حائز العقار هو كل شخص تنتقل إليه ملكية العقار المرهون أو أي حق عيني علي العقار قابل للرهن بأي سبب من أسباب كسب الملكية ولو كان من طريق التقادم ، مادام غير مسئول شخصياً عن الدين، فيتلقي العقار مثقلاً بالرهن وللدائن المرتهن حق تتبع العقار وهو في ملكيته والتنفيذ عليه فيتحمل الحائز إجراءات نزع الملكية إلا إذا اختار أن يدفع الدين أو أن يطهر العقار من الرهن أو أن يتخلي عن العقار المرهون، والوارث لا يعتبر حائزا إذ أن الملكية لا تنتقل من المورث إلي الوارث إلا بعد سداد ديون التركة، أما إذا صفیت التركة ووقع في نصيب الوارث عقار مرهون فإنه يكون مسئولاً شخصياً عن الدين وبذلك لا يكون حائزاً للعقار أيضاً ، أما الموصي له والشفيع ومن ملك بالتقادم فيعتبرون حائزين للعقار لهم حق الخيار المتقدم .

ولما كان يشترط في الحائز ألا يكون مسئولاً شخصياً عن الدين. فلا يعتبر حائزاً المدين المتضامن أو غير المتضامن ولا الوارث ولا الكفيل الشخصي ولا الكفيل العيني، ولا يجوز لهؤلاء تطهير العقار، كما لا يعتبر حائزاً من إنتقلت إليه ملكية العقار المرهون مطهرة من كل رهن کالراسي عليه المزاد بعد تسجيل حكم مرسي المزاد لما يترتب علي هذا التسجيل من تطهير للعقار من كل رهن وكذلك إذا نزعت ملكية العقار للمنفعة العامة لما يترتب على ذلك من تطهير للعقار فلا يكون للدائن المرتهن تتبع العقار في يد من انتقلت إليه الملكية بعد تطهير العقار.

كما لا يعتبر حائزاً من إنتقلت إليه ملكية العقار قبل قيد الرهن أو قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية، سواء تم الإنتقال بالتسجيل أو بالتقادم متي كانت مدة التقادم قد اكتملت قبل قيد الرهن أو قبل تسجيل التنبيه، وحينئذ يكون العقار في حيازة مالك لا يحاج بإجراءات نزع الملكية ويجوز له التمسك ببطلان تلك الإجراءات بطريق الإعتراض علي قائمة شروط البيع متضمناً دعوي إستحقاق فرعية لإنتفاء شروط التنفيذ الموضوعية لعدم ملكية المدين للعقار المنفذ عليه ، وأيضاً لا يعتبر حائزاً المشتري بعقد صوري.

ومتى حل أجل الدين المضمون، جاز للدائن المرتهن أن ينزع ملكية العقار المرهون في يد حائز العقار على نحو ما أوضحته المادة (1072) مدني، ويراعي أن حق التتبع لا يثبت للمرتهن إلا إذا كانت الملكية أو الحق العيني تم تسجيله بعد قيد الرهن، فإن تم التسجيل قبل القيد فإن الرهن لا يحاج به من سبق في تسجيل سنده ولو كان توثيق الرهن قبل هذا التسجيل إذ أن الرهن الرسمي وغيره من الحقوق العينية التبعية لا تنفذ في حق الغير إلا بقيدها ولا يستلزم القانون التسجيل في حالة التقادم فللمرتهن التنفيذ دائماً تحت يد من اكتسب ملكية العقار المرهون بالتقادم، بشرط أن يكون الرهن قد ترتب قبل بدء مدة التقادم فإن ترتب خلالها فلا ينفذ، وإذا تعددت التصرفات الواردة علي العقار المرهون فيكون الحائز الذي تتخذ في مواجهته الإجراءات هو آخر من سجل تصرفه الذي تلقي به الملكية أو الحق العيني. ويشترط فيما تقدم أن يكون التأمين العيني قد نشأ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية ، فقد جري نص المادة (411) من قانون المرافعات بأنه إذا كان العقار مثقلاً بتأمين عيني وآل إلي حائز بعقد مسجل قبل تسجيل التنبيه وجب إنذاره بدفع الدين أو تخلية العقار وإلا جري التنفيذ في مواجهته .

