يجب على المرتهن بمجرد تسلمه للشيء المرهون أن يستثمره ما لم يوجد اتفاق على غير ذلك والاستثمار التزام يرتبه حق الرهن الحيازي في ذمة المرتهن وليس مجرد حق له ومن ثم فإذا أهمل المرتهن في استثماره الشيء استثماراً کاملاً كان مسئولاً عن تعويض الراهن بقدر ما فاته من کسب وبما لحقه من خسارة إذا ترتب على عدم الاستثمار ضرر به کما إذا كانت سيارة فتركها فتلفت معداتها ويكون الاستغلال حسب طبيعة الشيء فإن كان منزلا فله أن يوجره أو يسكن فيه وإن كان أرضاً زراعية فله أن يؤجرها لمدة لا تجاوز ثلاث سنوات إذ يقتصر حقه على الإدارة ويسري الإيجار لهذه المدة ولو جاوز الرهن أن تم بحسن نية وينفذ في حق الراهن ولو لم يكن ثابت التاريخ وله أن يزرعها بنفسه وإن كان سيارة أجرة التزم بتأجيرها أو استعمالها بنفسه ولا يجوز له تغيير الغرض الذي خصص الشيء من أجله فإن كان بستاناً بحالته استغله بحالته وليس له تحويله لأرض لزراعة المحصولات العادية وإن كان ممكناً فلا يجعل منه فندقاً وهكذا فإن استعمل الشيء لنفسه التزم بمقابل انتفاعه وللمحكمة تحديد هذا المقابل عند الاختلاف عليه ولها أن تستعين بخبير ويجب على المرتهن أن يقدم حساب عن غلة المرهون وتخصم الغلة أولاً مما أنفقه المرتهن في الإصلاحات ثم من المصروفات والفوائد كمصروفات عقد الدين وعقد الرهن وقيد الرهن ولا بخصم شیء بسبب المصروفات النافعة وليس للمرتهن في سبيل استردادها إلا حقه في حبس المرهون فان تبني شيء من الغلة كان الخصم من أصل الدين ولو لم يكن قد حل أجله والمقصود بالغلة هو الصافي منها بعد استزال مصاريفها " كالمبالغ التي تتفق في سبيل الاستثمار، وليس للمرتهن أن يطلب أجراً عن إدارته للمال المرمون اذ أن الإيراد الناتج منه يخصم من دينه .

فإذا أخل المرتهن بهذا الالتزام جاز للراهن أن بطلب وضع الرهن تحت الحراسة وله فسخ الرهن والوفاء بالدين واسترداد المرهون فإن كان للدين فوائد و فأنها تقف عند الوفاء أما إن لم توجد فوائد فللراهن أن يخصم من الدين ما يقابلها عن المدة الباقية من الأجل. (المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الرابع عشر   الصفحة/   617)

تنص المادة 1140 مدني على ما يأتي :

"1- ليس للدائن أن ينتفع بالشيء المرهون دون مقابل .

"2- وعليه أن يستثمره استثماراً كاملاً ما لم يتفق على غير ذلك .

"3- وما حصل عليه الدائن من صافي الريع وما استفادة من استعمال الشيء يخصم من المبلغ المضمون بالرهن ولو لم يكن قد حل أجله على أن يكون الخصم أولاً قيمة ما أنفقه في المحافظة على الشيء وفي الإصلاحات ثم من المصروفات والفوائد ثم من أصل الدين".

وجوب استثمار الشيء المرهون بمقابل : ولا يجوز للدائن المرتهن أن ينتفع بالشيء المرهون دون مقابل م 1104/1 بل إن انتفاعه به يجب أن يكون له مقابل يخصم من الدين على الوجه الذي سنبينه فيما يلي .

ويجب على الدائن المرتهن ما دام الشيء المرهون صالحاً للاستثمار يستثمره استثماراً كاملاً ولهذا أوجب القانون نقل حيازة الشيء المرهون إلى الدائن المرتهن حتى يستثمره .

ويجوز اتفاق الدائن المرتهن مع الراهن على أن يستثمر الدائن المرتهن الشيء المرهون ويستبقيه عنده ضماناً لحقه ولكن لا بد من اتفاق على ذلك وبدون هذا الاتفاق يتعين على الدائن المرتهن بمجرد تسلمه الشيء المرهون أن يستثمره استثماراً كاملاً وأن يخصم حاصل هذا الاستثمار على نحو معين سنبينه فيما بعد .

