الحكم بإيقاع البيع:

تمر إجراءات التنفيذ العقاري بمرحلتين : تبدأ الأولى بإعلان تنبيه نزع الملكية وتنتهي بجلسة الاعتراضات في حالة عدم تقديم إعتراضات، فإن قدمت استمرت تلك المرحلة حتى صدور أحكام نهائية فيها، فإن كانت برفضها، بدأت المرحلة الثانية بتحديد جلسة للبيع بأمر يصدره قاضي التنفيذ علي عريضة من الدائن مباشر الاجراءات أو ممن أصبح طرفاً فيها وتنتهي بصدور الحكم بإيقاع البيع، فالحكم الذي يصدر برفض الإعتراضات يقف عند هذا الحد فلا يتضمن تحديد جلسة للبيع.

ويجب في المرحلة الأخيرة علي ذوي الشأن إبداء أوجه البطلان المتعلقة بها بتقرير في قلم الكتاب قبل الجلسة المحددة للبيع بثلاثة أيام كاملة علي الأقل وإلا سقط الحق فيها حتى يتمكن القاضي من بحث هذه الأوجه والفصل فيها في اليوم المحدد للبيع، فإن قدمت على هذا النحو حكم فيها قاضي التنفيذ في اليوم المحدد للبيع قبل افتتاح المزايدة، فإذا حكم ببطلان الإجراء الذي تم بموجبه تحديد جلسة البيع كما لو كانت قد حددت بتكليف بالحضور وليس بأمر من قاضي التنفيذ، أو ببطلان إجراءات الإعلان، ضمن القاضي حكمه القاضي ببطلان الإجراءات تأجيل البيع إلي يوم يحدده وإعادة تلك الإجراءات. أما إذا حكم برفض طلب البطلان أمر باجراء المزايدة على الفور بعد أن يوقع على أمر تقدير المصاريف.

ويصدر حكم إيقاع البيع بديباجة الأحكام بيان المحكمة وتاريخ الجلسة ومكان إنعقادها، سواء كانت بالمحكمة أو بموقع العقار أو بمكان آخر، ثم هيئة المحكمة والخصوم متمثلين في الدائن مباشر الإجراءات والدائنين الذين أخبروا بإيداع قائمة شروط البيع، ومن تدخل في الإجراءات بتقديم إعتراض على القائمة ثم المدين والحائز والكفيل العيني إن وجد، ثم تنقل قائمة شروط البيع وبيان الإجراءات التي إتبعت في تحديد يوم البيع، بأنه اليوم المحدد في محضر إيداع القائمة في حالة عدم تقديم اعتراضات، فإن كانت قد قدمت فيوضح إسم مقدم الإعتراض والأوجه التي تضمنها الإعتراض وسقوط جلسة البيع التي تضمنتها القائمة، ومنطوق الحكم الصادر في الإعتراض ثم اسم الدائن الذي قدم العريضة لقاضي التنفيذ لتحديد جلسة للبيع وصدور الأمر بذلك، وبيان اجراءات الإعلان عن تلك الجلسة، وبيان بما تضمنه محضر جلسة البيع وبمن حضر من الخصوم أصالة أو بتوكيل وأن مباشر الإجراءات أو غيره من أصحاب الصفة طلب إجراء البيع، وأسماء المزايدين الذين دخلوا المزايدة والعطاءات المقدمة من كل منهم وأن الراسي عليه المزاد تقدم بأكبر عرض وإنقضت ثلاث دقائق دون أن يتقدم غيره بعرض أكبر، وأنه أودع كامل الثمن أو خمسه والمصاريف.