واضع اليد الذي يجوز له طلب منع بيع العقار :

حائز العقار في معنى المادة (411) من قانون المرافعات، هو المالك الذي إنتقلت إليه ملكية العقار بعد نشوء الحق العيني التبعي على ذات العقار ، يستوى في ذلك أن تكون الملكية قد إنتقلت إلى الحائز بموجب تصرف قانوني كعقد بيع أو مقايضة أو بموجب واقعة مادية كوضع اليد المكسب للملكية طالما كان البدء في وضع اليد لاحقاً لنشوء الحق العيني التبعي. إذ يترتب على الأثر الرجعي للتقادم إكتساب الملكية من وقت البدء في وضع اليد. فإن كان العقار مرهون في ذلك الوقت ، إنتقلت ملكيته لواضع اليد مثقلة بهذا الدين، وحينئذ يصبح واضع الين حائزاً في معنى المادة (211) من قانون المرافعات .

أما إن كان العقار عند بدء وضع اليد غير مقرر عليه حق عيني تبعي، فإنه ينتقل إلى واضع اليد خاليا من أي حق عيني تبعي ، وطالما إنتقلت ملكية العقار على هذا النحو إعتباراً من تاريخ البدء في وضع اليد، فإن أي تصرف يصدر إعتباراً من هذا التاريخ من غير واضع اليد الذي أصبح مالكاً ، لا ينفذ في حقه، وبالتالي فإن الرهن أو الإختصاص أو الامتياز الذي يتقرر على العقار بعد البدء في وضع اليد والذي يصدر من المالك السابق، لا ينفذ في حق المالك الجديد الذي اكتسب ملكية العقار بالتقادم إعتباراً من تاريخ البدء في وضع يده ، فإذا اتخذ دائن المالك السابق إجراءات نزع ملكية العقار إستناداً للرهن الصادر له بعد البدء في وضع اليد، كان التنفيذ باطلاً لعدم ملكية المدين الراهن للعقار، وبالتالي يجوز للمالك الجديد الاعتراض على إجراءات البيع ومنع البيع، بإعتباره مالكاً للعقار وليس حائزا له في معنى المادة (411) من قانون المرافعات.

إنذار الحائز بالدفع أو تخلية العقار:

إذا إنتقلت ملكية عقار المدين إلي حائز، فلا يجوز أن تتخذ في مواجهته إجراءات نزع الملكية إلا بعد إنذاره على يد محضر بدفع الدين المستحق أو تخلية العقار، ويكون الإنذار بعد التنبيه علي المدين بنزع الملكية أو مع هذا التنبيه في وقت واحد وبورقة واحدة تعلن لكل من المدين والحائز، ولا يجوز الإنذار قبل هذا التنبيه إذ مناطه البدء في إجراءات التنفيذ، لكن يجب في جميع الحالات أن يكون الإنذار مصحوباً بتبليغ التنبيه إلي الحائز وإلا كان الإنذار باطلاً ، ويترتب علي إعلان الإنذار أن يلتزم الحائز بكل ما كان يلتزم به المدين عند تسجيل تنبيه نزع الملكية فتلحق بالعقار ثماره و إيراداته وإعتبر الحائز حارساً ولا تنفذ عقود الإيجار التي يبرمها بعد إنذاره إلا إذا كانت من أعمال الإدارة الحسنة كما لا تنفذ المخالصات والحوالات إلا إذا كانت ثابتة التاريخ قبل إنذاره، ويكون مسئولاً جنائياً ، وذلك كله علي التفصيل الذي أوضحناه بالنسبة للمدين فيما تقدم.

