التجديد الضمني للإيجار

نصوص قانونية :

تنص المادة 599 من التقنين المدني على ما يأتي :

«1- إذا انتهى عقد الإيجار وبقي المستأجر منتفعًا بالعين المؤجرة بعلم المؤجر ودون اعتراض منه، اعتبر الإيجار قد تجدد بشروطه الأولى ولكن لمدة غير معينة، وتسري على الإيجار إذا تجدد على هذا الوجه أحكام المادة 563» .

«2- ويعتبر هذا التجديد الضمني إيجارًا جديدًا لا مجرد امتداد للإيجار الأصلي، ومع ذلك تنتقل إلى الإيجار جديدًا لا مجرد امتداد للإيجار قدمها في الإيجار القديم مع مراعاة قواعد الشهر العقاري، أما الكفالة شخصية كانت أو عينية، فلا تنتقل إلى الإيجار الجديد إلا إذا رضى الكفيل بذلك.

إيجاب وقبول ضمنيان : جاء في صدر الفقرة الأولى من المدة 599 مدني، كما رأينا، أنه «إذا انتهى عقد الإيجار وبقي المستأجر منتفعًا بالعين المؤجرة بعلم المؤجر ودون اعتراض منه . . .» .

فالتجديد الضمني إذن يفترض أن هناك عقد إيجار سابقًا قد انتهى ليعقبه التجديد الضمني، ولا أهمية لسبب انتهاء الإيجار السابق، فقد ينتهي لانقضاء مدته القابلة للامتداد لحصول تنبيه بالإخلاء منع هذا الامتداد وقد ينتهي لانقضاء أجل من آجاله بسبب التنبيه بالإخلاء، أو لانقضاء جميع آجاله، وقد ينتهي بالتنبيه بالإخلاء في الميعاد القانوني إذا كانت مدة الإيجار غير معينة بل قد ينتهي قبل انقضاء مدته، بالفسخ أو بتحقق شرط فاسخ أو بالتقابل أو يبيع العين المؤجرة أو بغير ذلك من الأسباب، ففي جميع هذه الأحوال يكون هناك عقد إيجار سابق قد انتهى، ومن ثم يجوز أن يعقبه تجديد ضمني.

والتجديد الضمني ينعقد، كما تقول الفقرة الأولى من المادة 599 مدني فيما رأينا، ببقاء «المستأجر منتفعًا بالعين المؤجرة بعلم المؤجر ودون اعتراض منه» . فبقاء المستأجر في العين المؤجرة منتفعًا بها هو الإيجاب الضمني، وعلم المؤجر بذلك دون أن يعترض هو القبول الضمني، ومن هنا كان التجديد الضمني ينعقد بإيجاب وقبول ضمنين.

ويجب أن يكون الإيجاب الضمني قاطعًا، فلا يكفي أن يبقى المستأجر في العين، بل يجب فوق ذلك أن تكون نيته قد انصرفت إلى تجديد الإيجاب . فإذا بقي المستأجر في العين لمرض، أو لصعوبة في الانتقال طارئة، أو لسبب آخر غير الرغبة في التجديد، لم يكن هناك تجديد ضمني . كذلك إذا أخلى المستأجر العين فبيَّن بذلك أن نيته لم تنصرف إلى التجديد، لم يكن هناك تجديد ولو استبقى المستأجر مفتاح المنزل في يده حتى يصفي الحساب بينه وبين المؤجر فيجب إذن أن يبقى المستأجر في العين المؤجرة منتفعًا بها بنية تجديد الإيجار، ولو كان هذا الانتفاع إيجارًا من الباطن أو تنازلاً عن الإيجاروبقاء المستأجر في العين كاف لافتراض أن نيته قد انصرفت إلى التجديد الضمني، ما لم يثبت هو عكس ذلك .

التجديد الضمني إيجار جديد :

يعد التجديد الضمني للإيجار إيجارًا جديدًا متميزًا عن الإيجار السابق، وليس مجرد امتداد له، كما يقول النص .

وتترتب على ذلك نتائج نذكر منها :

1- في التجديد الضمني يجب أن تكون الأهلية اللازمة لعقد الإيجار متوافرة في كل من المتعاقدين وقت التجديد، ولا يكفي أن تكون متوافرة وقت انعقاد الإيجار السابق إذا كانت قد زالت عند التجديد . فإذا حجر مثلاً على المؤجر أو على المستأجر بعد انعقاد الإيجار السابق، فإن زوال أهلية المحجور عليه يمنع من التجديد الضمني أما في امتداد الإيجار فيكفي أن تتوافر الأهلية في المتعاقدين وقت انعقاد الإيجار الأصلي، ولو زالت هذه الأهلية عند بدء الامتداد.

2- في التجديد الضمني إذا كان عقد الإيجار السابق بسند رسمي، لم ينتقل هذا السند إلى الإيجار الجديد، فلا يجوز التنفيذ به لأنه مقصور على الإيجار السابق الذي انتهى، أما في امتداد الإيجار فإنه إذا كان عقد الإيجار الأصلي بسند رسمي، جاز التنفيذ به بعد الامتداد، لأن الإيجار الأصلي والامتداد عقد واحد فالسند الرسمي يشملها جميعاً.

