إجراء المزايدة :

في الجلسة المحددة للبيع، وقبل إجراء المزايدة، يوقع قاضي التنفيذ علي أمر التقدير الذي أعده قلم الكتاب بتقدير مصاريف اجراءات التنفيذ بما فيها مقابل أتعاب المحاماة ويعلن هذا الأمر في الجلسة قبل افتتاح المزايدة ويتضمنه حكم إيقاع البيع، ولا يجوز لمباشر الإجراءات المطالبة عند توزيع حصيلة التنفيذ بأكثر مما ورد في أمر التقدير، ولا يعتد بأي شرط تضمنته قائمة شروط البيع يتعارض مع ذلك.

فإذا أجريت المزايدة دون إضافة تلك المصاريف للثمن الأساسي، فإن إجراءات المزايدة تكون باطلة لإفتتاح المزايدة ورسومها بعطاء يقل عن الثمن الأساسي والمصاريف، ويمتد هذا البطلان لحكم إيقاع البيع.

كما يتصدى قاضي التنفيذ قبل إجراء المزايدة، لأوجه البطلان التي تم التقرير بها قبل جلسة البيع بثلاثة أيام على الأقل والمتعلقة بالإعلان عن البيع، وذلك على نحو ما تقدم ، ويلتفت عن التقرير الذي يتم بعد هذا الميعاد لسقوط الحق فيه وله أن يقضي بهذا السقوط بأسباب موجزة، وينحصر هذا السقوط في الأشخاص الذين تم إخبارهم بإيداع قائمة شروط البيع من يوجب القانون إخبارهم، أما من لم يخبر منهم فيجوز له التقرير بالبطلان دون التقيد بهذا الميعاد على أن يتم في قلم الكتاب ومن ثم لا يجوز التمسك بالبطلان بطريق الدفع بجلسة البيع أمام قاضي التنفيذ .

وبعد تصفية هذه المسائل، يتولى قاضي التنفيذ إجراء المزايدة بناء علي طلب مباشر الاجراءات أو المدين أو الحائز أو الكفيل العيني أو أي دائن أصبح طرفاً في الإجراءات بإخباره بإيداع قائمة شروط البيع، وذلك بعد التحقق من إعلانهم بهذا الإيداع، ويجب أن يقدم طلب إجراء المزايدة كتابة ويودع ملف التنفيذ بعد التحقق من شخصية مقدمة أو شفاهة ويثبت في المحضر، فإذا جرت المزايدة بدون طلب أحد هؤلاء كان البيع باطلاً، ويترتب على ذلك، أنه إذا لم يقدم هذا الطلب، وجب علي القاضي أن يقرر شطب الاجراءات حتي لو كان أحد هؤلاء حاضراً طالما لم يطلب اجراء المزايدة، ولا يحول دون الشطب أن يطلب إجراء المزايدة غير من تقدم ذكرهم سواء كان الطالب دائناً عادياً أو دائناً لم يصبح طرفاً في الإجراءات ولو كان بيده سند تنفيذي طالما لا يعتبره القانون حاجزاً أو طرفاً في الإجراءات حتى لو كان قد أعلن المدين بتنبيه نزع الملكية طالما لم يسجل إذ لا يكفي ذلك لإعتباره حاجزاً أو طرفاً في الإجراءات ومتي قضى بشطب قضية البيوع ، قامت قرينة علي إنصراف المزايدين أو بعضهم مما يحول دون إجراء المزايدة بناء على طلب قدم بعد الشطب ، وإنما يتعين إستصدار أمر علي عريضة من قاضي التنفيذ بتحديد يوم للبيع ثم إعادة الإعلان عن البيع .

ويرى البعض أن قضية البيوع لا تخضع عند شطبها لقواعد الخصومة ، ومن ثم يجوز إستصدار الأمر سالف البيان في أي وقت ولو بعد انقضاء الميعاد المحدد في المادة (82) من قانون المرافعات ولا يرد الدفع بإعتبار الدعوى كأن لم تكن علي قضية البيوع ولا تعجل بالإجراءات التي تعجل بها الدعوى وإنما بموجب أمر من قاضي التنفيذ على عريضة بتحديد جلسة للبيع على نحو ما تقدم. كما لا يرد السقوط علي قضية البيوع إذا ظلت مشطوبة وإنقضت سنة أشهر من آخر إجراء صحيح، ولا يرد عليها التقادم المنصوص عليه بالمادة (140) من قانون المرافعات، ولكن يبدأ تقادم جديد للحق المنفذ به إعتباراً من اليوم التالي للإجراء القاطع له .

