وقف الاجراءات على الحصة الشائعة :

إذا رهن المدين عقاره بأكمله لدائن مرتهن، ثم رهن حصة شائعة منه ثلاثة قراريط لدائن آخر، وبدأ الدائن الأخير في اتخاذ إجراءات التنفيذ على الحصة الشائعة، وحينئذٍ يجوز للمرتهن للحصة المفرزة، وهي تدخل ضمنها الحصة الشائعة، أن يعرض رغبته في التنفيذ على الحصة المفرزة وذلك بالاعتراض على قائمة شروط البيع ويطلب وقف الإجراءات بالنسبة للحصة الشائعة حتى لا تباع بثمن بخس يقلل قيمة الحصة المفرزة عند التنفيذ عليها، ولذلك أجازت المادة (423) من قانون المرافعات لكل دائن ذي حق مقید رتب علي أعيان مفرزة تدخل ضمنها تلك الحصة الشائعة أن يعرض رغبته في التنفيذ على تلك الأعيان المفرزة محل حقه المقيد ويطلب بطريق الاعتراض على قائمة شروط البيع المتعلقة بالحصة الشائعة وقف إجراءات البيع الخاصة بهذه الحصة الأخيرة حتى يتمكن من التنفيذ على الحصة المفرزة، وحينئذ تستأنف إجراءات التنفيذ على الحصة الشائعة.

ومتي قضي في الإعتراض بوقف التنفيذ على الحصة الشائعة، تعين على المحكمة أن تحدد المدة التي يجب أن تبدأ خلالها إجراءات التنفيذ على الأعيان المفرزة. بحيث إذا بدأت تلك الإجراءات خلالها، ظل وقف التنفيذ قائماً، والمقرر أن إجراءات التنفيذ العقاري تبدأ بإعلان تنبيه نزع الملكية، فإن لم يقم المعترض بالبدء في تلك الإجراءات خلال الأجل الذي حدده الحكم الصادر بوقف التنفيذ، جاز للدائن الذي كان يباشر الإجراءات للتنفيذ على الحصة الشائعة ولكل دائن أصبح طرفاً فيها، أن يستصدر أمراً من قاضي التنفيذ بتحديد جلسة للبيع، ثم الإستمرار في إجراءات البيع، ويرد البيع على ذات الحصة الشائعة المنفذ عليها.

لكن إذا بدأ المعترض في التنفيذ علي الحصة المفرزة، فإنه يعلن المدين بتنبيه نزع ملكية الحصة المفرزة لشخصه أو في موطنه ثم يسجل هذا التنبيه وينذر الحائز إن وجد لعدم سبق إنذاره عند التنفيذ على الحصة الشائعة لعدم تطلب هذا التنفيذ تخليته إذ تسلم الحصة شائعة بحالتها، ثم تودع قائمة شروط بيع الحصة المفرزة وترفق بها المستندات التي أوجبتها المادة (415) من قانون المرافعات، فيقوم قلم الكتاب بالإخبار والإعلان عن إيداع القائمة وهي منبتة الصلة بقائمة الحصة الشائعة ولذلك تبدي الاعتراضات المتعلقة بالحصة المفرزة بالتقرير بها قبل الجلسة المحددة لذلك بثلاثة أيام علي الأقل.

وسواء تم البيع للحصة الشائعة أو للحصة المفرزة، فإن حصيلة التنفيذ يتم توزيعها على الدائنين وفقاً لمرتبة قيد كل منهم، فإن كان صاحب القيد علي الحصة المفرزة أسبق في مرتبته على صاحب القيد على الحصة الشائعة ، فإنه يستوفي حقه أولاً ويسبق صاحب القيد علي الحصة الشائعة حتى لو لم توقف إجراءات بيع الحصة الأخيرة واستمرت حتى تم بيعها، والعكس صحيح، وقد يكون صاحب القيد علي الحصة الشائعة أسبق قيداً، فتكون له الأسبقية عند توزيع حصيلة التنفيذ بقدر حصته وليس له في هذه الحالة الإعتراض على وقف التنفيذ وإلا كان متعسفاً في إستعمال حقه.