ويشتمل منطوق الحكم علي أمر المدين أو الحائز أو الكفيل العيني بتسليم العقار لمن حكم بإيقاع البيع عليه، ويجب إيداع نسخة الحكم الأصلية ملف التنفيذ في اليوم التالي لصدوره على الأكثر، وهذا ميعاد تنظيمي لا يترتب البطلان علي مخالفته، ولكن إذا أدى التأخير إلى الإضرار بأحد الأطراف، كان المسئول عن ذلك ملزماً بالتعويض وفقاً للقواعد العامة. ولا يجوز الإستناد إلي هذا السبب للطعن في الحكم بالإستئناف، فقد وردت أسباب الطعن فيه على سبيل الحصر.

وحكم إيقاع البيع، وإن كان يصدر بديباجة الأحكام إلا أنه ليس حكماً بالمعني القانوني للأحكام، وإنما هو محضر يحرره قاضي التنفيذ يوقع بموجبه بيع العقار جبراً على المدين ويحل القاضي إرادته محل إرادة المدين وفقاً لاجراءات رسمها القانون يترتب على مخالفتها بطلان إيقاع البيع ولا يحول دون المدين أو الحائز من رفع دعوى مبتدأة بإبطاله أو فسخه أو الرجوع فيه لإنقضاء الدين المنفذ به أو لبطلان سند طالب التنفيذ أو إنحلاله، ويشترط لذلك ألا يكون المدين أو الحائز طرفاً في إجراءات نزع الملكية، فإن كان طرفاً فيها، فلا يجوز له رفع دعوى مبتدأة ببطلان الحكم إلا إذا كان العقار لم يتعلق به حق للغير و حسن النية وحينئذ يرجع على طالب التنفيذ.

حجية حكم إيقاع البيع :

يخضع حكم إيقاع البيع لقاعدة الأثر النسبي لحجية الأحكام، فلا يحاج به إلا من كان طرفاً فيه ، فمن لم يمثل فيه فلا تمتد حجيته إليه حتى لو كان ممن أوجب القانون إعلانه بتنبيه نزع الملكية كالمدين والحائز، وبالتالي يجوز لأي من هؤلاء رفع دعوى مبتدأة بطلانه. ولما كان المدين يمثل دائنه العادي في خصومة التنفيذ، طالما إنتفي الغش والتواطؤ ، وبالتالي فإن هذا الدائن يحاج بحكم إيقاع البيع الذي مثل فيه مدينه. إلا أن الدائن العادي يصبح من طبقة الغير إذا إنتقل إليه الحق قبل الرهن مما يحول دون اتخاذ إجراءات نزع هذا الحق الخروجه من ملكية المدين.

صورية حكم إيقاع البيع :

المقرر أن حكم إيقاع البيع، وإن كان يصدر بديباجة الأحكام، إلا أنه ليس حكماً في معنى الأحكام القضائية، وإنما هو في واقع الحال عقد بیع ينعقد جبرا تحل فيه إرادة القاضي محل إرادة البائع المنفذ ضده وتوقع البيع على - المشتري الذي يتقدم بأكبر عطاء، ولذلك يجوز أن ترد الصورية على هذا الحكم صورية تدليسية بتواطؤ المالك مع المشتري على إنشاء دین صوري يتم التنفيذ بموجبه على العقار إضراراً بالدائن آخر لم يمثل في إجراءات نزع الملكية، فيكون من طبقة الغير ويجوز له رفع دعوى مبتدأة بصورية حكم إيقاع البيع يختصم فيها البائع و الراسي عليه المزاد.

كما يجوز له، إذا علم بهذا التواطؤ وصورية الدين المنفذ به ، أن يتمسك بذلك بطريق الإعتراض على قائمة شروط البيع أو بطريق التدخل عند نظر الإعتراضات وذلك عملاً بالفقرة الثانية من المادة (412) من قانون المرافعات، وله إثبات الصورية بكافة الطرق، ولما كان الغش يبطل الإجراءات .  

ولو لم يجر نص بذلك، ومن ثم يجوز التمسك بالصورية وبطلان الإجراءات إلى ما قبل جلسة البيع بثلاثة أيام على الأقل.

