ينقضى الرهن باتخاذ إجراءات التطهير إذ قد يترتب عليها قبول الدائنين للمبلغ الذي عرضه الحائز كمقابل لتطهير العقار ومحو ما عليه من قيود .
التطهير بتعجيل محضر البيع الإداري :
أوضحنا فيما تقدم إجراءات الحجز الإداري وأن الحجر العقاري الإداري يتم فور إعلان التنبيه بالإخلاء وإننار بالحجز إن لم يتم الأداء وسيتضمن ذلك إعلانا بالحجز وإجراء البيع و رسو المزاد تنتقل ملكية العقار بتسجيل محضر البيع وتطهر من كافة القيود الواردة عليه سواء تعلقت بحقوق امتياز أو إختصاص أو رهن رسمي أو حيازي وذلك عملاً بالمادة 67 من قانون الحجز الإداري رقم 308 لسنة 1955 .(المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الرابع عشر ، الصفحة/ 564)
نصت المادة 1083 مدني على ما يأتي :
إذا تمت إجراءات التطهير انقضى حق الرهن الرسمي نهائياً ولو زالت لأي سبب من الأسباب ملكية الحائز الذي طهر العقار" .
ويفهم من هذا النص أن حق الرهن الرسمي ينقضي بالتطهير سواء تم التطهير والعقار لا يزال في ملكية الحائز أو تم بعد أن باع الدائنون العقار في المزاد العلني الجبري ورسا المزاد على غير الحائز .
تمام التطهير ببيع العقار في المزاد العلني ورسو المزاد على غير الحائز : وإذا تم التطهير ببيع العقار في المزاد العلني ورسو المزاد على غير الحائز ودفع من رسا عليه المزاد الثمن للدائنين المرتهنين أو أودعه خزانة المحكمة فقد تطهر العقار وانتهت الرهون حتى لو بقيت رهون لم تدفع لعدم كفاية الثمن الذي رسا به المزاد .
هذه الرهون التي لم تدفع يصدق علها أنها انقضت دون أن تنقضي الديون ولكن من جهة أخرى هذا السبب ينطبق عليه الوجه الثاني لانقضاء الرهن بصفة أصلية وهو بيع العقار المرهون بيعاً جبرياً بالمزاد العلني وينطبق عليه أيضاً الوجه الثالث لانقضاء الرهن بصفة أصلية وهو عدم سماح مرتبة الدائن المرتهن باستيفاء حقه من العقار المرهون فلا نطيل القول فيه ونقتصر هنا على استعراض الصورة الأخرى من التطهير وفيما يبقى العقار في ملكية الحائز ويتم التطهير فينقضي الرهن بصفة أصلية .
تمام التطهير مع بقاء العقار المرهون في ملكية الحائز : في هذه الصورة يتطهر العقار مع بقائه في ملكية الحائز وينقضي الرهن بصفة أصلية إذا لم يستوف الدائن المرتهن حقه لعدم كفاية ما عرضه الحائز وتأخر مرتبة الدائن المرتهن إذ ينقضي الرهن دون أن ينقضي الدين .
وانقضاء الرهن دون أن ينقضي الدين يجعل الرهن ينقضي بصفة أصلية إذ أنه قد انقضى لا تبعاً للدين بل مستقلاً عنه .
وقد أتت المذكرة الإيضاحية بمثل على ذلك ففرضت أن المشتري 639 وفاء وهو مالك تحت شرط فاسخ قد طهر العقار وهو لا يزال في ملكيته بأن قبل الدائنون المرتهنون عرض الحائز ثم استرد العقار البائع وفاء في الميعاد فإنه يسترده مطهراً ولا يفسخ التطهير بفسخ ملكية المشتري بل يبقى وبذلك يتم تطهير العقار بالرغم من فسخ ملكية المطهر وهو المشتري وفاء ومن لم يستوف من الدائنين المقيدين حقه لتأخر مرتبته ينقضي رهنه دون أن ينقضي ماله من دين ويبقى الدين ديناً شخصياً وبذلك ينقضي الرهن بصفة أصلية .
ولما كان البيع الوفائي قد ألغى في التقنين المدين الجديد فنأتي بمثال آخر .
نفرض أن الحائز بعد أن طهر العقار مع استبقاء ملكيته كشف أن عقده قابل للإبطال وأبطل من له الحق في الإبطال عقد الحائز واسترد العقار بأثر رجعي عند ذلك يسترده مطهراً كما كان في يد الحائز ولا يبطل التطهير .
وهذا مثل فيه عاد العقار بأثر رجعي ونأتي بمثل آخ لا يكون فيه الأثر الرجعي .
بعد أن طهر الحائز العقار مع استبقاء ملكيته باعه لمشتري فإنه يبيعه مطهراً كما كان في يده ويأخذ المشتري العقار وهو خال من القيود فهنا بقي العقار مطهراً مع زوال ملكية الحائز ولم يكن زوال الحائز بأثر رجعي .
وفي جميع هذه الأمثلة يجب حتى يتم التطهير وتنقضي الرهون أن يدفع الحائز ما قدره قيمة للعقار المرهون أو يودعه خزانة المحكمة .(الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ العاشر ،الصفحة/ 747)
إجراء التطهير يخلص العقار المرهون من رهون أرباب الديون المقيدة الذين أعلنوا بالتطهير ولو لم يدركهم الدور في استيفاء ديونهم من قيمة العقار والتطهير ينتج أثره حتى ولو زالت ملكية الحائز الذي أجراه لأي سبب من الأسباب ولو كان زوالها بأثر رجعى کفسخ أو بطلان سند تملكه أو لتحقق الشرط الفاسخ الذي كان معلقاً عليه ملكيته.
فالملكية تعود عندئذ إلى المالك السابق خالصة من الرهون التي طهر منها العقار.
وعلى ذلك إذا اشترى شخص العقار المرهون ولما أراد الدائن المرتهن التنفيذ على هذا العقار تحت يده قام بتطهيره ثم فسخ عقد الشراء أو أبطل فعادت الملكية إلى البائع (المدين) فإن هذا البائع يسترد العقار مطهراً أي خالياً من الرهن ولو كانت القيمة التي استوفاها الدائن من الحائز لم تكف لسداد كل الدين .
وبالتالي يترتب على ذلك أن يتحول الدائن المرتهن الذي لم يستوف حقه إلى دائن عادي أي يتجرد من حق التقدم وحق التتبع.
ينقضي حق الرهن بسقوط الدين المضمون بالتقادم فيكون انقضاؤه تبعاً لانقضاء ذلك الدين.
إلا أن الرهن الرسمي لا ينقضي استقلالاً بمضي المدة إذا كان العقار المرهون في يد الراهن لأن الراهن يلتزم ببقاء الرهن لحين الوفاء بالدين بتمامه ولا يستطيع الراهن أن يتمسك بالتقادم المسقط ولا ينقضي الرهن أيضاً بالتقادم إذا انتقلت ملكية العقار المرهون إلى الحائز لأن الحائز يهدف إلى التخلص من الرهن الذي على ملكه ولا يبغي اكتساب حق الرهن على ملك الغير. (موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الرابع عشر ، الصفحة/ 525)