وإذا طلب أحد المذكورين إجراء المزايدة في نفس الجلسة، دون حاجة لتقديم عريضة بإجراء المزايدة، لأن مناط ذلك أن يكون قرار الشطب قد صدر، إذ يكفي أن يقدم هذا الطلب كتابة، فإن قاضي التنفيذ إما أن يبدأ - فيها، أو يقرر تأجيلها إلي جلسة مقبلة يحددها، على أن تكون بذات الثمن - الأساسي وبناء علي طلب كل ذي مصلحة كالمدين إذا أبدي أسباباً قوية کوجود بضاعة لدي المدين تحتاج بعض الوقت لبيعها، أو وجود أوراق تجارية لم يحل أجل الوفاء بها بعد أو وجود منازعة قضائية علي حق مالي يرجج الحكم فيها لصالح المدين أو إنفتاح تركة مورثه وسوف يؤول إلي المدين منها ما يكفي للوفاء بالديون المحجوز من أجلها، فإن صدر قرار التأجيل بمنح الأجل المناسب دون أن يقوم المدين بالوفاء ، فإن المزايدة لا يجوز البدء فيها إلا بموجب أمر صادر من قاضي التنفيذ على عريضة من مباشر الإجراءات أو أحد الدائنين الذين أصبحوا طرفاً في الإجراءات .

فإن لم يقدم طلب بتأجيل المزايدة، أو قدم دون وفاء للديون، فإن قاضي التنفيذ بعين قبل بدء المزايدة مقادير التدرج في العروض بأن يحدد أن كل عطاء يجب ألا يقل عن مبلغ معين عن العطاء القائم، ويراعي عند هذا التحديد أمام مقدار الثمن الأساسي، فإن كان مرتفعاً ، وجب أن يكون التدرج مناسباً لهذا الثمن.

فإن لم يتقدم أحد لشراء، حكم قاضي التنفيذ بتأجيل البيع إلي جلسة مقبلة مع نقص عشر الثمن الأساسي مرة بعد مرة، مع القيام بالإعلان بعد كل تأجيل، وحينئذ يعتد بالثمن المعدل عند إجراء المزايدة بمناداة المحضر عليه والمصاریف .

أما إذا تقدم مشتر أو أكثر في جلسة البيع، فإن المزايدة تبدأ بمناداة المحضر 433 علي الثمن الأساسي والمصاريف كما تضمنها أمر التقدير الذي أصدره قاضي و التنفيذ قبل بدء المزايدة، ويعتمد القاضي العطاء في الجلسة فوراً لمن تقدم بأكبر و عرض، ويعتبر العرض الذي لا يزاد عليه خلال ثلاث دقائق منها للمزايدة، ويجب على صاحبه أن يودع حال إنعقاد الجلسة كامل الثمن الذي اعتمد والمصاريف ورسوم تسجيل الحكم، ومتي تم هذا الإيداع حكم قاضي التنفيذ بإيقاع البيع علي المودع. فإن لم يودع الثمن كاملاً، وجب عليه إيداع خمسة علي الأقل وإلا أعيدت المزايدة علي ذمته في نفس الجلسة ويلزم المزايد المتخلف بما ينقص من ثمن العقار وبالفوائد، ومتي أعيد البيع علي ذمة الأخير، فإن القاضي يعتمد العطاء الأعلي ولو كان يقل عن العطاء الذي تقدم به المزايد المتخلف، فإن لم يوجد عطاء أعلي وتقدم مشتر للشراء بالثمن الأساسي دون أن يزايد عليه أحد، اعتمد القاضي هذا العطاء وحكم بإيقاع البيع على صاحبه مع تضمين هذا الحكم إلزام المزايد المتخلف بفرق الثمن إن وجد، لكن إذا وجد عطاء أكبر من الذي كان قد تقدم به الأخير، فلا تكون الزيادة من حقه بل يستحقها المنفذ ضده سواء كان هو الدين أو الحائز أو الكفيل العيني.

وإذا تخلف المزايد عن إيداع كامل الثمن أو خمسة ولم يتقدم أحد للشراء في نفس الجلسة مما أدي إلي تأجيل البيع لجلسة مقبلة، فإذا حضرها المزايد المتخلف عن الإيداع وأودع الثمن الذي كان قد تخلف عن إيداعه ولم يتقدم أحد بعرض يجاوز هذا الثمن بمقدار العشر مصحوباً بكامل الثمن المزاد، وجب علي قاضي التنفيذ أن يحكم بإيقاع البيع على المزايد الذي كان قد تخلف.

