للحائز الرجوع على من تلقى منه الملكية بدعوى ضمان التعرض والاستحقاق بمجرد تسلمه الإنذار بالدفع أو التخلية ويكون للمحكمة الحق في وقف دعوی الضمان حتى يتم نزع الملكية وموضوع الضمان دون تعويض الحائز عن كل ما ألفه من ضرر وليس فقط استرداد الثمن الذي رسا به المزاد إذ غالباً ما يكون هذا الثمن أقل من قيمة العقار الحقيقية ويشترط لقبول دعوى الضمان أن يكون انتقال الملكية قد تم بمقابل وليس عن طريق الهبة أو الوصية ما لم يوجد اتفاق على عدم الضمان أو مالم يحصل الإستحقاق بفعل الواهب ويسقط حق الحائز في الرجوع إذا حصل لاستحقاق بتفسيره كما اذا أهمل في التمسك ببطلان الرهن أو انقضاء الدين .

وللحائز أيضا الرجوع على المدين بالمبالغ التي دفعها عنه سواء للدائنين مباشرة أو بسبب اتخاذ إجراءات التطهير أو إذا دفع الثمن في حالة رسو المزاد عليه وذلك بما زاد عما هو مستحق في ذمته بمقتضی سند ملكيته ويحلى الحائز محل الدائنين الذين وفاهم حقوقهم، ويكون الرجوع بموجب دعوی الإثراء بلا سبب.

وإذا تعد الحائزون لعدة عقارات مرهونة لدين واحد وقام أحد الحائزين بدفع الدين للدائن حل محله وبموجب قاعدة عدم تجزئة الرهن يكون للحائر الذي دفع الدين الرجوع على أي من الحائزين ولمن تم الرجوع عليه أن يرجع بدوره على غيره من الحائزين في دعوى نزع الملكية فان لم يدلهم ودفع الدين أو الذي يخص عقاره نزعت الملكية فيرجع على كل حائر بنسبة قيمة العقار الحائز له خصم الجزء وأن كان الدين مضموناً أيضاً بكفلاء شخصيين فليس للحائز الرجوع عليهم إذا نزعت ملكية العقار اذ كان له اتخاذ إجراءات التطهير فيعرض الثمن الذي في ذمته ويستطيع بذلك تطهير العقار وانهاء التزام الكفلاء فإن لم يفعل فلا يحق له الرجوع على الكفلاء أما إذا دفع الكفيل الدين فإنه يحل محل الدائنين ووجع على الحائز.(المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الرابع عشر، الصفحة/ 556)

تنص المادة 1080 مدني على ما يأتي :

1- يرجع الحائز بدعوى الضمان على المالك السابق في الحدود التي يرجع بها الخلف على من تلقى منه الملكية معاوضة أو تبرعاً .

 2- ويرجع الحائز أيضاً على المدين بما دفعه زيادة على ما هو مستحق في ذمته بمقتضى سند ملكيته أياً كان السبب في دفع هذه الزيادة ويحل محل الدائنين الذين وفاهم حقوقهم وبوجه خاص يحل محلهم فيما لهم من تأمينات قدمها المدين دون التأمينات التي قدمها شخص آخر غير المدين" .

ونرى من ذلك أن للحائز بعد أن يخرج العقار من ملكه بالمزاد العلني إلى يد من رسا عليه المزاد يكون له حقان في الرجوع طبقاً للقواعد العامة .

الحق الأول  ضد المالك السابق الذي تلقى عنه الملكية وهو مالك العقار المرهون فللحائز أن يرجع على مالك العقار المرهون بدعوى الضمان إذا كان قد تلقى منه الملكية معاوضة ونفرض أن مالك العقار المرهون قد باع هذا العقار للحائز فالحائز وهو المشتري يستطيع الرجوع على مالك العقار المرهون وهو البائع بضمان الاستحقاق وللحائز أن يرفع دعوى الضمان بمجرد تسلم الإنذار بالدفع أو التخلية غير أن للقاضي أن يؤجل الفصل في الطلبات والتعويضات حتى يتم نزع العقار .

أما إذا كان العقار انتقل إلى الحائز تبرعاً بدون مقابل فلا يكون للحائز الرجوع على المتبرع إلا إذا اشترط ذلك وفقاً للقواعد العامة .

