نفاذ المخالصات عن الأجرة المعجلة والحوالة بها:

لما كانت إيرادات العقار تلحق به عن المدة التالية لتسجيل التنبيه ومن ثم فإنها تعتبر محجوزة ويلتزم المدين بإيداعها بإعتباره حارساً علي العقار وإلا كان مسئولاً عن ذلك جنائياً عملاً بالمادتين (409) من قانون المرافعات، (341) من قانون العقوبات، وتنتفي مسئوليته إذا كان قد إستوفي الأجرة معجلاً قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية متى كانت المخالصة ثابتة التاريخ قبل هذا التسجيل إذ يكون قد إستوفي حقه قبل الحجز وإلحاق الإيراد بالعقار، وكذلك الحال بالنسبة لحوالة هذه الأجرة المعجلة.

فإذا كانت المخالصات أو الحوالات غير ثابتة التاريخ قبل تسجيل التنبيه ، فلا يحتج بها على الحاجز والدائن صاحب القيد ومن حكم بإيقاع البيع عليه إلا لمدة سنة ، فإذا تجاوزت أجرة سنة، فلا تنفذ إلا لتلك المدة، وحينئذٍ يلتزم المدين بإيداع الباقي وإلا كان مسئولاً جنائياً عن ذلك. (المطول في شرح قانون المرافعات، المستشار/ أنور طلبة، الناشر/ المكتب الجامعي الحديث،  الجزء : العاشر ، الصفحة : 329)

مقتضي هذه المادة أنه إذا كانت المخالصة أو الحوالة ثابتة التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية فإنها تنفذ في حق الدائنين المشار إليهم في المادة 417 وفي حق من حكم بإيقاع البيع عليه هذا بشرط ألا تزيد مدة الأجرة على ثلاثة سنوات وجب أن تكون المخالصة أو الحوالة مسجلة قبل تسجيل التنبيه إذا كان الحاجزون دائنون عاديون أو قبل قيد الرهن إذا كان بينهم دائن مرتهن وبالنسبة للدائنين المشار إليهم في المادة 417 أو قبل تسجيل حكم إيقاع البيع بالنسبة للمشتري وإلا فلا يحتج بالحوالة أو المخالصة في الأحوال المتقدمة إلا لمدة ثلاثة سنوات وإذا لم تكن المخالصة عن الأجرة المعجلة أو الحوالة بها ثابتة التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية فإن المشرع يفترض أنها قد تمت بعد تسجيل التنبيه أي بعد الشروع في التنفيذ فلا يحتج بها على من تقدم ذكرهم إلا لمدة سنة واحدة على أن القانون المدني ينص في المادة 1046 منه على أن المخالصة بالأجرة مقدماً لمدة لا تزيد على ثلاثة سنوات والحوالة بها لا تكون نافذة في حق الدائن المرتهن إلا إذا كانت ثابتة التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية وقد ذهب رأي في تعليل هذا التضارب إلى أن نص قانون المرافعات قد نسخ نص القانون المدني لأنه صدر لاحق عليه وذهب رأي آخر إلى أن المشرع لم يقصد نسخ نص بنص آخر وأن واضعي قانون المرافعات لم ينتبهوا لهذا التعارض و أن نص قانون المرافعات يتمشي مع ما حدث بالفعل عملاً وييسر على الأشخاص فكثيراً ما يدفع المستأجرون بعض الأجرة مقدماً ولا يعنون بإثبات تاريخ المخالصات (راجع في تأييد الرأي الأول التنفيذ للدكتور رمزي سيف ص 294  ووالي بند 22 ، ومحمد حامد فهمي هامش بند 237 وكمال عبد العزيز الطبعة الثانية ص 674 وراجع في تأييد الرأي الثاني التعليق الدكتور أبو الوفا ص 1396).

وفي تقديرنا أن الرأي الأول هو الذي يتفق والقاعدة القانونية التي تقضي بأن النص اللاحق ينسخ النص السابق وأن كان لا يوجد ثمة خلاف بين الرأيين في النتيجة وهي تطبيق نص قانون المرافعات. (التعليق على قانون المرافعات، المستشار/ عز الدين الديناصوري والأستاذ/ حامد عكاز، بتعديلات وتحديث أحكام النقض للأستاذ/ خيرت راضي المحامي بالنقض، الطبعة 2017 دار المطبوعات الجامعية،  الجزء : السابع ، الصفحة : 554)

مدى سريان المخالصات عن الأجرة وحوالتها إذا كان العقار مؤجراً :  

نظم الشرع في المادة 409 مدى سريان مخالصات الأجرة أي إيصالات سندات الأجرة الصادرة من المدين إلى المستأجر، وحوالتها أي حوالة الحق في الأجرة إلى شخص آخر يتولى تحصيلها من المستأجرين ويسدد قيمتها سلفاً إلى المدين، في مواجهة الدائن الحاجز على العقار ومن في حكمه.

