يكون للحائز الحق في ثمار العقار سواء كانت طبيعة أو صناعية أو مدنية وتدخل في الضمان العام المقرر لدائنيه على أمواله وله التصرف فيها كيفما يشاء ولكن يزول هذا الحق بمجرد إنذاره بالدفع أو التخلية اذ يترتب على ذلك إلحاق الثمار بالعقار فيكون من حق الدائنين المقيدين .
ويشترط لالحاق الثمار بالعقار، أن يستمر الدائنون أو من يباشر منهم الإجراءات، في مباشرة هذه الإجراءات حتى تنتهي بالحكم بايقاع بيع العقار وذلك دون انقطاع لمدة تبلغ ثلاث سنوات أما إن توقفت هذه الإجراءات عدد أية مرحلة وظلت متوقفة لمدة ثلاث سنوات، فإن أثر الإنذار يسقط بحكم القانون وعلى المحكمة أعمال هذه الحكم من تلقاء نفسها بالعقار ويجب على الحائز أن يقدم حساباً عنها للدائنين، وكذلك تستحق الفوائد على الثمن أو الباقي منه وتلحق به من وقت الإنذار ويجب التفرقة بين الوقت الذي تلحق به الثمار عندما يكون العقار مازال في يد الراهن والحالة التي يكون فيها العقار في يد حائز تلقى ملكية العقار من الراهن، ففي الحالة الأولى تلحق الثمار بالعقار من تاريخ إنذار الحائز بالدفع أو التحلية، وإذا كان العقار مؤجراً اعتبر الدين حارساً على الأجرة باعتبارها ثماراً مدنياة، وللمدين الساكن أن يظل ساكناً بدون أجرة إلى أن يتم البيع، وإذا كان العقار مؤجراً وقام الدائن المباشر للإجراءات أو أي دائن بيده سند تنفيذي بتكليف المستأجر بعدم الوفاء بالأجرة للمدين عن المدة التالية لتسجيل التنبيه بنزع الملكية أو لإنذار الحائز اعتبرت الأجرة محجوزة تحت يد المستأجر، ويكون الوفاء السابق على هذا التكليف صحيحاً ويلتزم به الدين فإن اختلسه عوقب بالمادتين 341 و 342 عقوبات .(المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الرابع عشر ، الصفحة/ 554)
تنص المادة 1079 مدني على 605 "على الحائز أن يرد ثمار العقار من وقت إنذار بالدفع أو التخلية، فإذا تركت الإجراءات لمدة ثلاثة سنوات فلا يرد الثمار إلا من وقت أن يوجه إليه إنذار جديد" .
ويرى من ذلك أن الحائز، عند ما يشرع الدائنون المقيدون في بيع عقاره المرهون بالمزاد، يجب عليه أن يرد الثمار، ويردها مع العقار إلى من رسا عليه المزاد ،وذلك من وقت إنذاره بالدفع أو التخلية، إذ من ذلك الوقت تلحق الثمار بالعقار ، فإذا رسا المزاد على غير الحائز ، سلم الحائز له العقار المرهون، مع ثماره من وقت الإنذار إذ تلحق الثمار بالعقار المرهون كما قدمنا .
فإذا أنذر الحائز بالدفع التخلية، وترك الدائنون المقيدون الإجراءات إلى ثلاثة سنوات دون عمل، سقط الحق في الثمار، ويبقى ساقطاً عقب انقضاء الثلاث السنوات، إلى أن يوجه الدائنون المرتهنون إنذاراً جديداً للحائز بالدفع أو التخلية، فيعود الحائز من وقت الإنذار الجديد مسئولاً 606 عن الثمار وتلحق بالعقار، وتبقى ملحقة بالعقار ثلاث سنوات أخرى إذا تركت الإجراءات فيها سقط الإنذار الثاني، وهكذا، حتى يتمكن الدائنون المقيدون من بيع العقار وتكون الثمار ملحقة به ، فيتسلم الراسي عليه المزاد الثمار مع العقار .
