الحلول محل مباشر الإجراءات:

أن الدائن الأسبق تسجيلاً لتنبيه نزع الملكية هو وحده الذي يباشر إجراءات التنفيذ علي العقار، لكن إذا وجد دائن آخر لاحق في التسجيل، وكان دينه يفوق بكثير دين الدائن الأسبق في التسجيل، جاز للدائن اللاحق أن يستصدر من قاضي التنفيذ إذا علي عريضة في الحلول محل الدائن الأسبق في التسجيل في مباشرة إجراءات التنفيذ عملاً بالمادة (402) من قانون المرافعات، ومتى أذن القاضي في ذلك، قام الدائن اللاحق بتسليم الصورة التنفيذية من الإذن محرراً علي النسخة الثانية من العريضة وتقدم بها مصحوبة بطلب إلي مكتب الشهر العقاري الذي تم به تسجيل تنبيه نزع الملكية للتأشير بالحلول علي هامش هذا التسجيل، وعلي هامش تسجيل تنبيه الدائن اللاحق (یري فتحي والي بند 198 أن الحلول في هذه الحالة يتم باستصدار حکم مستعجل وليس بأمر على عريضة).

وأوضحنا أيضاً أنه إن لم يطلب مباشر الإجراءات بجلسة البيع إجراء المزايدة ، قرر قاضي التنفيذ شطب الإجراءات، وحينئذ يجوز لأي دائن أصبح  طرفاً فيها أن يتقدم بعريضة إلي قاضي التنفيذ لتحديد جلسة للبيع وإتمام الإعلان، وبذلك يحل الطالب محل مباشر الإجراءات.

وإذا كان التنفيذ علي حصة شائعة تدخل ضمن حصة مفرزة ، جاز للدائن صاحب القيد علي الحصة المفرزة أن يطلب وقف إجراءات التنفيذ على الحصة الشائعة عملاً بالمادة (423) من قانون المرافعات ليباشر التنفيذ على الحصة المفرزة، وليس في ذلك حلول محل الدائن الأول لاختلاف المحل وطبيعته وإنما وفقاً للإجراءات وذلك على التفصيل المتقدم. (قارن أبو الوفا بند 390 ويري توافر الحلول في هذه الحالة).

ومفاد نص المادة (452) من قانون المرافعات أنه إذا لم يودع من يباشر الاجراءات قائمة شروط البيع خلال الخمسة والأربعين يوماً التالية لتسجيل آخر تنبيه قام به باجرائه في حالة تعدد المدينين ، جاز للدائن اللاحق في التسجيل أن يقوم بإيداع قائمة شروط البيع ويحل بذلك محل الدائن الأول في متابعة الإجراءات دون أن يتقيد في ذلك باستصدار حكم أو إذن بهذا الحلول، إذ يتم حلوله بقوة القانون فور إيداعه القائمة بعد تخلف الدائن السابق عن إيداع قائمته خلال الميعاد سالف البيان.

وتتضمن القائمة المودعة البيانات المقررة ومنها تحديد جلسة للإعتراضات المتعلقة بأوجه البطلان السابقة علي تلك الجلسة والتي ترتد إلي وقت إعلان تنبيه نزع الملكية الذي أجراه الدائن الذي كان يباشر الإجراءات. فإن وجد بطلان وجب التمسك به بطريق الإعتراض على القائمة التي أودعها الدائن اللاحق، كما تمتد هذه الاعتراضات إلي ما تضمنته تلك القائمة من شروط.

ويجب على الدائن الأول الذي كان يباشر الاجراءات أن يودع قلم کتاب محكمة التنفيذ أوراق التنفيذ التي باشر الإجراءات بمقتضاها والمتمثلة في شهادة بيان الضريبة العقارية أو عوائد المباني المقررة على العقار المحجوز والسند الذي يباشر التنفيذ بمقتضاه للتحقق من أن الإجراءات السابقة علي الحلول قد تمت بموجب سند يجيز اتخاذها، والتنبيه بنزع الملكية وإنذار الحائز إن وجد والشهادة العقارية بالقيود لغاية تسجيل آخر تنبيه، وذلك خلال ثلاثة الأيام التالية لإنذاره بذلك علي يد محضر وإلا كان مسئولاً عن التعويضات التي قد تترتب على الإضرار بالدائنين الآخرين بسبب عدم إجراء البيع في وقت مناسب وانخفاض الثمن عند إجرائه، ويجوز لهم إذا توافرت شروط الحجز التحفظي ، استصدار أمر قاضي التنفيذ بتقدير دينهم المتمثل في التعويض تقديراً مؤقتاً وتوقيع الحجز على ما يستحقه من حصيلة التنفيذ تحت يد قلم الكتاب ثم رفع دعوي المسئولية خلال الميعاد المقرر.