الإختصاص المحلي ببطلان حكم إيقاع البيع:

ولا يوجد ما يحول دون إتخاذ إجراءات التنفيذ العقاري بمعرفة المحكمة و التي يقع العقار المحجوز بدائرتها، ثم ترفع دعوى بطلان حكم إيقاع البيع و أمام المحكمة التي يقيم بدائرتها المدين المحجوز عليه والراسي عليه المزاد أو أحدهما إن لم تكن هي المحكمة التي اتخذت إجراءات التنفيذ أمامها. (المطول في شرح قانون المرافعات، المستشار/ أنور طلبة، الناشر/ المكتب الجامعي الحديث،  الجزء : العاشر، الصفحة : 450)

لا يعد حكم إيقاع البيع حكماً بكل معاني الكلمة وإنما هو قرار يصدر بما القاضي من سلطة ولائية إلا إذا فصل الحكم في مسألة عارضة طرحت علي القاضي فإنه يكون في خصوصها حكماً بكل معنى الكلمة ويخضع للقواعد العامة المقررة للأحكام . ولأن حكم إيقاع البيع لا يصدر في خصومة فإنه لا يسبب وإنما يشتمل على البيانات التي نص عليها المشرع في المادة 446 ومع ذلك فإن له طبيعة الأحكام من ناحية ، أن حجيته كاملة في مواجهة جميع أطراف الحجز التنفيذ (للدكتور أبو الوفا ص 877).

ويحسم حكم إيقاع البيع إشكالات ما قبل المزايدة بحيث لا يجوز أن يستأنف ليطعن على إجراء سابق على المزايدة كان في مقدور طرف الحجز أن يطعن عليه في ميعاد حدده المشرع أو قبل إجراء البيع ، وإذا فصل قاضي التنفيذ في مسألة عارضة وقت البيع ولم يمنع المشرع الطعن في الحكم الصادر فيها ، جاز هذا الطعن (التعليق للدكتور أبو الوفا الطبعة الخامسة 1440).

وتعتبر إجراءات التنفيذ قد تمت في تاريخ صدور الحكم بإيقاع البيع وتنتج أثرها من هذا الوقت ولا تتراخى إلى وقت التسجيل.

ويجوز لكل ذي مصلحة رفع دعوى أصلية ببطلان حكم إيقاع البيع أو عدم نفاذه لقيامه على الغش أو كان قد تم الحصول عليه بإجراءات صورية. (التعليق على قانون المرافعات، المستشار/ عز الدين الديناصوري والأستاذ/ حامد عكاز، بتعديلات وتحديث أحكام النقض للأستاذ/ خيرت راضي المحامي بالنقض، الطبعة 2017 دار المطبوعات الجامعية،  الجزء : الثامن ،  الصفحة : 632)

الحكم بإيقاع البيع:

إن مجرد إعتماد عطاء المزايد  لا يترتب عليه إنتقال الملكية إليه ، بل لابد من صدور حكم بإيقاع البيع من تاني التنفيذ وبتسجيل هذا الحكم تنتقل الملكية إلى المشتري بالمزاد.

