إذا حل أجل الدين المضمون بالرهن ولم يتم الوفاء به للدائنين فلأي منهم أن يتخذ إجراءات نزع ملكية العقار المرهون وفقا للاحكام المقررة بالمواد 401 مرافعات وما بعدها وقد يكون العقار في يد الراهن وقد يكون الراهن تعرف في العقار بتصرف ناقل الملكية فانتقل العقار إلى من تم التصرف إليه ويسمى الحائز وقد يتخلى الحائز عن العقار لحارس يعينه قاضي الأمور المستعجلة لمباشرة إجراءات نزع الملكية في مواجهته وأياً من كان الشخص الذي اتخذت الإجراءات في مواجهته راهناً أو حائزاً أو حارساً فإنها تنهي بيع العقار بالمزاد بموجب حكم يصدره قاضي التنفيذ وبتسجيله يتم تطهير العقار من كافة الديون المقيدة سواء تم الوفاء بها جميعاً أو ببعضها فقط حسب أولوية القيد وسواء رسا المزاد على الحائز على غيره ومن ثم يترتب على بيع العقار بالمزاد العلني انقضاء القيود الواردة عليه سواء كانت لرهون أو حقوق اختصاص أو حقوق الامتياز الخاصة العقارية ويراعي أن حكم مرسي المزاد لا يصار وفقاً لقانون المرافعات الجديد إلا بدفع كامل الثمن وأن القيود تنقضي بحكم القانون بمجرد تسجيل حكم مرسى المزاد .
لا ينقضي حق الرهن بالتقادم منفصلاً عن الحق المضمون بالرهن فإن وجد رهن على عقار وتملك شخص هذا العقار بالتقادم فإن الرهن يكون نافذاً في حقه طالما وجد الرهن قبل الحيازة أما إن وجد بعدها فإنه لا ينفذ في حق الحائز وفقاً للأثر الرجعي للتقادم إذ يعتبر واضع اليد أنه تملك العقار منه بدء رضع يده ويكون الرهن جاء من غير مالك فلا يكون نافذاً .(المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الرابع عشر، الصفحة/ 565)
تنص المادة 1084 مدني على ما يأتي :
إذا بيع العقار المرهون بيعاً جبرياً بالمزاد العلني سواء كان ذلك في مواجهة مالك العقار أو الحائز أو الحارس الذي سلم إليه العقار عند التخلية فإن حقوق الرهن على هذا العقار تنقضي بإيداع الثمن الذي رسا به المزاد أو بدفعه إلى الدائنين المقيدين الذين تسمح مرتبتهم باستيفاء حقوقهم من هذا الثمن" .
البيع في مواجهة مالك العقار :
وهنا يفترض القانون عقاراً مرهوناً لم ينتقل إلى حائز وعمد الدائن المرتهن إلى التنفيذ عليه ببيعه بيعاً جبرياً في المزاد العلني فإذا ما بيع ورسا مزاده على أحد فإن حقوق الرهن على هذا العقار تنقضي بإيداع الثمن الذي رسا به المزاد أو بدفعه إلى الدائنين المقيدين الذين تسمح مرتبتهم باستيفاء حقوقهم من هذا الثمن .
ومن رسا عليه المزاد يفضل طبعاً إيداع الثمن خزانة المحكمة بدلاً من أن يقوم مقام القاضي ويوزع الثمن على من تسمح مرتبتهم بأخذ شيء منه من الدائنين المقيدين فقد يخطئ في التوزيع فيتحمل مغبة هذا الخطأ .
البيع في مواجهة الجائز : ويكون البيع في مواجهة الحائز إذا لم يختر هذا لا دفع الديون ولا تخلية العقار ولا تطهيره فعند ذلك لا مناص من بيع العقار في مواجهة الحائز نفسه .
ويكون البيع في مواجهة الحائز أيضاً إذا عمد الحائز إلى تطهير العقار وعرض على الدائنين المقيدين ما قدره قيمة له فرفض الدائنون المقيدون ما عرضه الحائز وباعوا العقار جبراً في المزاد العلني عند ذلك يبيعونه في مواجهة الحائز لأنه هو المالك للعقار وذلك ما لم يختر الحائز تخلية العقار .
فإذا ما بيع العقار ورسا مزاده على أحد فإن حق الرهن على هذا العقار ينقضي بإيداع الثمن الذي رسا به المزاد أو بدفعه إلى الدائنين المقيدين الذي تسمح مرتبتهم باستيفاء حقوقهم من هذا الثمن ويفضل الراسي عليه المزاد الأمر الأول .
البيع في مواجهة الحارس : هنا فرض القانون أن للعقار حائزاً ، وأن هذا الحائز لم يدفع الديون ولم يطهر العقار ولا يريد تحمل إجراءات بيع العقار ، يعمد إلى تخلية العقار وتعيين حارس عليه يباع العقار في مواجهته .
فإذا بيع العقار في مواجهة الحارس ورسا مزاده على أحد فإن حق الرهن هنا أيضاً ينقضي بإيداع الثمن الذي رسا به المزاد خزانة المحكمة أو بدفعه إلى الدائنين المقيدين الذي تسمح مرتبتهم باستيفاء حقوقهم من هذا الثمن ويفضل الراسي عليه المزاد الأمر الأول حتى لا يتحمل خطر التوزيع .
