امتياز بائع العقار :

لا يثبت حق الامتياز على العقار إلا بتوافر شرطين  :

(1)  أن تكون بصدد عقد بیع صحیح توافرت أركانه وخلا من العيوب التي تبطله، سواء كان بيعاً ودياً أو جبرياً وسواء حدد الثمن بمبلغ معين أو كان الثمن ایراداً مؤبداً أو مدى الحياة تقرر للبائع أو لغيره ويلحق بالبيع المقايضة بمعدل اذ أنها خليط بين المقايضة والبيع ولكن لا يثبت الامتياز في المقايضة إلا لضمان المعدل فلا يضمن التعويض الذي يستحق بسبب استحقاق أحد القيضين، ومثل المقايضة الوفاء بمقابل مع معدل فهذا المعدل يكون مضموناً بامتياز البائع على العقار الذي أخذه الدائن أما الهبة بعوض نقدي فلا تعتبر في حكم البيع إلا إذا كان العرض يساوي قيمة الموهوب أو يجاوزه.

(2) أن يكون المبيع عقاراً يجوز بيعه بالمزاد العلني، سواء كان مادياً كمنزل أو معنوياً كحق انتفاع فلا يثبت الامتياز في بيع حق الارتفاق إذ أنه لا يجوز بيعه بالمزاد مستقلاً عن العقار المخدوم وإذا بيع العقار بالتخصيص أصبح منقولاً فيثبت للبائع امتياز بائع المنقول وكذلك إذا بيعت الثمار فوق الشجر اعتبرت منقولاً بحسب المال .

ومتى توافر الشرطان ثبت الامتياز للبائع بقوة القانون دون حاجة للنص عليه في عقد البيع.

وإذا تنص المادة 1147 من القانون المدني على أن ما يستحق لبائع العقار من الثمن والملحقات يكون له امتياز على العقار المبيع ويجب أن يقيد الامتياز ولو كان البيع مسجلاً وتكون مرتبته من وقت القيد كما نصت المادة 47 من قانون الشهر العقاري على أن تكون مرتبة حق الامتياز العقاري من وقت قيده ولو كان العقد الذي أنشأه مسجلاً .

ومفاد هذا أن حق امتياز البائع لا يشهر إلا بطريق القيد خروجاً على الأصل العام والذي مؤداه أن طرق الشهر يقوم بعضها مقام بعض إذ تتحقق الغاية بأي منها إلا أن المشرع أراد إخضاع شهر الحقوق العينية العقارية جميعها لطريق واحد وهو القيد ومن ثم إذا تضمن عقد البيع بنداً يفيد مقدار الباقي من الثمن وأن للبائع حق امتياز بمقداره على العقار المبيع وتم شهر هذا العقد فإن ذلك لا ينشيء حق الامتياز بل يجب اتخاذ اجراءات جديدة لشهر هذا الحق بطريق القيد ومن تاريخ هذا القيد تتحدد مرتبة الامتياز دون اعتداد بتاريخ تسجيل عقد البيع بحيث إذا تم تسجيل عقد البيع وقبل قيد الامتياز رتب المشتري رهناً قيد قبل قيد الامتياز فإن الدائن المرتهن يقدم على صاحب حق الامتياز دون أن يكون للأخير الاحتجاج عليه بسبق شهر عقد البيع المتضمن امتيازه لأن العبرة في الأسبقية بقيد حق الامتياز ذاته وليس شهر عقد البيع وكذلك الحال اذا قام المشترى ببيع العقار وتمكن المتصرف إليه فيه من تسجيل عقده قبل قيام البائع بقيد امتیازه.

ولما كانت النصوص المتعلقة بالشهر العقاري ذات اتصال وثيق بالنظام العام لتعلقها بالملكية العقارية ومن ثم يقع باطلاً بطلاناً مطلقاً الاتفاق في عقد البيع على نفاذ امتياز البائع فور تسجيل هذا العقد دون حاجة الى اتخاذ أي إجراء آخر فلا يعتد بمثل هذا الاتفاق ويبطل وحده دون سائر بنود العقد ولا يحاج الغير بالامتياز إلا من وقت قيده ولا يساغ القول بوجود قرينة قانونية قاطعة على علم الغير بامتياز البائع بتسجيل عقد البيع تغني عن القيد لأن هذه القرينة لا تقوم إذا صرح المشرع أن التسجيل لا يغني عن قيد الامتياز وحينئذ يكون المشرع قد قصر حجية التسجيل على أثر واحد هو نقل ملكية العقار دون ترتيب حق الامتياز  .