3- في التجديد الضمني إذا كان عقد الإيجار السابق ثابت التاريخ، لم يكن التجديد الضمني ثابت التاريخ لمجرد ثبوت تاريخ الإيجار السابق، وإنما يجوز أن يكون التجديد الضمني ثابت التاريخ لسبب مستقل، كما إذا مات المؤجر أو المستأجر بعد ثبوت قيام التجديد الضمني فيكون هذا التجديد ثابت التاريخ من وقت الموت . أما في امتداد الإيجار فإن الإيجار الأصلي إذا كان ثابت التاريخ، بقي كذلك بالنسبة إلى المدة الأصلية وبالنسبة إلى امتداد هذه المدة لأن العقد واحد بالنسبة إلى المدتين .

4- في التجديد الضمني إذا كان الإيجار السابق معقودًا لعدة مستأجرين وبقي بعضهم دون بعض في العين بعد انتهاء هذا الإيجار، تجدد الإيجار بالنسبة إلى من بقي دون من خرج، أما في الامتداد فإن الإيجار يمتد بالنسبة إلى الجميع، ويرجع من خرج على من بقي وكذلك الحكم إذا تعدد ورثة المستأجر.

5- في التجديد الضمني لا تنتقل الكفالة، شخصية كانت أو عينية، لضمان الإيجار الجديد إلا برضاء الكفيل، وتنتقل في الامتداد دون حاجة إلى رضاء الكفيل.

6-إذا تضمن الإيجار اتفاقًا مستقلاً عنه كالوعد بالبيع، وجدد تجديدًا ضمنيًا، فإن هذا الاتفاق لا ينتقل إلى الإيجار الجديد إلا باتفاق جديد، وينتقل دون اتفاق إذا امتد الإيجار.

7- في التجديد الضمني إذا صدر قانون جديد قبل انتهاء الإيجار السابق، سرت أحكام هذا القانون، الآمرة منها والمكملة، على الإيجار الجديد، إذ يخضع هذا الإيجار للقانون الذي يكون نافذًا وقت إبرامه . أما في الامتداد فيبقى الإيجار، حتى فيما امتد منه، خاضعًا للقانون القديم الذي كان نافذًا وقت إبرامه، ولا يسري القانون الجديد إلا في أحكامه الآمرة بأثر فوري من وقت صدور القانون وسب سريان القانون الجديد في أحكامه المكملة على الإيجار الجديد في التجديد الضمني أن هذه الأحكام المكملة قصد بها المشرع تنظيم العقد فيما أغفل المتعاقدان تنظيمه، لا باعتبار أن هذه الأحكام تفسر إرادة المتعاقدين صريحة كانت هذه الإرادة أو ضمنية، بل باعتبار أنها أحكام قانونية ملزمة تسري إذا لم يتفق المتعاقدان على مخالفتها ولذلك كان غير دقيق أن تسمي هذه الأحكام أحكامًا مفسرة، والأدق أن تسمى أحكامًا مكملة، إذ هي تستكمل تنظيم ما فات المتعاقدين تنظيمه بإرادتهما ويترتب على ذلك أن الذي ينتقل من شروط الإيجار القديم إلى الإيجار الجديد في التجديد الضمني إنما هي الشروط التي اتجهت لها إرادة المتعاقدين اتجاهًا حقيقيًا أما ما ينظمه القانون فيما أغفل المتعاقدان تنظيمه فليس وليد إرادتهما كما سبق القول، ومن ثم لا يدخل في شروط العقد التي تنتقل إلى الإيجار الجديد ذلك أن المتعاقدين، عندما قبلا التجديد الضمني، إنما أرادا أن تنتقل إلى الإيجار الجديد الشروط التي اتجهت إليها إرادتهما الحقيقية في الإيجار القديم . وفيما عدا ذلك، فالمفروض أنهما أراداً الخضوع لأحكام القانون الذي يكون ساريًا وقت إبرام العقد الجديد، ما داما لم يتفقا على خلاف هذه الأحكام.

8- الادعاء بحصول التجديد الضمني يعتبر ادعاء بحصول عقد جديد، ومن ثم يعتبر سببًا جديدًا لا يجوز التمسك به لأول مرة أمام المحكمة الاستئنافية أما الادعاء بامتداد الإيجار فلا يعتبر سببًا جديدًا، ومن ثم يجوز التمسك به لأول مرة أمام المحكمة الاستئنافية.