ويكون الرجوع لتعويض كل الضرر فإذا رسا مزاد العقار على غير الحائز بثمن أقل من الثمن الذي اشترى به الحائز رجع الحائز بقيمة العقار وإذا رسا مزاد العقار بثمن أزيد من الثمن الذي اشترى به الحائز رجع الحائز بثمن المزاد كله .

الحق الثاني ضد المدين الذي دفع الحائز دينه ويكون غالباً هو صاحب العقار المرهون ويرجع عليه بدعوى الإثراء بلا سبب ليتقاضى المبلغ الذي دفعه عنه بالفعل أي دينه ينقص منه الثمن الذي بيع به العقار في المزاد .

وللحائز فضلاً عن الرجوع على المدين بدعوى الإثراء بلا سبب أن يرجع عليه أيضاً بدعوى الحلول محل الدائنين الذين وفاهم حقوقهم وسيأتي ذكر ذلك .

وإذا كان المدين هو نفس مالك العقار المرهون كما إذا رهن المدين عقاره ثم باعه للحائز بعد ذلك كان للحائز حق الرجوع عليه بالضمان من استحقاق العقار ودعوى الإثراء بلا سبب باعتباره مديناً ودعوى الحلول محل الدائنين الذين وفاهم حقوقهم ويجب التمييز بين هذه الدعاوي الثلاث لاختلاف شروطها ونتائجها .

وتقول الفقرة الثانية من المادة 1080 مدني في آخرها كما رأينا ما يأتي : "ويحل الحائز محل الدائنين الذي وفاهم حقوقهم وبوجه خاص يحل محلهم فيما لهم من تأمينات قدمها المدين دون التأمينات التي قدمها شخص آخر غير المدين .

ويفهم من ذلك أن للحائز حقاً ثالثاً غير الحقين السابقين وهو دعوى الحلول محل الدائن الذي وفاه حقوقه .

فقد وفى الحائز حقوق كثير من الدائنين المقيدين نأخذ واحداً منهم على سبيل المثال هذا الدائن كان له حق الرجوع على المدين لأنه دائن له فيحل الحائز الذي وفى هذا الدائن محله في الرجوع على المدين .

ونفرض أن هذا الدائن كان له أيضاً حق رهن علي عقار آخر للمدين ، فيحل الحائز محل الدائن في هذا الرهن .

أما إذا كان الرهن قدمه لهذا الدائن شخص آخر غير المدين أي قدمه كفيل عيني فلا يحل الحائز محل الكفيل العيني في هذا الرهن طبقاً للقواعد المقررة .

الحائز والكفيل : فقد يكون الدائن مضموناً بكفالة 613 شخصية أو عينية فاختلف الفقهاء فيما إذا كان للحائز الذي نزعت ملكيته حق الرجوع على الكفيل يرى القليل من الفقهاء أن للحائز حق الرجوع على الكفيلة ولكن أكثر الفقهاء يرون أن مركز الكفيل مفضل على مركز الحائز لأنه كان بإمكان الحائز عند انتقال ملكية العقار إليه أن يخلص من الرهن عن طريق التطهير فيخلص نفسه والكفيل من الدين بمقدار الثمن المدفوع ولما لم يفعل وجب عدم الرجوع على الكفيل وعلى العكس من ذلك إذا دفع الكفيل يرجع على الحائز  .

 وقد أخذ التقنين المدني الجديد بهذا الرأي الثاني كما رأينا في الفقرة الثانية من المادة 1080 مدني  .

الرجوع فيما بين الحائزين : وقد تكون هناك جملة عقارات مرهونة كلها في دين واحد وانتقلت ملكية كل عقار منها إلى حائز فتعدد الحائزون .

فالحائز الذي بيع عقاره ورسا المزاد على غيره ووفى الدائن المرتهن يحل محله في الرجوع على باقي الحائزين ويكون له حق الرهن الذي كان لهذا الدائن قبلهم .

ومن رأي الفقهاء أنه يكون لهذا الحائز الرجوع على باقي الحائزين كل بنسبة قيمة العقار الحائز له بعد أن يخصم الجزء الذي يمثله عقاره .