وإذا ما وجه الإنذار للحائز کان له حق المعارضة، وله أن يتمسك بالدفوع التي لايزال للمدين بعد الحكم بالدين حق التمسك بها كانقضاء الدين بعد الحكم به بالوفاء أو بالمقاصة أو بغير ذلك، بل له أيضاً أن يتمسك بالدفوع التي كان للمدين أن يتمسك بها قبل الحكم بشرط أن يكون في موقف من شأنه ألا يجعل للحكم حجية قبله ، ويتحقق ذلك إذا كان الحكم لاحقاً التسجيل سنده ولم يكن طرفاً في الدعوي، فإن الحكم في هذه الحالة لا يكون حجة عليه مادام قد سجل سنده قبل صدوره ولم يدخله الدائن خصماً ثالثاً ، فإن كان الحائز لم يعارض أو عارض فرفضت معارضته ، إستمرت اجراءات نزع الملكية وفقاً للأوضاع المقررة ، وتكون المعارضة بدعوي ترفع أمام المحكمة وفقاً لقيمة العقار المرهون أو قيمة الحصة المرهونة ، فإن رفضت الدعوي ، كان لأي من الدائنين أن يباشر اجراءات نزع الملكية في مواجهة الحائز، فإن كان للحائز دفع لم يسبق له إبداءه بالدعوي السابقة ، فله أن يتقدم به في صورة إعتراض وفقاً للمادة (422) مرافعات ويختص بنظره قاضي التنفيذ بإعتباره عقبة تعترض التنفيذ، كما يكون للحائز إن لم يكن قد رفع دعوي بمعارضته ، أن يتقدم بهذه المعارضة إلي قاضي التنفيذ ، أياً كانت قيمة العقار ، عن طريق الإعتراض علي قائمة شروط البيع ، كما له التقدم بما لديه من دفوع عن طريق الطعن في حكم مرسي المزاد .

وللحائز التمسك بالدفوع الخاصة به وبالراهن وبالمدين ، وبالنسبة لدفوع المدين يشترط ألا يكون المدين تمسك بها من قبل ، فللحائز أن يدفع ببطلان القيد أو بضمان الإستحقاق إذا كان الدائن كفيلاً شخصياً للبائع الذي تلقي منه الحائز الملكية، أما الإصلاحات فلا تصلح سبباً للدفع ولكن سبباً لحبس العقار ويجوز التمسك ببطلان الرهن أو بإنقضائه.

تسجيل إنذار الحائز :

لا تنص المادة (412) من قانون المرافعات علي أنه يجب أن يسجل إنذار ، الحائز وأن پؤشر بتسجيله علي هامش تسجيل التنبيه خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تسجيل التنبيه وإلا سقط: تسجيل التنبيه ، مما مفاده أن الإنذار الذي يوجهه الدائن مباشر الاجراءات إلي الحائز بالدفع أو التخلية ، يخضع للشهر بطريق التسجيل ، ثم يؤشر بما يفيد تسجيله في هامش تسجيل تنبيه نزع الملكية، وإنذار الحائز هو ورقة من أوراق المحضرين واجبة الشهر، فيخضع لكافة مراحل الشهر، علي التفصيل الذي أوضحناه بكتابنا في الشهر العقاري والمفاضلة بين التصرفات» وإذا سقط تسجيل التنبيه ، جاز لمباشر الاجراءات البدء في اجراءات جديدة، منبتة الصلة بسابقتها.

تعدد إنذارات الحائزة :

إذا قام الدائن مباشر الإجراءات بتسجيل الإنذار الذي وجهه للحائز بالدفع أو التخلية، فإن كل إنذار يتم بعد ذلك متعلقا بذات العقار، يتم تسجيله بطريق التأشير الهامشي علي هامش تسجيل الإنذار الأول، مبيناً تاريخ الإنذار الجديد واسم من أعلنه وسند تنفيذه، كما يقوم مكتب الشهر بالتأشير علي أصل الإنذار الجديد بما يفيد وجود الإنذار الأول وبتاريخ تسجيله واسم من أعلنه وسنده التنفيذي.

وإذا سقط تسجيل التنبيه ، سقط تبعاً له تسجيل الإنذار.(المطول في شرح قانون المرافعات، المستشار/ أنور طلبة، الناشر/ المكتب الجامعي الحديث،  الجزء : العاشر ، الصفحة : 330)