وإذا كان التجديد الضمني يعد إيجارًا جديدًا متميزًا عن الإيجار السابق، إلا أنه يتصل به أوثق الصلة، فهو ينعقد بنفس الشروط التي انعقد بها الإيجار السابق، فيما عدا المدة وسيأتي بيانها فيكون التجديد بنفس مقدار الأجرة المقرر في الإيجار السابق، وبكيفية دفعها، وبزمان الدفع، ومكانه، وبالتزامات كل من المؤجر والمستأجر، وكذلك بسائر الشروط المتصلة بعقد الإيجار السابق والتي لا تعد اتفاقًا مستقلاً عن هذا العقد . فإذا كان مشترطًا في عقد الإيجار السابق دفع عربون، وجب دفعه أيضًا في التجديد الضمني وإذا كان في الإيجار السابق شرط يبيح أو يحرم الإيجار من الباطن أو التنازل عن الإيجار، انتقل هذا الشرط إلى التجديد الضمني وإذا كان المستأجرون متضامنين في عقد الإيجار السابق، كانوا أيضًا متضامنين في التجديد الضمني، وإذا كان الإيجار السابق معلقًا على شرط فاسخ أو تضمن أسبابًا خاصة للفسخ، انتقل كل ذلك إلى التجديد الضمني وكذلك الأمر إذا كان هناك اتفاق في الإيجار السابق على اختصاص محكمة معينة، فتكون هذه المحكمة مختصة حتى في التجديد الضمني أما إذا تضمن الإيجار السابق اتفاقًا مستقلاً عن العقد، كالوعد بالبيع، فقد قدمنا أن هذا الاتفاق لا ينتقل إلى التجديد الضمني.

هذا وإذا اختلفت شروط الإيجار الجديد عن شروط الإيجار السابق، فإن هذا يعد تجديدًا صريحًا لا تجديدًا ضمنيًا.

انتقال التأمينات العينية التي قدمها المستأجر دون التأمينات التي قدمها الغير : وقد قدمنا أن الفقرة الثانية من المادة 599 مدني تقضي بأن تنتقل إلى التجديد الضمني التأمينات العينية التي كان المستأجر قدمها في الإيجار السابق مع مراعاة قواعد الشهر العقاري، أما الكفالة، شخصية كانت أو عينية، فلا تنتقل إلا إذا رضي الكفيل بذلك.

فإذا كان المستأجر قد قدم في الإيجار السابق رهنًا رسميًا أو رهن حيازة لضمان التزاماته الناشئة من العقد، فإن هذه التأمينات العينية تنتقل إلى التجديد الضمني دون حاجة إلى اتفاق جديد على ذلك ذلك أن بقاء المستأجر في العين المؤجرة بنية تجديد الإيجار يمكن أن يفسر بأنه قد رضي أن ينتقل ما قدمه من التأمينات في الإيجار السابق إلى الإيجار الجديد، وبأن المؤجر لم يقبل التجديد إلا على هذا الشرط .

أما إذا كان الغير هو الذي قدم التأمين، بأن كان كفيلاً شخصيًا أو كفيلاً عينيًا، فإن هذا التأمين لا ينتقل إلى التجديد الضمني إلا إذا قبل الكفيل انتقاله ذلك أن الغير لم يكن طرفًا في التجديد الضمني، ولم يكن هذا التجديد من عمله، فلا يحتج به عليه وإذا كان قد قبل كفالة الإيجار السابق، فليس هذا معناه أنه قبل أيضًا كفالة الإيجار الجديد، بل لابد أن يصدر منه قبول جديد لكفالة هذا الإيجار الأخير.

على أنه لولا أن التقنين المدني قد نص صراحة على الأحكام السالفة الذكر في الفقرة الثانية من المادة 599 كما رأينا، كان الواجب تطبيق القواعد العامة . وهذه تقضي بعدم انتقال التأمينات، حتى تلك التي قدمها المستأجر في عقد الإيجار السابق، إلى الإيجار الجديد إلا باتفاق جديد ذلك أن التجديد الضمني هو إيجار جديد مستقل عن الإيجار السابق، فلا تنتقل إليه تأمينات الإيجار السابق من تلقاء نفسها، بل لابد من انتقالها من اتفاق جديد وقد كان هذا هو الحكم في عهد التقنين المدني القديم، حيث لم يكن يوجد في هذا التقني نص يقضي بانتقال التأمينات كما وجد هذا النص في التقنين المدني الجديد.

المدة في التجديد الضمني هي مدة غير معينة : وتقضي الفقرة الأولى من المادة 599 مدني كما رأينا، بأن التجديد الضمني ينعقد «لمدة غير معينة، وتسري على الإيجار إذا تجدد على هذا الوجه أحكام المادة 563» . وهذا نص صريح في أن التجديد الضمني إيجار غير معين المدة، فليست مدته هي مدة الإيجار السابق كما هو الأمر في الأركان والشروط الأخرى لعقد الإيجار على ما رأينا والقانون هنا إنما يفسر نية المتعاقدين، إذا هما عقدًا تجديدًا ضمنيًا، بأن هذه النية لم تنصرف إلى أن يكون للإيجار الجديد نفس المدة التي كانت للإيجار السابق، بل لم تنصرف إلى أن يكون للإيجار الجديد أية مدة معينة، ومن ثم كان الإيجار الجديد غير معين المدة فتسري عليه أحكام المادة 563 مدني .

