إذا رسى المزاد على شخص غير الحائز وقام بتسجيل حكم مرسى المزاد فإن الملكية تنتقل إليه من هذا الوقت ويتلقاها من الحائز ويترتب على هذا التسجيل تطهير العقار من جميع القيود وبحكم القانون .
ويرجع الحائز بموجب دعوى الاستحقاق التي يرتبها التصرف الصادر له سواء كان بيعاً أو هبة على من تلقى منه الملكية وذلك بالثمن وبالتعويضات إن كان لها وجه ولا يجوز أن تتضمن قائمة شروط البيع الإعفاء من رد الثمن (م 416 مرافعات) ويكون الرجوع بموجب دعوى الإثراء بلا سبب إذا كان الحائز قد وفي للدائنين بما يجاوز ما في ذمته لمن تلقى منه الملكية.
فإن كان الحائز مستأجر قبل نزع الملكية عادت له تلك الصفة.
الطعن على حكم مرسى المزاد بدعوى بطلان مبتدأة في ظل قانون المرافعات السابق - لا يقبل إلا من الغير الذي لم يكن طرفاً في اجراءات التنفيذ أو ممن كان طرفا فيها ولم يصح إعلانه بها أما من كان طرفاً في إجراءات التنفيذ وصح وقد ينقضي الرهن دون انقضاء الدين كما اذا تنازل المرتهن عن الرهن وكان اهلاً للتصرف في الحق المضمون إذ قد يتعذر استيفاء الحق بدون الرهن ويكون التنازل صريحاً أو ضمنياً كما إذا ضمن المرتهن للمشتري خلو العقار من الرهن ولا يشترط شكل خاص في التنازل قد يكون عرفياً وقد يكون التنازل عن مرتبة الرهن (م 1059) كما يقضي الرهن بهلاك العين هلاكاً كلياً ( 1048) .
ومتی تحقق أي سبب من أسباب انقضاء الرهن فإن الرهن ينقضي ولكن لا يمحى قيده إلا باتفاق الطرفين أوبحكم من القضاء، فإن اتفق الطرفان على الانقضاء حرر الدائن مخالصة أو تنازلاً عن الرهن ويتعين عليه أن يقر بذلك بمكتب الشهر العقاري المقيد الرهن به حتى يمحي القيد فإن لم يتفق الطرفان أو امتنع الدائن بعد تحرير الإقرار بالتخالص أو التنازل عن الرهن عن التوجه لمكتب الشهر فللمدين أن يرفع دعوى أمام القضاء إما بإثبات صحة توقيع الدائن على سند الوفاء بالدين أو التنازل عن الرهن وبموجب الحكم بصحة التوقيع يتعين على مكتب الشهر محو قيد الرهن أما أن لم يكن بيد المدين مثل هذا السند کأن يكون الدين قد انقضى بغير الوفاء فإنه يرفع دعواه بطلب الحكم بالقضاء الرهن ويمحو القيد وبصدور هذا الحكم يتمكن من محو القيد على أنه إذا اختصم مأمور الشهر العقاري ليصدر الحكم في مواجهته فلا يلزم الأخير بشيء من المصاريف طالما أنه لم يرد طلباً أودفاعاً وينعقد الاختصاص وفقاً للقواعد العامة مع تقدير قيمة الدعوى بقيمة الرهن أي الدين المضمون وذلك إذا كانت اجراءات نزع الملكية لم تتخذ ، أما أن إتخذت فإن الاختصاص في هذه الحالة ينعقد لقاضي التنفيذ وحده مهما كانت قيمة الدعوى فإن أعلن المدين بايداع قائمة شروط البيع ثم تقدم باعتراض على هذه القائمة أسسه على انقضاء الرهن فعلي قاضي التنفيذ المعروضة عليه إجراءات نزع الملكية حجز الدعوى للحكم للفصل في هذا الاعتراض فإن تبين صحة الاعتراض قضى بقبوله شكلاً في الموضوع انقضاء الرهن ومحو قيده وكافة ما ترتب عليه من آثار وانهاء الاجراءات أما أن كان الاعتراض غير صحيح قضى برفضه وفي هذه الحالة يقوم الدائن المباشر باستئناف الإجراءات أما إذا قرر المدين بعد انتهاء ميعاد الاعتراض بانقضاء الدين وأقر مباشر الاجراءات ذلك فعلي قاضي التنفيذ أن يقرر انهاء الإجراءات، فان لم يقر مباشر الاجراءات هذا الانقضاء، تعين على قاضي التنفيذ أن يفصل في هذا الطلب فيصدر حكماً على نحو ما سلف ويكون هذا الحكم قابلاً للطعن بالاستئناف أمام المحكمة الابتدائية أو أمام محكمة الاستئناف بحسب قيمة الدعوى.