وقبل إنذار الحائز بالدفع أو التخلية، تكون الثمار له باعتباره مالكاً للعقار المرهون، وتكون الثمار ضماناً عاماً لكل دائني الحائز، عاديين وغير عاديين، ولكن من وقت الإنذار بالدفع أو التخلية، تكون الثمار من حق الدائنين المقيدين .
وفوائد الثمن تكون أيضاً من حق الدائنين المقيدين، من وقت الإنذار بالدفع أو التخلية.
وسقوط الإنذار بالدفع أو التخلية بمضي ثلاث سنوات يكون بقوة القانون فلا حاجة إلى طلب، ولا يكفي الرهن الرسمي وحده لجعل الثمار ملحقة بالعقار .
ويلاحظ أنه بحسب قانون المرافعات القديم م 545 تعتبر الثمار ملحقة بالعقار من وقت تسجيل التنبيه بنزع الملكية، وتفسير هذا الاختلاف أن القانون المدني نظر إلى الحالة التي يكون فيها العقار للحائز فتكون المطالبة له، ونظر قانون المرافعات إلى الحالة التي تكون المطالبة فيها لنفس المدين، وبين الحالتين فرق، فإذا كانت المطالبة موجهة إلى المدين لكونه مالكاً للعقار المرهون فإن الثمار تكون من حق دائنيه حتى العاديين فلا يستأثر بها الدائنون المقيدون إلا من وقت تسجيل التنبيه، أما إذا كانت المطالبة موجهة إلى الحائز فلا يصح أن يترتب على تسجيل التنبيه الذي يوجه إلى المدين 607 التزام على الحائز وإنما يترتب هذا الالتزام على الإنذار الذي يوجه إلى الحائز ،
والثمار التي يشملها الإلحاق هي كل الثمار ، طبيعية كانت أم صناعية أم مدنية.
المصروفات : ويجب أن ترد إلى الحائز جميع المصروفات الضرورية، أما المصروفات النافعة ، فلا يرد منها إلا اقل القيمتين : مبلغ المصروفات ، وما زاد في قيمة العقار المرهون بسبب هذه المصروفات ، وتقدر الزيادة وقت رسو المزاد .
وللحائز أن يطالب بالمصروفات التي أنفقها هو ، والتي أنفقها الحائزون السابقون ودفع مقابلاً عنها عند حيازته للعقار ، أما إذا كانت الزيادة ناشئة عن الزيادة العامة في قيمة العقار ، فليس للحائز أن يطالب بشيء .
وأما المصروفات الكمالية ، فليس للحائز أن يطالب بمقابل عنها .(الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ العاشر الصفحة/ 708)
الأصل أن ثمار العقار المرهون للحائز حتى وقت رسو المزاد لأنه يملك العقار إلى هذا الوقت، بيد أن حق الحائز في الثمار لا يصير خالصاً من وقت إنذاره بالدفع أو التخلية، إذ ابتداء من هذا الوقت تلحق الثمار بالعقار ويوزع ثمنها كما يوزع ثمنه، بمعنى أن يكون للدائنين المقيدين مباشرة حق الأولوية على ثمن هذه الثمار.
ويلاحظ أن أثر الإنذار في إلحاق الثمار بالعقار يسقط بترك إجراءات التنفيذ مدة ثلاث سنوات، ويحصل سقوط الإنذار هنا بقوة القانون أي دون حاجة إلى الحكم ببطلانه، وإذا سقط الإنذار، اعتبر كأن لم يكن وأصبحت الثمار حقاً خالصاً للحائز.
غير أنه يجوز توجيه إنذار جديد إذا كان ذلك ممكناً، ولكن لا تلحق الثمار بالعقار في هذه الحالة إلا من تاريخ هذا الإنذار الجديد.
ويلاحظ هنا الفرق بين حالة ما إذا كان العقار في يد الحائز فتلحق به الثمار من وقت الإنذار بالدفع أو التخلية، وحالة ما إذا كان العقار في يد المدين فتلحق به الثمار من وقت تسجيل تنبيه نزع الملكية.
والثمار التي يشملها الإلحاق هي كل الثمار طبيعية كانت أم صناعية أم مدنية .(موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الرابع عشر الصفحة/ 514)