أما إذا ثبت أن المتعاقدين قد أرادا أن يكون للتجديد الضمني مدة معينة، كأن نبه المؤجر على المستأجر بأنه إذا بقي في العين المؤجرة بعد نهاية الإيجار تجدد هذا الإيجار لمدة معادلة للمدة السابقة أو لمدة أطول أو أقصر يحددها في التنبيه، ولم يعترض المستأجر على ذلك بل بقي في العين المؤجرة بعد نهاية الإيجار بنية التجديد، فإن الإيجار يتجدد للمدة التي حددت في التنبيه .

ولكن الغالب أن المتعاقدين لا يعرضان لمدة التجديد الضمني، فإن هذا التجديد ينعقد عادة ببقاء المستأجر في العين المؤجرة بعد نهاية الإيجار وسكوت المؤجر وهو عالم بذلك، دون أن يرسل أي منهما للآخر تنبيهًا أو إخطاراً. فينعقد التجديد الضمني إذن في الكثرة الغالبة من الأحوال لمدة غير معينة، وتسري عليه أحكام المادة 563 مدني . ومن ثم يعتبر التجديد الضمني منعقدًا للفقرة المعينة لدفع الأجرة، فإذا كان الإيجار السابق قد انعقد لمدة سنة وكانت الأجرة فيه تدفع كل شهر، صار التجديد إيجارًا بنفس الأجرة لمدة شهر واحد ولكن التجديد، ككل إيجار غير معين المدة، لا ينتهي حتمًا بانقضاء الشهر، بل يجب لإنهائه أن ينبه أحد الطرفين على الآخر بالإخلاء في المواعيد المقررة في المادة 563 مدني.

كيف ينتهي التجديد الضمني

وجوب التنبيه بالإخلاء في المواعيد القانونية :

ولما كان نص الفقرة الأولى من المادة 599 مدني صريحًا، كما رأينا، في أن التجديد الضمني ينعقد لمدة غير معينة وستري على الإيجار إذا تجدد على هذا الوجه أحكام المادة 563، فإن أحكام هذه المادة تسري في كيفية انتهاء التجديد الضمني كما سرت في تحديد مدته بالفترة المعينة لدفع الأجرة، فلا ينتهي التجديد الضمني إذن بمجرد انقضاء الفترة المعينة لدفع الأجرة، شهر أكانت أو سنة أو أكثر أو أقل، بل يجب لإنهائه أن ينبه أيضًا أحد المتعاقدين على الآخر بالإخلاء في المواعيد المقررة في المادة 563 مدني وقد سبق بيانها وهي إجمالاً ثلاثة أشهر في الأراضي، وشهران في الأماكن غير المؤثثة، وشهر واحد فيما عدا ذلك، على ألاَّ يزيد الميعاد في جميع هذه الأحوال على نصف الفترة المعينة لدفع الأجرة .

فإذا انعقد إيجار أرض لمدة ثلاث سنوات على أن تدفع الأجرة كل سنة، وانتهى الإيجار بانقضاء ثلاث السنوات، وبقي المستأجر في الأرض بعد ذلك وانعقد التجديد الضمني، فإنه ينعقد، مع مراعاة أحكام التشريعات الاستثنائية، لمدة سنة واحدة وهي الفترة المعينة لدفع الأجرة، ولكنه لا ينتهي بمجرد انقضاء السنة، بل يجب أن ينبه أحد الطرفين على الآخر بالإخلاء في ميعاد ثلاثة أشهر قبل انقضاء السنة، وإلا امتد الإيجار سنة ثانية فثالثة وهكذا حتى ينبه أحد الطرفين على الآخر بالإخلاء في الميعاد السالف الذكر وإذا انعقد إيجار منزل لمدة سنة واحدة على أن تدفع الأجرة كل ثلاث شهور، وانتهى الإيجار بانقضاء السنة، وبقي المستأجر في المنزل بعد ذلك التجديد الضمني، فإنه ينعقد لمدة ثلاثة شهور وهي الفترة المعينة لدفع الأجرة . ولكنه لا ينتهي بمجرد انقضاء ثلاثة الشهور، بل يجب أن ينبه أحد الطرفين على الآخر بالإخلاء في ميعاد شهر ونصف قبل انقضاء ثلاثة الشهور، وإلا امتد الإيجار ثلاثة شهور فثلاثة أخرى وهكذا حتى ينبه أحد الطرفين على الآخر بالإخلاء في الميعاد السالف الذكر.

- جواز أن يعقب التجديد الضمني تجديد ضمني آخر: وإذا انتهى التجديد الضمني بالتنبيه بالإخلاء في الميعاد القانوني على النحو الذي قدمناه، فإنه يجوز أن يبقى المستأجر بالرغم من هذا التنبيه في العين المؤجرة بعد نهاية التجديد الضمني بنية تجديد الإيجار تجديدًا ضمنيًا آخر، وفي هذه الحالة لا يوجد ما يمنع من أن ينعقد تجديد ضمني جديد يعقب التجديد الضمني الأول، شأن كل إيجار غير معين المدة ينتهي بالتنبيه ويعقبه تجديد ضمني.