وحكم إيقاع البيع لا يعتبر من حيث المضمون حكماً قضائياً ( فتحي والى - بند 280 ص 527، أحمد أبو الوفا - إجراءات التنفيذ - بند 367 ص 764) فهو لا يحسم نزاعاً ولا يصدر في خصومة، ولذلك لا يلزم نسبية، ولكنه من حيث الشكل وحكم لأنه يضر بإجراءات إصدار الأحكام ووقتاً للشكل المحدد في القانون للأحكام ، فهو في حقيقته بمثابة قرار يصدر بما للقاضي من سلطة ولائية هذا الحكم بأن إتخذ شكل الأحكام فإنه ليس له منها إلا الإسم ، لأن القاضي لا يفعل سوی مراقبة إجراءات البيع وتقرير أن المزاد قد فتح وكان شخصاً قد إعتمد عطاؤه وانه دفع كامل الثمن او اعلى منه ولهذا أوقع البيع عليه (سيزار بري - التنفيذ العقاری - بند 207 ص 191 فنسان التنفيذ بند 260 ص 247 عبد الحميد ابو هيف بند 876. أحمد أبو الوفا - بند 367 ص 774 رمزي سيف بند 483 ص 487 فتحي والى - بند - 280 ص 528 نقض 1931/1/31  - مجموعة عمر 1- 51 - 31 نقض 11/ 12/ 1941 - مجموعة عمر 3 - 391 - 128 ) وفي كل هذا لا يختلف قراره عن قرار المحضر بإيقاع البيع. بالنسبة لبيع المنقولة أما إذا فصل الحكم في دعوى أثيرت أمام القاضي، فإنه يعتبر حكماً قضائياً بالمعنى الصحيح بالنسبة للفصل في هذه الدعوى (فنسان : التنفيذ - بند 260 ص 247 ، فتحي والي بند 280 ص 528) 

ويعتبر حكم إيقاع البيع خاتمة المطاف بالنسبة لإجراءات التنفيذ العقاري ، ولا يقبل بعده سوى توزيع حصيلة التنفسيل وهيل الغاية التي يصبو إليها الحاجزين وكل من يعد ظرفا في الإجراءات وأصحاب المصلحة في شراء العقار، ولهذا لاهميته كبيرة بالنسبة لكل هؤلاء فضلاً من المبين والحبائن وكل من تعلقت له مصلحة في التنفيذ هو  سند ملكية المشتري بالمزاد ومقتضاه يتلقى حقه ولذلك كانت أهميته بالغة بالنسبة إليه وهو خاتمة إجراءات التنفيذ كما ذكرنا آنفا، فكل من يهمه هدم هذه الإجراءات يتطلع إليه ليطعن في شكلها و ليستند إلى بطلان الإجراءات السابقة عليه يزول بزوالها، وهو لا يعد حجة على من لم يكن طرفاً في إجراءات التنفيذ بشخصة أو بمن يمثله ، فإذا لم ينذر الحائز مثلاً بالدفع او بالتخلية جاز له أن يرفع دعوى أصلية بطلب بطلانه بدلاً من الطعن فيه بالإستئناف أحمد ابو الوفا - إجراءات التنفيذ - بند 266 ص 762 .

ويحسم. حكم إيقاع البيع اشکالات ما قبل المزايدة بحيث لا يجوز أن يستأنف ليطعن على إجراء سابق على المزايدة كان في مقدور طرف الحجز أن يطعن عليه في ميعاد حددة المشرع أو قبل إجراء البيع، وإذا تصل قاضي التنفيذ  مسالة عارضة  وقت البيع ولم يمنع المشرع الطعن في الحكم الصادر فيه ، جاز هذا الطعن:(أحمد أبو الوفا ۔ التعليق طبعة خامسة ص 1440 ).

وتعتبر إجراءات التنفيذ قد تمت في تاريخ صدور الحكم بإيقاع البيع وتنتج أثرها من هذا الوقت ولا تتراخى  إلى وقت التسجيل  ويجوز لكل ذي  مصلحة رفع دعوى أصلية ببطلان حكم إيقاع البيع أو عدم نفاذة لقيامه على الغش أن كان قد تم الحصول عليه بإجراءات صورية.