يعتبر حائزاً للعقار المثقل بتأمين عيني كل من انتقلت إليه بأي سبب من الأسباب الملكية هذا العقار أو أي حق عيني أخر عليه قابل للرهن دون أن يكون مسئولاً مسئولية شخصية عن الدين المضمون وصورة التنفيذ علي العقار تحت يد الحائز أن يكون مثقلاً بتأمين عيني كالرهن أو مرتب عليه حق إختصاص أو إمتياز ثم تنتقل ملكيته إلي غير المدين ثم يشرع بعدئذ الدائن صاحب حق التأمين العيني في إجراء التنفيذ بموجب حقه في تتبع العقار وإذا كان العقد الذي آل به العقار إلى الحائز قد سجل بعد تسجيل التنبيه فلا يجب على الدائن المنفذ أن يتخذ أي إجراء بالنسبة للدائن المنفذ كأنه في يد المدين لأن التصرف الذي آل بمقتضاه العقار لمن حصل له التصرف لا يسري على الدائن المنفذ عملاً بالمادة 405  فالحائز الذي يجب على الدائن إنذاره يجب أن يكون قد إنتقل الحق إليه قبل تسجيل التنبيه (التنفيذ للدكتور أبو الوفا ص 753 والتنفيذ للدكتور رمزي سيف ص 313) .

ولا يعتبر الدائن المرتهن رهناً حيازياً حائزاً في حكم هذه المادة كذلك لا يعد حائزاً من يستند في اكتساب الحق العيني على العقار إلي التقادم لأنه ليس تصرفاً قانونياً أو من يستند إلي تصرف لم يصدر من المدين المنزوعة ملكيته أو إلي تصرف صوري إذا ثبت صوريته.

ولم يحدد المشرع ميعاداً للإنذار إلا أنه لا يجوز إجراؤه قبل إعلان السند التنفيذي إلى المدين وتكليفه بالوفاء ولا قبل إعلانه بتنبيه فرع الملكية وذلك مراعاة ما تقضي به المادة 412 من وجوب تسجيل الإنذار والتأشير بتسجيله خلال خمسة عشر يوما منذ تاريخ تسجيل التنبيه و هذا يستتبع أن يحصل إعلان الإنذار قبل انقضاء هذا الميعاد. وإنذار الحائز إما أن يحصل بعد إعلان التنبيه إلي المدين وإما أن يحصل مع التنبيه في وقت واحد عملاً بالمادة 1072 مدني.

ويبطل الإنذار بصريح النص إذا لم يصحب بتبليغ تنبيه نزع الملكية إلى حائز كما يبطل وفقاً للقواعد العامة إذا صحب بالتبليغ ولكنه لم يتضمن بياناته أو إذا خلا الإنذار من تكليف الحائز بالدفع أو التخلية، وذلك إذا لم تتحقق الغاية من البيان الناقص أو المعيب ويترتب على بطلان الإنذار سقوط الحجز لعدم الإنذار أو عدم تسجيله بطلان سائر إجراءات التنفيذ التالية وهو بطلان مقرر لمصلحة الحائز وحده. (الدكتور فتحي والي في قانون القضاء المدني بند 192).(التعليق على قانون المرافعات، المستشار/ عز الدين الديناصوري والأستاذ/ حامد عكاز، بتعديلات وتحديث أحكام النقض للأستاذ/ خيرت راضي المحامي بالنقض، الطبعة 2017 دار المطبوعات الجامعية،  الجزء : السابع ،  الصفحة : 557)

إجراءات التنفيذ العقاري في مواجهة الحائز :

ما سبق أن ذكرناه من إجراءات تتعلق بالتنفيذ على عقار يبينه الموجود في حيازته، ولكن لا يشترط التنفيذ على العقار أن يكون مملوكا للمدين أو في حيازته، بل يجوز إتخاذ إجراءات التنفيذ على العقار ولو لم يكن ملكاً للمدين أو لم يكن في حيازته، فتباشر الإجراءات في مواجهة شخص آخر غير المدين ولكنه يوجد في علاقة خاصة مع المدين يمثل الجائز والكفيل العيني وقد سبق لنا توضيح الإجراءات في مواجهة الكفيل العيني بند تعليقاً على المادة 401 مرافعات.

ولا يقصد بالحائز هنا واضع اليد على العقار ، كما قد يفهم ذلك فإن المعنى العام للحيازة، ولكن يقصد به كل شخص آلت إليه ملكية العقار بعقد مسجل قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية وكانت ملكية هذا العقار محملة بحق عینی شیعی نافذ في مواجهة الغير، دون أن يكون من آلت إليه ملكية العقار مسئولاً مسئولية شخصية عن هذا الدين، ففي هذه الحالة يكون لصاحب التأمين العيني أن ينفذ على هذا العقار في يد الحائز بما له من حق التتبع .