والتجديد الضمني الثاني يكون في هذه الحالة تجديدًا للتجديد الضمني الأول لا للإيجار الأصلي، بحيث إنه لو اختلفت بعض شروط التجديد الضمني الأول عن شروط الإيجار الأصلي كما يتفق ذلك في بعض الأحوال فيما قدمنا، فإن التجديد الضمني الثاني ينعقد بشروط التجديد الضمني الأول لا بشروط الإيجار الأصلي . وينعقد التجديد الضمني الثاني للفترة المعينة لدفع الأجرة كما هو الأمر في التجديد الضمني الأول، لا للمدة المعينة في الإيجار الأصلي، وتسري عليه أحكام التجديد الضمني التي أسلفناها، ومن ثم تنتقل إليه التأمينات دون الكفالة على الوجه الذي سبق تفصيله.

وقد يعقب التجديد الضمني الثاني عند انتهائه بالتنبيه تجديد ضمني ثالث، فتجديد ضمني رابع، وهكذا، ويكون التجديد الضمني الثالث تجديدًا للتجديد الضمني الثاني لا للتجديد الضمني الأول ولا للإيجار الأصلي، كما يكون التجديد الضمني الرابع تجديدًا للتجديد الضمني الثالث لا للتجديدين الضمينين السابقين على هذا التجديد الثالث ولا للإيجار الأصلي، وهكذا .(الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/السادس، الصفحة/ 1044)

وينعقد التجديد الضمني ببقاء المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة بعلم المؤجر ودون اعتراض منه، وليس للاعتراض شكل خاص أو ميعاد معين ويلزم أن تنصرف نية المستأجر في ذلك إلى تجديد الإيجار ولو كان هذا الانتفاع إيجاراً من الباطن أو تنازلاً عن الإيجار، ويكفي لتوفر التجديد بقاء المستأجر في العين ما لم يثبت هو عكس ذلك، ويلزم كذلك أن يكون المؤجر عالماً بأن بقاء المستأجر في العين بنية التجديد إذ أن تبادل الرضاء والقبول من الطرفين هو من الشروط اللازمة لكل اتفاق، وينعقد التجديد بذات شروط الإيجار السابق وبنات تأميناته طالما تم التجديد إثر انتهاء الإيجار السابق، ولا يعتبر سكوت المؤجر قبولاً ضمنياً بالتجديد قد يكون سكوته تسامحاً حتى يتمكن المستأجر من الإخلاء أو لوجود عذر لديه كوجود زرع بالأرض لم ينضج بعد، ومن ثم فلا يعد هنا السكوت تنفيذاً لإيجار جديد، على أنه يجب اعتبار سكوت المؤجر قبولاً لإيجار جديد حتى يثبت هو ما يخالف ذلك ويكون بكافة طرق الإثبات لأن الأمر يتعلق بإثبات واقعة مادية.

أما إذا لم ينعقد التجديد الضمني فيكون بقاء المستأجر في العين بدون سند وللمؤجر مطالبته بتعويض عن المدة التي بقاها ويقدر التعويض عادة بأجرة المثل ويراعى أن هذا التعويض لا يعد إيجاراً ولم ينشأ عن عقد الإيجار ولذلك فهو ليس مضموناً بامتياز ولا بحبس ولا يجوز الحجز من أجله حجزاً تحفظياً، كما يجوز اللجوء لقاضي الأمور المستعجلة لطرد المستأجر .(المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الثامن، الصفحة/ 229)

التجديد الضمني للإيجار، هو عقد إيجار جديد، بعد انتهاء إيجار قديم، بنفس شروط العقد القديم عدا المدة في العقد الجديد فتكون غير محددة. ويتحقق التجديد الضمني للإيجار، إذا انقضت مدة الإيجار القديم، ومع ذلك بقى المستأجر منتفعا بالعين المؤجرة بعلم المؤجر وبدون اعتراض منه.

يشترط لانعقاد الإيجار الضمني توافر الشروط الآتية:

أولاً : وجود ايجار قديم :

يجب أن يكون هناك عقد إيجار قديم، مبرم بين الأشخاص المدعى حصول التجديد بينهم، أو أن يكون الأخيرون خلفاء للأولين في عقد الإيجار، وأن يرد الإيجار على العين التي يرد عليها التجديد الضمني.

ويستوي أن تكون العين عقاراً أو منقولاً.

ثانياً : انتهاء الإيجار القديم:

يجب أن يكون الإيجار القديم قد انتهى، غير أنه لا يهم سبب الانتهاء فيجوز أن يكون انتهاؤه لانقضاء مدته، أو لأي سبب آخر لا يتنافى مع التجديد، کفسخ الإيجار لأي سبب.

وإذا كان سبب انتهاء العقد، هو انقضاء مدته، فيستوي أن تكون المدة معينة ينتهى العقد بانتهائها، أو تكون مدة العقد معينة قابلة للامتداد مدة أخرى معينة إذا لم ينبه أحد الطرفين على الآخر بإنهاء العقد، بحيث ينتهي العقد بحصول التنبيه المذكور.

ثالثاً : بقاء المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة :

يجب أن يبقى المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة، أي يستمر في استعمال العين المؤجرة فيما أجرت من أجله، بعد انتهاء الإيجار السابق، كما لو كان الإيجار لم ينته، ولو كان الانتفاع بالعين بطريق تأجيرها من الباطن، أما إذا أخلى المستأجر العين المؤجرة، وتأخر في ردها، فلا يتجدد الإيجار إلا باتفاق صريح.