الحق الممتاز : هو ثمن العقار أو الباقي من الثمن وملحقاته كالفوائد ومصاريف العقد من تحرير وتعليق على التوقيعات وتسجيل وسمسرة وهي في الأصل يلتزم بها المشترى فإن قدمها البائع على أن يستوفيها منه فذهب البعض إلى اعتبار هذه المصاريف قرضاً فلا يضمنها الامتياز ولكن الرأي الراجح يلحقها بالثمن فتكون مضمونة بامتياز البائع .

محل الامتياز: هو العقار المبيع سواء كان مادياً أو معنوياً مفرزاً أو شائعاً وفي الحالة الأخيرة إذا تمت القسمة ينتقل الأمتياز إلى حصة البائع فإن انتقل للبائع العقار كله فإن الامتياز يكون قاصراً على الحصة التي أدخلها البائع في ملك المشتري ويشمل الامتياز العقارات بالتخصيص والتحسينات والابنية وهو غير قابل للتجزئة كما في الرهن الرسمي فيرد على كل العقار ضماناً لما يتبقى من الثمن ويظل الامتياز عالقا بالعقار حتى لو تصرف فيه المشتري وفقاً لأحكام حوالة الدين (انظر مادة 318).

مرتبة الامتياز : تتحدد هذه المرتبة للاحتجاج بها على الغير من وقت قيد الامتياز حتى لو كان البيع مسجلاً وكان الفقه والقضاء في ظل القانون القديم يكتفي بتسجيل العقد- وللمشتري أن يطلب شطب القيد عندما يوفى بباقي الثمن وراجع في إجراءات القيد المادة 1054 مدني.

شهر حق الامتياز : 

نظرا لأن مرتبة الامتياز تتحدد بوقت قيده ولذلك يحسن بالبائع أن يتفق مع المشتري على أن يكون الطلب المقدم لمأمورية الشهر متضمناً شهر عقد البيع وحق الامتياز ومن ثم يجب أن يستوفي الطلب البيانات المتعلقة بعقد البيع وبحق الامتياز على نحو ما أوضحناه بصدد كل منهما عندما تناولنا عقد البيع والشهر بطريق القيد فيما تقدم ومتى أخطرت المأمورية كلا من المشتري والبائع بالقبول للشهر قام الأول بإعداد مشروع عقد البيع على الورق الأزرق المدموغ وقام البائع بإعداد مشروع قائمة حقوق الامتياز على الورق الأزرق المدموغ متضمنة البيانات التي أوضحناها عندما تناولتا الشهر بطريق القيد وبعد أن تضع المأمورية خاتم (صالح للشهر) على المشروع يتم التصديق على التوقيعات فيه ويسدد رسم التصديق والشهر ويقدم للمكتب لشهر المحرر عقد البيع بطريق التسجيل وقائمة حق الامتياز بطریق القيد وغالباً ما يتم التسجيل والقيد في وقت واحد لكن إذا تراخي البائع عن تقديم القائمة لمكتب الشهر بينما بادر المشتري الى تقديم عقد البيع قام المكتب بتسجيله وقت تقديمه اليه.

كان المشرع ملتزماً بالأصل العام في الشهر في ظل قانون التسجيل ومن ثم كان يكتفي تسجيل عقد البيع المتضمن عدم الوفاء بكامل الثمن لتقرير حق امتياز للبائع ولما صدر قانون الشهر العقاري خرج المشرع على هذا الأصل وأوجب قيد حق الامتياز بالرغم من تسجيل عقد البيع وجعل مرتبة الامتياز تتحدد من تاريخ قبله دون اعتداد في هذا الصدد بتاريخ تسجيل عقد البيع على نحو ما سلف وأخضع بالتالي حقوق الامتياز السابقة للقيد فجاء بنص المادة 58 من القانون الأخير متضمناً حكماً انتقالياً فأوجب على أصحاب رهن الحيازة العقاري وحقوق الامتياز العقارية السابقة أن يقوموا بقید حقوقهم في خلال عشر سنوات من تاريخ تسجيل العقود المرتبة لها أو في خلال سنة من تاريخ العمل بهذا القانون أي المدتين أطول فإذا لم يتم القيد خلال المدة المتقدمة لا يكون الحق بعد انقضائها نافذاً بالنسبة إلى الغير ويترتب على إجراء القيد المذكور حفظ مرتبة الحق من تاريخ تسجيل العقد المرتب له ويكتفي في إجراء هذا القيد بصورة طبق الأصل من العقد تستخرج من دفاتر التسجيل وإذا لم يكن العقد مشتملاً على جميع البيانات المنصوص عليها في المادة 30 استكملها صاحب الشأن في قائمة القيد ويجب في جميع الأحوال التصديق على توقيع صاحب الشأن في القائمة.