شهر انقضاء الرهن بمحو قيده :
تنص المادة 1082 من القانون المدني على أن ينقضي حق الرهن الرسمي بانقضاء الدين المضمون ويعود معه إذا زال السبب الذي انقضى به الدين دون إخلال بالحقوق التي يكون الغير حسن النية قد كسبها في الفترة ما بين انقضاء الحق وعودته كما تنص المادة 1083 من ذات القانون على القضاء حق الرهن الرسمي بإتمام إجراءات تطهير العقار ثم نصت المادة 1084 منه على انقضاء هذا الحق بيع العقار المرهون بالمزاد العلني إذ يحل ثمن العقار محل للعقار .
ونصت المادة 45 من قانون الشهر العقاري على أنه لا يجوز محو القيد إلا بمقتضى حكم نهائي أو برضاء الدائن المرتهن بتقرير رسمي منه ومع ذلك يكتفى في إجراء المحو في حالة رهن الحيازة العقارية وحقوق الامتياز العقارية بإقرار عرفي مصدق على التوقيع فيه.
ويعنينا من هذه النصوص أنه متى انقضى حق الرهن الرسمي بأي سبب من أسباب انقضائه وجب شهر هذا الانقضاء وذلك بمحو القيد ويكون ذلك بطريق التأشير الهامشي في هامش القيد بالمحرر الذي أدى إلى انقضاء هذا الحق .
فإذا تم الوفاء بالدين المضمون بالرهن كان على الدائن للمرتهن أن يحرر قراراً بقضاء الدين المضمون کاملاً وبموافقته على محو القيد ويشهر هنا الإقرار بطريق التأشير الهامشي وذلك بإثبات مضمونه في هامش قيد الرهن ووفقاً لنص المادة 45 من قانون الشهر العقاري سالفة البيان يجب أن يكون هذا الإقرار موثقاً أي رسمياً ومتی تم التأشير به على نحو ما تقدم محی قيد الرهن ذلك أن المحو بمجرد تدوين مضمون الإقرار في هامش قيد الرهن .
تنص المادة 447 من قانون المرافعات على أن يقوم قلم کتاب محكمة التنفيذ بالنيابة عن ذوي الشأن بتقديم طلب تسجيل الحكم بإيقاع البيع خلال الثلاثة أيام التالية لصدوره .
ويخضع حكم إيقاع البيع لكافة القواعد التي يخضع لها عقد البيع ومن ثم فلا تنتقل الملكية بموجبه إلا بتسجيله فإن كان المدين غير مالك للعقار فلا تنتقل الملكية إلى الراسي عليه المزاد حتى لو سجل الحكم وتسري قواعد بيع ملك الغير.
ويقتصر تدخل قلم الكتاب بالنسبة لإجراءات الشهر على مرحلة الطلبات فيتقدم بطلب للمأمورية المختصة مستوفياً البيانات التي أوضحناها بمرحلة الطلبات مرفقاً به حافظة مستوفية للمستندات التي نوهنا عنها بتلك المرحلة وصورة رسمية من حكم بإيقاع البيع محرر بالمداد الأسود على الورق الأزرق المدموغ وينتهي تدخل قلم الكتاب عند هذا الحد فقوم المأمورية بمراجعة الطلب وتحقيق الملكية لعدم سبق تحقيقها عند تسجيل تنبيه نزع الملكية كما تراجع التكليف فإن تبين لها كفاية المستندات لنقل الملكية للراسي عليه المزاد قامت بإخطاره - دون قلم الكتاب - بالقبول للشهر وترسل له كافة المستندات التي تلقتها من قلم الكتاب فيقدمها لها من جديد للتأشير على صورة الحكم بخاتم (صالح للشهر) فيسدد رسوم الشهر دون رسوم التصديق ويقدم ذات الأوراق للمكتب المختص وهو الذي تتبعه المأمورية لتسجيل الحكم بدفتر الشهر وإعطاء الراسي عليه المزاد صورة منه.