وبقاء المستأجر ينتفع بالعين هو الإيجاب الضمني الذي يلزم لانعقاد الإيجار، إذا ما صادفه قبول ضمني من المؤجر.

أما إذا بقي المستأجر في العين، دون أن تنصرف نيته إلى تجديد الإيجار، فلا يتوافر هذا الشرط، كما لو أخلى المستأجر العين المؤجرة ولو ظل محتفظاً بمفاتيحها حتى يسلمها إلى المؤجر، أو تباطأ في الإخلاء، أو تركه المؤجر فترة وجيزة، بالعين على سبيل التسامح.

ويجب أن يستمر بقاء المستأجر في العين المؤجرة مدة كافية يستخلص منها رغبته في تجديد الإيجار، فإذا كانت المدة بسيطة، فإنها لا تكفي لاستخلاص هذه الرغبة، فقد تحمل على أنها تباطؤ في الإخلاء أو رغبة من المؤجر في أن يترك له المستأجر العين بطريقة هادئة.

رابعاً : أن يكون بقاء المستأجر بالعين المؤجرة بعلم المؤجر ودون اعتراض منه:

يجب أن يعلم المؤجر ببقاء المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة، فإذا بقي المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة دون علم المؤجر، كأن يكون المؤجر مسافراً أو مريضاً، فإن ذلك لا يكفى لقيام التجديد، مهما طالت مدة بقاء المستأجر بالعين.

خامساً: "توافر أهلية التأجير والاستئجار عند الطرفين: "

لما كان التجديد الضمني ليس إلا عقد إيجار جديد ينعقد بين طرفي الإيجار السابق على نفس العين المؤجرة، فيجب أن تتوافر لدى كل من المؤجر والمستأجر الأهلية أو الولاية اللازمة لانعقاد الإيجار أو صحته وقت التجديد، فإذا كان المؤجر قد حجر عليه للجنون أو للعته أو توفي وكان الوارث دون السابعة، فلا يكفي علمه ببقاء المستأجر منتفعاً بالعين دون اعتراض منه، لأن إرادته لا يعتد بها، بل يجب أن يتوافر العلم وعدم الاعتراض لدى القيم أو الولى أو الوصي حتى يتم التجديد. وإذا كان أحد المتعاقدين قد أصبح وقت التجديد ناقص الأهلية للحجر عليه السفه أو للغفلة مثلاً أو كان قد توفي وخلفه وارث ناقص الأهلية، فيجب إتمام التجديد صحيحاً أن يتوافر الرضا لدى من له الولاية عليه.

ادعاء أحد طرفي العقد بأن الإيجار قد تجدد تجديداً ضمنياً بعد انتهاء مدته بناء على رضاء الطرفين، هو من المسائل الموضوعية التي تخضع لتقدير قاضي الموضوع، ولا رقابة عليه فيها من محكمة النقض، مادام أقام قضاءه على دليل مقبول مستمد من وقائع الدعوى وأوراقها.

ويترتب على التجديد الضمني للإيجار انعقاد إيجار جديد على أثر زوال إيجار قديم.

ولكن لما كان هذا الإيجار الجديد يقوم على أساس التوافق الضمني، لا الاتفاق الصریح، فإن شروطه تكون هي نفس شروط الإيجار القديم، عدا المدة إذ تكون مدة الإيجار الجديدة غير معينة.

أن الإيجار يتجدد بشروطه الأولى، عدا مدة الإيجار فلا يعتبر الإيجار أنه تجلد بمدته الأولى، ولكن تعتبر المدة في الإيجار الجديد هي مدة غير معينة.

وتنتقل إلى الإيجار الجديد التأمينات العينية التي كان المستأجر قد قدمها في الإيجار القديم.

فإذا كان المستأجر قدم تأميناً للمؤجر رهناً رسمياً أو حيازياً، فإن هذا الرهن ينتقل إلى الإيجار الجديد، ويضمن حقوق المؤجر في هذا الإيجار وذلك دون حاجة إلى اتفاق جديد. ذلك أن بقاء المستأجر في العين المؤجرة بنية تجديد الإيجار يمكن أن يفسر بأنه قد رضى أن ينقل ما قدمه من التأمينات إلى الإيجار الجديد، وبأن المؤجر لم يقبل التجديد إلا على هذا الشرط.

وهذا الانتقال يتم بقوة القانون، وبالتالي فلا يشترط أن يتم التأمين في الشكل الذي رسمه القانون، فإذا كان التأمين رهنا رسميا فإنه لا حاجة إلى إبرام عقد رسمي جديد، كما لا يشترط توافر الأهلية اللازمة لترتيب التأمين فلا يشترط و توافر أهلية التصرف عند تجديد الإيجار.