ويتضح لنا من نص هذه المادة نص المادة 11 من قانون الشهر العقاري ونص المادة 1046 مدني ما يلي :

أولاً : المخالصة بالأجرة أو الحوالة بها غير الثابتة التاريخ رسمياً قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية.

لا تسري مثل هذه الخالصة أو الحوالة بها في مواجهة الدائن الحاجز ومن في حكمه إلا لمدة سنة واحدة فقط.

ثانياً : المخالفة بالأجرة أو الحوالة بها الثابتة التاريخ رسمياً قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية:

تنفذ هذه المخالصة أو الحوالة بها في حق الدائنين الحاجزين (عاديين أم ممتازين) ، كما تنفذ في حق الدائنين المشار إليهم في المادة 417، وفق حق المشتري الراسى عليه المزاد، بشرط ألا تزيد مدة أجرة على ثلاث سنوات من تاريخ تسجيل تنبيه نزع الملكية.

ثالثاً : المخالصة بالأجرة أو الحوالة بها المسجلة قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية أو قبل قيد الرهن :

تسري هذه المخالصة بالأجرة أو الحوالة بها أياً كانت مدتها طالما أنها مسجلة قبل تسجيل التنبيه إذا كان الحاجزون دائنين عاديين، أو قبل قيد الرهن إذا كان من بينهم دائن مرتهن وبالنسبة للدائنين المشار إليهم في المادة 417، أو قبل تسجيل حكم مرسى المزاد بالنسبة للمشتري الراسي عليه المزاد.

إذن مقتضى المادة 409 - محل التعليق - أنه إذا كانت المكالمة أو الحوالة ثابتة التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية فإنها تنفذ في حق الدائنين المشار إليهم في المادة 417 وفي حق من حكم بإيقاع البيع عليه هذا بشرط ألا تزيد مدة الأجرة على ثلاث سنوات أما إذا زادت مدة الأجرة على ثلاث سنوات وجب أن تكون الخالصة أو الحوالة مسجلة قبل تسجيل التنبيه إذا كان الحاجزون دائنين عاديين أو قبل قيد الرهن إذا كان من بينهم دائن مرتهن وبالنسبة للدائنين المشار إليهم في المادة 417 أو قبل تسجيل حكم إيقاع البيع بالنسبة للمشتري وإلا فلا يحتج بالحوالة أو المخالصة في الأحوال المتقدمة إلا لمدة ثلاث سنوات وإذا لم تكن المخالصة عن الأجرة المعجلة أو الحوالة بها ثابتة التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية فإن المشرع يفترض أنها قد تمت بعد تسجيل التنبيه أي بعد الشروع في التنفيذ فلا يحتج بها على من تقدم ذكرهم إلا لمدة سنة واحدة على أن القانون المدني ينص في المادة 1046 منه على أن المخالصة بالأجرة مقدماً لمدة لا تزيد على ثلاث سنوات والحوالة بها لا تكون نافذة في حق الدائن المرتهن إلا إذا كانت ثابتة التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية وقد ذهب رأي راجح (رمزى سيف - ص 294، فتحی والی بنده 220 ، الديناصوری وعكاز - ص 1403، كمال عبد العزيز ص 674) في تعليل هذا التضارب إلى أن نص قانون المرافعات قد نسخ نص القانون المدني لأنه صدر لاحقاً عليه وهذا الرأي يتفق والقاعدة القانونية التي تقضي بأن النص اللاحق ينسخ النص السابق، بينما ذهب رأي آخر (أحمد أبو الوفا - التعليق - طبعة سادسة - ص 1422 و 1423) إلى أن المشرع لم يقصد نسخ نص بنص آخر وأن واضعي قانون المرافعات لم ينتبهوا لهذا التعارض. وأن نص قانون المرافعات يتماشى مع ما حدث بالفعل عملاً وييسر على الأشخاص، فكثيراً ما يدفع المستأجرون بعض الأجرة مقدماً ولا يعنون بإثبات تاريخ المخالصات.

ومن الواضح أنه لا يوجد ثمة خلافات بين الرأيين فى النتيجة وهي تطبيق نص قانون المرافعات، ولكن الخلاف في الرأي انصب فقط على تعليل هذا التضارب. (الموسوعة الشاملة في التعليق على قانون المرافعات، الدكتور/ أحمد مليجي، الطبعة الثالثة عشر 2016 طبعة نادي القضاة ،  الجزء : السادس ،  الصفحة :  429)