وقف الإجراءات علي أحد العقارات المحجوز عليها:

المقرر أن للدائن الحق في التنفيذ على جميع أموال مدینه سواء كانت منقولات أو عقارات دون اعتداد بمقدار دينه أو بقيمة تلك الأموال إذ تعتبر جميع أموال المدين ضامنة لأي دين في ذمته، دون أن يعتبر الدائن متعسفاً في استعمال حقه وبالتالي مسئولاً عن إجراءات التنفيذ إذا اتخذها علي جميع أموال مدینة رغم ضآلة حقه بالنسبة لقيمتها وذلك إعمالاً لقواعد الضمان العام.

وقد أدرك المشرع هذا الحق، فأجاز للمدين في حجز المنقولات أن يطلب قصر الحجز على بعضها، كما أجاز في الحجز العقاري بموجب المادة (424) من قانون المرافعات لكل من المدين أو الحائز أو الكفيل العيني أن يطلب بطریق الإعتراض على قائمة شروط البيع وقف إجراءات التنفيذ على عقار أو أكثر من العقارات المعينة في التنبيه بشرط أن يثبت أمام قاضي التنفيذ أن قيمة العقار الذي تظل الإجراءات مستمرة بالنسبة له تكفي للوفاء بحقوق الدائنين الحاجزين وجميع الدائنين الذين صاروا طرفاً في الإجراءات بإخبارهم بإيداع قائمة شروط البيع.

ولا يحكم قاضي التنفيذ بوقف الإجراءات إلا إذا قام لديه الدليل الراجح على توافر أسباب الوقف، ويكفي في ذلك الاستناد إلى التقدير حسبما تضمنته الفقرة الأولي من المادة (37) من قانون المرافعات وتقديم شهادة من الضرائب العقارية بالضريبة المربوطة على العقار المطلوب استمرار الإجراءات بالنسبة له. فإذا كان العقار غير مربوط عليه ضريبة ، خضعت المستندات المتعلقة بتقديره لتقدير قاضي التنفيذ.

فإن توافر الدليل ، عين الحكم الصادر في الاعتراض العقارات التي تقف الإجراءات مؤقتاً بالنسبة إليها، وليس من شأن هذا الحكم زوال الحجز بالنسبة لتلك العقارات إذ يظل الحجز قائماً ولكن تقف إجراءات البيع حتى يتم بيع العقار الذي استمرت الإجراءات بالنسبة له، فإذا كان ثمنه كافياً للوفاء بديون الدائنين الحاجزين والدائنين الذين أصبحوا طرفاً في الإجراءات فضلاً عن المصاريف وتم توزيع حصيلة التنفيذ على هذا الأساس، ترتب على ذلك زوال الحجز بالنسبة للعقارات التي أوقفت الإجراءات بصددها وذلك بقوة القانون دون حاجة لاتخاذ أي إجراء، وكان حكم الوقف ومحضر توزيع حصيلة التنفيذ سندین لشطب تسجيل التنبيه. أما إذا تبين أن تلك الحصيلة غير كافية لوفاء هذه المبالغ جاز للدائن مباشر الإجراءات أو لغيره من الدائنين الذين أصبحوا طرفاً في الإجراءات، أن يستصدر أمراً من قاضي التنفيذ بتحديد جلسة للبيع بالنسبة للعقارات التي أوقفت الإجراءات بصددها.

وإذا جدت ظروف بعد الجلسة المحددة لنظر الإعتراضات نشأ بموجبها الحق في طلب وقف الإجراءات بالنسبة لبعض العقارات، جاز طرحها على قاضي التنفيذ في أية حالة تكون عليه الإجراءات إلى ما قبل اعتماد العطاء، ويتمثل الطلب في منازعة تقدم شفاهة عند إجراء المزايدة أو بعريضة قبل جلسة البيع أو أمام المحكمة الإستئنافية وتعتبر من قبيل أوجه الدفاع التي يجوز تقديمها لأول مرة أمامها.

