يقوم قلم کتاب محكمة التنفيذ بالنيابة عن ذوي الشأن بتقديم طلب لا تسجيل الحكم بإيقاع البيع خلال الثلاثة أيام التالية لصدوره، ويخضع الحكم لكافة القواعد التي يخضع لها عقد البيع، ومن ثم لا تنتقل الملكية بموجبه إلى الراسي عليه المزاد إلا بتسجيله ، فإن كان المدين غير مالك للعقار أو كان عقده غير مسجل، فلا تنتقل الملكية إلى الراسي عليه المزاد حتى لو تم تسجيل الحكم وتسري قواعد بيع ملك الغير، ويقتصر تدخل قلم الكتاب بالنسبة لإجراءات الشهر على مرحلة الطلبات فيتقدم بطلب للمأمورية المختصة مستوفيا البيانات المتعلقة بتلك المرحلة مرفقاً به حافظة مستوفياً للمستندات المتعلقة بمرحلة الطلبات وصورة رسمية من حكم إيقاع البيع تحرر بالمداد الأسود على الورق الأزرق المدموغ، وينتهي تدخل قلم الكتاب عند هذا الحد، ثم تستمر إجراءات التسجيل. (المطول في شرح قانون المرافعات، المستشار/ أنور طلبة، الناشر/ المكتب الجامعي الحديث،  الجزء العاشر، الصفحة :   454)

يقوم قلم الكتاب بالنيابة عن ذوى الشأن بطلب تسجيل حكم إيقاع البيع خلال ثلاثة الأيام التالية لصدوره وذلك حتى تنتقل الملكية من مالك العقار المنزوعة ملكيته إلى الراسي عليه المزاد عملاً بنص المادة التاسعة من قانون تنظيم الشهر العقاري التي توجب تسجيل جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك التنفيذ (الدكتور رمزي سيف ص 363).

وحكم إيقاع البيع بالنسبة لما يرتبه من حقوق للراسي عليه المزاد على العقار المبيع لا يختلف عن البيع الرضائي وعلى ذلك فإنه لا ينقل للراسي عليه المزاد أكثر مما كان للمدين من حقوق فتنتقل ملكية العقار إلى الراسي عليه المزاد محملة بجميع الحقوق الأصلية المتعلقة بالملكية كحقوق الارتفاق وإذا كان  العقار غير مملوك للمدين فإن حكم إيقاع البيع حتى بعد تسجيله لا ينقل الملكية إلا أن الراسي عليه المزاد بتملك العقار بالتقادم الخمسي إذا سجل حكم إيقاع البيع وحاز العقار لمدة خمس سنوات بحسن نية.

وإذا كان المدين قد باع العقار بعقد مسجل قبل تنبيه نزع الملكية فإن حكم إيقاع البيع لا ينقل الملكية إلى المشتري بالمزاد وعلى الجملة فإن جميع الحقوق التي يمكن الاحتجاج بها على المدين يمكن الاحتجاج بها على الراسي عليه المزاد وتسري على الراسي عليه المزاد عقود الإيجار التي عقدها المدين قبل رسو المزاد.

كذلك فإن حكم مرسي المزاد لا يحمي المشتري من دعاوى الفسخ أو الإلغاء والإبطال والرجوع التي كان يمكن رفعها على المدين البائع أو كانت قد رفعت عليه بالفعل ولم يقض فيها بعد ويستثني من هذا ما نص عليه المشرع في المادة 425 ولا يحمي كذلك الراسي عليه المزاد من الدعاوى التي يرفعها الغير باستحقاق العقار إذا لم يكن مملوكاً أصلاً للمدين أو كان قد خرج من ملكه بتصرف نافذ في حق الراسي عليه المزاد.

ويجوز للمالك الحقيقي أن يرفع دعوى منع التعرض أو دعوى استرداده الحيازة على المشتري بالمزاد إذا كان حائزاً للعقار وتوافرت لديه شروط قبول الدعوى على اعتبار أن تنفيذ حكم مرسي المزاد في مواجهته وهو لم يكن طرفاً في الإجراءات يعد تعرضا للحيازة وسلبا لها. (أبو الوفا في التعليق الطبعة الخامسة ص 1193).

