موسوعة قانون المرافعات
1- مؤدى نصوص المواد 1/406 ، 1/407 ، 408 ، 417 ، 1/446 من قانون المرافعات أن المدين يعتبر بحكم القانون حارساً على عقاره المحجوز إذا لم يكن مؤجراً قبل تسجيل التنبيه ، و أن الشارع - درءاً لمغبة أن يعمد المدين بمناسبة التنفيذ على عقاره إلى الكيد لدائنيه فيسىء إدارته و صولاً إلى تقليل ثمرته و تنقيص قيمته فى نظر الراغبين فى الشراء ، و لما لاحظه من أن المستأجر من المدين أو ممثله قد يبادر إلى إثبات تاريخ عقده قبل البيع الجبرى فلا يملك من تؤول إليه ملكية العقار طلب عدم نفاذ العقار عملاً بالمادة 604 من القانون المدنى - جعل الأصل فى الإجارة التى تسرى على الدائنين الحاجزين وعلى من حكم بإيقاع البيع عليه أن تكون ثابته التاريخ رسمياً قبل تسجيل التنبيه دون تلك الحاصلة بعده ، و لئن أجاز القانون التأجير للمدين و جعله نافذاً فى حق الدائن و من وقع عليه البيع متى كان من أعمال الإدارة الحسنة ، إلا أنه قصد بذلك أن يقيد حق المدين فى التأجير بالقيد الذى وضعه فى حالة بيعه ثمرات العقار ، إذ هو مسئول عن الأجرة بوصفه حارساً بعد أن ألحقت بالعقار ذاته من يوم تسجيل التنبيه إلى يوم البيع بالمزاد أما إذا تم إيقاع البيع بصدور حكم به ، فإن ثمرات العقار تكون من حق من وقع عليه البيع و لا يتعلق بها حق للدائنين لأن حقه الشخصى فى تسلم العقار ينشأ من يوم صدور الحكم بإيقاع البيع لا من يوم تسجيله ، فتنقضى الحراسة التى يفترضها القانون و يرتفع عن المدين وصف الحارس و لا يكون له صفة فى التصرف فى ثمرات العقار أو تأجيره ، و لا يكون تصرفه أو تأجيره نافذاً فى حق من حكم بإيقاع البيع عليه بإعتباره خلفاً للدائنين أطراف خصومة التنفيذ ، و لما كان الواقع فى الدعوى أن عقد الإيجار الذى يستند إليه الطاعن لم يثبت تاريخه إلا فى تاريخ لاحق لتاريخ تسجيل تنبيه نزع الملكية فإنه يكون من حق المطعون عليه الذى صدر الحكم بإيقاع البيع له ، و من يوم صدور هذا الحكم و دون إشتراط لتسجيله الإدعاء بصورية عقد الإيجار الصادر ممن يمثل المدين إلى الطاعن ، و أن يطلب طرد هذا الأخير من العقار الذى حكم بإيقاع بيعه عليه .
(الطعن رقم 5 لسنة 43 جلسة 1977/05/04 س 28 ع 1 ص1125 ق 194)
يترتب على تسجيل تنبيه نزع الملكية اعتبار العقار محجوزاً، فإن لم يكن مؤجراً كله أو بعض وحداته، اعتبر المدين حارساً على الوحدات غير المؤجرة، ومن ثم يجوز له تأجيرها، على أن نفاذ هذا الإيجار في حق الحاجزين والدائنين أصحاب القيود السابقة على هذا التسجيل، يتوقف على ما إذا كان من أعمال الإدارة الحسنة أم لا، فإن كان منها نفذ في حقهم وإلا جاز لأي منهم أن يطلب عدم نفاذه في حقه، ولما كان هذا الطلب قد نشأ بمناسبة التنفيذ وبعد البدء في إجراءاته فإن الاختصاص النوعي بنظره ينعقد لقاضي التنفيذ دون غيره. ويعتبر الإيجار من أعمال الإدارة الحسنة إذا كان بالأجرة القانونية بالنسبة للوحدات الخاضعة لقانون إيجار الأماكن، أو بالأجرة المناسبة وللمدة المناسبة بالنسبة للإيجار الخاضع للقانون المدني كالأرض الفضاء والوحدات المفروشة و الأماكن المؤجرة بالجدك ، والعبرة في تحديد المدة بالنسبة للأماكن الخاضعة القانون إيجار الأماكن والأراضي الزراعية بما تضمنه العقد دون اعتداد بالإمتداد القانوني الخاضع له، ومتى كان عقد الإيجار من أعمال الإدارة الحسنة ، فإنه ينفذ على نحو ما تقدم ولو لم يكن ثابت التاريخ.