- كيفية الاستثمار : يكون استثمار الشيء المرهون استثماراً كاملاً في الوجه الذي يصلح له وبالطريقة المألوفة لاستثمار الشيء فلا يجوز للدائن المرتهن تغيير هذه الطريقة المألوفة إلا إذا رضي الراهن بذلك .

فاستغلال الأراضي الزراعية استغلالاً معتاداً يكون بزرعها بالمحصولات العادية كالقطن والقمح والذرة والأرز والبرسيم وما إلى ذلك أو بتأجيرها إلى من يقوم بزراعتها على هذا النحو واستغلال حدائق الفاكهة أو الورد يكون بزراعها فاكهة أو ورداً بتأجيرها لهذا الغرض ولكن لا تجوز زراعة هذه الأرض بالمحصولات العادية كالقطن والقمح .

واستغلال المنازل والبيوت يكون بسكناها أو بتأجيرها للسكن ولا يجوز تحويلها إلى فندق أو مصنع إلا برضاء الراهن .

وكذلك الأمر في الأرض الفضاء وفي الفنادق وفي المصانع وفي الأشياء المنقولة وفي الديون وفي الأشياء المعنوية وفي غير ذلك.

وعلى الدائن المرتهن أن يبادر إلى إخطار الراهن بكل ما يقتضيه أن يتدخل  كإصلاح الشيء وترميمه وكعدم صلاحية الشيء للاستثمار وكهلاك الشيء أو تلفه أو نقص قيمته وغير ذلك مما يحدث للشيء.

- العناية الواجب بذلها في الاستثمار : ويجب ا يكون الدائن المرتهن معيناً باستثمار الشيء المرهون وأن يبذل في ذلك عناية الرجل المعتاد .

فالعناية المطلوبة منه هي عناية الرجل المعتاد لا أكثر من ذلك ولو كان يبذل عناية فائقة تزيد على عناية الرجل المعتاد في شؤونه الخاصة ولا أقل ولو كان معروفاً بالإهمال في شؤونه الخاصة ويبذل فيها عناية أقل من عناية الرجل المعتاد .

توزيع ما ينتج من الاستثمار : وتقول الفقرة الثالثة من المادة 1104 مدن ما يأتي وما حصل عليه الدائن من صافي الريع وما استفاده من استعمال الشيء يخصم من المبلغ المضمون بالرهن ولو لم يكن قد حل أجله على أن يكون الخصم أولاً من قيمة ما أنفقه في المحافظة على الشيء وفي الإصلاحات ثم من المصروفات والفوائد ثم من أصل الدين .

والذي ينتج من الاستثمار أي ما حصل عليه الدائن من صافي الريع بعد خصم مصروفات الاستثمار وما استفاده من استعمال الشيء كسكناه أو جني ثماره وغلته يخصم من المبلغ المضمون بالرهن ولو قبل حلول أجله لأن الدائن المرتهن قد استوفاه أو استفاد به فهذا يعتبر إلى جانب ما يسدده الراهن أو المدين نقداً  مصدراً آخر لسداد الدين المضمون بالرهن .

ويوزع على النحو التالي :

أولاً : سداد ما للدائن مما أنفقه في المحافظة على الشيء وفي الإصلاحات فما أنفقه الدائن في المحافظة على الشيء ويجوز الرجوع به على الراهن يستوفيه الدائن المرتهن من هذه الغلة لأن الغلة للراهن ومصروفات المحافظة على الشيء على الراهن فيقاس هذا في ذاك ويستوفي الدائن المرتهن أيضاً من الغلة ما صرفه في إصلاح الشيء المرهون لأن ما صرفه في ذلك يرجع به على الراهن والغلة ملك الراهن فيستطيع الدائن المرتهن الرجوع على الغلة في هذه المصروفات .

ثانياً – سداد ملحقات الدين من مصروفات وفوائد ويبدأ بالمصروفات فما صرفه الدائن المرتهن في الدين من سمسرة وأتعاب محاماة وقيد وتجديد القيد وغير ذلك يستوفيه الدائن المرتهن من الغلة لأن له الرجوع به على المدين وهو مضمون بالرهن فيرجع به على الغلة ثم بعد المصروفات تأتي فوائد الدين ما ضمن منها بالرهن من تلقاء نفسه وما اشترط أن يضمنه الرهن وهذه الفائد يستوفيها الدائن المرتهن أيضاً من الغلة .