وإذا كانت التأمينات في الإيجار الأصلي مقدمة من الغير وهو الكفيل، سواء أكان كفيلاً شخصياً أي ضمن المستأجر بذمته أم كفيلاً عينياً أي ضمنه بمال من أمواله قرر عليه لصالح المؤجر رهنا، فإنه يبرأ بمجرد انقضاء الإيجار الأصلي، ولا تنتقل هذه التأمينات إلى الإيجار الجديد إلا إذا رضى الكفيل ذلك لأنه لا يمكن الاحتجاج على الغير بعمل صدر من المستأجر ولم يصدر منه، ولذلك يشترط رضاؤه لانتقال التأمين إلى الإيجار الجديد .

وكالشأن في التأمينات المقدمة من المستأجر، لا يكون للمؤجر أولوية استيفاء حقوقه الناشئة عن الإيجار الجديد إلا من تاريخ قيد الرهن. (موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ السابع، الصفحة/ 1046)

جواز التجديد الضمني - إذا انقضت المدة المعينة التي يجب أن ينتهي الإيجار حتماً بانقضائها، وكذلك إذا انتهى الإيجار لأي سبب آخر، وبقي المستأجر مع ذلك منتفعاً بالعين المؤجرة بعلم المؤجر ودون اعتراض منه، اعتبر الإيجار قد تجدد تجدیداً ضمنياً ( المادة 599 فقرة أولى مدنی )، أي أنه يفرض في العاقدين أنهما توافقاً ضمناً على تجديد الإيجار من طريق استمرار وضع يد المستأجر بعد انتهاء عقده وعدم اعتراض المؤجر على ذلك، ما لم يثبت العكس.

ويعتبر التجديد الضمني عقداً حقيقياً يتم بإيجاب وقبول ضمنيين، ذلك أن بقاء المستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة بعد انتهاء الإيجار يعد إيجاباً ضمنياً بتجديد العقد ما لم يتبين من الظروف عكس ذلك، كما يعد عدم اعتراض المؤجر على ذلك قبولاً ضمنياً منه للتجديد ما لم يتبين من الظروف عكس ذلك أيضاً.

على أنه لا يكفي لحصول التجديد الضمني مجرد بقاء العين المؤجرة تحت يد المستأجر بعد انقضاء مدة العقد، بل لا بد في ذلك من مرور زمن يكفي طوله للدلالة على رضا المؤجر بتجديد الإجارة، فالأصل أن مجرد بقاء المستأجر في العين المؤجرة بعد انتهاء العقد يحمل على أنه قصد تجديد الإجارة، غير أنه إذا ثبت أن المستأجر ما بقى في العين المؤجرة بعد انتهاء الإيجار إلا لأن مرضاً خطيراً فاجأه في الوقت الذي كان يجب أن يخليها فيه أو لأي سبب آخر حال دونه والإخلاء في الوقت المعين كإضراب عمال النقل مثلاً، جاز أن لا يعتبر بقاؤه في العين إيجاباً بتجديد الإجارة، وكذلك يعتبر مجرد عدم اعتراض المؤجر على بقاء المستأجر في العين المؤجرة بعد انتهاء الإجارة قبولاً ضمنياً لتجديد الإيجار إلا إذا كان المؤجر لم يعلم بقاء المستأجر في العين بعد انتهاء الاجارة، أو علم به وسكت عنه مدة يسيرة على سبيل التسامح والتساهل، أو كانت الظروف تسمح له بأن يعتقد أن هذا البقاء موقوت واضطراري أي أن قوة قاهرة حالت دون إخلاء المستأجر العين المؤجرة والجاته إلى البقاء فيها مؤقتاً ريثما يرتفع الحائل، أو كان المستاجر قد بقى في العين المؤجرة في أثناء مفاوضات دارت بينه وبين المؤجر لتجديد العقد تجديداً صريحاً ثم فشلت تلك المفاوضات.

(1) ما يشترط في التجديد الضمني - ويلخص ما يشترط لحصول التجديد الضمني في أربعة الشروط الآتية:

1- أن تكون مدة الإجارة قد انقضت، ويستوي في ذلك أن تكون المدة معينة بحيث ينتهي العقد بانقضائها، أو أن تكون كما سيجيء مدة معينة قابلة للامتداد مرة أخرى معينة إذا لم ينبه أحد الطرفين على الآخر برغبته في وضع حد للعقد وفي عدم امتداده بحيث ينتهي العقد بحصول التنبيه المذكور.

2- أن لا يكون قد حصل تنبيه من أحد العاقدين إلى الآخر برغبته في عدم التجديد، أو أن يكون قد حصل مثل هذا التنبيه ثم وجد ما يدل على أن مرسله قد عدل عنه (المادة 600) .

3- أن يبقى المستأجر في العين المؤجرة قاصداً تجديد الإجارة فلا يكفي مثلاً احتفاظ المستأجر بمفتاح العين المؤجرة إذا كان قد تركها أو أخلاها، بل لابد من استمراره في الانتفاع بها ولو كان ذلك بتأجيرها من الباطن، ويقع عبء إثبات بقاء المستأجر في العين المؤجرة على من يتمسك بالتجديد الضمني، ولقد تقدم أن المستأجر متى بقي في العين يفرض فيه قصد التجديد، إلى أن يثبت هو عكس ذلك، ما لم يكن قد حصل منه تنبيه المؤجر بعدم الرغبة في تجديد الإيجار .

