وقف الإجراءات بدعوى الفسخ:

تنص المادة (420) من قانون المرافعات على أنه إذا أراد بائع العقار أو المقايض عليه أثناء إجراءات التنفيذ عليه رفع دعوي الفسخ لعدم دفع الثمن أو الفرق، أن يرفعها بالطرق المعتادة بإيداع صحيفتها قلم کتاب المحكمة المختصة وأن يدون ذلك في ذيل قائمة شروط البيع قبل الجلسة المحددة لنظر الاعتراضات بثلاثة أيام على الأقل وإلا سقط حقه في الاحتجاج بالفسخ على من حكم بإيقاع البيع عليه، مما مؤداه ، أن تكون إجراءات التنفيذ قد بدء فيها وأراد البائع رفع دعوى الفسخ عن العقد الذي آلت بموجبه ملكية العقار للمدين بتسجيل هذا العقد، فإن لم يكن العقد قد سجل، فإن الملكية تظل البائع ويكون التنفيذ باطلاً لعدم ملكية المدين للعقار المحجوز، ويكون للأخير الاعتراض على القائمة استناداً لهذا الوجه، كما يجوز للبائع نفس الحق في الاعتراض فضلاً عن حقه في رفع دعوى استحقاق فرعية، ووفقاً للفقرة الأخيرة من المادة (418) من قانون المرافعات ، يسقط حق البائع أو المقايض في الفسخ إذا لم يرفع دعوى الفسخ بالإجراءات المعتادة قبل الجلسة المحددة للنظر في الاعتراضات بثلاثة أيام على الأقل ولم يؤشر برفعها في ذيل قائمة شروط البيع في هذا الميعاد.

ويترتب الجزاء سالف البيان عندما لا تكون هناك أسبقية لامتياز البائع أو المقايض بأن تكون دعوى الفسخ قد رفعت بعد تسجيل تنبيه نزع الملكية، أو تكون قد رفعت قبل ذلك ولكن لم تتخذ إجراءات شهرها وإتمام الشهر قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية، أما إذا كانت تلك الاجراءات قد تمت قبل تسجيل التنبيه، فلا حاجة للبائع أو المقايض لاتخاذ الإجراءات التي نصت عليها المادة (425) من قانون المرافعات أو حتى التأشير بسبق رفع دعوى الفسخ في ذيل قائمة شروط البيع إذ تتضمن الشهادة العقارية التي أوجبت المادة (415) من قانون المرافعات إرفاقها بتلك القائمة ما يدل على سبق شهر دعوى الفسخ ويترتب على هذه الأسبقية في الشهر احتجاج البائع أو المقايض على من حكم له بإيقاع البيع بحكم الفسخ. إذ تنص المادة (15) من قانون الشهر العقاري على أنه يجب التأشير في هامش تسجيل المحررات واجبة الشهر بما يقدم ضدها من الدعاوى التي يكون الغرض منها الطعن في التصرف الذي يتضمنه المحرر وجوداً أو صحة أو نفاذاً كدعوي البطلان أو الفسخ، لكن إذا أراد البائع أو المقايض وقف البيع وجب التأشير بدعوى الفسخ في ذيل القائمة .

وجرى نص المادة (1147) من القانون المدني على أن ما يستحق لبائع العقار من الثمن وملحقاته يكون له امتياز على العقار المبيع ويجب أن يقيد الامتياز ولو كان البيع مسجلاً وتكون مرتبته من وقت القيد، وكان المقرر أن المقايضة تلحق بالبيع بالنسبة للمعدل المتفق عليه، مفاد ذلك أن امتياز البائع أو المقايض لا يترتب بشهر العقد وإنما بشهره بطريق القيد، وتكون الأفضلية بينه وبين تسجيل تنبيه نزع الملكية وفقاً للأسبقية في الشهر، فإن كان قید امتیاز البائع أو المقايض أسبق من تسجيل التنبيه ، استوفى صاحب الامتياز حقه من حصيلة التنفيذ قبل الدائن الحاجز دون حاجة لاتخاذ أية إجراءات أو الاعتراض على قائمة شروط البيع أو التأشير عليها بامتيازه، فقد ثبت بالشهادة العقارية وتبين منها أسبقيته لتسجيل التنبيه ، أما إن لم يكن قد أشهر امتيازه أو أشهره بعد تسجيل التنبيه فلا يحاج الدائن مباشر الإجراءات به ولا يبقى أمام البائع أو المقايض لضمان حقه إلا رفع دعوى الفسخ والتأشير بها على نحو ما تقدم.