ومفاد ذلك أن هذه الحقوق اذا ما تم قيدها نفذت في حق الغير وظلت نافذة طالما تجدد القيد في المواعيد المقررة للتجديد.(المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الرابع عشر ،  الصفحة/ 736)

تنص المادة 1147 مدني على ما يأتي :

"1- ما يستحق لبائع العقار من الثمن وملحقاته يكون له امتياز على العقار المبيع .

"2- ويجب أن قيد الامتياز ولو كان البيع مسجلاً وتكون مرتبه من وقت القيد".

الحق الممتاز : يكون هذا الامتياز لبائع العقار ويترتب على كل بيع حاصل بمحرر رسمي أو عرفي بالمزاد أو بصفة ودية.

ويضمن الامتياز ثمن العقار المبيع أو الباقي منه وملحقاته من فوائد ومن مصروفات ولو حرر بها المشتري سندات تحت إذن البائع بشطر أن يذكر في عقد البيع تحرير هذه السندات ولا يعتبر تحرير السند تجديد للدين ويضمن الامتياز الثمن ولو كان إيراداً مؤبداً أو لمدى الحياة وينشأ الامتياز بقوة القانون فإذا احتفظ البائع بالملكية إلى حين استيفائه فلا يكون له حق الامتياز .

وإذا أخذ الشيء المبيع بالشفعة حل محل المشتري ويكون للبائع في هذه الحالة حق امتياز البائع .

ومتى كان المبيع عقاراً ، فيستوي أن يكون مادياً أو معنوياً.

ولا يكون ممتازاً إلا ثمن العقار الذي يجز بيعه بالمزاد كالعقار نفسه أو حق الانتفاع به وليس حق الارتفاق لأنه لا يجوز بيعه بالمزاد استقلالاً .

وإذا استحق البائع قبل المشترين غير الثمن والفوائد والمصروفات فإن ما يستحقه من ذلك لا يكون ممتازاً كالتعويض عن فسخ البيع والتعويض الذي حكم به للمقايض في مقابل العقار الذي تسلمه في المقايضة إذا استحق لشخص آخر ولكن الامتياز يضمن زيادة الثمن التي يحكم بها للقاصر في حالة بيع عقاره بغبن فاحش ويضمن أيضاً الذي قرض المشتري مبلغاً ليدع به ثمن العقار إذا ذكر ذلك في عقد القرض وفي عقد البيع.

ويعتبر في حكم البيع الوفاء بمقابل والمقايضة إذا كان الموفي له أو أحد المتقايضين ملزماً بدفع فرق فيعتبر هذا الفرق في حكم ثمن البيع ويكون مضمنوناً بالامتياز وكذلك بيع العقار على الشيوع بالمزاد لعدم إمكان قسمته إذا رسا المزاد على أجبني.

محل الامتياز : يقع الامتياز على العقار المبيع سواء كان ملكية أو حق انتفاع وسواء كان المبيع مالاً مفرزاً أو حصة شائعة وسواء كان بناء أو أرضاً فضاء أو أرضاً زراعية ويشمل الامتياز الملحقات كالعقارات بالتخصيص والمنشآت والتحسينات والثمار من وقت تسجيل نزع الملكية .

ويرد الامتياز على كل العقار ولو كان أكثر من الثمن .

وإذا باع المنتفع حق الانتفاع وباع المالك الرقبة فبائع حق الانتفاع لا يكون له امتياز إلا على هذا الحق ولو آلت الرقبة إلى مشتري حق الانتفاع أما بائع الرقبة فيرد امتيازه على الملكية كاملة لو آل حق الانتفاع إلى الرقبة .

مرتبة الامتياز : ويجب قيد الامتياز ولو كان عقد البيع مسجلاً .

ويعين مرتبة الامتياز تاريخ قيده .