وقد أخذ التقنين المدني المصري الجديد بهذا الرأي فنص في المادة 331 منه على أنه : "إذا وفى حائز العقار المرهون كل الدين وحل محل الدائنين فلا يكون له بمقتضى هذا الحلول أن يرجع على حائز لعار آخر مرهون في ذات الدين إلا بقدر حصة هذا الحائز بحسب قيمة ما حازه من عقار .(الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ العاشر ، الصفحة/ 714)

الحائز الذي ينزع العقار منه بسبب إجراءات التنفيذ أو الذي احتفظ به بعد اضطراره إلى وفاء حقوق الدائنين أو دفع قيمة العقار في حالة التطهير أو الثمن الذي اشتراه به في المزاد يستطيع طبقاً للقواعد العامة الرجوع بالضمان علی من تلقى الحق منه إذا كان سنده يخوله هذا الحق وفي حدوده وهو ما قننته المادة (1080). فإذا كان الحائز قد تملك بمقابل كان له أن يرجع على سلفه بضمان الاستحقاق طبقاً للقواعد المبينة في القانون المدني بخصوص عقد البيع (المادتان.(444 ،443) .

أما إذا كان قد تلقى الملكية تبرعاً بطريق الهبة أو الوصية لم يكن له رجوع على سلفه إلا إذا تعمد الواهب إخفاء سبب الاستحقاق أو كانت الهبة بعوض وفي الحالة الأولى يقدر القاضي للموهوب له تعويضاً عادلاً عما أصابه من الضرر وفي الحالة الثانية لا يضمن الواهب الاستحقاق إلا بقدر ما أداه الموهوب له من عوض كل هذا ما لم يتفق على غيره (م 1/ 494 مدني).

ويلاحظ ما نصت عليه الفقرة الثالثة من المادة 499 مدني من أنه: "إذا كان الشيء الموهوب مثقلاً بحق عیني ضماناً لدين في ذمة الواهب أو في ذمة شخص آخر فإن الموهوب له يلتزم بوفاء هذا الدين ما لم يوجد اتفاق على غير ذلك .

وليس للحائز أن يرجع بدعوى الضمان إذا حصل الاستحقاق بتقصيره كما إذا لم يتمسك ببطلان الرهن أو انقضاء الدين.

وللحائز أن يرجع على مملكه بدعوى الضمان بمجرد إنذاره بالدفع أو التخلية وإن كان القاضي الحق في أن يوقف الفصل في هذه الدعوى حتى يتم نزع العقار من يد الحائز.

 وموضوع دعوى الضمان هو تعويض الحائز عن كل ما لحقه من ضرر بسبب تحمل العقار بالرهن وليس فقط استرداد الثمن الذي رسا به المزاد، لأن ثمن رسو المزاد يكون في الغالب أقل من القيمة الحقيقية للعقار.

رجوع الحائز على المدين

يكون للحائز في كل الأحوال الرجوع على المدين الذي قضيت ديونه من ثمن بيع عقار الحائز.

ويرجع عليه بالدعوى الشخصية بناء على قواعد الإثراء بلا سبب ويتحدد رجوع الحائز بقدر ما وفاه من بين المدين وذلك بعد استنزال ما هو مستحق في ذمته بمقتضى سند ملكيته.

كما يجوز له الرجوع على المدين بدعوى الحلول محل الدائن ويثبت حق الحلول للحائز في هذه الحالة بناء على نص القانون (م 326 فقرة ج- و 1080 فقرة 2). فهو يحل محل الدائن في كل ما قدمه المدين من تأمينات أخرى غير العقار الذي نزعت ملكيته سواء بقيت في ملكه أم انتقلت منه إلى حائزين آخرين أما التأمينات الأخرى المقدمة من غير المدين كالكفالة العينية أو الشخصية فإن الحائز لا يحل محل الدائن فيها ولا يستطيع مطالبة الكفيل الشخصي أو العيني.

والغالب يكون المدين هو نفس الشخص الذي تلقى الحائز العقار منه كما إذا رهن المدين عقاره ثم باعه بعد ذلك فيكون الحائز مخيراً بين الرجوع عليه على أساس ضمان الاستحقاق أو بالدعوى الشخصية أو يرجع عليه به بدعوى الحلول محل الدائنين .

ويلاحظ أن حلول الحائز في التأمينات الأخرى يفقد مزيته إذا كان قيد هذه التأمينات قد سقط لعدم تجديده قبل انقضاء عشر سنوات فيتعين على الحائز في هذه الحالة إجراء قيد جديد تثبت له بمقتضاه مرتبة جديدة من تاريخ إجرائه فقط .