ومتي التزم البائع أو المقايض بنص المادة (425) سالفة البيان، فإن تدوین ما يفيد رفع دعوي الفسخ يتمثل في اعتراض على استمرار إجراءات التنفيذ وطلباً بوقفها مؤقتاً حتى يقضي نهائياً في تلك الدعوى، وهو ما يطرح على قاضي التنفيذ بجلسة الاعتراضات بحيث إذا تبين له توافر شروط الوقف قضي به، فإذا حكم بالفسخ، عاد كل من البائع أو المقايض والمدين إلى ما أي كانا عليه قبل التعاقد فيسترد البائع أو المقايض العقار، ويلتزم كل منهما برد ما قبضه ويكون ذلك بإيداعه خزينة محكمة التنفيذ كحصيلة تنفيذ، فقد انتقل الحجز إلى ما أودع. (المطول في شرح قانون المرافعات، المستشار/ أنور طلبة، الناشر/ المكتب الجامعي الحديث،  الجزء العاشر ، الصفحة : 403)

هذه المادة لا تتعرض إلا لدعوى الفسخ التي ترفع بعد التسجيل تنبيه نزع الملكية أما الدعوى التي رفعت قبل ذلك فإنه يحتج بها على المشتري بالمزاد ولو لم تدون في نيل القائمة متى كانت قد أشهرت على النحو المبين في قانون الشهر العقاري، على أنه إذا دونت هذه الدعوى في نيل القائمة ترتب على ذلك وقف إجراءات التنفيذ ( أبو الوفا في التنفيذ ص 705 ) . (التعليق على قانون المرافعات، المستشار/ عز الدين الديناصوري والأستاذ/ حامد عكاز، بتعديلات وتحديث أحكام النقض للأستاذ/ خيرت راضي المحامي بالنقض، الطبعة 2017 دار المطبوعات الجامعية،  الجزء السابع ،  الصفحة : 599)

يلاحظ أن المشرع حذف في القانون الجديد الفقرة الثانية من المادة 650 من القانون القديم ذلك أن هذه الفقرة كانت تعالج الغرض الذي يكون فيه المدين قد اشترى العقار بحكم إيقاع البيع، ولم يقم بسداد الثمن فلم يعد لهذا النص مقتضى بعد أن أوجب المشرع في المادتين 439 ، 440 من القانون الجديد على الراسي عليه المزاد أن يودع كامل الثمن قبل إيقاع البيع وفيما عدا ذلك لايوجب خلاف في الأحكام بين المادة 425 من القانون الجديد والمادتين 650 ، 651 من القانون القديم.

وهذه المادة لا تتعرض إلا لدعوى الفسخ التي ترفع بعد تسجيل تنبيه نزع الملكية، أما الدعوى التي رفعت قبل ذلك فإنه يحتج بها على المشتري بالمزاد، ولو لم تدون في ذيل القائمة متى كانت قد أشهرت على النحو المبين في قانون الشهر العقاري على أنه إذا دونت هذه الدعوى في ذيل القائمة ترتب على ذلك وقف إجراءات التنفيذ ( أحمد أبو الوفا - إجراءات التنفيذ - الطبعة التاسعة - بند 330 ص 911 و 712) فحتى إذا رفعت دعوى الفسخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية وأشر برفعها في هامش تسجيل عقد البيع، فإنه يجب التدوين برفعها بذيل قائمة شروط البيع إذا أريد وقف إجراءات التنفيذ . (الموسوعة الشاملة في التعليق على قانون المرافعات، الدكتور/ أحمد مليجي، الطبعة الثالثة عشر 2016 طبعة نادي القضاة ،  الجزء / السادس ،  الصفحة : 494)