعه في العقار : قد يدخل الحائز المزاد، فيرسو عليه مزاد لعقار المرهون، ولكن بثمن لا يزيد على الثمن الذي سبق له دفعه في العقار، فنفر مثلاً أن الحائز أصبح حائزاً لأنه اشترى العقار بألفين، وعند ما تقدم في المزاد عقب إجراءات التطهير أو التخلية أو عند ما كان الدائنون المقيدون يبيعون العقار المرهون في مواجهة الحائز نفسه، أعطى فيه ألفاً وخمسمائة أو ألفاً وثمانمائة أو ألفين، فرسا عليه المزاد بما أعطي فيه، فكيف يملك الحائز العقار، وما علاقة الحائز بسلفه؟
إذا رسا المزاد على الحائز نفسه، اعتبر هذا مالكاً للعقار بموجب سند ملكيته الأصلي، فالملكية تعتبر منتقلة إلى الحائز من وقت سند الملكية الأصلي لا من وقت رسو المزاد ، ولا يكون رسو المزاد إلا مؤكداً لانتقال الملكية.
وأما علاقة الحائز بسلفه أي بالبائع له الذي كان مالكاً للعقار المرهون، فهناك رأيان في فرنسا : الرأي الأول الذي سارت عليه محكمة النقض الفرنسية 595 وبعض الفقهاء أن الحائز لا يكون ملزماً إلا بالثمن الذي رسا به المزاد عليه، ألف وخمسمائة مثلاً، ويرجع بالباقي وهو خمسمائة على البائع له، وهو مالك العقار المرهون، قبل الحائز ، ولكن الرأي الغالب هو أن الحائز يبقى ملزماً بالثمن الذي اشترى به من مالك العقار المرهون ، فلا يرجع عليه بشيء إذا كان قد دفع له الثمن كله، ويدفع له الثمن كله الذي اتفق معه عليه إذا كان لم يدفعه ويعتبر الحائز مالكاً للعقار المرهون بموجب سند ملكيته الأصلي البيع الصادر من مالك العقار المرهون، وإلا يكون حكم مرسي المزاد واجب التسجيل، ولا يترتب على حكم مرسي المزاد فسخ سند ملكية الحائز أي سند ملكيته الأصلي .
ويتفرع على ذلك ما يأتي الرهون التي قررها الحائز في الفترة ما بين كسبه الملكية من مالك العقار المرهون وتسجيل حكم مرسي المزاد تبقى صحيحة، وتكون مرتبتها من وقت قيدها فلا يأخذ هؤلاء الدائنون شيئاً إلا بعد أن يستوفي الدائنون المقيدون المستبدون حقوقهم من غير الحائز حقوقهم الحائز، في علاقته بسلفه مالك العقار المرهون، يبقى ملتزماً بالمثمن المسمى في العقد مع أنه قد يزيد على الثمن الذي رسا به المزاد حقوق الارتفاق والاستعمال والسكني التي قررها الحائز تكون صحيحة أيضاً، ولكن الدائنين المقيدين الذي لا يجوز الاحتجاج ضدهم بهذه الحقوق يكون لهم أن يبيعوا العقار خالياً منها وأن ينصوا على ذلك في شروط البيع.
رسو المزاد على الحائز بما يزيد في الثمن الذي دفعه في العقار : هنا أيضاً يعتبر الحائز مالكاً للعقار بموجب سند ملكيته، كما في الحالة السابقة م 1075 مدني ولا يكون حكم مرسى المزاد واجب التسجيل لأنه لم ينقل الملكية إلى الحائز، وإنما الذي نقلها هو السند الأصلي لملكية الحائز، وتبقى العلاقة ما بين الحائز ومالك العقار المرهون كما حددها سند ملكيته، أي أن حكم مرسى المزاد لا يترتب عليه فسخ ملكية الحائز .
وكل ما يترتب على رسو المزاد على الحائز بثمن أعلى، أن الحائز يصبح مديناً بهذا الثمن للدائنين المقيدين، وتبقى علاقته بمالك العقار المرهون على ما كانت عليه .
ويبقى الحائز مالكاً للعقار المرهون، ولكن لا بحكم مرسى المزاد ولكن بحكم السند الأصلي كما قدمنا .
ويتقاضى الدائنون المقيدون حقوقهم من الثمن الذي رسا به المزاد على الحائز، وهو أعلى من الثمن الأصلي .
ولا يفسخ السند الأصلي لملكية الحائز، ويترتب على ذلك نفس النتائج التي قررناها فيما سبق : الرهون التي قررها الحائز تبقى صحيحة، والحائز في علاقته بسلفه مالك العقار المرهون يبقى ملتزماً بالثمن المسمى في العقد مع أنه يقل عن الثمن الذي رسا به المزاد، وحقوق الارتفاق والاستعمال والاستعمال والسكنى التي قررها الحائز تكون أيضاً صحيحة.(الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ العاشر الصفحة/ 692)
يجوز لكل شخص أن يتقدم للمزايدة فيما عدا المدين والراهن وإن كان غيره، وفيما عدا الأشخاص الممنوعون قانوناً من ذلك، فيجوز التقدم للمزايدة للحائز وللدائن طالب البيع وللدائنين الآخرين وللغير.
غير أنه إذا تقدم الحائز في المزايدة، وجب عليه ألا يعرض في المزاد ثمناً أقل من الباقي في ذمته من ثمن العقار الجاري بيعه، فالفرض هنا أن الحائز اشترى العقار، ويحمل شيئاً من الثمن وبقي في ذمته باقي الثمن، ومن ثم اشترط ألا يكون عطاء الحائز أقل من هذا الباقي في ذمته للبائع، لأن الحائز ملزم بدفع هذا الباقي على أي حال، فلأن يتقدم به عطاء في المزاد حيز من أن يدفعه للبائع له.
ويترتب على ذلك أنه إذا كان الحائز لم يدفع الثمن كله، تعين عليه تقديم عطاء بهذا الثمن. (موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الرابع عشر الصفحة/ 505)