ولا يكفي إيداع الثمن أو خمسة ، بل يجب علي الراسي عليه المزاد ، أن يودع أيضاً المصاريف كاملة كما تضمنها أمر التقدير - شاملة أتعاب المحاماة وإلا إعتبر متخلفاً عن إيداع الثمن.

أما إذا تقدم من يقبل الشراء مع زيادة العشر وذلك بتقرير في قلم الكتاب مصحوباً بكامل الثمن المزاد، فإن قاضي التنفيذ لا يوقع البيع علي صاحب هذا العرض فور التقدم به، وإنما يستمر في المزايدة على أساس الثمن المزاد وينادي المحضر عليه مع المصاريف. فإذا لم يتقدم أحد للزيادة ، أوقع القاضي و البيع علي الأخير، ولا يعتد في هذه الجلسة بأي عطاء غير مصحوب بكامل قيمته، ولا يجوز أن تتضمن قائمة شروط البيع الجبري ما يخالف ذلك.

ويجب على المشتري أن يتخذ له موطناً مختاراً في البلدة التي بها مقر محكمة التنفيذ إذا لم يكن له سكناً بها، فإن كان ساكتاً وجب أن يبين عنوانه لا علي وجه الدقة وإلا جاز إعلانه بالمنازعات المتعلقة بالمزايدة وحكم إيقاع البيع بقلم الكتاب.

وزيادة العشر علي نحو ما تقدم تختلف عنها في القانون السابق الذي كان يوجب التقرير بها في قلم الكتاب خلال عشرة أيام من رسو المزاد ويترتب عليه زوال آثار حكم مرسي المزاد، وقد إنتظمته المواد (674) - (684) من قانون المرافعات السابق، ولم يأخذ بها القانون الحالي.

شطب إجراءات المزايدة :

أوضحنا بالفقرة السابقة، أن مباشر الإجراءات إن لم يحضر جلسة البيع أو حضر ولم يطلب إجراء المزايدة، قرر قاضي التنفيذ شطب إجراءات البيع ما لم يطلب المدين أو الحائز أو الكفيل العيني أو أي دائن أصبح طرفاً في الإجراءات، كتابة إجراء المزايدة.

الإعفاء من إيداع الثمن :

الثمن الذي يرسو به المزاد ويودع يمثل حصيلة التنفيذ التي توزع علي الدائنين كل بحسب مرتبته ، فإذا كان من حكم بإيقاع البيع عليه دائناً وكان مقدار دينه في حدود الثمن الذي اعتمده القاضي، وكانت مرتبة حق هذا الدائن تمنحه الحق في اقتضاء هذا الثمن دون باقي الحاجزين أو أصحاب الحقوق المقيدة على العقار، وهو ما يبرر إعفاؤه من إيداع الثمن ، وجب علي القاضي عند اعتماد عرضه أن ينص علي إعفاءه من الإيداع.

فإن كان الثمن يجاوز حق الدائن سالف الذكر، وجب عليه إيداع الفرق بين الثمن والحق المنفذ به علي أن يعفي من إيداع الباقي.

وقضت محكمة النقض بأن إعفاء الراسي عليه المزاد من إيداع الثمن مراعاة المقدار دينه ومرتبته إنما هو إعفاء من إيداع الثمن خزانة المحكمة وليس إعفاء نهائياً من الإلتزام به بناء علي المقاصة مع دين الراسي عليه المزاد الذي روعي مقداره ومرتبته ولا تكون التصفية النهائية لما قد يبقي في ذمته من الثمن أو إنقضاء إلتزامه به مقابل كل دينه أو بعضه إلا بعد إتمام اجراءات التوزيع وصدور قائمته النهائية ومن ثم فلا يمنع هذا الإعفاء من الشروع في التوزيع قبل إيداع الثمن خزانة المحكمة ويكون التوزيع حينئذ بأوامر صرف واجبة التنفيذ علي الراسي عليه المزاد طبقاً لما تقضي به المادة (759) من قانون المرافعات فإذا امتنع عن الدفع أعيد البيع علي مسئوليته بإعتباره متخلفاً. نقض 1968/2/29 طعن 195 س 33 ق .