وإذا بيع العقار مرات متوالية وبقي لكل من البائعين جزء من الثمن فإن البائع الأول يتقدم عمن يتلو بشرط أن يكون قد شهر امتيازه قبلهم.(الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ العاشر الصفحة/ 1169)

الحكمة من امتياز بائع العقار هي ذات الحكمة من امتياز بائع المنقول فالبائع قد أدخل قيمة مالية جديدة في ذمة المشتري فيكون من العدل أن يستوفي حقه من هذه القيمة ذاتها قبل غيره من الدائنين.

محل الامتياز :

يرد الامتياز على عقار مبيع. فيجب وجود عقد بیع صحیح العقار ولا أهمية للإسم الذي يطلق على العقد إذا توافرت فيه أركان البيع.

ويجب أن يكون العقار قابلاً لأن يباع بالمزاد العلني ولا أهمية النوع العقار فسواء كان مادياً كمنزل أو قطعة أرض أم معنوياً كحق الانتفاع ولكن الامتياز لا يثبت في حالة بيع الارتفاق فإذا قرر شخص حق ارتفاق على عقاره لمصلحة عقار الجار في نظير مبلغ من النقود ما كان له أن يدعي أن حقه مضمون بامتياز على حق الارتفاق لأنه لا يمكن بيع الارتفاق بالمزاد استقلالاً عن العقار المخدوم.

وإذا توافرت في العقد أركان البيع ثبت الامتياز ولا أهمية لكيفية حصول البيع فسواء حصل ودياً أم قضائياً.

ولا أهمية كذلك لطريقة تحديد الثمن فسواء حدد الثمن بمبلغ معين أم كان الثمن عبارة عن إيراد مرتب للبائع أو لشخص من الغير.

والامتياز يقع على كل العقار حتى ولو كان معظم الثمن قد دفع ما لم يتفق على خلاف ذلك إذ أن الامتياز بطبيعته لا يتجزأ.

ولايثبت الامتياز إذا بيعت العقارات بالتخصيص الملحقة بعقار ولكن يثبت للبائع امتياز بائع المنقول لأنه بالبيع تفقد الأشياء صنة العقار بالتخصيص وتعود منقولة وإذا بيعت ثمار الأرض حال اتصالها بها كان لبائعها امتیاز بائع المنقول لأن هذا الثمار تعتبر منقولات بحسب المال.

وفي المقايضة بمعدل في امتياز بائع المنقول يعتبر العقد بيعاً إذا كان العنصر الغالب في المعدل هو النقود ومن ثم كان لمن يستحق المعدل امتياز البائع على العقار.

والهبة وإن كانت بعوض لا يثبت فيها امتياز البائع إلا إذا كان العوض يساوي قيمة الشيء الموهوب أو يقاربه.

ولا تعتبر الشفعة في حكم البيع لأى الشفيع لا يعتبر مشترياً من المشفوع منه بل من البائع الأصلي وعلى ذلك لا يثبت امتياز البائع للمشفوع منه ويقتصر ضمانه على الحق في الحبس في حين أن البائع يثبت له امتياز في مواجهة الشفيع حيث يعتبر مشترياً منه (م 945 ).

وإذا كان المبيع حق انتفاع أو ملكية الرقبة طبقت الأحكام التي ذكرناها في حالة رهن الانتفاع وملكية الرقبة رهناً رسمياً وكذلك تطبق أحكام رهن العقار المملوك في الشيوع في الحالة التي يباع فيها العقار شائعاً أو تباع منه حصة شائعة.

وإذا بيع عقار واحد لأشخاص متعددين واختص كل مشتر بنصيب مفرز منه كانت هناك بيوع متعددة بتعدد المشترين وتولد من كل بیع امتیاز خاص ولايحق للبائع في هذه الحالة أن يطالب كل مشتري إلا بنصيب حصته من الثمن ويكون هذا الثمن مضموناً بالامتياز على تلك الحصة وحدها دون حصص باقی المشترين ويختلف الأمر في حالة ما إذا بيع عقار واحد لأشخاص متعددين في الشيوع أي دون أن يختص كل مشتر بحصة مفرزة في العقار إذ في هذه الحالة نكون بصدد بيع واحد ويتولد عنه امتیاز واحد يقع على العقار جميعه وإذا بيعت في صفقة واحدة عدة عقارات لشخص واحد وبثمن إجمالي واحد كان البيع واحداً وتولد عنه امتیاز واحد يثقل كل العقارات المبيعة ولذلك يحق للبائع - ما لم يتفق على خلافه - أن يباشر امتيازه بالنسبة إلى كل الثمن على أي من هذه العقارات لأن الامتياز لا يتجزأ أما إذا بيعت في صفقة واحدة عدة عقارات وذكر في العقد ثمن كل عقار على حدة كنا بصدد بيوع متعددة بتعدد العقارات ويكون للبائع امتيازات متعددة يقع كل منها على واحد من هذه العقارات.

صاحب الحق في الامتياز:

يتقرر الامتياز بقوة القانون لضمان حق بائع العقار ومن يحل محله قانوناً أو اتفاقاً بشرط أن يذكر هذا الحلول في قائمة القيد أو في هامشها حتى يسري على الغير (م 1053 مدني -م 19 من قانون تنظيم الشهر العقاري). ويثبت هذا الامتياز قبل المشتري أو من حل محله.

المبالغ التي يضمنها الامتياز:

يضمن الامتياز ما يثبت للبائع من الثمن وملحقاته.

ويقصد بالثمن المقابل النقدي للمبيع سواء كان متجمداً أم مقسطاً أم في صورة إيراد مرتب وسواء اشترط دفعه للبائع ذاته أم للغير وسواء أكان مستحقاً كله أو بعضه ويعتبر في حكم الثمن التكملة التي تدفع في حالة وجود غبن في عقار القاصر (م 425 مدنی).

وإذا أقرض شخص المشتري مبالغ للوفاء بالثمن فإنه يستفيد من امتياز البائع باعتباره قد حل محله اتفاقاً وكذلك يستفيد من الامتياز من يحل محل البائع بحكم القانون ولكن يشترط لسريان هذا الحلول في حق الغير أن يذكر في قائمة قيد الامتياز أو يؤشر به في هامشها (م1053 مدنی، ۱۹ من قانون تنظيم الشهر العقاري).

ويضمن الامتياز ملحقات الثمن كفوائده القانونية أو الاتفاقية ومصروفات المطالبة.

ولا نقر ما يذهب إليه البعض من توسع في ملحقات الثمن بشمولها مصروفات عقد البيع ورسوم التسجيل والدمغة في الحالة التي يقوم البائع بدفعها عن المشتري لأنه لا يمكن اعتبار هذه المبالغ من ملحقات الثمن فالحقيقة هي أنه إذا قام البائع بدفع المبالغ السابقة عن المشتري فهو لا يعدو أن يكون مقرضاً لها ومن ثم لا يكون له من أجلها إلا حقوق الدائن العادي.

ولا يحتج على ذلك بما يقوله هذا الرأي بأن هذه المبالغ تعتبر في تقدير المتعاقدين تكملة الثمن إذ لا أهمية الإرادة المتعاقدين في تحديد المبالغ التي يضمنها الامتياز فالامتياز يفرضه القانون وهو الذي يبين المبالغ التي يضمنها فإذا اتفق المتعاقدان على أن مبلغاً ما يعتبر تكملة الثمن أو ملحقاً به ولم يكن القانون يعتبره كذلك ما كان هذا المبلغ ممتاز.

ومصروفات قيد الامتياز وتجديده تعتبر من الملحقات متى دفعها البائع.

ولا يضمن الامتياز التعويض الذي يحكم به انقضاء أو الذي يتفق عليه في حالة فسخ العقد لأنه ليس ثمنا، حتى لو عين مقداره مقدما وذكر في العقد.

وإذا كان الثمن قد دفع فإنه لا يكون هناك محل للامتياز فإن كان دفعه قد تم عن طريق تحرير سندات به على المشتري ظل الامتياز قائماً إلا إذا ثبت أن القصد من تحرير سندات بالثمن هو إحلال دین جدید محله.

مرتبة الامتياز:

يشترط قيد الامتياز لينفذ قبل الغير فتسجيل عقد البيع لا يكفي وحده لنفاذ الامتياز ولو ذكر فيه أن الثمن لم يدفع بعد لأن التسجيل لازم لنقل الملكية إلى المشتري بينما القيد لازم لنفاذ الامتياز قبل الغير.

وتحسب مرتبة الامتياز من وقت القيد فتأخر عن الحقوق الأخرى المقيدة على العقار قبله. ويتقدم على الحقوق اللاحقة له في القيد وإذا كان هناك حق امتیاز عام أو امتياز مبالغ مستحقة للخزانة فإنه يقدم على امتياز البائع أياً كان تاريخ قيده.(موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الرابع عشر الصفحة/ 789)