إختصاص محكمة أخرى على خلاف القاعدة العامة :
الدعاوى العينية العقارية : تختص بهذه الدعاوى المحكمة التي يوجد في دائرتها محل العقار . وتنطبق هذه القاعدة على الدعوى العينية العقارية دون الدعوى العينية المنقولة أو الدعوى الشخصية . ويستوي أن ترمي الدعوى إلى حماية حق عيني عقاري سواء كان حق الملكية أو الإنتفاع أو الإرتفاق أو الرهن أو حق الإختصاص أو أن ترمي إلى حماية الحيازة (مادة 50 مرافعات). وقاعدة إختصاص محل المال يبررها أن القاضي القريب إلى هذا المحل أقدر من غيره على الفصل في الدعوى لما قد يقتضيه من معاينة المال . وقد بدأ الأخذ بهذه القاعدة في أواخر عهد القانون الروماني، وكانت تنطبق على المال عقاراً أو منقولاً ، كما أنها كانت إختيارية إذ كان للمدعى أن يختار بينها وبين القاعدة العامة. ولكنها في القانون الحديث أصبحت قاصرة على العقارات ، وأصبحت إلزامية .
ولكن ما الحل في حالة وقوع العقار في دائرة أكثر من محكمة ؟ تذهب بعض التشريعات إلى جعل الإختصاص للمحكمة التي يقع في دائرتها الجزء من العقار الأكثر قيمة ( أنظر المادة 21 مرافعات إيطالي ) . ولكن المشرع المصري - تفادياً للصعوبات العملية لهذا الحل - قرر جعل الإختصاص لأية محكمة يقع في دائرتها جزء من العقار (مادة 50/ 1 مرافعات) أياً كانت مساحته أو قيمته .
ولا يكفي لإختصاص محكمة محل العقار أن تتعلق الدعوى بعقار ، بل يجب أن تتعلق بحق عيني على عقار. ولهذا لا تخضع لهذه القاعدة دعوی المطالبة بأجرة عقار أو دعوى بطلان أو فسخ أو صورية عقد بيع عقار، أو دعوى المستأجر بإلزام المؤجر بتسليمه العقار المؤجر . ذلك أن المشرع لا يتكلم عن دعوى متعلقة بعقار بل عن دعوى عينية عقارية (المادة 50/ 1 مرافعات) .
وقد ثار الخلاف حول تطبيق هذه القاعدة على الدعوى التقريرية المتعلقة بحق عيني عقاري . وقد ذهب البعض إلى عدم إنطباقها وذلك استناداً إلى أن هذه القاعدة من الناحية التاريخية نشأت بالنظر إلى تنفيذ الحكم على أساس أن الحكم الصادر في الدعوى إنما ينفذ في محل المال مما أدى إلى إعطاء الإختصاص أيضاً في مرحلة الدعوى السابقة على التنفيذ إلى القاضي الذي يتبعه محل المال ، ولما كانت الدعوى التقريرية لا تنتهي بحكم يمكن تنفيذه جبراً ، فإن علة إعطاء قاضي المحل الإختصاص لا تتوافر بالنسبة لهذه الدعوى. على أننا نرى ، مع البعض الآخر من الفقهاء ، أنه أياً كان أساس القاعدة عند نشأتها فإنها الآن تنطبق على جميع الدعاوى العينية العقارية، ومنها الدعوى التقريرية المتعلقة بحق عيني عقاري. ( المبسوط في قانون القضاء المدني علماً وعملاً، الدكتور/ فتحي والي، طبعة 2017 دار النهضة العربية، الجزء : الأول ، الصفحة : 583 )
الإختصاص بالدعاوى العينية العقارية :
يبين من نص المادة (83) من القانون المدني أن يعتبر مالاً عقارياً كل دعوى تتعلق بحق عيني على عقار، كما تنص المادة (50) من قانون المرافعات على أنه في الدعاوى العينية العقارية ودعاوى الحيازة - دعوى منع التعرض ودعوى استرداد الحيازة ودعوى وقف الأعمال الجديدة - يكون الإختصاص للمحكمة التي يقع في دائرتها العقار أو أحد أجزائه - مهما صغر - إذا كان واقعاً في دائرة محاكم متعددة.