وتنص المادة (11) من قانون الشهر العقاري على أنه يجب تسجيل الإيجارات والسندات التي ترد على منفعة العقار إذا زادت مدتها علي تسع سنوات وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك ويترتب على عدم تسجيلها أنها لا تكون نافذة في حق الغير فيما زاد على هذه المدة ، ولا يشترط أن يتم التسجيل في وقت معين إذ يكفي أن يتم خلال تلك السنوات ، وينصرف ذلك إلى الإيجار الخاضع للقانون المدني، أما الإيجار الخاضع لقانون إيجار الأماكن أو للقانون الزراعي، فإنه ينفذ في حق الغير إذا كان ثابت التاريخ قبل تسجيل التنبيه أو إذا كان من أعمال الإدارة الحسنة إذا كان بعد ذلك، وإن كان يترتب على امتداده تجاوز مدته تسع سنوات، فليس من شأن ذلك خضوعه للتسجيل لانحصار ذلك في التحديد الاتفاقي.
ويعتبر من الغير في التنفيذ العقاري، الدائن الحاجز ولو لم يكن حقه مقيداً، والدائن صاحب القيد الوارد على العقار، ومن حكم بإيقاع البيع عليه إذ المقرر أن تسجيل هذا الحكم يرتد إلى تاريخ تسجيل تنبيه نزع الملكية.
نفاذ المخالصات عن الأجرة المعجلة والحوالة بها:
لما كانت إيرادات العقار تلحق به عن المدة التالية لتسجيل التنبيه ومن ثم فإنها تعتبر محجوزة ويلتزم المدين بإيداعها باعتباره حارساً علي العقار وإلا كان مسئولاً عن ذلك جنائياً عملاً بالمادتين (409) من قانون المرافعات، (341) من قانون العقوبات، وتنتفي مسئوليته إذا كان قد استوفي الأجرة معجلاً قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية متى كانت المخالصة ثابتة التاريخ قبل هذا التسجيل إذ يكون قد استوفى حقه قبل الحجز وإلحاق الإيراد بالعقار، وكذلك الحال بالنسبة لحوالة هذه الأجرة المعجلة.
فإذا كانت المخالصات أو الحوالات غير ثابتة التاريخ قبل تسجيل التنبيه ، فلا يحتج بها على الحاجز والدائن صاحب القيد ومن حكم بإيقاع البيع عليه إلا لمدة سنة ، فإذا تجاوزت أجرة سنة، فلا تنفذ إلا لتلك المدة، وحينئذٍ يلتزم المدين بإيداع الباقي وإلا كان مسئولاً جنائياً عن ذلك. (المطول في شرح قانون المرافعات، المستشار/ أنور طلبة، الناشر/ المكتب الجامعي الحديث، الجزء : العاشر ، الصفحة : 325)
تعتبر الإجارة من أعمال الإدارة الحسنة إذا كانت حاصلة بأجر المثل أو أكثر . وللدائنين عاديين كانوا أو مرتهنين أن يبطلوا الإيجارات الثابتة التاريخ قبل تسجيل التنبيه إذا توافرت شروط دعوى إبطال التصرفات التنفيذ للدكتور رمزي سيف ص 291) .
وإذا زادت مدة الإيجار على تسع سنوات فلا تسري على الدائنين المرتهنين والمشتري الراسي عليه المزاد إلا إذا كانت مسجلة قبل قيد رهونهم أو قبل تسجيل حكم مرسي المزاد بالنسبة للأخير ، وذلك لأن كل هؤلاء يعتبرون من الغير فلا يحتج عليهم بالإجراءات التي تزيد مدتها على تسع سنوات إلا إذا كانت مسجلة وذلك عملاً بالمادة 11 من قانون الشهر العقاري (أبو الوفا في التعليق ص 1395). وإذا زادت مدة الإيجار على تسع سنوات فلا تسري علي الحاجز إذا كان دائناً عادياً إلا إذا كانت مسجلة قبل تسجيل التنبيه (محمد حامد فهمي ص 346). وقد نصت المادة السادسة من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - والتي لم يدخل عليها القانون 136/ 1981 أي تعديل - على أن يعد في حكم المستأجر في تطبيق حكم هذا الباب مالك العقار المنزوعة ملكيته بالنسبة إلى ما يشغله من هذا العقار ومقتضى ذلك أنه لا يجوز إخراجه من العقار حتى بعد رسو مزاده إلا في الحالات التي يجوز فيها طرد المستأجر وبالشروط المقررة في هذا القانون كما نصت المادة 30 من ذات القانون على أنه إستثناء من حكم المادة 604 من القانون المدني تسري عقود الإيجار القائمة على المالك الجديد ولو لم يكن لسند الإيجار تاريخ ثابت بوجه رسمي سابق على تاريخ انتقال الملكية وهذا النص عام ويسري حتى ولو كانت إنتقال الملكية نتيجة بيع العقار بالمزاد والمهم هو إثبات قيام العلاقة الإيجارية قبل رسو المزاد بالطريق الذي رسمه القانون لإثبات عقود إيجار الأماكن.(التعليق على قانون المرافعات، المستشار/ عز الدين الديناصوري والأستاذ/ حامد عكاز، بتعديلات وتحديث أحكام النقض للأستاذ/ خيرت راضي المحامي بالنقض، الطبعة 2017 دار المطبوعات الجامعية، الجزء : السابع ، الصفحة : 552)
فطن المشرع إلى أنه بمجرد البدء في التنفيذ قد يعمد المدين الكيد للدائنين الحاجزين ويسيء إدارة العقار نتيجة لحرمانه من ثماره بحكم القانون، فيقوم بتأجير العقار بأجرة زهيدة أو لأمد طويل، مما يؤدي إلى الإضرار بحقوق الدائنين لأن الثمار من توابع العقار التي تلحق به، كما أن تأجير العقار لمدة طويلة أو بأجرة زهيدة يصرف الراغبين في شرائه .