فإن لم تتحقق مسئوليته، فإن المصاريف التي أنفقها في الإجراءات التي باشرها ترد له عند توزيع حصيلة التنفيذ بعد استصدار أمر بتقديرها من قاضي التنفيذ.  

شطب تسجيل التنبيه أو اعتباره كأن لم يكن:

يترتب علي قيام الدائن بتسجيل تنبیه نزع الملكية اعتبار العقار محجوزاً واكتسب الدائن بذلك الحق في الاستمرار في مباشرة إجراءات التنفيذ، بحيث إذا قام دائن آخر بإعلان تنبیه آخر بعد هذا التسجيل، فلا يجوز له مباشرة - الإجراءات فقد حظر المشرع التعدد في مباشرتها، وإنما يتعين علي الدائن اللاحق القيام بعد إعلان تنبيهه بشهر هذا التنبيه بطريق التسجيل.

وإذا وجد دائنان وقام كل منهما بإعلان المدين بتنبيه نزع ملكية، فإن الأحقية في مباشرة الإجراءات تكون لمن سبق في تسجيل تنبیهه ولو كان لاحقاً في إعلان تنبيهه ، وإذا تعدد المدينون في هذه الحالة، فالعبرة في الأسبقية لمن قام بتسجيل أول تنبيه لأحد المدينين، وتظل له هذه الأسبقية حتي لو تم تسجيل التنبيه للمدين الأخير بعد قيام دائن آخر بتسجيل التنبيه الذي وجهه لهذا المدين، إذ العبرة في الأسبقية تكون دائما ًبالنظر لأول تسجيل وليس لآخره.

فإذا شطب تسجيل تنبيه الدائن المباشر للاجراءات برضائه بأن يحرر إقراراً يضمنه انقضاء الدين المضمون بأي طريق من طرق الإنقضاء كالوفاء ، وقبوله شطب التسجيل مع بيان رقمه وتاريخه ثم يوثق هذا الإقرار أمام الموثق.

وقد يتم الشطب باعتبار تسجيل التنبيه كأن لم يكن لعدم إيداع قائمة شروط البيع قلم كتاب محكمة التنفيذ خلال تسعين يوماً من تاريخ تسجيل التنبيه ويقع هذا الجزاء بقوة القانون دون حاجة لإستصدار حكم بذلك عملاً بالمادة (414) من قانون المرافعات.

وقد يعتبر التسجيل كأن لم يكن بموجب حكم يصدر في منازعة تنفيذ موضوعية.

ويتعين على مكتب الشهر العقاري عند التأشير بهذا الشطب في هامش تسجيل التنبيه ، أن يؤشر به من تلقاء نفسه على هامش کل تسجيل قام به دائنون آخرون تناول ذات العقار، وأن يقوم المكتب خلال ثمانية أيام التالية بالإخبار بالشطب لهؤلاء الدائنين. ومتى تم هذا الإخبار، جاز للدائن الأسبق تسجيلاً من المذكورين أن يسير في إجراءات التنفيذ من آخر إجراء صحيح وإلا جاز لمن يليه في التسجيل أن ينذره بمباشرة الإجراءات خلال أجل معين، فإن لم يباشرها خلاله ، جاز للمنذر السير فيها.

ومتى باشر الدائن الأسبق في تسجيل تنبيهه إجراءات التنفيذ، فإنه يبدأ بإيداع قائمة شروط البيع بقلم کتاب محكمة التنفيذ خلال تسعين يوماً من تاريخ التأشير علي هامش تسجيل التنبيه المتعلق بهذا الدائن بشطب تسجيل تنبيه الدائن السابق، ليقوم قلم الكتاب خلال الخمسة عشر يوماً التالية لإيداع القائمة بإخبار المدين والحائز والكفيل العيني والدائنين الذين سجلوا تنبيهاتهم عدا الدائن الذي شطب تسجيله أو اعتبر كأن لم يكن - والدائنين أصحاب الحقوق المقيدة قبل تسجيل التنبيه ، بإيداع قائمة شروط البيع، ويكون الاخبار عند وفاة أحد هؤلاء الدائنين لورثته جملة في الموطن المعين بالقيد الخاص بمورثهم.

