قد يكون للحائز حق رهن أو اختصاص أو امتياز او حق ارتفاق أو انتفاع أو حق سكني على العقار فإذا ما اكتسب ملكية هذا العقار فإن هذه الحقوق تزول باتحاد الذمة، ولكن إذا نزعت ملكية العقار من الحائز، ترتب على ذلك زوال اتحاد الذمة وتعين الرجوع إلى الحالة التي كان عليها الحائز قبل أن يكسب ملكية العقار، ومن ثم تعود الحقوق التي كانت للحائز على العقار، فتحكمها أحكام الشهر والتطهير، أما عن التطهير، فإن كافة القيود المتعلقة بالرهون وحقوق الاختصاص والإمتياز تزول بحكم القانون بمجرد تسجيل حكم مرسى المزاد، على نحو ما سلف، وينقلب حق التتبع إلى حق التقدم بالنسبة للثمن الذي رسا به المزاد بشرط أن يكون الحائز حافظ على القيد الخاص بحقه من السقوط أما إن كان اعتمد على ملكيته المهددة بالزوال فلم يجدد القيد في الميعاد، فيفقد حقه في التقدم ويصبح دائناً عادياً، أما بالنسبة لحقوق الارتفاق والانتفاع والسكني، فلا تعود إلى الحائز إلا إذا كان السند الذي تلقاها به مشهراً قبل قيود الدائنين الذين نفذوا على العقار، ومن ثم يحتج بها على الراسي عليه المزاد، أما إن كان سندها مشهراً بعد قيود الاثنين، فلا تنفذ وينتقل العقار إلى الراسي عليه المزاد محرراً منها وللدائنين وضع شرط خاص بذلك بقائمة شروط البيع. (المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الرابع عشر،  الصفحة/ 553)

تنص المادة 1078 مدني على ما يأتي :

"يعود للحائز ما كان له ، قبل انتقال ملكية العقار إليه ، من حقوق ارتفاق وحقوق عينية أخرى" .

ويلاحظ أنه من المحتمل أن يكون للحائز، قبل أن يصبح حائزاً، حقوق عينية على العقار المرهون، كحق رهن أو حق انتفاع، أو حق ارتفاق أو حق استعمال أو حق سكني، فلما أصبح حائزاً وانتقلت إليه ملكية العقار، زالت هذه الحقوق باتحاد الذمة.

فإذا بيع العقار بعد ذلك، ورسا مزاده على غير الحائز وانتزعت ملكية الحائز، فإن من الطبيعي أن الحقوق العينية التي كانت له على العقار قبل أن يصبح حائزاً، تعود إليه كما كانت، بعد أن تجرد من ملكية العقار ورسا المزاد على غيره، فيعود للحائز حق الرهن، أو حق الانتفاع، 603 أو حق الارتفاق، أو حق الاستعمال، أو حق السكن، فقد زال سبب زوالها وهو اتحاد الذمة، وأصبح العقار مملوكاً لغير الحائز .

ويلاحظ أن الدائنين المقيدين كان لا يجوز الاحتجاج ضدهم بهذه الحقوق، لأنها تالية للحقوق التي كسبوها على العقار المرهون، فيكون له الحق في بيع العقار لهم خالياً من هذه الحقوق، وقد يضعون شرطاً في هذا الخصوص في شروط البيع فإذا وضعوا هذا الشرط، بيع العقار خالياً من هذه الحقوق للراسي عليه المزاد.

ولكن عندما  تنزع ملكية الحائز ببيع العقار في المزاد ورسو المزاد على غير الحائز لم يعد هناك مبرر لزوال هذه الحقوق من الحائز، فتعود إليه ثانية كما كانت.

الحقوق العينية للحائز السابقة على حقوق الدائنين المرتهنين: وفيما تقدم فرضنا أن الحقوق العينية التي للحائز على العقار المرهون إنما هي تالية لحقوق الدائنين المرتهنين، والآن نفرض أن هذه الحقوق العينية التي للحائز هي سابقة على حقوق الدائنين المرتهنين ، وتسري عليهم .

وقد زالت هذه الحقوق باتحاد الذمة لما تملك الحائز العقار المرهون، وأصبح بهذا التملك حائزاً، ثم زالت ملكية الحائز للعقار المرهون، ونزعت ملكيته بناء على طلب الدائنين المقيدين، وبيع العقار بالمزاد الجبري، ورسا مزاده على غير الحائز .