الرجوع فيما بين الحائزين:

إذا تعدد الحائزون كأن كانت هناك جملة عقارات مرهونة من أجل دين واحد وانتقلت ملكيتها إلى عدة أشخاص ثم اختار الدائن أحد الحائزين لنزع ملكيته واستوفي المرتهن حقه من الثمن فإن هذا الحائز يحل محل الدائن في الرهون المرتبة على العقارات الأخرى ويجوز له وفقاً لمبدأ عدم تجزئة الرهن التنفيذ على الحائزين الآخرين بكل ما دفعه ولكن ذلك يؤدي إلى جعل هذا الحائز في مركز يفضل سائر الحائزين لأنه يرجع عليهم ولا يستطيع أحدهم الرجوع عليه بعد أن نزعت ملكية العقار المرهون وعلاجاً لهذا نصت المادة 331 مدني على أنه: "إذا وفي حائز العقار المرهون كل الدين. وحل محل الدائنين فلا يكون له بمقتضى هذا الحلول أن يرجع على حائز العقار المرهون في ذات الدين إلا بقدر حصة هذا الحائز بحسب قيمة ما حازه من عقار".

وبناء على ذلك إذا تعدد الحائزون ونزعت ملكية أحدهم بثمن يجاوز قيمة ما يخصه في الدين المضمون بنسبة عقاره إلى مجموع العقارات المرهونة حل هذا الحائز بالفرق محل الدائن قبل الحائزين الآخرين.

العلاقة بين الحائز والكفيل

قد يكون الدين الذي نفذ على عقار الحائز من أجله أو الذي وفاه الحائز مضموناً أيضاً في نفس الوقت بكفالة عينية أو شخصية وعندئذ يتعين البحث فيما إذا كان يجوز للحائز أن يرجع على الكفيل.

يجيب القانون المدني الجديد عن ذلك بالنفي.

فالمادة (1061) منه بعد أن بينت أن للحائز الذي يقضي الدين المضمون بالرهن حق الحلول محل الدائن الذي استوفى دينه فيما له من حقوق تستثنى من هذه الحقوق التأمينات التي قدمها شخص غير المدين وهي حال الكفيل شخصياً كان أم عينياً وقد عاد المشرع وقرر هذا الحكم في الفقرة الثانية من المادة (1080) التي تقرر حق الحائز في الرجوع على المدين بما وفاه عنه أيا كان طريق هذا الوفاء وتمنح الحائز حق الحلول محل الدائنين الذين استوفوا حقوقهم وفي هذا تقول الفقرة المذكورة .

2- ويرجع الحائز أيضاً على المدين بما دفعه زيادة على ما هو مستحق في ذمته بمقتضى سند ملكيته أياً كان السبب في دفع هذه الزيادة ويحل محل الدائنين الذين وفاهم حقوقهم وبوجه خاص يحل محلهم فيما لهم من تأمينات قدمها المدين دون التأمينات التي قدمها شخص آخر غير المدين .

ويظهر من هذا أن نصوص التقنين المدني الجديد قاطعة في عدم حلول الحائز محل الدائن الذي يفي له بدينه بطريق أو بآخر في التأمينات التي قدمها شخص غير المدين وبعبارة أخرى لا يحل الحائز محل الدائن في مواجهة الكفيل شخصيا كان أم عينياً.

والحكمة من عدم تخويل الحائز حق الرجوع على الكفيل شخصياً كان أم عينياً ولو كان ذلك بدعوى الحلول محل الدائن هي أنه لو كان العقار المرهون قد بقي في يد المدين ولم ينتقل منه إلى الحائز لما كان لهذا المدين أن يرجع على الكفيل في حالة التنفيذ عليه فلا يصح أن يسوء مركز الكفيل لمجرد قیام المدين بالتصرف في العقار للحائز فضلاً عن ذلك فالحائز في أغلب الأحوال مقصر إذ كان يجب عليه وقد عرف أن العقار مرهون ألا يدفع الثمن إلى المدين وأن يقوم بعرض قيمته على المرتهن ليطهره من الرهن في ذات الوقت الذي يبرئ نفسه فيه من الثمن أما ولم يفعل فهو مقصر وكان عليه أن يتحمل نتيجة تقصيره. (موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الرابع عشر الصفحة/ 516)