ثالثاً – سداد أصل الدين فإن بقى من الغلة شيء بعد كل ما تقدم فإنه يذهب لسداد أصل الدين كله أو بعضه بعد أن يستوفي الدائن المرتهن من الغلة ما أنفقه في المحافظة على الشيء وفي الإصلاحات ثم بعد أن استوفى من الغلة ملحقات الدين من مصروفات وفوائد .

- جزاء إخلال الدائن المرتهن بهذا الواجب من العناية : وقد جاء في مذكرة المشروع التمهيدي ما يأتي فإن أخل الدائن المرتهن بهذا الواجب من العناية أن للراهن أن يطلب وضع الشيء تحت الحراسة كما يجوز له أن يرد الدين فيسترد الرهن فإذا لم يكن للدين فوائد رده بعد خصم الفائدة بسعرها القانوني عن المدة ما بين يوم الوفاء ويوم الحلول .

فالدائن المرتهن عليه واجب هو أن يبذل في استثمار الشيء المرهون عناية الرجل المعتاد كما قدمنا وعليه توزيع ما ينتج من الاستثمار على نحو معين فإن قصر في شيء من ذلك فإن مذكرة المشروع التمهيدي تقرر للراهن حقين :

( الحق الأول ) له أن يطلب وضع الشيء تحت الحراسة فالرهن لا يزال قائماً والشيء لا يزال مرهوناً ولكن الدائن المرتهن لا يوليه العناية الواجبة وهي عناية الشخص المعتاد فيوضع الشيء المرهون تحت الحراسة والحارس هو الذي يعني به فيوليه عناية الشخص المعتاد .

( الحق الثاني ) وللمدين الراهن أيضاً أن يرد الدين المضمون بالرهن قبل حلول أجله الأصلية ومتى رد الدين استرد الشيء المرهون بعد أن انقضى الرهن على هذا النحو ويلاحظ عند رد الدين أن الدين إذا كانت له فوائد فقد وقف سريان هذه الفوائد قبل ميعاد الحلول الأصلي وعند دفع الدين  أما إذا لم يكن للدين فوائد فإن الراهن له أن يخصم من الدين عند رده فوائد بالسعر القانوني 4% في المسائل المدنية و 5% في المسائل التجارية عن المدة ما بين وقت دفع الدين ووقت حلول ميعاده الأصلي . (الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ العاشر الصفحة/   942)

والحكمة في هذا هي أن يحال بين الدائن المرتهن وبين الحصول على فوائد ربوية في صورة انتفاع بالشيء بدون مقابل ولذلك يقع باطلاً أي اتفاق يخالف ذلك. 

 - التزام الدائن المرتهن باستثمار الشيء المرهون استثمارا کاملاً :

يلتزم الدائن المرتهن باستثمار الشيء المرهون استثمارا كاملاً في الفترة التي يبقى فيها تحت يده وذلك حتى لا يضار الراهن المالك بحرمانه من إيراده وثماره أثناء قيام الرهن.

وعلى ذلك يجب على الدائن المرتهن إلا يستبقى المال المرهون في يده دون استغلال وإلا كان في هذا خسارة للراهن الذي يضطر بسبب الرهن إلى التخلي عن المال المرهون للدائن.

والالتزام باستغلال المال المرهون يقوم في كل أنواع الرهن أي سواء كان محل الرهن منقولاً أو عقاراً.

وعلى الدائن أن يستغل المرهون استغلالاً كاملاً مراعياً في ذلك عناية الرجل المعتاد بمعنى أن يجعله ينتج كل ما هو قابل إنتاجه من إيراد أو غلة.

فلا يصح أن يتركه دون استغلال ولا حتى أن يستغله استغلالاً ناقصاً بأن يقتصر في استثماره على الحصول على جزء فقط من منافعه وثماره كما هو الحال إذا أجره بأقل من أجر المثل.

وبالطبع هو يستغله فيما أعد له فلا يصح أن يعدل في وجوه استثماره إلا باتفاق مع الراهن فمثلاً إذا كان المرهون محلاً تجارياً وجب استغلاله فيما أعد له وليس كمخزن أو مصنع وإذا كان حصاناً من خيول السباق فإنه لا يصح استخدامه في النقل وإذا كان أرضا زراعية فإنه لا يجوز استغلالها في صنع الطوب.