قصورة التنفيذ على العقار تحت يد الحائز إذن أن يكون العقار مرهوناً رهناً رسمياً أو مرتباً عليه حق إختصاص أو إمتیاز ، ثم تنتقل ملكيته إلى غير الدين الراهن، ثم يشرع بعدئذ الدائن المرتهن أو صاحب حق الإختصاص أو الإمتياز في إجراء التنفيذ بموجب حقه في تشييع العقار، احمد أبو الوفا - إجراءات التنفيذ - بند 309 ص 670) فلا يعتبر الدائن المرتهن رهناً حيازياً حائزاً في حكم هذه المادة كذلك لا يعد حائزاً من يستند في إكتساب الحق العيني على العقار إلى التقادم لأنه ليس تصرفاً قانونياً أو من يستند إلى تصرف لم يصدر من المدين المنزوعة ملكيته أو إلى تصرف صوري إذا ثبت صوريته.

إذ يشترط لكي تتوافر صفة الحائز بالمعنى المقصود هنا في مجال التنفيذ العقارى أن تتوافر الشروط الآتية :

(أ ) أن يوجد حق عيني تبعي على العقار کالرهن أو الإمتياز أو الإختصاص وأن يشهر هذا الحق ليكون نافذا في مواجهة الغير.

(ب) أن تنقل ملكية العقار بعد شهر الحق العيني التبعي إلى شخص آخر ، أو أن ينتقل حق عینی آخر خلاف حق الملكية بشرط أن تكون هذا الحق العيني عما يجوز رهنه على إستقلال وبالتالي بيعه بالمزاد مستقلاً أما إذا كان الحق العيني مما لايجوز رهنه وبيعه على إستقلال فلا يعتبر من تلقاه حائزاً، ونتيجة لذلك فإن من يتلقى حق إنتفاع على العقار يعتبر حائزاً ، أما من يكتسب حق ارتفاق على العقار فلا يعتبر كذلك، ومن يكتسب حقاً عينياً تبعياً على العقار لا يعد حائزاً .

(ج) يجب أن يكون التصرف الناقل لحق الملكية أو أي حق عینی آخر عما يجوز رهنه على إستقلال، قد تم تسجيله قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية، لأنه إذا كان التصرف قد تم تسجيله بعلم تسجيل تنبيه نزع الملكية فإنه لا يكون تصرفاً نافذاً.

(د) ألا يكون من انتقلت إليه ملكية العقار أو ای حق عینی آخر مما يجوز رهنه على إستقلال، مسئولاً شخصياً عن الدين، كأن يكون أحد المدينين المتضامنين مع مالك العقار في الدين المضمون بالرهن مثلاً.

وإذا تحددت صفة الحائز بناء على توافر الشروط السابقة فإن المشرع قد استوجب اتخاذ بعض الإجراءات الإسكانية التنفيذ على العقار الذي يوجد به في حيازته، فنص في المادة 411 مرافعات - محل التعليق - على أنه إذا كان العقار مثقلاً بتأمين عینی و آلي إلى حائز بعقد مسجل قبل تسجيل التنبيه وجب إنذاره بدفع الدين أو تخلينه للعقار وإلا جرى التنفيذ في مواجهته ويجب أن يكون الإنذار مصحوباً بتبليغ التنبيه إليه وإلا كان باطلاً ، كما نص في المادة 412 مرافعات على أنه يجب أن يسجل الإنذار وأن يؤشر بتسجيله على هامش تسجيل التنبية خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تسجيل التنبيه وإلا سقط التنبيه.

ويتضح من ذلك أنه بعد قيام الدائن بإعداد التنبيه بنزع الملكية ثم إعلانه إلى المدين ثم تسجيله، يجب أن يقوم الدائن ايضاً بإنذار الحائز بدفع بالدين المحجوز من أجله أو بتحية العقار أو بتحمل إجراءات التنفيذ في مواجهته، فالغرض من الإنذار هي دعوة الخائن إلى إتخاذ موقف يتحدد على أساسه موقف الدائن الحاجز، فإما أن يختار الحائز دفع الدين أو تخليه العقار ، وإما ألا يختار القيام بأحد هذه الإجراءات فيستمر الدائن في إتخاذ إجراءات التنفيذ.