و المشتري بالمزاد يعتبر خلفاً للمنزوع ملكيته إيجاباً وسلباً فيخرج العقار من ذمة الأخير لينتقل إلى ذمة الأول بالحالة التي كان عليها ، ومن جهة أخرى يعتبر المشتري بالمزاد خلفاً للدائنين الأطراف في إجراءات التنفيذ فلا يسري في حقه من تصرفات المدين إلا ما يسري في حقهم ، أما بالنسبة للحقوق العينية التبعية كالرهن الرسمي والرهن الحيازي وحقوق الامتياز فإن لها شأن آخر إذا تنقضي بحكم إيقاع البيع مادام أن أصحابها كانوا طرفاً في الإجراءات أما إذا لم يكونوا قد اختصموا في الإجراءات، وكانت حقوقهم قائمة قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية فإن حقوقهم لا تقضي بحكم إيقاع البيع ما لم يتسع الثمن الراسي به المزاد للوفاء بديونهم (يراجع التعليق على المادة 450).

ومما هو جدير بالذكر أن التصرفات الصورية من المدين لا تسري علي الراسي عليه المزاد سواء كانت قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية أو بعده حتى ولو كانت هذه التصرفات مسجلة لأنه من المسلم به أن التسجيل لا يصحح عقداً باطلاً . (التعليق على قانون المرافعات، المستشار/ عز الدين الديناصوري والأستاذ/ حامد عكاز، بتعديلات وتحديث أحكام النقض للأستاذ/ خيرت راضي المحامي بالنقض، الطبعة 2017 دار المطبوعات الجامعية،  الجزء الثامن ،  الصفحة : 638)

تسجيل حكم إيقاع البيع وأثره: .

نتيجة لكون الحكم بإيقاع البيع يرد على عقار وكانت ملكية العقار لا تنتقل في القانون المصري إلا بالتسجيل، فإنه يجب تسجيل حكم إيقاع البيع حتى تنتقل الملكية إلى من حكم بإيقاع البيع عليه.

ووفقاً للمادة 447 - محل التعليق - يقوم قلم الكتاب بالنيابة عن ذوي الشأن بطلب تسجيل حكم إيقاع البيع خلال الثلاثة أيام التالية لصدوره وذلك حتى تنتقل الملكية من مالك العقار المنزوعة ملكيته إلى الراسي عليه المزاد عملاً بنص المادة التاسعة من قانون تنظيم الشهر العقارى التي توجب تسجيل جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك .(رمزی سیف  ص 363 ) .

 وينتج عن صدور حكم إيقاع البيع وتسجيله انتقال الملكية إلى مشترى العقار بالمزاد، ولكن هذا الحكم لا ينتقل إلى المشتري بالمزاد سوى ما كان للمدين أن الحائز أو الكفيل العيني من حقوق على العقار البيع، فانتقال الملكية من المنفذ ضده إلى المشتري بالمزاد هو انتقال للملكية بالحالة التي كانت عليها في ذمة المنفذ ضده، فهذا الأخير لا ينقل للمشتري حقوقاً أكثر من التي كانت له على العقار، لأن المرء لاينقل إلى غيره من الحقوق أكثر مما يملك، ولذلك يسري على مشترى العقار بالمزاد الحقوق التي رتبها المدين أو الحائز أو الكفيل العيني بشرط أن تكون هذه الحقوق حقوقاً عينية أصلية كحق الارتفاق أو حق الانتفاع، وأن تكون هذه الحقوق مسجلة قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية، ولكن استثناء من ذلك فإن حكم إيقاع البيع يؤدي إلى تطهير العقار من الحقوق العينية التبعية التي ترد عليه سواء كان مصدرها القانون كحقوق الامتياز أو كان مصدرها حكم قضائي كحق الاختصاص أو مصدرها العقد كالرهين، وقد نص المشروع على هذا الاستثناء في المادة 450 مرافعات التي سوف نتعرض لها بعد قليل.

ويتعين ملاحظة أن المشتري بالمزاد يعتبر خلفاً للمنزوعة ملكيته ايجاباً وسلباً فيخرج العقار من ذمة الأخير لينتقل إلى تنمية الأول بالحالة التي كان عليها، وتسري في حقه كافة الحقوق العينية الأصلية التي يكون العقار محملاً بها كحق الارتفاق أو حق الانتفاع، كما يسري في حقه ما عقده من ايجار، ويجوز أن ترفع عليه ما كان يجوز رفعه على المنزوعة ملكيته من دعاوى الإلغاء أو البطلان أو الفسخ أو الرجوع أو الاستحقاق كما يستمر في مواجهته ما یكون قد رفع منها. ( نقض 1967 / 2/ 7 السنة 18  - ص 557 ، كمال عبد العزيز - ص 708). ويحاج بالأحكام الصادرة ضد الدين قبل تسجيل حكم مرسي المزاد، ولو لم تسجل تلك الأحكام أو صحف الدعاوى التي صدرت فيها لأنه باعتباره خلفاً للمدين يعتبر ممثلاً فيها. ( رمزي سيف . بند 495 فتحي والي - بند 492 . كمال عبد العزيز ص 708، نقض 1959/ 1/ 22- لسنة 10- ص 68 ).