والدائن يستغل المرهون إما بنفسه وإما عن طريق الغير فله مثلاً أن يؤجر الأرض الزراعية أو يزرعها بنفسه وأن يسكن المنزل أو يؤجره إلى الغير وأن يستغل المحل التجاري بنفسه أو يؤجره إلى الغير ولكن لا يصح له أن يؤجر المرهون إلى الراهن إلا حيث يسمح له القانون بذلك كما هو الشأن في حالة العقار.

وفي حالة استغلال الدائن للمرهون بنفسه يقدر الخبراء قيمته الإيجارية حتى يجرى خصمها من الدين وملحقاته.

إذا لم يقم الدائن بتنفيذ التزامه باستغلال الشيء المرهون على النحو الموضح بالبند السابق، كان للراهن الحق في أن يطلب من القاضي وضع الشيء تحت يد حارس يكون بمثابة عدل يتولى حفظه وإدارته واستغلاله يبذل عناية الشخص المعتاد.

كما يصح أن يطلب فسخ الرهن واسترداد الشيء في مقابل دفع الدين وفي هذه الحالة الأخيرة إذا لم يكن للدين فوائد رد بعد خصم الفائدة بسعرها القانوني عن المدة ما بين يوم الوفاء ويوم حلول الأجل المحدد أصلاً.

الالتزام باستثمار الشيء المرهون لا يتعلق بالنظام العام:

الالتزام باستثمار الشيء المرهون لا يتعلق بالنظام العام فيجوز الاتفاق على تركه دون استغلال ويكون ذلك عادة إذا كان استثمار الشيء يتطلب خبرة فنية لا تتوافر لدى الدائن المرتهن وجواز الاتفاق على عدم استثمار المرهون في هذه الحالة ناشئ من أن هذا الاستثمار يتعلق بمصالح الراهن والمرتهن ولهذا لا يوجد ما يمنع من الاتفاق على ترك الشيء دون استثمار.

ولذلك تنص الفقرة الثانية من المادة على أنه: "وعليه أن يستثمره استثماراکاملا ما لم يتفق على غير ذلك".

- المقاصة بين الغلة والمبالغ التي يضمنها الرهن :

الدائن المرتهن لا يستغل المرهون لنفسه وإنما لحساب الراهن ومن ثم فإنه يصبح مديناً له بقيمة الثمار التي تم قبضها وكذلك بالقيمة التي قدرها الخبراء للفائدة التي حصل عليها من استعمال المرهون بنفسه وهو لا يكون مديناً إلا بصافي الغلة أي بعد أن يستنزل منها كل ما يكون قد أنفقه في سبيل الحصول عليها.

ولما كان الدائن يصبح مدينا للراهن على هذا النحو فإنه من جهة أخرى دائن له بالالتزام المضمون وملحقاته ولهذا فالمشرع يجري المقاصة بين الدينين وطبقاً للفقرة الثالثة من المادة فإن صافي الغلة وهو ما يتبقى بعد اقتطاع ما أنفق في سبيل الحصول عليها والقيمة التي عادت على المرتهن من الانتفاع بالشيء يخصم كالآتي:

1- من المبالغ التي تستحق للمرتهن في سبيل قيامه بالمحافظة على الشيء وإصلاحه والمقصود بذلك مصروفات الحفظ والصيانة وهي تشمل الضرائب والرسوم المستحقة على الشيء المرهون والتي يجب على الدائن دفعها (م 1116).

2- فإذا تبقى من صافي الغلة شئ بعد ذلك يخصم من المصروفات المستحقة للدائن وهي تشمل مصروفات العقد الذي أنشأ الدين المضمون بالرهن ومصروفات عقد الرهن الحيازي وقيده والمصروفات التي اقتضاها تنفيذ الرهن مثل نقل الحيازة (م 1111).

3- وتخصم بعد ذلك الفوائد التي تستحق على أصل الدين سواء كانت فوائد قانونية أو اتفاقية كما سنرى.

4- ما يبقى بعد ذلك يخصم من أصل الدين المضمون. (موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الرابع عشر الصفحة/ 611 )