وقف الإجراءات بدعوى الفسخ:

تنص المادة (420) من قانون المرافعات على أنه إذا أراد بائع العقار أو المقايض عليه أثناء إجراءات التنفيذ عليه رفع دعوي الفسخ لعدم دفع الثمن أو الفرق، أن يرفعها بالطرق المعتادة بإيداع صحيفتها قلم کتاب المحكمة المختصة وأن يدون ذلك في ذيل قائمة شروط البيع قبل الجلسة المحددة لنظر الإعتراضات بثلاثة أيام على الأقل وإلا سقط حقه في الإحتجاج بالفسخ على من حكم بإيقاع البيع عليه، مما مؤداه ، أن تكون إجراءات التنفيذ قد بدء فيها وأراد البائع رفع دعوى الفسخ عن العقد الذي آلت بموجبه ملكية العقار للمدين بتسجيل هذا العقد، فإن لم يكن العقد قد سجل، فإن الملكية تظل للبائع ويكون التنفيذ باطلاً لعدم ملكية المدين للعقار المحجوز، ويكون للأخير الاعتراض على القائمة إستناداً لهذا الوجه، كما يجوز للبائع نفس الحق في الإعتراض فضلاً عن حقه في رفع دعوى استحقاق فرعية، ووفقاً للفقرة الأخيرة من المادة (418) من قانون المرافعات ، يسقط حق البائع أو المقايض في الفسخ إذا لم يرفع دعوى الفسخ بالإجراءات المعتادة قبل الجلسة المحددة للنظر في الاعتراضات بثلاثة أيام على الأقل ولم يؤشر برفعها في ذيل قائمة شروط البيع في هذا الميعاد.

ويترتب الجزاء سالف البيان عندما لا تكون هناك أسبقية لإمتياز البائع أو المقايض بأن تكون دعوى الفسخ قد رفعت بعد تسجيل تنبيه نزع الملكية، أو تكون قد رفعت قبل ذلك ولكن لم تتخذ إجراءات شهرها وإتمام الشهر قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية ، أما إذا كانت تلك الإجراءات قد تمت قبل تسجيل التنبيه، فلا حاجة للبائع أو المقايض لاتخاذ الإجراءات التي نصت عليها المادة (425) من قانون المرافعات أو حتى التأشير بسبق رفع دعوى الفسخ في ذيل قائمة شروط البيع إذ تتضمن الشهادة العقارية التي أوجبت المادة (415) من قانون المرافعات إرفاقها بتلك القائمة ما يدل على سبق شهر دعوى الفسخ ويترتب على هذه الأسبقية في الشهر احتجاج البائع أو المقايض على من حكم له بإيقاع البيع بحكم الفسخ. إذ تنص المادة (15) من قانون الشهر العقاري . علي أنه يجب التأشير في هامش تسجيل المحررات واجبة الشهر بما يقدم ضدها من الدعاوى التي يكون الغرض منها الطعن في التصرف الذي يتضمنه المحرر وجوداً أو صحة أو نفاذاً كدعوى البطلان أو الفسخ. لكن إذا أراد البائع أو المقايض وقف البيع وجب التأشير بدعوى الفسخ في ذيل القائمة .

وجرى نص المادة (1147) من القانون المدني على أن ما يستحق لبائع العقار من الثمن وملحقاته يكون له امتياز على العقار المبيع ويجب أن يقيد الإمتياز ولو كان البيع مسجلاً وتكون مرتبته من وقت القيد، وكان المقرر أن المقايضة تلحق بالبيع بالنسبة للمعدل المتفق عليه. مفاد ذلك أن امتياز البائع أو المقايض لا يترتب بشهر العقد وإنما بشهره بطريق القيد، وتكون الأفضلية بينه وبين تسجيل تنبيه نزع الملكية وفقاً للأسبقية في الشهر، فإن كان قید إمتیاز البائع أو المقايض أسبق من تسجيل التنبيه ، استوفى صاحب الإمتياز حقه من حصيلة التنفيذ قبل الدائن الحاجز دون حاجة لاتخاذ أية إجراءات أو الاعتراض على قائمة شروط البيع أو التأشير عليها بإمتيازه، فقد ثبت بالشهادة العقارية وتبين منها أسبقيته لتسجيل التنبيه ، أما إن لم يكن قد أشهر إمتيازه أو أشهره بعد تسجيل التنبيه فلا يحاج الدائن مباشر الإجراءات به ولا يبقى أمام البائع أو المقايض لضمان حقه إلا رفع دعوى الفسخ والتأشير بها على نحو ما تقدم.

