موسوعة قانون المرافعات
فاد نص الفقرة الأولى فى كل من المادتين 437 ، 446 مرافعات أن المزايدة فى البيوع العقارية يتعين أن تبدأ بأن ينادى المحضر على الثمن الأساسى الذى ذكره مباشر الإجراءات فى قائمة شروط البيع إلا إذا كان قد تعدل - بحكم فى الإعتراض على قائمة شروط البيع يحدد ثمناً أكبر أو أقل - فينادى المحضر على الثمن المعدل كما ينادى على مصاريف إجراءات التنفيذ على العقار بما فيها مقابل أتعاب المحاماه و التى يقوم قاضى التنفيذ بتقريرها فى الجلسة قبل افتتاح المزايدة ، ثم يتم البيع بحكم - يأخذ الشكل العادى للأحكام القضائية و يصدر بديباجتها - من ذات القاضى على من رسا عليه المزاد مشتملاً على صورة من قائمة شروط البيع بعد تعديلها إن كانت قد عدلت ، و بيان الإجراءات التى اتبعت فى تحديد يوم البيع و إعلان عنه و صورة من محضر جلسة البيع و أمر للمدين أو الحائز أو الكفيل العينى بتسليم العقار لمن حكم بايقاع البيع عليه .
(الطعن رقم 668 لسنة 50 جلسة 1980/12/25 س 31 ع 2 ص 2126 ق 395)
وإذا طلب أحد المذكورين إجراء المزايدة في نفس الجلسة، دون حاجة لتقديم عريضة بإجراء المزايدة، لأن مناط ذلك أن يكون قرار الشطب قد صدر، إذ يكفي أن يقدم هذا الطلب كتابة، فإن قاضي التنفيذ إما أن يبدأ - فيها، أو يقرر تأجيلها إلى جلسة مقبلة يحددها، على أن تكون بذات الثمن - الأساسي وبناء علي طلب كل ذي مصلحة كالمدين إذا أبدى أسباباً قوية کوجود بضاعة لدى المدين تحتاج بعض الوقت لبيعها، أو وجود أوراق تجارية لم يحل أجل الوفاء بها بعد أو وجود منازعة قضائية على حق مالي يرجح الحكم فيها لصالح المدين أو انفتاح تركة مورثه وسوف يؤول إلى المدين منها ما يكفي للوفاء بالديون المحجوز من أجلها، فإن صدر قرار التأجيل بمنح الأجل المناسب دون أن يقوم المدين بالوفاء ، فإن المزايدة لا يجوز البدء فيها إلا بموجب أمر صادر من قاضي التنفيذ على عريضة من مباشر الإجراءات أو أحد الدائنين الذين أصبحوا طرفاً في الإجراءات .
فإن لم يقدم طلب بتأجيل المزايدة، أو قدم دون وفاء للديون، فإن قاضي التنفيذ يعين قبل بدء المزايدة مقادير التدرج في العروض بأن يحدد أن كل عطاء يجب ألا يقل عن مبلغ معين عن العطاء القائم، ويراعي عند هذا التحديد مقدار الثمن الأساسي، فإن كان مرتفعاً، وجب أن يكون التدرج مناسباً لهذا الثمن.
فإن لم يتقدم أحد لشراء حكم قاضي التنفيذ بتأجيل البيع إلى جلسة مقبلة مع نقص عشر الثمن الأساسي مرة بعد مرة، مع القيام بالإعلان بعد كل تأجيل، وحينئذٍ يعتد بالثمن المعدل عند إجراء المزايدة بمناداة المحضر عليه والمصاریف .
جرى به قضاء هذه المحكمة - إنما تنحصر في تقدير مدى جدية طلب الوقف فيأمر بوقف البيع إذا بدا له أن الطلب جدي أو يرفض الوقف ويأمر بالاستمرار في إجراءات التنفيذ إذا ظهرت له عدم جديته دون أن يتعرض لبحث الموضوع الذي من أجله يطلب الوقف. نقض 1973/3/20 طعن 63 س 38 ق .