فإن كان المدين المنفذ ضده قد تلقي ملكية العقار بالميراث الشرعي فلا يكلف الراسي عليه المزاد بشهر حق الإرث عن مورث المدين أو تقديم شهادة برسم الأيلولة وضريبة التركات لانتصار ذلك على التصرف الإرادي.
شهر الحكم بطريق التأشير الهامشي :
يخضع حکم ايقاع البيع للشهر بطريق التأشير الهامشي في حالة رسو المزاد على حائز العقار وهو من تلقی ملكيته وقام بتسجيل عقده بعد قيد الحق الذي اتخذت بموجبه اجراءات التنفيذ العقاري، فيقوم قلم کتاب محكمة التنفيذ بتقديم طلب الشهر إلى المأمورية المختصة لعدم سبق تحقيق الملكية عند تسجيل التنبيه، فإن كانت الملكية سبق تحقيقها، قدم الطلب لمكتب الشهر مباشرة، ثم يتولى الحائز استكمال إجراءات الشهر وفقاً للبند السابق في حالة تقديم الطلب للمأمورية، أما إن قدم للمكتب فيقوم الحائز بسداد رسوم الشهر وفي الحالتين يتم شهر الحكم بطريق التأشير الهامشي في هامش تسجيل عقد الحائز.
نطاق حجية تسجيل حكم إيقاع البيع :
لا ينشىء حكم ايقاع البيع ملكية جديدة للراسي عليه المزاد وإنما يكون من شأنه أن ينقل اليه ملكية العقار من المدين أو الحائز وهو ما يتطلب أن تكون الملكية قد انتقلت إلى أي منهما حتى تنتقل إلى الراسي عليه المزاد فور تسجيل حكم ايقاع البيع فإن لم تكن قد انتقلت إلى أي منهما فإن الملكية لا تنتقل إلى الراسي عليه المزاد حتی لو تمكن من تسجيل حكم ايقاع البيع الذي لا يعدو أن يكون أمراً صادراً من قاضي التنفيذ ببيع العقار بشروط وإجراءات معينة تخضع لكافة القواعد المتعلقة بعقد البيع الإرادي من ابطال وفسخ وعدم نفاذ بسبب عدم ملكية المدين أو الحائر للعقار ومن ثم يعتبر حكم ايقاع البيع متی سجل سبباً صحيحاً تنتقل به الملكية للراسي عليه المزاد بالتقادم القصير متی کان حسن النية وذلك في الحالة التي لا تكون الملكية قد انتقلت للمدين أو الحائز ويتحقق هذا الفرض إذا نزعت الملكية من للمدين وهو غير مالك أو نزعت من الحائز الذي سجل عقده بينما كانت الملكية لم تنتقل بعد للمدين البائع.
الإقرار بوقوع البيع لحساب الغير :
تنص المادة 444 من قانون المرافعات على أنه يجوز لمن حكم بايقاع البيع عليه أن يقرر في قلم كتاب المحكمة قبل انقضاء الثلاثة أيام التالية ليوم البيع أنه اشترى بالتوكيل عن شخص معين إذا وافقه الموكل على ذلك.