ومتي إلتزم البائع أو المقايض بنص المادة (425) سالفة البيان، فإن تدوین ما يفيد رفع دعوى الفسخ يتمثل في إعتراض على إستمرار إجراءات التنفيذ وطلباً بوقفها مؤقتاً حتى يقضي نهائياً في تلك الدعوى، وهو ما يطرح على قاضي التنفيذ بجلسة الإعتراضات بحيث إذا تبين له توافر شروط الوقف قضى به ، فإذا حكم بالفسخ، عاد كل من البائع أو المقايض والمدين إلى ما كانا عليه قبل التعاقد فيسترد البائع أو المقايض العقار، ويلتزم كل منهما برد ما قبضه ويكون ذلك بإيداعه خزينة محكمة التنفيذ كحصيلة تنفيذ، فقد انتقل الحجز إلى ما أودع.

تأجيل إجراءات بيع العقار:

إذا كان صافي ما تغله أموال المدين في سنة واحدة يكفي لوفاء حقوق الدائنين الحاجزين وجميع الدائنين الذين صاروا طرفاً في الإجراءات، جاز للمدين أن يطلب بطريق الإعتراض على قائمة شروط البيع تأجيل إجراءات بيع العقار، ويتحمل عبء إثبات ذلك، فإذا قضى بالتأجيل، عين الحكم الموعد الذي تبدأ فيه إجراءات البيع في حالة عدم الوفاء، ويجب مراعاة المهلة اللازمة للمدين ليستطيع وفاء هذه الديون وقد تجاوز تلك السنة والأمر متروك لتقدير قاضي التنفيذ على ألا يترتب على ذلك إضرار بحقوق الدائنين. (المطول في شرح قانون المرافعات، المستشار/ أنور طلبة، الناشر/ المكتب الجامعي الحديث،  الجزء : العاشر ، الصفحة : 397)

الغرض من هذا النظام تفادي بيع الحصص الشائعة بثمن لا يتناسب مع قيمتها الحقيقية وتبعيض الضمان مما يعود ضرره على الدائنين معاً فإذا لم يتخذ الدائن صاحب الحق المقيد علي أعيان مفرزة إجراءات التنفيذ على الأعيان المفرزة خلال الأجل الذي حدده الحكم لاتخاذ الإجراءات جاز للحاجزين على الحصة الشائعة ولسائر الدائنين الذين صاروا طرفاً في الإجراءات أن يمضوا في بيع الحصة التنفيذ للدكتور رمزي سيف ص 334 والتنفيذ الدكتور أبو الوفا ص 793 ) . (التعليق على قانون المرافعات، المستشار/ عز الدين الديناصوري والأستاذ/ حامد عكاز، بتعديلات وتحديث أحكام النقض للأستاذ/ خيرت راضي المحامي بالنقض، الطبعة 2017 دار المطبوعات الجامعية،  الجزء : السابع ،  الصفحة : 595)

يلاحظ أن الغرض من هذا النظام تفادي بيع الحصص الشائعة يثمن لا يتناسب مع قيمتها الحقيقية وتبعيض الضمان مما يعود ضرره على الدائنين معاً فإذا لم يتخذ الدائن صاحب الحق المقيد على أعيان المفرزة إجراءات التنفيذ على الأعيان المفرزة خلال الأجل الذي حدده الحكم لاتخاذ الإجراءات جاز للحاجزين على الحصة الشائعة ولسائر الدائنين الذين صاروا طرفاً في الإجراءات أن يمضوا في بيع الحصة (رمزی سیف - ص 334، أحمد أبو الوفا - ص 793). (الموسوعة الشاملة في التعليق على قانون المرافعات، الدكتور/ أحمد مليجي، الطبعة الثالثة عشر 2016 طبعة نادي القضاة ،  الجزء : السادس ،  الصفحة : 390)