والدعوى تعتبر عينية عقارية ، إذا تعلقت بحق عيني أصلي أو حق عيني تبعي على عقار، سواء تعلقت بتقرير هذا الحق أو إنكاره، ومن ثم تعتبر دعوى عينية عقارية، دعوی ثبوت الملكية ودعوى الإستحقاق ودعوى الإنتفاع ودعوى الاستعمال ودعوى السكني ودعوى الحكر ودعوى الإرتفاق الإيجابي بتقرير حق إرتفاق ودعوى الإرتفاق السلبي بنفي هذا الحق. كما تعتبر الدعوى المتعلقة بالحقوق العينية التبعية من الدعاوى العينية العقارية، كالدعاوى المتعلقة بالرهن الرسمي والرهن الحيازي العقاري وحق الإختصاص وحق الامتياز الوارد على عقار، سواء رفعت من حائز العقار أو عليه طالما تعلقت بتأكيد الحق العيني التبعي أو نفيه.
وتخضع الدعوى العينية العقارية من حيث تقدير قيمتها لنص الفقرات 1, 2 ، 3 ، 4 من المادة (37) من قانون المرافعات.
كذلك تعتبر دعوى الشفعة، من الدعاوى العينية العقارية إذ يقصد الشفيع من ورائها إلى تقرير حق عيني أصلي له على العقار المشفوع فيه، إذ يترتب على تسجيل حكم الشفعة انتقال ملكية العقار المشفوع فيه إليه.
كان يمكن تأصيل هذا المبدأ على سند من نص المادة (38) من القانون المدني باعتبار دعوى الشفعة دعوى عينية عقارية ثم تقدير قيمتها وفقاً للمادة (37) من قانون المرافعات».
وثار الخلف حول الدعاوى المتعلقة بانحلال العقود الواردة على عقار کدعاوى الفسخ والإبطال والتقایل، فذهب رأي إلى إعتبارها دعاوی منقولة بينما ذهب رأي آخر إلى إعتبارها دعاوی عقارية. ونرى أن العبرة بتحديد طبيعية هذه الدعاوى ، ووفقاً للمعيار المتقدم، تكون بالنظر إلى صلتها بالحق العيني، فإن كانت هذه الصلة مباشرة كانت الدعوى عقارية أما إن كانت الصلة غير مباشرة كانت الدعوى منقولة وبناء على ذلك ، إذا كان العقد المراد فسخه أو إبطاله أو تقرير التقايل في شأنه مسجلاً كانت الصلة مباشرة بين الدعوى والحق العيني فتكون الدعوى عقارية أما إن لم يكن مسجلاً كانت الصلة غير مباشرة فتكون الدعوى منقولة وحينئذ يمكن تحديد الاختصاص المحلي.
الإختصاص بالدعاوى الشخصية العقارية :
أوضحنا فيما تقدم أن الدعوى العقارية تتعلق بعين معينة وهي ذات صلة مباشرة بهذه العين العقارية ومنبتة الصلة بشخص المدعى عليه فلا يراد بها إلزامه بالقيام بعمل من شأنه وصول المدعى للحق العيني المراد اقتضاؤه.
وعلى خلاف ما تقدم، نجد أن الدعوى الشخصية العقارية منبتة الصلة المباشرة بالحق العيني الوارد على العقار والمراد إقتضاؤه، فلا تصل إليه إلا بطريق غير مباشر وذلك بإلزام شخص بالقيام بعمل من شأنه أن يؤدي إلى إقتضاء الحق العيني العقاري ، ومن ثم تكون الدعوى شخصية عقارية، مثال ذلك دعوى صحة ونفاذ عقد البيع الوارد على حق عيني عقاري ، إذ المراد منها نقل هذا الحق للمشتري ، وهذا لا يتحقق إلا بتدخل البائع بقيامه بالتصديق على توقيعه أمام الشهر العقاري لإمكان تسجيل العقد ونقل الملكية بموجب ذلك، فإن أمتنع البائع عن التصديق، لجأ المشتري لدعوى صحة ونفاذ عقد البيع ليقوم الحكم الصادر فيها مقام تصديق البائع وهذا هو البديل لتنفيذ البائع لإلتزامه الشخصي.