فإن المشرع قد تم إجراءات التنفيذ على العقار ووضع  قواعد إجرائية ثابتة وخول للقاضي سلطة إيقاع البيع للراسي عليه المزاد ، لأنه حسن سير العدالة يقتضي هذا  فصاحب الحق لا يملك في الوقت الحاضر أن يقتضي حقة بنفسه ومن ثم صار من شأن الدولة أن تضع قواعد إجرائية ثابتة لتيسير حصول صاحب الحق على حقه من مدنية  فإذا كان القاضي يقوم ببيع عقار المدين جبراً عنه فذلك لأن القانون يوجب هذا تحقيقاً لما تقتضيه الضرورة وحتى لا ينتصف الشخص لنفسه بنفسه، ومن ثم لا محل الزعم أن البيع بالمزاد يحصل بإرادة القاضي حالة محل إرادة البائع، أو أن البيع يحصل برضاء للدين رضاءً ضمنياً مستفاداً من عدم إعتراضه على إجراءات البيع ، أو أنه يحصل بإرادة الدائن مباشر التنفيذ نيابة عن المدين ، أو أن البائع هو القاضي أن الدائن طالب التنفيذ، او أن القاضي  ينزع ملكية العين لنفسه من الدين ثم يخلعها على من يرسو عليه المزاد مما مقتضاه أن حكم مرسي المزاد ينشئ للمشتري ملكية جديدة - مبتأة إلى غير ذلك .

إذ المشرع فرض على الدين مالك العقار أوضاعاً قانونية خاصة تؤني إلى بيع عقاره جبراً نظراً لثبوت مديونيته قبل الغير، وهو فقد فرضها عليه تحقيقاً للعدالة وهو مضطر إلى هنا لأنه قد منع الأشخاص من إقتضاء حقوقهم بأنفسهم.

وفي عبارة أخرى ، بمقتضى المادة 1/224 مدني كل أموال اليين ضامنه لديونة، ومن ثم يملك دائنة حجزها، ويملك طلب بيعها وطلبة البيع الجبري يمثل الإيجاب فيه ، وعطاء الراسي عليه المزاد يمثل قبوله (أحمد أبو الوفا - التعليق - طبعة سادسة ص 1664 وص 1465 ).

وقد سبق لنا توضيح طبيعة البيع القضائي عند دراستنا لقواعد الحجز على المنقول لدى المدين . 

بيانات حكم إيقاع البيع:

يصدر حكم إيقاع البيع بديباجة الأحكام ويشتمل على صورة من قائمة شروط البيع وبيان الإجراءات التي إتبعت في تحديد يوم البيع والإعلان عنه ، وصورة من محضر الجلسة، ويشتمل منطوقه على أمر المدين أو الحائز أو الكفيل العيني بتسليم العقار لمن حكم بإيقاع البيع عليه، ويجب إيداع نسخة الحكم الأصلية ملف التنفيذ في اليوم التالي لصدوره .

ولان حكم مرسي المزاد لا يصدر في خصومة بكل معنى الكلمة فلا يسبب كما سبق ان ذكرنا أنفا ، وإنما يشتمل على البيانات التي نص عليها المشرع في المادة 446، وهذه المادة تنص على أن حكم مرسي المزاد يصدر بديباجة  الأحكام ويشتمل على صورة من قائمة شروط البيع ( أی القائمة التي رضي بها أصحاب الشأن ولي اما القائمة الأصلية أو المعدلة بحكم المحكمة حال الإعتراض عليها). وبيان الإجراءات التي إتبعت في تحديد يوم البيع والإعلان عنه وصورة من محضر الجلسة، ويشتمل منطوقه على أمرين للمدين أو للحائز أو للكفيل العيني بتسليمه العقار للراسي عليه المزاد، ويجب إيداع نسخة الحكم الأصلية ملف التنفيذ في  اليوم التالي للبيع ، وجديد بالإشارة أن حكم مرسي المزاد وأن كان لا يعتبر حكما بكل معاني الكلمة ، إلا أن له طبيعة الأحكام من ناحية ان حجية كاملة في مواجهة جميع أطراف الحجز (متى تم إعلانهم بكل الإجراءات إعلاناً صحيحاً) ( أحمد أبو الوفا - التعليق - طبعة سادسة ص 1465 ) . (الموسوعة الشاملة في التعليق على قانون المرافعات، الدكتور/ أحمد مليجي، الطبعة الثالثة عشر 2016 طبعة نادي القضاة ،  الجزء / السادس ،  الصفحة :   538)