وفي هذه الحالة والحالتين اللتين سبقتاها قد لا يأخذ أحد الدائنين 642 المرتهنين المتأخرين أي شيء من حقه لتأخره في المرتبة وينقضي رهنه مع ذلك ويبقى دينه ديناً شخصياً دون رهن وعلى ذلك ينقضي الرهن بصفة أصلية مع بقاء الدين الذي يبقى ديناً شخصياً .
والنصوص القانونية تؤكد أن الدائنين المرتهنين يتقاضون حقوقهم بحسب مراتبهم من ثمن العقار المرهون فإذا لم يبق من ثمن العقار شيء لدائن مرتهن متأخر لم يأخذ الدائن المرتهن شيئاً من رهنه ومع ذلك يبقى دينه ديناً شخصياً ولا ينقضي كما انقضى الرهن .
ونأتي بنص قانوني درسناه أخيراً هو نص المادة 1084 مدني وتقول هذه المادة كما رأينا إنه إذا بيع العقار المرهون بيعاً جبرياً فإن حقوق الرهن على هذا العقار تنقضي بإيداع الثمن الذي رسا به المزاد أو بدفعه إلى الدائنين المقيدين الذين تسمح مرتبتهم باستيفاء حقوقهم من هذا الثمن فالنص يفرض أن هناك دائنين مرتهنين لا تسمح مرتبتهم باستيفاء حقوقهم من هذا الثمن فالدائن المرتهن الذي لا تسمح مرتبته 643 بأخذ شيء من ثمن العقار يكون قد انقضى رهنه بصفة أصلية ولا ينقضي الدين بل يبقى ديناً شخصياً ومن ثم يكون هذا سبباً في انقضاء الرهن بصفة اصلية دون الدين.(الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ العاشر ، الصفحة/ 750)
أثر بيع العقار المرهون بيعا جبريا بالمزاد العلني
(أ) - البيع في مواجهة مالك العقار:
إذا كان العقار المرهون لم ينتقل إلى حائز وباشر الدائن المرتهن التنفيذ عليه ببيعه بيعاً جبرياً في المزاد العلني وبيع العقار بالمزاد ورسا مزاده على المشتري فإن حقوق الرهن على هذا العقار تقضي بإيداع الثمن الذي رسا به المزاد أو بدفعه إلى الدائنين المقيدين الذين تسمح مرتبتهم باستيفاء حقوقهم من هذا الثمن.
والراسي عليه المزاد يفضل بداهة إيداع الثمن خزانة المحكمة بدلاً من توليه توزيع الثمن على الدائنين حسب مراتبهم إذ قد يخطئ في التوزيع فيسأل عن هذا الخطأ.
(ب) البيع في مواجهة الحائز
قد يكون البيع في مواجهة الحائز إذا كان الأخير لم يختر دفع الديون ولا تخلية العقار ولا تطهيره إذ يصبح البيع بالمزاد أمراً لازماً.
ويكون البيع في مواجهة الحائز أيضا إذا عمد الحائز إلى تطهير العقار وعرض على الدائنين المقيدين ما قدره قيمة له فرفض الدائنون المقيدون ما عرضه الحائز وباعوا العقار جبراً بالمزاد العلني.
فإذا بيع العقار ورسي المزاد على أحد المشترين، فإن حق الراهن على هذا العقار ينقضي بإيداع الثمن الذي رسا به المزاد أو بدفعه إلى الدائنين المقيدين الذين تسمح مرتبتهم باستيفاء حقوقهم من هذا الثمن ويفضل الراسي عليه المزاد الأمر الأول.
(ج) البيع في مواجهة الحارس:
يكون البيع في مواجهة الحارس إذا كان العقار في يد حائز له ولم يشأ الحائز تفادي إجراءات البيع بالمزاد بدفع الدين أو تطهير العقار أو مواجهة إجراءات بيع العقار بالمزاد فيقوم بتخلية العقار وتعيين حارساً عليه يباع العقار في مواجهته.
والوضع هنا كالحالتين السابقتين ينقضي الرهن بإيداع الثمن الذي رسا به المزاد خزانة المحكمة أو بدفعه إلى الدائنين المقيدين الذين تسمح مرتبتهم باستيفاء حقوقهم من هذا الثمن .
ولا يترتب على بيع العقار بالمزاد على هذا النحو تطهير العقار من الرهون الرسمية فحسب بل يتطهر العقار أيضاً من كل الحقوق الأخرى المقيدة عليه وهي حقوق الاختصاص والرهون الحيازية وحقوق الامتياز الخاصة العقارية.
ويلاحظ أن العقار لا يتحرر نتيجة بيعه بيعا جبرياً إلا من الحقوق التي يدخل أصحابها في الإجراءات ويعتبر الدائن داخلاً في إجراءات التنفيذ إذا كان هو الذي باشرها أو أن يعلن بإيداع قائمة شروط البيع ويخبر بجلسته طبقاً لما يقضي به قانون المرافعات إذا كان مباشر التنفيذ غيره .(موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الرابع عشر ، الصفحة/ 528)