الإختصاص بالدعاوى الشخصية (المنقولة) :
الدعوى الشخصية هي التي يرجع الدائن بها على مدينه لإلزامه بتنفيذ إلتزامه الشخصي سواء كان هذا الإلتزام ينصرف إلى القيام بعمل أو الإمتناع عن عمل، فترد دائماً على علاقة دائنية، وهي من الدعاوى المنقولة التي ينعقد الاختصاص بنظرها لمحكمة موطن المدعى عليه، وتظل الدعوى شخصية ولو كان تنفيذ الإلتزام ذات صلة بعقار طالما لم تنصرف الطلبات فيها إلى تقرير حق عيني على العقار أو إنكار هذا الحق أو طالما لم يؤسس الطلب على ثبوت الحق العيني ، مثال ذلك دعوى المشتري بإلزام البائع بتسليم العقار استناداً إلى عقد بيع إبتدائي ودعوى المشتري بعقد ابتدائي بطرد الغاصب من العقار المبيع ودعوى تكملة الثمن ودعوى عقد الإيجار بتسليم العقار المؤجر أو بإخلائه ودعوى عقد المقاولة الوارد على عقار، فكل هذه الدعاوى ، دعاوی شخصية لورودها على تنفيذ التزامات شخصية وعدم مساسها بالحق العيني المتعلق بالعقار.
الإختصاص بدعاوى تسليم العقارات :
كان الإختصاص بدعاوى تسليم العقارات يخضع للقواعد العامة في الإختصاص النوعي، وبموجب الفقرة الثالثة المضافة للمادة (50) من قانون المرافعات ، انعقد هذا الإختصاص للمحكمة الجزئية الواقع بدائرتها العقار مهما كانت قيمة الدعوى.
وينحصر هذا الإختصاص في الدعاوى الأصلية التي ترفع إبتداء بطلب تسليم العقار، طالما كان طلباً قائماً بذاته، أما إن كان مندمجاً مع طلبات أخرى، فإن الإختصاص يتحدد بالنظر إلى كل هذه الطلبات مجتمعة، فالدعوى التي ترفع بصحة ونفاذ عقد البيع والتسليم، ينعقد الإختصاص بها وفقاً لقيمة المبيع، فإن كانت لا تتجاوز أربعين ألف جنيه، إنعقد الإختصاص بها للمحكمة الجزئية أما إن جاوزتها، إنعقد الإختصاص للمحكمة الابتدائية فتتصدى لطلب صحة ونفاذ العقد وطلب التسليم معاً .
أما إن كان المدعي قد طلب الحكم بصحة ونفاذ العقد، وأغفل طلب التسليم، فإن طلبه يتم بموجب طلب عارض إن لم يكن قد صدر الحكم بصحة ونفاذ العقد ، يقدم إلى نفس المحكمة التي تنظر الدعوى، سواء كانت هي المحكمة الجزئية أو الإبتدائية.
فإن كان الحكم قد صدر بصحة ونفاذ العقد، فإن الاختصاص بطلب التسليم ينعقد للمحكمة الجزئية الواقع بدائرتها العقار حتى لو كان الحكم صادراً من المحكمة الإبتدائية الواقع بدائرتها موطن المدعى عليه، وحينئذ لا يقبل الدفع بعدم الإختصاص المحلي.
ويختلف التسليم عن الرد ومن ثم فإن طلب التسليم يختص به القاضي الجزئي أياً كانت قيمته ، أما طلب الرد، فإن الإختصاص به يتقرر وفقاً لقيمة العين محل الطلب.