تجيز المادة (444) من قانون المرافعات لمن حكم بإيقاع البيع عليه أن يقرر في قلم كتاب محكمة التنفيذ قبل إنقضاء ثلاثة الأيام التالية ليوم البيع أنه إشترى بالتوكيل عن شخص معين ويترتب علي هذا التقرير إنصراف آثار المزايدة إلي الموكل إذا قرر بذلك في قلم الكتاب ، ويرفق هذا التقرير بحكم إيقاع البيع عند تسجيله ليتم التسجيل بإسم الموكل .

فإن كان الموكل ممنوعاً من دخول المزايدة، كانت باطلة وتبعها حكم إيقاع البيع ولو تم تسجيله، ويجوز في هذه الحالة إثبات التسخیر بكافة الطرق عندما لا يقر المشتري بعقد التسخیر بإعتبار أن التسخير في هذه الحالة تحايلاً علي القانون يتوافر به الغش المبطل للتصرفات والإجراءات ولو لم يجر نص بالبطلان، وتنص المادة (64) من قانون الحجز الإداري علي بطلان البيع إذا تم بطريق التسخير لمصلحة موظف حكومي أو موظف بالمصلحة الحاجزة بطلاناًً مطلقاًً ويعاد البيع، كما تنص المادة (311) من قانون المرافعات علي حالات هذا البطلان إذا قام أحد الممنوعين بتسخير الغير في المزايدة ورسوها عليه.

ومتى توافر التسخير تعين إتمام التسجيل باسم الموكل وذلك على التفصيل الذي أوضحناه بكتابنا الشهر العقاري والمفاضلة بين التصرفات» صفحة 813 وما بعدها.(المطول في شرح قانون المرافعات، المستشار/ أنور طلبة، الناشر/ المكتب الجامعي الحديث،  الجزء : العاشر ، الصفحة: 420)

نصت المادة في فقرتها الأخيرة على أنه إذا جرت المزايدة بدون طلب أحد ممن عددتهم كان البيع باطلاً ولم تبين المادة الإجراء الذي يتعين علي القاضي اتخاذه في حالة ما إذا لم يطلب أحد الأشخاص المذكورين في المادة إجراء البيع ونرى أنه إذا لم يطلب البيع أحد المتقدم ذكرهم وجلب علي القاضي إيقاف البيع وهو وقف معلق علي تقدم من له الحق في إجراء البيع إلي قاضي التنفيذ بطلب إجراء البيع من جديد بعد استيفاء الإجراءات وعلي ذلك إذا لم يطلب أحد إجراء البيع وإنما طلب التأجيل لإعادة النشر كان علي القاضي أن يجيبه لطلبه ولا يأمر بالوقف لأن هذا من حقه وفقاً لنص المادة 436 ويذهب البعض إلي أنه إذا لم يطلب البيع أحد الأشخاص المتقدم ذكرهم وجب علي القاضي أن يأمر بشطب قضية البيع وأنه لا يلزم لحصول هذا تخلف جميع أصحاب الشأن عن الحضور أو انسحاب من حضر منهم في الجلسة لأن هذا الشطب ليس من قبيل شطب الخصومة إنما هو إجراء قصد به مجرد إلغاء وإسقاط تحديد يوم البيع ويترتب عليه وقف إجراءات التنفيذ (الدكتور أبو الوفا في التعليق ص 1425 والدكتور والي بند 271 والأستاذ كمال عبد العزيز الطبعة الثانية ص 698).

 وكقاعدة عامة كلما وقفت إجراءات التنفيذ علي العقار كما إذا إعترض علي قائمة شروط البيع وصدر حكم موضوعي أو سقطت الخصومة في الإعتراض أو إعتبرت كأن لم تكن أو أبطلت لسبب ما ثم لم يطلب أحد أصحاب الشان من قاضي البيوع تحديد جلسة البيع س لأن تقديم الإعتراض يترتب عليه سقوط الجلسة المحددة للبيع ووقف الإجراءات أو إذا حل اليوم المحدد للبيع ولم يطلب بيع العقار أحد الذين ذكرتهم المادة 435 ففي هذه الأحوال لا تسقط الإجراءات إلا بمضي المدة المسقطة  لأصل الحق بالتقادم مع مراعاة أن الحكم يسقط بخمس عشرة سنة أياً كان قدر المدة المسقطة للحق الثابت فيه بالتقادم (التعليق الدكتور أبو الوفا ص 1428).(التعليق على قانون المرافعات، المستشار/ عز الدين الديناصوري والأستاذ/ حامد عكاز، بتعديلات وتحديث أحكام النقض للأستاذ/ خيرت راضي المحامي بالنقض، الطبعة 2017 دار المطبوعات الجامعية،  الجزء : الثامن ،  الصفحة : 612)