ويجب أن يكون الإنذار مصحوباً بصورة من تنبيه نزع الملكية حتى يستطيع الحائز معرفة الدين المطلوب وغيره من البيانات الأخرى المتعلقة بالعقار المحجوز ، ومن ثم يتيسر له إتخاذ موقف محدد على ضوئها ، وإذا لم يكن الإنذار مصحوباً بتبليغ تنبيه نزع الملكية فإنه وفقاً للمادة 411 يكون باطلاً.

ولم يحدد المشرع ميعاداً للإنذار، ولكن طالما أن المشرع يستلزم أن يكون الإنذار مصحوباً بتبليغ بنزع الملكية ، فإنه من الطبيعي أن يكون الإنذار بعد إعلان الدين بتنبيه نزع الملكية ، فلا يجوز توجيه الإنذار قبل إعلان السند التنفيذى إلى المدين وتكليفه بالوفاء ولا قبل إعلانه بتنبيه نزع الملكية، ويلاحظ أن الإنذار إما أن يحصل بعد إعلان التنبيه إلي المدين وإما أن يحصل مع التنبيه في وقت واحد عملاً بالمادة 1072 مدنی .

ويترتب على إنذار الحائز جميع الأحكام التي سبق لنا دراستها كأثر من آثار تسجيل تنبيه نزع الملكية فيما عدا عدم نفاذ التصرف فهو يتقرر من تاريخ تسجيل تنبيه نزع الملكية، ومعنى ذلك أنه إذا كانت آثار الحجز بالنسبة لسلطات المالك في الاستعمال والاستغلال وبالنسبة لإلحاق الثمار بالعقار تترتب في حق المدين من تاريخ تسجيل تنبيه نزع الملكية فإن هذه الآثار تترتب في حق الحائز من تاريخ الإنذار.

وقد أوجب المشرع تسجيل الإنذار وأن يؤشر بتسجيله على هامش تسجيل التنبيه خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تسجيل التنبيه ، وإلا فإن تسجيل التنبيه بسقط ويعتبر كأن لم يكن ووفقاً للمادة 413 مرافعات فإنه إذا إتضح سبق تسجيل إنذار لحائز على العقار ذاته ای إذا تعدد الحائزون للعقار. فإنه يجب التأشير بالإنذار السابق على هامش تسجيل الإنذار الجديد بما يفيد وجود الإنذار الأول وبتاريخ تسجيله وأسم من أعلنه وسند تنفيذه ، كما أنه إذا سقط تسجيل التنبيه بنزع الملكية لأي سبب من الأسباب الواردة في القانون فإن تسجيل الإنذار يسقط تبعاً له ، فتسجيل الإنذار يرتبط بتسجيل التنبيه وجوداً وعدماً.

ويلاحظ أن الإنذار بيطل بصريح النص إذ لم يصحب بتبليغ تنبيه نزع الملكية إلى الحائز كما أسلفنا ، كما بيطل وفقاً للقواعد العامة إذا صعب بالتبليغ ولكنه لم يتضمن بياناته أو إذا خلا الإنذار من تكليف الحائز بالدفع أو التخلية، وذلك إذا لم تتحقق الغاية من البيان الناقص أو المعيب ويترتب على بطلان الإنذار أو سقوط الحجز لعدم الإنذار أو عدم تسجيله بطلان سائر إجراءات التنفيذ التالية وهو بطلان مقرر لمصلحة الحائز وحده، فله دون غيره التمسك به ، كما أنه يزول بنزوله عنه أو بعدم إبدائه في الوقت المناسب إنه يجب على الحائز أن يتمسك بالبطلان بطريق الإعتراض على قائمة شروط البيع في ميعاد تقديم الإعتراض. (فتحی والی - التنفیذ الجبری - بند 192 - ص 382 و 383 و هامش رقم 1 بها).(الموسوعة الشاملة في التعليق على قانون المرافعات، الدكتور/ أحمد مليجي، الطبعة الثالثة عشر 2016 طبعة نادي القضاة ،  الجزء : السادس ،  الصفحة :  432)