ذلك أن طلب الرد يستند إلى زوال التزام طالب الرد بموجب حكم نهائي بعد أن كان قد سلم نفس العين لخصمه بموجب التزام لم يتحقق سببه أو زال سببه بعد أن تحقق وكان التسليم قد استوفي شروطه.
وعملاً بالمادة (43) يكون الحكم الصادر بالتسليم انتهائياً إذا كانت قيمة الدعوى لا تجاوز خمسة آلاف جنيه، كما يجب إخطار ذوي الشأن عملاً بذات المادة. ( المطول في شرح قانون المرافعات، المستشار/ أنور طلبة، الناشر/ المكتب الجامعي الحديث، الجزء : الثاني , الصفحة : 155 )
الإختصاص بالدعاوى العينية العقارية ودعاوى الحيازة : وفقاً للفقرة الأولى من المادة 50 - محل التعليق - ينعقد الإختصاص بالدعاوى العينية العقارية، ودعاوى الحيازة للمحكمة التي يقع في دائرتها العقار، وحكمة ذلك أن هذه المحكمة في الأقدر على الفصل في هذه الدعاوى نظراً لقربها من العقار، إذ أن قرب المحكمة من العقار يجعلها أكثر قدرة على الإحاطة بعناصر النزاع (سوليس وبيرو - ج 2 بند 326 ص 377)، وقد يستلزم الفصل في الدعوى الإنتقال إلى العقار لمعاينته أو ندب خبير لذلك، ولو كان الاختصاص في هذه الحالة لمحكمة موطن المدعى عليه لأدى ذلك إلى تعويق الفصل في الدعوى ( عبدالباسط جمیعی - ص 67 )، وذلك عندما يكون العقار واقعاً في منطقة أخرى غير المنطقة التي بها موطن المدعى عليه، إذ يتكبد القاضي في هذه الحالة مشقة الإنتقال إلى موقع العقار لمعاينته، ولذلك فإنه من الأفضل عقد الاختصاص للمحكمة التي يقع في دائرتها العقار .
ويشترط لإختصاص محكمة محل العقار أن تتعلق الدعوى بحق عینی على عقار، فلا يكفي أن تتعلق الدعوى بعقار، ولذلك لا ينعقد الاختصاص لمحكمة محل العقار في حالة دعوى المطالبة بأجرة عقار أو دعوى بطلان أو فسخ عقد بيع عقار، أو دعوي المستاجر بإلزام المؤجر بتسليمه العقار المؤجر، بل يجب أن تتعلق الدعوى بحق عيني على عقار، دعوى الملكية أيضاً، وغيرها من الدعاوى المتعلقة بحق عيني على العقار، وتأخذ دعوی الحيازة حكم هذه الدعاوى أيضاً ، وإذا كان العقار واقعاً في دوائر محاكم متعددة، فإنه يجوز رفع الدعوى أمام أية محكمة يقع في دائرتها أحد أجزاء العقار (مادة 50 مرافعات ) بصرف النظر عن مساحة هذا الجزء أو قيمته، فكل محكمة يقع في دائرتها جزء من العقار تكون مختصة حتى لو كان هذا الجزء هو أصغر الأجزاء قيمة أو مساحة، فلا يشترط أن يكون الجزء الواقع بدائرة المحكمة هو الجزء الأكبر من العقار حتى ينعقد الإختصاص لهذه المحكمة، إذ لا عبرة بمساحة أو قيمة أجزاء العقار.
إذن طبقاً للفقرة الأولى من المادة 50 مرافعات - محل التعليق۔ استثنى المشرع الدعاوى العينية العقارية - وهي الدعاوى التي تنصب فيها المنازعة على حق عيني على عقار - کدعوی ثبوت ملكية عقار او حق إرتفاق او حق مرور، وما إلى ذلك من الدعاوى العينية كالمنازعة في أي حق من الحقوق العينية التبعية كالرهن الرسمي أو الرهن الحيازی المنصب على عقار - ودعاوى الحيازة من الخضوع للقاعدة العامة في الاختصاص، وأوجب رفعها أمام المحكمة التي يقع في دائرتها العقار وإذا تعلقت الدعوى بعقار ومنقول تبع الأصل الفرع، فالمطالبة بملكية العقار وريعه، أو ما عليه من منقولات ترفع إلى محكمة موقع العقار .
ويلاحظ أن دعاوى الحيازة في الدعاوى التي تحمي حيازة الحق العيني العقاري، وهي عينية لأن حيازة الحق قرينة على تملكه، فالدعوى التي تحمي حيازته هي عينية كالدعاوى التي تحمي الحق نفسه، وهي عقارية لأن الحق العيني الذي يحمي حيازته يتعلق بالعقار.
الإختصاص بالدعاوى الشخصية العقارية والدعاوی المختلطة : طبقاً للفقرة الثانية من المادة 50 مرافعات محل التعليق - ينعقد الإختصاص بالنظر في الدعاوى الشخصية العقارية للمحكمة التي يقع في دائرتها العقار أو موطن المدعى عليه، والدعاوى الشخصية العقارية هي التي تستند إلى حق شخصی بحت، ويطلب بها تقرير حق عيني على عقار أو إكتساب هذا الحق، ومن أمثلة هذه الدعاوى الدعوى التي يرفعها مشترى العقار بعقد غير مسجل، ويطلب فيها الحكم على البايع بصحة التعاقد، واعتبار الحكم ناقلاً للملكية من تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى ( المذكرة الإيضاحية لقانون المرافعات السابق رقم 17 لسنة 1949 فيما يتعلق بالمادة 56 منه ) ، ويتعين ملاحظة أن القانون المدني الحالي لايعتبر من الدعاوى العقارية إلا تلك المتعلقة بحق عینی على عقار، وإنما ما أشار إليه المشرع في قانون المرافعات بصدد الدعاوی الشخصية العقارية قد قصد منه مجرد التيسير، دون أن يرتب أي أثر آخر على هذا التعريف ( احمد ابوالوفا - التعليق ص 345 ) .
ويقيس الفقه على الدعاوى الشخصية العقارية الدعاوى المختلطة ( رمزی سیف - الوسیط - بند 252 - ص 295، فتحي والي - مباديء - بند 172 ص 252، أحمد أبوالوفا - المرافعات - بند 337 ص 453 ۔ عبدالباسط جمیعی ص 71 و ص 72 ) ، فينعقد الإختصاص بنظر هذه الدعاوى أيضاً للمحكمة التي يقع في دائرتها العقار أو موطن المدعي عليه، والدعاوى المختلطة هي التي تستند إلى حقين، أحدهما شخصي والآخر عینی، وتوجه إلى المدعى عليه باعتباره مديناً بالأول، وملزماً في الوقت نفسه باحترام الثاني باعتباره نتيجة لثبوت الحق الأول، ومن أمثلة هذه الدعاوی دعوى المشتري على البائع بتسليم العقار المبيع تنفيذاً لعقد البيع، ودعوى البائع على المشتري بفسخ البيع ورد العقار إليه، ودعوي الواهب على الموهوب له بالرجوع عن الهبة ورد العقار إليه.
ويلاحظ أن الدعوى المتعلقة بحق رهن عقاري إذا وجهت إلى المدين فالمدعي فيها الخيار إن شاء أتبع القاعدة العامة في دعاوى الحقوق الشخصية فيرفعها أمام محكمة موطن المدعى عليهم وإن شاء اتبع حكم الإختصاص الكلى بالنسبة للعقار فيرفعها أمام المحكمة التي يقع العقار في دائرتها فإذا تعددت المحاكم التي يقع بدائراتها أي جزء من أجزاء العقار جاز رفعها أمام المحكمة التي يقع بدائرتها أي جزء من أجزاء العقار وذلك طبقاً للقاعدة التي أوردها المشرع بالنسبة للدعوى المتعلقة بالعقار ( محمد، وعبد الوهاب العشماوي - ج 1 - ص 494 وما بعدها ).