عند ذلك تعود الحقوق العينية التي كانت للحائز قبل أن يصبح حائزاً إليه ثانياً، لأن السبب في زوالها قد زال، ولم يعد الحائز مالكاً للعقار المرهون .

 والفرق بين هذه الحالة والحالة المتقدمة، أن العقار يباع على الحائز بالمزاد العلني غير خال من هذه الحقوق العينية، ولا يجوز للدائنين المرتهنين، كما يجوز لهم في الحالة المتقدمة، أن يبيعوا العقار خالياً من هذه الحقوق العينية، ولا أن يضعوا شرطاً بخلو العقار من هذه الحقوق كما جاز لهم أن يضعوا هذا الشرط في الحالة المتقدمة، بل يجب أن يبيعوا العقار مثقلاً بهذه الحقوق، لأنها سابقة على حقوقهم وتسري عليهم، فإذا رسا العقار في المزاد على غير الحائز، عادت للحائز حقوقه العينية كما كانت، فيعود له حق الرهن أو حق الانتفاع أو حق الارتفاق أو حق الاستعمال أو حق السكن.

وإذا كان للحائز حق رهن، فيجب عليه أن يجدد قيد رهنه حتى لو زال الرهن باتحاد الذمة، وذلك إذا أراد الحائز عند عودته دائناً مرتهناً أن يتمسك بمرتبته الأصلية فإذا لم يجدده، أو إذا وافق على محو القيد، فإن رهنه يعود، ولكن لا يأخذ مرتبته إلا من وقت القيد الجديد.

وتعود الحقوق العينية من وقت تسجيل رسو المزاد على الحائز، لأنه حتى ذلك الوقت يبقى الحائز مالكاً للعقار .

وإذا كان حق الارتفاق الذي كان لحائز يعود إليه كما قدمنا، فإن حق الارتفاق الذي كان مقرراً لمنفعة العقار المرهون على عقار للحائز يعود كذلك، وإلا أنبنى على ذلك نقص قيمة العقار المرهون و الإضرار بالدائن المرتهن، فيجب أن يشمله العقار المرهون عند طرحه في المزاد .(الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ العاشر ، الصفحة/ 704)

قد يكون للحائز حقوق عينية على العقار قبل تملكه كحق انتفاع أو ارتفاق أو رهن رسمي أو حيازي أو اختصاص أو امتیاز، ثم تزول هذه الحقوق بمجرد تملكه له إذ أنه صاحبها ولا يستطيع أن يباشرها على ما يملك فحق الارتفاق يزول باجتماع ملكية العقارين الخادم والمخدوم في يد شخص واحد، والانتفاع يزول إذا آلت إلى المنتفع الملكية التامة، وكذلك حقوق الرهن والاختصاص والامتياز لا يباشرها الدائن على ملكه.

ولكن إذا بيع العقار بعد ذلك ورسا مزاده على غير الحائز وانتزعت ملكية الحائز فإن من الطبيعي أن الحقوق العينية التي كانت له على العقار قبل أن يصبح حائزا، تعود إليه كما كانت طالما كانت مشهرة قبل قید حقوق الدائنين المقيدين وبالتالي كانت سارية في مواجهتهم، فالدائنون عندما ارتهنوا العقار كانوا يعلمون أنه مثقل بهذه الحقوق، وليس من العدل أن يترتب على مجرد : تملك الحائز للعقار خلال هذه الفترة ضياع هذه الحقوق حتى بعد زوال ملكيته وإلا كان معنى ذلك أنهم يثرون على حسابه دون سبب.

وبناء على ذلك تعود للحائز حقوق الانتفاع والارتفاق التي كانت له على العقار قبل انتقال الملكية إليه، كما تعود كذلك الرهون الرسمية والحيازية وحقوق الاختصاص والامتياز التي كانت للحائز بمرتبتها السابقة بشرط أن لا يكون قيدها قد سقط بمحوه أو بعدم تجديده قبل مضي عشر سنوات.

وينتقل العقار إلى الراسي عليه المزاد محملاً بهذه الحقوق فيما عدا حقوق الرهن والاختصاص والامتياز الذي يترتب على رسو المزاد تطهير العقار منها وانتقالها إلى الثمن.

ويطبق الحكم الوارد بالمادة على حقوق الارتفاق التي كانت مقررة قبل نقل الملكية على عقار الحائز لمنفعة العقار المرهون حتى لا يثرى الحائز على حساب الدائنين بلا سبب .(موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الرابع عشر ، الصفحة/ 512)