وإن سلطة قاضي البيوع في الحكم بوقف البيع أو بالاستمرار فيه في أحوال وقف البيع الجوازية - إنما تنحصر في تقدير مدى جدية طلب الوقف، فيأمر بوقف البيع إذا بدا له أن الطلب جدي أو يرفض الوقف ويأمر بالاستمرار في إجراءات التنفيذ إذا ظهرت له عدم جديته دون أن يتعرض البحث الموضوع الذي من أجله يطلب الوقف، ومن ثم فإن قضاء قاضي البيوع في هذا الخصوص لا تكون له حجية تمنع محكمة الموضوع من الفصل فيه. نقض 1964/5/28 طعن 438 س 29 ق.
ولم يضف المشرع على قاضي البيوع صفة قاضي الأمور المستعجلة إلا في أحوال معينة نص عليها بالذات - وأنه وإن شبه بقاضي الأمور المستعجلة عند نظر طلبات الوقف الجوازي، إلا أن هذا التشبيه يتعلق بتحديد السلطات المخولة له، فيأمر بوقف البيع إذا بدا له أن الطلب جدي، أو يرفض الوقف ويأمر باستمرار السير في إجراءات البيع إذا ظهرت له عدم جديته دون أن يتعرض لبحث الموضوع الذي من أجله يطلب الوقف، ولا يؤدي تحديد اختصاص قاضي البيوع على هذا النحو إسباغ صفة قاضي الأمور المستعجلة عليه، ومن ثم فلا محل للقول بجواز استئناف أحكامه علي هذا الأساس. نقض 1959/12/24 طعن 300 س 25 ق .(المطول في شرح قانون المرافعات، المستشار/ أنور طلبة، الناشر/ المكتب الجامعي الحديث، الجزء العاشر ، الصفحة: 421)
يخضع طلب التأجيل لتقدير القاضي ويتعين على مقدم الطلب أن يتقدم بما يبرر طلبه ولا يجوز التأجيل بغير طلب أو بناء على طلب واحد من غير أطراف التنفيذ ولا يوجد مانع من التأجيل أكثر من مرة إذا كان هناك ما يبرره (أبو الوفا في التعليق ص 1428 ووالي بند 272).
وتأجيل المزايدة لا يكون بقرار وإنما يكون بحكم وفقاً لصریح نص المادة وعلي ذلك يتعين تسبيبه وهو حكم لا يقبل الطعن بأي طريق طبقاً لصریح نص المادة.(التعليق على قانون المرافعات، المستشار/ عز الدين الديناصوري والأستاذ/ حامد عكاز، بتعديلات وتحديث أحكام النقض للأستاذ/ خيرت راضي المحامي بالنقض، الطبعة 2017 دار المطبوعات الجامعية، الجزء الثامن ، الصفحة : 614)
تأجيل البيع:
الأصل أن يجري البيع في اليوم المحدد لذلك، ولكن قد تطرأ عوامل تؤدي إلى تأجيله، وهذه العوامل قد تكون قبل يوم البيع أو في يوم البيع - ذاته ومثال التأجيل قبل يوم البيع حالة قيام المدين بإثبات أن صافي ما تغله أمواله جميعاً في سنة واحدة يكفى للوفاء بحقوق الدائنين، إذ يجوز له أن يطلب بطريق الإعتراض على قائمة شروط البيع تأجيل إجراءات البيع كما سبق أن ذكرنا، وللقاضي سلطة تقديرية إزاء هذا الطلب، وإذا حكم بالتأجيل فإنه يحدد جلسة أخرى لإجراء البيع.
ومثال التأجيل في يوم البيع ذاته حالة عدم إخبار أحد من ذوي الشأن بإيداع قائمة شروط البيع إنه يجب على القاضي أن يتأكد من تلقاء نفسه من هذا الإخبار، فإذا تحقق من أن هذا الإخبار لم يتم فعليه أن يؤجل جلسة البيع وأن يحدد ميعاداً جديد للجلسة التالية.