اختصاص المحكمة الجزئية بدعاوى تسليم العقارات التى تقع فى دائرتها :
طبقاً لتعديل المادة 50 بالقانون 76 لسنة 2007 بإضافة فقرة ثالثة لها تختص المحكمة الجزئية الواقع فى دائرتها العقار دون غيرها بدعاوى تسليم العقارات وذلك بطريق الاستثناء من حكم المادة 108 من ذات القانون كى يكون الاختصاص المحلى بتلك الدعاوى من النظام العام تقضى به المحكمة من تلقاء نفسها . ( المذكرة الإيضاحية للقانون رقم 76 لسنة 2007 ) .( الموسوعة الشاملة في التعليق على قانون المرافعات، الدكتور/ أحمد مليجي، الطبعة الثالثة عشر 2016 طبعة نادي القضاة ، الجزء / الثاني ، الصفحة : 257 )
استثني المشرع الدعاوى العينية العقارية - وهي الدعاوى التي تنصب فيها المنازعة على حق عيني على عقار - کدعوي ثبوت الملكية عقار أو حق ارتفاق أو حق مرور وما إذا ذلك من الدعاوى العينية كالمنازعة في أي حق من الحقوق العينية التبعية كالرهن الرسمي أو الرهن الحيازي المنصب على عقار - ودعاوي الحيازة من الخضوع للقاعدة العامة في الإختصاص وأوجب رفعها أمام المحكمة التي يقع في دائرتها العقار فإذا كان العقار واقعاً في دائرة محاكم متعددة كان الاختصاص للمحكمة التي يقع فيها أحد أجزاء صغر هذا الجزء أو كبر وإذا تعلقت الدعوى بعقار ومنقول تبع الأصل الفرع، فالمطالبة بملكية العقار وريعه ، أو ما عليه من منقولات ، ترفع إلى محكمة مركز العقار.
كما استثني المشرع الدعاوى الشخصية العقارية وهي تلك التي تستند إلي حق شخصي بحت ، ويطلب بها تقرير عيني علي عقار ، أو اكتساب هذا الحق، كالدعاوي التي يرفعها المشتري لعقار بعقد غير مسجل ويطلب بها الحكم على البائع بصحة التعاقد ويسري ذات الحكم علي الدعاوى المختلطة ، أي تلك التي تستند إلي إلتزام شخصي ، وحق عيني عقاري ، وتوجه إلي المدعي عليه باعتباره مديناً بالالتزام الأول وملزماً في الوقت ذاته باحترام الثاني ، باعتباره نتيجة لثبوت الحق الأول ومن أمثلة هذا النوع دعوى المشتري علي البائع بتسليم العقار المبيع تنفيذاً لعقد البيع ودعوي البائع أو الواهب أو على المشتري أو الموهوب له بفسخ البيع أو إلغاؤه أو الرجوع عن الهبة ورد العقار إليه. والدعوي المتعلقة بحق رهن عقاري إذا وجهت إلي المدين فجعل المشرع المدعي فيها بالخيار إن شاء اتبع القاعدة العامة في دعاوى الحقوق الشخصية فيرفعها أمام محكمة موطن المدعى عليهم وإن شاء أتبع حكم الإختصاص المحلي بالنسبة للعقار فيرفعها أمام المحكمة التي يقع العقار في دائرتها فإذا تعددت المحاكم التي يقع بدائرتها أي جزء من أجزاء العقار وذلك تطبيقاً للقاعدة التي أوردها المشرع بالنسبة للدعوي المتعلقة بالعقار . ( مرافعات العشماوي الجزء الأول ص 494 وما بعدها ) . ( التعليق على قانون المرافعات، المستشار/ عز الدين الديناصوري والأستاذ/ حامد عكاز، بتعديلات وتحديث أحكام النقض للأستاذ/ خيرت راضي المحامي بالنقض، الطبعة 2017 دار الطبوعات الجامعية، الجزء : الثاني ، الصفحة : 736 )