مفاد ذلك أنه يجوز للشخص أن يسخر غيره في دخول المزاد في التنفيذ على العقار وفي هذه الحالة تكون بصدد عقد تسخير على التفصيل الذي تناولناه فيما تقدم وهو عقد وكالة بطريق التسخير يقوم الأصيل فيه بتسخير الوكيل في دخول المزاد وشراء العقار في حدود الثمن الذي تضمنه عقد التسخير ومتى تم إيقاع البيع على الوكيل المسخر التزم بنقل أثر المزاد للاصيل وذلك بتحرير تقرير في قلم كتاب محكمة التنفيذ متضمناً أن دخول المقر الراسي عليه المزاد كان لحساب الأصيل ويذكر اسمه ثلاثياً وصناعته وجنسيته ومحل إقامته - على أن يتم هذا التقرير خلال ثلاثة أيام بعد انقضاء اليوم الذي تم فيه إيقاع البيع على أن تكون هي الأيام التالية مباشرة لهذا اليوم وحينئذ تنتقل كافة آثار البيع للاصيل بشرط أن يقرر بدوره بأنه وكل الراسي عليه المزاد في دخول المزاد وشراء العقار باسمه ويجب أن يتم هذا الإقرار في ذات الأجل المشار إليه وأمام ذات المحكمة وغالباً ما يتم الإقراران في وقت واحد ويترتب على الإقرار أثره فور تمامه في موعده دون حاجة إلى صدور قرار من قاضي التنفيذ الذي تكون مأموريته قد انقضت بإصدار حكمه بإيقاع البيع ويودع الاقراران ملف التنفيذ وتسلم الاصيل صورة رسمية منه وترفق أخرى بالحكم عند ارساله رفق طلب الشهر للمأمورية المختصة إن لم يكن قد ارسل بعد فإن كان قد أرسل فتسلم الصورة الرسمية اللاصيل لا رفاقها بالتماس تصحيح بيانات الطلب وفقاً لما يلي.
شهر حكم ايقاع البيع باسم الأصيل :
اذا تم اقرار من الأصيل والوکیل بتقرير فى قلم کتاب محكمة التنفيذ خلال الثلاثة أيام التالية لحكم إيقاع البيع تعين على قلم الكتاب عند طلب شهر الحكم تقديم صورة رسميا من التقريرين مع صورة حكم ايقاع البيع وتضمین الطلب مضمونهما واعتبار أن الأصيل هو من حكم بإيقاع البيع عليه وليس الوكيل فتقوم المأمورية بمراجعة الطلب على هذا الأساس وعندما تنتهي من ذلك ترسل إخطار القبول للأصيل بعنوانه المبين بالتقرير ثم يستكمل الاصيل اجراءات الشهر.
فان كان قلم الكتاب أرسل طلب الشهر وحكم ايقاع البيع قبل أن يقرر الراسي عليه المزاد أن الشراء تم لحساب الغير، تعين على قلم الكتاب إعطاء صورة رسمية من التقرير المتقدم وأخرى من تقرير الأصيل إلى الأصيل، فيقوم الأخير بتقديم التماس الى المأمورية مرفقاً به تلك الصورة ويطلب تعديل الطلب من اسم الوكيل الى اسمه هو ويجب تقديم هذا الالتماس في مرحلة الطلبات أي قبل اتمام الاخطار بالقبول وإلا-كان غير ذي جدوى وتعين تقديم طلب جديد بأسبقية جديدة.
وإذا تم التقرير بعد انقضاء المدة سالفة البيان كان غير مؤثر على إجراءات الشهر ولزم اتخاذ إجراءات جديدة .(المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الرابع عشر، الصفحة/ 542)
تنص المادة 1076 مدني على ما يأتي :
"إذا رسا المزاد في الأحوال المتقدمة على شخص آخر غير الحائز فإن هذا الشخص الآخر يتلقى حقه عن الحائز بمقتضى مرسى المزاد".
وكما يرسو المزاد على الحائز، قد يرسو على غير الحائز من دائن مقيد أو دائن عادي أو أجنبي أو غير ذلك.
فإذا رسا المزاد على غير الحائز انتقل حق الملكية إلى الراسي عليه المزاد من الحائز نفسه ما يقول النص . ولا يفسخ سند الحائز الأصلي بل يبقى قائماً إلى أن يرسو على غير الحائز وعندئذ تنتقل الملكية إلى هذا الأخير من الحائز بموجب حكم مرسي المزاد.
وعلى ذلك يجب تسجيل حكم مرسى المزاد حتى تنتقل الملكية إلى غير الحائز ممن رسا عليه المزاد.
ويكون الثمن الذي رسا به المزاد ملكاً للحائز يستوفي منه الدائنون المقيدون حقوقهم وما يبقى إذا بقي شيء يكون للحائز ولمن استمد حقه من الحائز .
ويرجع الحائز بدعوى ضمان الاستحقاق على مالك العقار المرهون وهو الذي تلقي منه الحائز الملكية وفقاً لقواعد الضمان في البيع أو الهبة .