ومن أمثلة التأجيل في يوم البيع ذاته ما تنص عليه المادة 436 - محل التعليق - من أنه يجوز تأجيل المزايدة بنفس الثمن الأساس بناء على طلب كل ذي مصلحة إذا كان للتأجيل أسباب قوية، كما إذا حدثت ظروف من شأنها أن قل عدد الحاضرين للاشتراك في المزايدة كانقطاع المواصلات أو سقوط أمطار غزيرة أو اضطراب الأمن أو حدوث أخطاء في إعلانات البيع بالصحف مما أدى إلى عدم حضور المزايدين، أو حدثت ظروف من شأنها تمكين المدين من الوفاء وتفادي إجراءات التنفيذ وذلك بإمهاله بعض الوقت لحصوله على مال طارىء عن طريق الميراث أو غيره.
وسواء كان التأجيل قبل يوم البيع، أو في يوم البيع ذاته، فإنه يجب أن يشتمل الحكم الصادر بتأجيل البيع على تحديد جلسة لإجراء البيع في تاريخ يقع بعد ثلاثين يوماً وقبل ستين يوماً من التأجيل، ويجب أن يعاد الإعلان مرة ثانية ولكن لا يعاد الإخبار مرة ثانية إلا إذا كان التأجيل قد حدث لعدم الإخبار.
ويلاحظ أن طلب التأجيل يخضع لسلطة القاضي التقديرية (نقض 9/ 3/ 1971 - السنة ۲۲ ص 254) ويتعين تأييده بما يبرره، ولا يجوز التأجيل بغير طلب أو بطلب واحد من أطراف التنفيذ، كما أنه ليس ثمة ما يمنع من إعادة التأجيل متى وجد ما يبرره، فلا يوجد مانع من التأجيل أكثر من مرة إذا كان هناك مايبرره، (فتحى والي - بند 272، أحمد أبو الوفا إجراءات التنفيذ. - 343 ص 736). كما أنه وفقاً للمادة 436 فإن الحكم الصادر بقبول التأجيل أو برفضه لايجوز الطعن فيه بأي طريق وواضح من نص المادة 436 إن تأجيل المزايدة لايكون بقرار وإنما يكون بحكم ولذا ينبغى تسبيب هذا الحكم ومراعاة الضوابط والقواعد المنظمة للأحكام بصفة عامة.(الموسوعة الشاملة في التعليق على قانون المرافعات، الدكتور/ أحمد مليجي، الطبعة الثالثة عشر 2016 طبعة نادي القضاة ، الجزء / السادس ، الصفحة : 514)
الموسوعة الفقهية إصدار وزارة الأوقاف والشئون الإسلامية بدولة الكويت الطبعة الأولي 1433 هـ - 2012 م الجزء / العاشر ، الصفحة / 32 التَّأْجِيلُ: التَّأْجِيلُ فِي اللُّغَةِ: مَصْدَرُ أَجَّلَ - بِتَشْدِيدِ الْجِيمِ - وَمَعْنَاهُ: أَنْ تَجْعَلَ لِلشَّيْءِ أَجَلاً، وَأَجَلُ الشَّيْءِ: مُدَّتُهُ وَوَقْتُهُ الَّذِي يَحِلُّ فِيهِ. وَفِي الاِصْطِلاَحِ مَعْنَاهُ: تَأْخِيرُ الثَّابِتِ فِي