ولذلك نظم المشرع حكم إيجار العقارات المحجوزة في المادة 408 مرافعات - محل التعليق - ولتوضيح هذا التنظيم يتبنى التفرقة بين أنواع ثلاثة من عقود الإيجار.
أولاً : عقد الإيجار المسجل قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية :
يسرى هذا العقد في مواجهة الدائنين الحاجزين العاديين في مواجهة من وقع عليه البيع أياً كانت مدة العقد ولو تجاوزت هذه المدة تسع سنوات، ولكن لا ينفذ هذا الإيجار في مواجهة الدائن المرتهن فيما يزيد على تسع سنوات إلا إذا كان مسجلا قبل قيد الرهن مادة 1045 / 2 مدنی.
ثانياً : عقد الإيجار غير المسجل والثابت التاريخ رسمياً قبل تسجيل التنبيه :
ينفذ هذا العقد في حق الدائنين الحاجزين (عاديين أم ممتازين)، كما ينفذ في حق الدائنين المشار إليهم في المادة 417 مرافعات المعتبرين طرفاً في الإجراءات وينقذ أيضاً في حق المشتري الراسي عليه المزاد، بشرط ألا تزيد مدة الإيجار في كل الأحوال على تسع سنوات.
ثالثاً : عقد الإيجار غير المسجل وغير الثابت التاريخ رسمياً قبل تسجيل التنبيه :
إفترض المشرع أن هذا الإيجار مشوب بالغش والكيد، ولذلك لا يسري هذا العقد في مواجهة الدائنين الحاجزين والدائنين المشار إليهم في المادة 417 ومن حكم بإيقاع البيع عليه إلا إذا كان من أعمال الإدارة الحسنة، ويعتبر الإيجار كذلك إذا كانت الأجرة مساوية لأجرة المثل ولا تزيد مدته على سنة واحدة بالنسبة للمبانى و ثلاث سنوات بالنسبة للأراضي الزراعية، فإذا لم يكن الإيجار من أعمال الإدارة الحسنة، بأن كان بأجرة نقل عن أجرة المثل أو زادت مدته عن المدة السالفة الذكر فإنه لا ينقذ في مواجهة من تقدم ذكرهم
ولكن يلاحظ أنه إستثناء من هذا التنظيم توجد نصوص خاصة في بعض القوانين، ومثال ذلك ما تنص عليه المادة 30 من قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 ، وهي مطابقة المادة 22 من القانون رقم 52 لسنة 1969 من أنه إستثناء من حكم المادة 604 مدني تسري عقود الإيجار على المالك الجديد ولو لم يكن لها تاريخ ثابت بوجه رسمی سابق على تاريخ إنتقال الملكية.
كما يلاحظ أنه إذا زادت مدة الإيجار على تسع سنوات فلا تسري على الدائنين المرتهنين والمشتري الراسي عليه المزاد إلا إذا كانت مسجلة قبل قيد رهونهم أو قبل تسجيل حكم مرسى المزاد بالنسبة للأخير، وذلك لأن كل هؤلاء يعتبرون من الغير فلا يحتج عليهم بالإجراءات التي تزيد مدتها على تسع سنوات إلا إذا كانت مسجلة وذلك عملاً بالمادة 11 من قانون الشهر العقاري (أحمد أبو الوفا - التعليق - ص 1420) وإذا زادت مدة الإيجار على تسع سنوات فلا تسري على الحاجز إذا كان دائناً عادياً إلا إذا كانت مسجلة قبل تسجيل التنبيه (محمد حامد فهمي - التنفيذ - ص 346). (الموسوعة الشاملة في التعليق على قانون المرافعات، الدكتور/ أحمد مليجي، الطبعة الثالثة عشر 2016 طبعة نادي القضاة ، الجزء : السادس ، الصفحة : 427)