ضرورة طلب البيع:

لا يجوز إجراء البيع في ميعاده إلا بناء على طلب من أحد ذوي الشأن سواء كان الدائن مباشر الإجراءات أو المدين أو الحائز أو الكفيل العيني أو أی دائن أصبح طرفاً في الإجراءات حسب نص المادة 417 مرافعات، وإذا تمت المزايدة بدون طلب من أشيد من هؤلاء أو تمت بناء على طلب غيرهم فإن البيع وفقاً للمادة 435 يكون باطلاً والحكمة من ذلك هي حماية المدين حتى لا يباع ملكه بغير داع، إذ لو لم يطلب البيع أحد المتقدم ذكرهم فإنه يكون من الأفضل عدم إتمامه لإحتمال الإتفاق بينهم جميعاً على ترك إجراءات التنفيذ أو إرجائها بسبب الوفاء ببعض الديون والتراضي على إمهال المدين في أداء البعض الآخر ، أو بسببه عدم ملاءمة الوقت للبيع بثمن مناسب. (أحمد أبو الوفا - إجراءات التنفيذ - بند 432 ص 731) .

ويلاحظ أنه إذا طلية البيع أحد من غير أطراف التنفسية مثل الدائن العادي غير الحاجز فلا يلتفت إلى طلبه، كذلك إذا حل يوم البيع ولم يتقدم أحد بطلبه فإنه يجب على قاضي التنفيذ أن يأمر من تلقاء نفسه بشطب قضية البيع، ويترتب على شطب قضية البيع ووقف الإجراءات حتى يتقدم أحد أطراف التنفيذ إلى قاضي التنفيذ بعريضة لتحديد يوم آخر للبيع، ولا يلزم لحصول الشطي تخلفه جميع أصحاب الشأن عن الحضور أو إنسحاب من حضر منهم في الجلسة لأن هذا الشطب ليس من قبيل شطي الخصومة إنما هو إجراء قصد به مجرد إلغاء وإسقاط تحديد يوم البيع ويترتب عليه وقف إجراءات التنفيذ (فتحى والي - بند 278، أحمد أبو الوفا إجراءات التنفيذ بند 242 ص 731 و ص 732 كمال عبدالعزيز - ص 698).

ومع ذلك ذهب البعض إلى أنه إذا لم يطلب البيع أخد المتقدم ذكرهم وجب على القاضي، إيقاف البيع (عز الدين الديناصوری وحامد عكاز ص 1433 وص 1434 ). وهو وقف معلق على تقدم من له الحق في إجراء البيع إلى قاضي التنفيذ بطلب إجراء البيع من جديد بعد إستيفاء الإجراءات وعلى ذلك إذا لم يطلب أحد إجراء البيع وإنما طلب التأجيل لإعادة النشر كان على القاضي أن يجيية لطلبه ولا يأمر بالوقوفه لأن هذا من حقه وفقاً لنص المادة 436 مرافعات .

وكقاعدة عامة كلما وقفت إجراءات التنفيذ على العقار كما إذا اعترف على قائمة شروط البيع وصدر حكم موضوع أو سقطت الخصومة في الإعتراض أو إعتبرت كأن لم تكن أبطلت لسبب ما ثم لم يطلب أحد أصحاب. الشأن من قاضي البيوع تحديد جلسة البيع - لأن تقديم الإعتراض يترتب عليه سقوط الجلسة المحددة للبيع ووقفة الإجراءات - أو إذا جلي اليوم المحدد للبيع ولم يطلب بيع العقار أحد الذين ذكرتهم المادة 435 في هذه الأحوال لا تسقط الإجراءات إلا بمضي المدة المسقطة الأصل الحق بالتقادم مع مراعاة أن الحكم يسقط بخمس عشرة سنة أياًً كان قدر المدة المسقطة للحق الثابت فيه التقادم. (أحمد أبو الوفا إجراءات التنفيذ بند 432 ص 733 والتعليق ص 1453 ).(الموسوعة الشاملة في التعليق على قانون المرافعات، الدكتور/ أحمد مليجي، الطبعة الثالثة عشر 2016 طبعة نادي القضاة ،  الجزء : السادس ، الصفحة : 512)