وقد أناط المشرع بالمحضر الذي قام بإعلان ورقة الإخبار، إخطار مکتب الشهر العقاري بحصول الإخبار بموجب صورة من الإعلان تسلم للموظف المختص بهذا المكتب للتأشير به على هامش تسجيل التنبيه، وبذلك يصبح الدائنون المشار إليهم طرفاً في الإجراءات من تاريخ هذا التأشير. فإن لم يتم الإخبار أو تم ولم يؤشر به علي هذا النحو أو شاب إعلانه البطلان، فلا يترتب علي ذلك بطلان الاجراءات أو اعتبار تسجيل التنبيه كأن لم يكن وإنما لا يحاج الدائن الذي لم يخبر أو بطل إعلانه بإجراء التنفيذ وبالتالي لا تسري في حقه المواعيد المتعلقة بها ويجوز له بالتالي الاعتراض علي قائمة شروط البيع في أي وقت ولو لأول مرة أمام قاضي التنفيذ بجلسة الاعتراضات أو بجلسة البيع أو أمام الاستئناف، فلا يلتزم بالتقرير بذلك في قلم الكتاب قبل أي من الجلستين بثلاثة أيام.

وإذ يحل الدائن اللاحق محل من كان يباشر الإجراءات بقوة القانون، وإذ أوجب القانون على الدائن الأسبق تسجيلاً إيداع قائمة شروط البيع خلال تسعين يوماً من تاريخ التأشير على تسجيل تنبيه بشطب تسجيل تنبيه الدائن الذي كان يباشر الإجراءات أو باعتبارها كأن لم يكن، فإن القانون يكون قد رد لتسجيل تنبيه الدائن اللاحق آثاره اعتباراً من تاريخ التأشير سالف البيان، مما يوجب إيداع قائمة شروط البيع خلال تسعين يوماً من تاريخ التأشير وإلا اعتبر تسجيل تنبيه الدائن اللاحق كأن لم يكن بقوة القانون دون حاجة لحكم يقضي بذلك.

ويتحقق علم الشهر العقاري بذلك عندما لا يخطر بورقة الإخبار خلال تسعين يوماً من قيامه بالتأشير في هامش تسجيل كل تنبيه بالشطب أو بإعتبار التسجيل كأن لم يكن ، وحينئذ يخبر الدائنين الذين سجلوا تنبيهاتهم باعتبار التسجيل الخاص بمن كان يباشر الاجراءات كأن لم يكن، ليحل محله الأسبق تسجيلاً. ويقوم مكتب الشهر العقاري ولو من تلقاء نفسه أو بموجب عريضة من المدين أو الحائز أو الكفيل العيني، بالتأشير علي هامش هذا التسجيل بما يفيد شطبه واعتباره كأن لم يكن.

ومتي شطب التسجيل زالت الأسبقية التي كانت مقررة له، بحيث إذا كان المدين قد تصرف في العقار بعقد مشهر بعد تسجيل التنبيه الأول وقبل تسجيل التنبيه الثاني، فإن شطب التسجيل الأول يزيل أثره وتنتقل الملكية للمشتري الذي لا ينفذ في حقه تسجيل التنبيه اللاحق، ولا تنال قواعد الحلول من ذلك إذ مناطها أن يظل العقار مملوكاً للمدين عند هذا الحلول.(المطول في شرح قانون المرافعات، المستشار/ أنور طلبة، الناشر/ المكتب الجامعي الحديث،  الجزء العاشر، الصفحة :   487)

الدائن الذي يحل محل مباشر الإجراءات يستكمل الإجراءات التي بدأها الأول وكل ما يمكن الطعن به في مواجهة الأول يمكن توجيهه إلى الثاني. (التنفيذ الدكتور أبو الوفا ص946).(التعليق على قانون المرافعات، المستشار/ عز الدين الديناصوري والأستاذ/ حامد عكاز، بتعديلات وتحديث أحكام النقض للأستاذ/ خيرت راضي المحامي بالنقض، الطبعة 2017 دار المطبوعات الجامعية،  الجزء الثامن ،  الصفحة : 660)

انقطاع الإجراءات والحلول :

مضت الإشارة إلى أنه في حالة تعد الحجوز على العقار لا يجوز مباشرة الإجراءات على سبيل التعدد وإنما يباشرها دائن واحد ينوب عن غيره من الدائنين وهو الدائن الأسبق في تسجيل تنبيه نزع الملكية، ولكن قد يترتب على الأخذ بذلك حدوث ضرر بالدائنين الأخرين أحياناً، ولذلك ومراعاة لمصلحة الدائنين قرر المشرع حلول دائن حاجز لاحق في تسجيل تنبيه نزع الملكية محل الدائن مباشر الإجراءات في بعض الحالات، وهذه الحالات هي :

أولاً: حالة الحلول لوجوده مصلحة أقوى الحاجز التالي:

قد يوجد حاجز هو في الأصل دائن عادی وحاجز تال له هو في الأصل دائن ممتاز، ولكنه متأخر عن الحاجز الأول في تسجيل تنبيه نزع الملكية، ففي هذه الحالة تكون مصلحة الحاجز التالي أقوى من مصلحة الحاجز الأسبق في تسجيل التنبيه والذي يباشر الإجراءات.