وللحائز أن يرجع على المدين أيضاً بدعوى الإثراء بلا سبب لأنه وفى دينه ويرجع بما دفعه زيادة على ما في ذمته بموجب سند ملكيته .
ويحل الحائز كذلك محل الدائنين الذين وفاهم حقوقهم طبقاً لقواعد الحلول .
وإذا كانت له حقوق عينية على العقار المرهون رهن أو ارتفاق أو انتفاع أو استعمال أو سكني قبل أن تنتقل إليه ملكية العقار كحائز فزالت باتحاد الذمة ثم رسا المزاد على غير الحائز فإن هذه الحقوق العينية تعود .
نزع ملكية الحائز ليس له أثر رجعي : وإذا رسا المزاد على غير الحائز فنزعت بذلك ملكية الحائز ترتب على ذلك أن الحائز يحرم من ملكه ولكن لا يكون لذلك أثر رجعي .
فلا تفسخ ملكية الحائز بل تبقى لدى الحائز إلى أن يرسو المزاد على الغير فتنتقل الملكية إلى هذا الغير من الحائز نفسه .
فالحائز لا يكون مالكاً في المستقبل من وقت تسجيل حكم مرسى المزاد ، أما قبل ذلك فإنه يعتبر هو المالك للعقار من وقت أن انتقلت إليه الملكية من مالك العقار المرهون ، ويتلقى الراسي عليه المزاد حقه من الحائز كما تقول المادة 1076 مدني سالفة الذكر .
ويترتب على ذلك أنه إذا زاد الثمن الذي رسا به المزاد على ما هو مستحق للدائنين المقيد حقوقهم كانت الزيادة للحائز.(الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ العاشر ، الصفحة/ 700)
إذا رسا المزاد على شخص آخر غير الحائز فإن الراسي عليه المزاد يتلقى الملكية عن الحائز ومادام حكم مرسي المزاد هو الذي ينقل الملكية إلى من رسا عليه المزاد فإنه يلزم تسجيله حتى تنتقل الملكية فعلاً إلى الراسي عليه المزاد.
وتنص المادة (447) من قانون المرافعات على أن: يقوم قلم الكتاب بالنيابة عن ذوى الشأن بطلب تسجيل الحكم بإيقاع البيع خلال ثلاثة الأيام التالية لصدوره.
ويكون الحكم المسجل سنداً بملكية من أوقع البيع عليه على أنه لا ينقل إليه سوى ما كان للمدين أو للحائز أو الكفيل العيني من حقوق في العقار المبيع".
والملكية تنتقل إلى من رسا عليه المزاد خالصة من كل الحقوق المقيدة على العقار حتى تسجيل تنبيه نزع الملكية بشرط أن يقوم الراسي عليه المزاد بإيداع الثمن خزانة المحكمة أو يدفعه إلى الدائنين المقيدين بحسب ترتيب قيودهم كما سنرى (م 1084).
ويتطهر العقار من الحقوق المقيدة عليه سواء تم الوفاء بها جميعا أو لم يتم وسواء قررها المالك الأصلي أو الحائز نفسه لأن الملكية يجب أن تنتقل إلى الراسي عليه المزاد خالية من جميع حقوق الرهن والاختصاص والامتياز التي تثقل العقار.
وتطهير العقار من الحقوق التي قررها الحائز ليس مرجعه مباشرة حق التتبع ولكن بيع العقار بالمزاد ما يستتبعه من زوال الحقوق المقيدة وانتقالها.
ويستلزم رسو المزاد تصفية مركز الحائز أي تحديد حقوقه والتزاماته في مواجهة ذوي الشأن من الدائنين المرتهنين والدائنين المباشرين لإجراءات التنفيذ و الراسي عليه المزاد والمالك السابق والمدين.
فيجب تحديد مركز ذوي الشأن من حيث المتبقي من ثمن رسو المزاد بعد دفع الديون المقيدة والحقوق التي قررها الحائز على العقار والحقوق التي كانت له على هذا العقار قبل أن يتملكه والثمار والتلف الذي يصيب العقار والمصروفات وأخيرا رجوع الحاجز.(موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الرابع عشر ، الصفحة/ 509)