كما يعتبر المشتري بالمزاد خلفاً للدائن الأطراف في إجراءات التنفيذ فلا يسري في حقه من تصرفات المدين إلا ما يسري في حقهم.

وتحدد قائمة شروط البيع حقوق والتزامات المشتري بالمزاد ، ولما كان حكم إيقاع البيع يعتبر بيعاً لدى غالب الشراح فإنه يرجع إلى أحكام البيع في القانون المدني احمد ابوالوفا - التنفيذ - بند 375 ، كمال عبد العزیز ص 708 و ص 709، وقارن فتحي والي بند 296 حيث يذهب إلى أن المشتري ليس له أي حق من الحقوق التي يرتبها البيع الاختياري لأنها في هذا البيع تقوم على إرادة البيع وهي منتفية في البيع الجبري ، أما الالتزام بدفع الثمن فينشأ وينقضي بالوفاء قبل إيقاع البيع فهو يعتبر شرطاً لتمام بيع العقار، مع ملاحظة الرجوع أولاً إلى ما ورد في خصوص البيع الجبري في قانون المرافعات إذا يكون هو الواجب التطبيق سواء فيما يتعلق بحق المشتري في تسليم العقار، أو حقه في الثمار، وذلك ما لم يوجد شروط خاصة بقائمة شروط البيع إذ تكون هذه الشروط هي الواجبة النفاذ في جميع الأحوال .  

ويكون للمشترى بالمزاد الحق في الثمار من يوم صدور الحكم بإيقاع البيع لا من يوم تسجيله ، فيكون له الثمار التي كانت قائمة عند صدور الحكم ، كما يكون له الثمار المدنية التي تستحق من المدة التالية لصدور الحكم ولا ينفذ في حقه تصرف المدين في شيء من ذلك. ( نقض 1971/ 12/ 16 لسنة 22- ص 1040 ) ولكنه لا يستحق من الثمار المدنية ما يستحق عن المدة السابقة على الحكم ولو لم يحل إلا بعد صدور الحكم. (فتحي والي د بند 297 ) ولا تسري في حقه عقود الإيجار الصادرة من المدين بسنده صدور الحكم ولو كانت سابقة على تسجيله.(نقض 1977 / 5/ 4 - في الطعن رقم 5 لسنة 43  كمال عبد العزيز ص 708).

وجدير بالذكر أن حكم مرسي المزاد لا يحمي المشتري من دعاوی الفسخ والإلقاء والإبطال والرجوع التي كان يمكن رفعها على المدين البائع أن كانت قد رفعت عليه بالفعل ولم يقض فيها بعد ويستثني من هذا ما نص عليه المشرع في المادة 425 من أن دعوى الفسخ لعدم الوفاء بثمن البيع أو بفرق المقايضة لا يحتج على المشتري بالحكم الذي يصدر فيها إلا إذا رفعت ودون رفعها في ذيل قائمة شروط البيع في الميعاد المعين للاعتراض على القائمة.  

 ويجب ملاحظة ما تنص عليه المادة 15 من قانون تنظيم الشهر العقاري من وجوب تسجيل دعاوى الإبطال والنسخ والإلغاء والرجوع أو التأشير بها على هامش تسجيلات العقود المطعون فيها ونصت عليه المادة 17 من أثر التسجيل أو التأشير في الاحتجاج بالحق الذي يثبت للمدعي بالحكم في الدعوى على من ترتبت له حقوق عينية على العقار .

وبناء على ما تقدم لا يحمي الراسي عليه المزاد من الدعوى التي يرفعها الغير باستحقاق العقار إذا لم يكن مملوكاً أصلاً للمدين أو كان قد خرج من ملكه بتصرف نافذ في حق الراسي عليه المزاد، ويجوز للمالك الحقيقي أن يرفع دعوى منع التعرض أو دعوى استرداد الحيازة على المشتري بالمزاد إذا كان حائزاً للعقار وتوافرت لديه شروط قبول الدعوى على اعتبار أن تنفيذ حكم مرسي المزاد في مواجهته ولم يكن طرفاً في الإجراءات يعد تعرضاً للحيازة وسلباً لها..نقضى 1949 / 1/ 17- مجموعة القواعد القانونية 5 ص 59 أحمد أبو الوفا- التعليق - م 1468 ، 1469 ). (الموسوعة الشاملة في التعليق على قانون المرافعات، الدكتور/ أحمد مليجي، الطبعة الثالثة عشر 2016 طبعة نادي القضاة ،  الجزء / السادس ،  الصفحة :   552)