ولذلك يجوز للحاجز صاحب الحق الممتاز أن يطلب بعريضة تقدم لقاضى التنفيذ أن يأمر له بالحلول محل الحاجز المباشر للإجراءات، وإذا ما أصدر قاضي التنفيذ أمره بالحلول فإنه يجب التأشير به على هامش تسجيل التنبيه السابق والتنبيه اللاحق وذلك بمجرد طلبه بعريضة تقدم إلى مكتب الشهر العقارى بمادة 402/ 2 مرافعات .

ثانياً: حالة الحلول للمحافظة على وحدة الضمان:

تفترض هذه الحالة. أن الحاجز الأول بدأ التنفيذ على حصة شائعة في عقار، وأن هناك دائناً آخر له حق عيني تبعي على العقار بأكمله يريد التنفيذ عليه، ورغبة في عدم تجزئة ضمان هذا الدائن وبيع الحصة الشائعة بثمن لا يتناسب مع قيمتها الحقيقية أجاز القانون لهذا الدائن أن يعرض رغبته في التنفيذ على العقار بأكمله مفرزاً ، فيطلب بطریق الاعتراض على قائمة شروط البيع وقف إجراءات التنفيذ الخاصة بهذه الحصة، فإذا أجيب إلى طلبه حدد الحكم الميعاد الذي يجب أن تبدأ خلاله إجراءات التنفيذ على العقار بأكمله وفقاً للمادة 423 مرافعات ، وفي هذه الحالة يحل الدائن صاحب الحق العيني التبعي محل الحاجز الأول .

ثالثاً : حالة حلول الحاجز الثاني محل الحاجز الأول البطئ :

إذ لم يودع الدائن المباشر للإجراءات قائمة شروط البيع خلال الخمسة والأربعين يوماً التالية لتسجيل آخر تنبيه قام هو بإجرائه فيجوز في هذه الحالة اللدائن اللاحق في التسجيل أن يقوم بإيداع القائمة ويحل محل من كان يباشر الإجراءات في متابعة هذه الإجراءات، ويتم الحلول في هذه الحالة دون حاجة إلى تقديم طلب أو صدور أمر من القاضي وإنما بمجرد انقضاء خمسة وأربعين يوماً من تاريخ تسجيل آخر تنبيه قام به الدائن مباشر الإجراءات دون أن يقوم بإيداع القائمة فيكون للدائن اللاحق في التسجيل والذي لم يكن له حق مباشرة الإجراءات أن يقوم هو بإيداع القائمة، وبذلك يحل محل الدائن مباشر الإجراءات فيستكمل الإجراءات من المرحلة التي انتهى إليها مباشر الإجراءات دون أن يعيد ما سبق اتخاذه، ويستوجب القانون على مباشر الإجراءات أن يودع قلم الكتاب أوراق الإجراءات خلال الثلاثة أيام التالية لإنذاره بذلك على يد محضر وإلا كان مسئولاً عن التعويضات، ويلاحظ أنه لا ترده فی هذه الحالة إلى من يباشر الإجراءات مصاريف ما باشرة منها إلا بعد إيقاع البيع.

 رابعاً : حالة الحلول بسبب زوال الحجز الأول :

إذا زال الحجز الأول لأي سبب سواء لبطلانه أو سقوطه أو لنزول صاحبه عنه، كان للحاجز الثاني أن يحل محل الحاجز الأول في مباشرة الإجراءات وإذا تعددت الحجوز اللاحقة كان الحلول من حق الحاجز الذي يسبق في تسجيل تنبيهه غيره من الحاجزين، وتتم هذه الحلول بغير حاجة إلى حكم بأنن به وذلك بعد شطب تسجيل تنبيه الحاجز مباشر الإجراءات كما في حالة نزوله عن الحجز أو نتيجة لسقوط تسجيل التنبيه لعدم إيداع قائمة شروط البيع خلال تسعين يوماً وفقاً لنص المادة 414 أو بموجب حكم يصدر من القضاء بالشطب.

ويلاحظ أن الحلول في هذه الحالة ليست حقاً للدائن الحاجز التالي في المرتبة بل هو واجب عليه وإذا سقط حجزه يحل محله الحاجز التالي وهكذا .

ويتعين ملاحظة أن الدائن الذي يحل محل مباشر الإجراءات يستكمل الإجراءات التي بدأها الأول وكل ما يمكن الطعن به في مواجهة الأول يمكن توجيهه إلى الثاني.

(الموسوعة الشاملة في التعليق على قانون المرافعات، الدكتور/ أحمد مليجي، الطبعة الثالثة عشر 2016 طبعة نادي القضاة ،  الجزء / السادس ،  الصفحة :  583)