الْحَالِ إِلَى زَمَنٍ مُسْتَقْبَلٍ، كَتَأْجِيلِ الْمُطَالَبَةِ بِالثَّمَنِ إِلَى مُضِيِّ شَهْرٍ مَثَلاً، وَالْفَرْقُ بَيْنَ التَّأْجِيلِ وَالتَّأْقِيتِ: أَنَّ التَّأْقِيتَ يَتَرَتَّبُ عَلَيْهِ ثُبُوتُ التَّصَرُّفِ فِي الْحَالِ، بِخِلاَفِ التَّأْجِيلِ فَإِنَّهُ عَلَى الْعَكْسِ مِنْ ذَلِكَ. الموسوعة الفقهية إصدار وزارة الأوقاف والشئون الإسلامية بدولة الكويت الطبعة الأولي 1433 هـ - 2012 م الجزء / الخامس عشر ، الصفحة / 38 الْحُلُولُ وَالتَّأْجِيلُ فِي الثَّمَنِ: - يَجُوزُ الْبَيْعُ بِثَمَنٍ حَالٍّ، أَوْ مُؤَجَّلٍ إِذَا كَانَ الأْجَلُ مَعْلُومًا، بِدَلِيلِ: 1- إِطْلاَقِ قوله تعالي : (وَأَحَلَّ اللَّهُ الْبَيْعَ) فَشَمَلَ مَا بِيعَ بِثَمَنٍ حَالٍّ وَمَا بِيعَ بِثَمَنٍ مُؤَجَّلٍ. 2 - عَنْ عَائِشَةَ رضي الله عنها أَنَّهَا قَالَتِ: «اشْتَرَى رَسُولُ اللَّهِ صلى الله عليه وسلم مِنْ يَهُودِيٍّ طَعَامًا إِلَى أَجَلٍ وَرَهَنَهُ دِرْعًا مِنْ حَدِيدٍ». قَالَ فِي السِّرَاجِ الْوَهَّاجِ: إِنَّ الْحُلُولَ مُقْتَضَى الْعَقْدِ وَمُوجَبُهُ، وَالأْجَلُ لاَ يَثْبُتُ إِلاَّ بِالشَّرْطِ. فَإِذَا بَاعَ بِثَمَنٍ حَالٍّ ثُمَّ أَجَّلَهُ صَحَّ؛ لأِنَّهُ حَقُّهُ. وَهَذَا عِنْدَ الْحَنَفِيَّةِ. وَكَذَلِكَ عِنْدَ الْمَالِكِيَّةِ: إِنْ بِيعَ عَلَى شَرْطِ النَّقْدِ أَيْ تَعْجِيلِ الثَّمَنِ ثُمَّ تَرَاضَيَا عَلَى تَأْجِيلِهِ وَجَبَ عَلَيْهِ فِي الْمُرَابَحَةِ بَيَانُ الأْجَلِ، فَيُفْهَمُ مِنْهُ لُزُومُ الأْجَلِ الَّذِي تَرَاضَيَا عَلَيْهِ. قَالُوا: لأِنَّ اللاَّحِقَ لِلْعَقْدِ كَالْوَاقِعِ فِيهِ. وَذَهَبَ الشَّافِعِيَّةُ وَالْحَنَابِلَةُ إِلَى أَنَّ الزِّيَادَةَ فِي الأْجَلِ إِنْ كَانَتْ فِي مُدَّةِ الْخِيَارَيْنِ - خِيَارِ الْمَجْلِسِ أَوْ خِيَارِ الشَّرْطِ - لَحِقَتْ بِأَصْلِ الْعَقْدِ، أَمَّا بَعْدَ لُزُومِ الْبَيْعِ، فَإِنَّ الزِّيَادَةَ فِي الأْجَلِ لاَ تَلْحَقُ وَلَكِنْ يُنْدَبُ الْوَفَاءُ بِهَا، وَكَذَلِكَ تَأْجِيلُ الدَّيْنِ الْحَالِّ. وَدَلِيلُ وُجُوبِ كَوْنِ الأْجَلِ مَعْلُومًا: 1 - أَنَّ جَهَالَتَهُ تُفْضِي إِلَى الْمُنَازَعَةِ، فَتَكُونُ مَانِعَةً مِنَ التَّسَلُّمِ وَالتَّسْلِيمِ الْوَاجِبَيْنِ بِالْعَقْدِ، فَرُبَّمَا يُطَالِبُ الْبَائِعُ فِي مُدَّةٍ قَرِيبَةٍ وَالْمُشْتَرِي يُؤَخِّرُ إِلَى بَعِيدِهَا. 2 - وَلأِنَّهُ عليه السلام فِي مَوْضِعِ شَرْطِ الأْجَلِ وَهُوَ السَّلَمُ أَوْجَبَ فِيهِ التَّعْيِينَ، حَيْثُ قَالَ: «مَنْ أَسْلَفَ فِي تَمْرٍ فَلْيُسْلِفْ فِي كَيْلٍ مَعْلُومٍ وَوَزْنٍ مَعْلُومٍ إِلَى أَجَلٍ مَعْلُومٍ» فَيُقَاسُ عَلَيْهِ تَأْجِيلُ الثَّمَنِ. 3- وَعَلَى كُلِّ ذَلِكَ انْعَقَدَ الإْجْمَاعُ. - وَقَدْ نَصَّ الْحَنَفِيَّةُ عَلَى أَنَّ مِنْ شُرُوطِ صِحَّةِ الْبَيْعِ مَعْلُومِيَّةَ الأْجَلِ فِي الْبَيْعِ الْمُؤَجَّلِ ثَمَنُهُ. فَإِنْ كَانَ مَجْهُولاً فَهُوَ فَاسِدٌ. وَمِنْ جَهَالَةِ الأْجَلِ: أ - مَا إِذَا بَاعَهُ بِأَلْفٍ عَلَى أَنْ يُؤَدِّيَ إِلَيْهِ الثَّمَنَ فِي بَلَدٍ آخَرَ. وَلَوْ قَالَ: إِلَى شَهْرٍ عَلَى أَنْ تُؤَدِّيَ الثَّمَنَ فِي بَلَدٍ آخَرَ جَازَ بِأَلْفٍ إِلَى شَهْرٍ. وَيَبْطُلُ شَرْطُ الإْيفَاءِ فِي بَلَدٍ آخَرَ؛ لأِنَّ تَعْيِينَ مَكَانِ الإْيفَاءِ فِيمَا لاَ حَمْلَ لَهُ وَلاَ مُؤْنَةَ لاَ يَصِحُّ. فَلَوْ كَانَ لَهُ حَمْلٌ وَمُؤْنَةٌ صَحَّ. وَمِنْهُ: عَلَى قَوْلِ مُحَمَّدٍ: مَا إِذَا بَاعَهُ عَلَى أَنْ يَدْفَعَ إِلَيْهِ الْمَبِيعَ قَبْلَ أَنْ يَدْفَعَ الثَّمَنَ، فَإِنَّ الْبَيْعَ فَاسِدٌ؛ لأِنَّ مُحَمَّدًا رحمه الله عَلَّلَهُ بِتَضَمُّنِهِ أَجَلاً مَجْهُولاً، حَتَّى لَوْ سَمَّى الْوَقْتَ الَّذِي يُسَلِّمُ إِلَيْهِ فِيهِ الْمَبِيعَ جَازَ الْبَيْعُ. وَأَمَّا أَبُو يُوسُفَ فَإِنَّمَا عَلَّلَهُ بِالشَّرْطِ الَّذِي لاَ يَقْتَضِيهِ الْعَقْدُ. ب - وَذَكَرَ الْمَالِكِيَّةُ أَنَّ جَهَالَةَ الأْجَلِ هِيَ مِنَ الْغَرَرِ فِي الثَّمَنِ، وَمَثَّلُوا لَهُ: بِأَنْ يَبِيعَ مِنْهُ السِّلْعَةَ بِثَمَنٍ إِلَى قُدُومِ زَيْدٍ أَوْ إِلَى مَوْتِهِ. قَالَ ابْنُ رُشْدٍ: فَإِذَا بَاعَ الرَّجُلُ السِّلْعَةَ بِثَمَنٍ مَجْهُولٍ أَوْ إِلَى أَجَلٍ مَجْهُولٍ فُسِخَ عَلَى كُلِّ حَالٍ فِي الْقِيَامِ وَالْفَوَاتِ، شَاءَ الْمُتَبَايِعَانِ أَوْ أَبَيَا. ج - وَقَالَ الشَّافِعِيَّةُ: إِنْ بَاعَ بِثَمَنٍ مُؤَجَّلٍ لَمْ يَجُزْ إِلَى أَجَلٍ مَجْهُولٍ، كَالْبَيْعِ إِلَى الْعَطَاءِ، لأِنَّهُ عِوَضٌ فِي بَيْعٍ، فَلَمْ يَجُزْ إِلَى أَجَلٍ مَجْهُولٍ كَالْمُسَلَّمِ فِيهِ. د - وَعِنْدَ الْحَنَابِلَةِ لاَ يَصِحُّ اشْتِرَاطُ تَأْجِيلِ الثَّمَنِ إِلَى أَجَلٍ مَجْهُولٍ، وَيَبْطُلُ الشَّرْطُ وَيَصِحُّ الْعَقْدُ، وَلِلْمُشْتَرِي حَقُّ الْفَسْخِ؛ لِفَوَاتِ غَرَضِهِ بِفَسَادِ الشَّرْطِ. الاِخْتِلاَفُ فِي الأْجَلِ: -إِذَا اخْتَلَفَا فِي الأْجَلِ فَالْقَوْلُ لِمَنْ يَنْفِيهِ وَهُوَ الْبَائِعُ، لأِنَّ الأْصْلَ عَدَمُهُ وَهُوَ الْحُلُولُ. وَإِذَا اخْتَلَفَا فِي قَدْرِهِ، فَالْقَوْلُ لِمُدَّعِي الأْقَلَّ لإِنْكَارِهِ الزِّيَادَةَ. وَالْبَيِّنَةُ فِي الْمَسْأَلَتَيْنِ عَلَى الْمُشْتَرِي؛ لأِنَّهُ يُثْبِتُ خِلاَفَ الظَّاهِرِ، وَالْبَيِّنَاتُ لِلإْثْبَاتِ. وَإِنِ اتَّفَقَا عَلَى قَدْرِهِ، وَاخْتَلَفَا فِي مُضِيِّهِ فَالْقَوْلُ لِلْمُشْتَرِي أَنَّهُ لَمْ يَمْضِ، وَالْبَيِّنَةُ بَيِّنَتُهُ أَيْضًا. لأِنَّهُمَا لَمَّا اتَّفَقَا عَلَى الأْجَلِ فَالأْصْلُ بَقَاؤُهُ، فَكَانَ الْقَوْلُ لِلْمُشْتَرِي فِي عَدَمِ مُضِيِّهِ؛ وَلأِنَّهُ مُنْكِرٌ تَوَجُّهَ الْمُطَالَبَةِ، وَهُوَ ظَاهِرٌ. وَأَمَّا تَقْدِيمُ بَيِّنَتِهِ عَلَى بَيِّنَةِ الْبَائِعِ فَعَلَّلَهُ فِي الْبَحْرِ عَنِ الْجَوْهَرَةِ بِأَنَّ الْبَيِّنَةَ مُقَدَّمَةٌ عَلَى الدَّعْوَى. قَالَ ابْنُ عَابِدِينَ: «وَهُوَ مُشْكِلٌ، فَإِنَّ شَأْنَ الْبَيِّنَةِ إِثْبَاتُ خِلاَفِ الظَّاهِرِ، وَهُوَ هُنَا دَعْوَى الْبَائِعِ عَلَى أَنَّ بَيِّنَةَ الْمُشْتَرِي عَلَى عَدَمِ الْمُضِيِّ شَهَادَةٌ عَلَى النَّفْيِ، وَقَدْ يُجَابُ عَنِ الثَّانِي بِأَنَّهُ إِثْبَاتٌ فِي الْمَعْنَى؛ لأِنَّ الْمَعْنَى أَنَّ الأْجَلَ بَاقٍ. وَحِينَئِذٍ فَوَجْهُ تَقْدِيمِ بَيِّنَتِهِ كَوْنُهَا أَكْثَرَ إِثْبَاتًا، وَيَدُلُّ لَهُ مَا سَيَأْتِي فِي السَّلَمِ مِنْ أَنَّهُمَا لَوِ اخْتَلَفَا فِي مُضِيِّ الأْجَلِ فَالْقَوْلُ لِلْمُسَلَّمِ إِلَيْهِ بِيَمِينِهِ. وَإِنْ بَرْهَنَا فَبَيِّنَتُهُ أَوْلَى، وَعَلَّلَهُ فِي الْبَحْرِ بِإِثْبَاتِهَا زِيَادَةَ الأْجَلِ. قَالَ: فَالْقَوْلُ قَوْلُهُ وَالْبَيِّنَةُ بَيِّنَتُهُ». وَانْظُرْ لاِسْتِكْمَالِ مَبَاحِثِ الأْجَلِ مُصْطَلَحَ (أَجَلٌ).