4- أن يعلم المؤجر بذلك وأن يسكت عليه مدة كافية للدلالة على موافقته على التجديد، فإذا سكت المؤجر هذه المدة الكافية ثم اعترض بعدها، فإن اعتراضه لا يمنع من الاستدلال بسكوته السابق على موافقته على التجديد الضمني وقت انتهاء مدة العقد الأصلي ولا يشترط في الاعتراض أي شكل خاص بل يجوز حصوله بإنذار رسمي أو بتنبيه عادي ولو كان شفوياً أو بأي تصرف يفيد عدم موافقة المؤجر على التجديد كان يؤجر العين إلى شخص آخر، والمهم هو التمكن من إثبات هذا الاعتراض.

ومتى توافرت هذه الشروط الأربعة تجدد الإيجار تجديداً ضمنياً، وإلا امتنع هذا النوع من التجديد.

آثار التجديد الضمني - نصت المادة 599 مدنی على أنه « إذا انتهى عقد الإيجار وبقي المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة بعلم المؤجر ودون اعتراض منه، اعتبر الايجار قد تجدد بشروطه الأولى ولكن لمدة غير معينة وتسري على الإيجار إذا تجدد على هذا الوجه أحكام المادة 563، ويعتبر هذا التجديد الضمني إيجاراً جديداً لا مجرد امتداد للإيجار الأصلي، ومع ذلك تنتقل إلى الإيجار الجديد التأمينات العينية التي كان المستأجر قد قدمها في الإيجار القديم مع مراعاة قواعد الشهر العقارى، أما الكفالة شخصية كانت أو عينية فلا تنتقل الى الايجار الجديد إلا إذا رضي الكفيل بذلك».

ويؤخذ من هذا النص أن التجديد الضمني يعد ايجاراً جديداً لا مجرد امتداد للعقد الأدبي وأنه يعتبر معقوداً بشروط هذا العقد الأصلي ذاتها إلا فيما يتعلق بمدته فيعتبر معقوداً لمدة غير معينة، وأن تأمينات العقد الأصلى فيما عدا الكفالة تنتقل إلى الإيجار الجديد.

1- فالتجديد الضمني يعتبر إيجاراً جديداً وتترتب على ذلك النتائج الآتية :

أ) أن كلا من الطرفين يجب أن يكون وقت التجديد الضمني أشار العقد الايجار، والا وجب أن يقترن التجديد الضمني برضا من له الولاية على ناقص الأهلية، أي أنه يشترط في هذه الحالة الأخيرة أن يكون الولى أو الوصي أو القيم يملك التأجير أو الأستئجار عن ناقص الأهلية وأن يعلم برغبة الطرف الآخر في التجديد الضمني وأن يسكت عليها . ويستوي في ذلك أن يكون أحد العاقدين قد فقد أهليته أو أن يكون أحد العاقدين قد فقد أهلية أو أن يكون أحدهما قد ترك ورثة ليست لهم أهلية التأجير أو الاستئجار.

(ب) إذا كان الإيجار الأصلي ثابتاً بعقد رسمى، فإن هذا العقد الرسمي لا يعتبر سنداً تنفيذياً بالنسبة إلى الالتزامات الناشئة في ذمة الطرفين من التجديد الضمني بل لابد في تنفيذ هذه الالتزامات من الحصول على سند تنفيذي خاص بها.

(ج) أن الادعاء بحصول التجديد الضمني يعتبر ادعاء بحصول عقد جديد ومن ثم يعتبر سبباً جديداً لا يجوز التمسك به لأول مرة أمام المحكمة الاستئنافية .

2- والإيجار الجديد الناشيء من التجديد الضمني يعتبر معقوداً بشروط العقد الأصلي ذاتها إلا فيما يتعلق بمدته، وبناء على ذلك فإن الأجرة المتفق عليها في الإيجار الأصلي تكون هي الأجرة الواجبة بموجب الإيجار الجديد فلا يكون ثمة محل لتقدير الأجرة بحسب أجرة المثل، ويرجع إلى العقد الأصلى في تعيين التزامات كل من الطرفين وتحديد أوصافها وبخاصة كيفية دفع الأجرة والوقت الذي يتم فيه وفاؤها، وتعيين الترميمات التي يلتزم بها كل من الطرفين ألخ، وإذا كان الإيجار الأصلي مقترنا بوعد ببيع العين المؤجرة أو كان ينص على أسباب خاصة الفسخ أو كان معقوداً تحت شرط فاسخ، فإن هذه الشروط والأوصاف تلحق الإجارة الجديدة، وكذلك إذا كانت الإجارة معقودة مع عدة مستأجرين بالتضامن فيما بينهم، فإن تجديدها تجديداً ضمنياً يكون أيضاً بالتضامن بين من بينهم من المستأجرين في العين المؤجرة بعد انقضاء مدة الاجارة الأصلية.

ويلاحظ أن الحاقدين كثيراً ما يتركون الاتفاق على بعض شروط - التعاقد اكتفاء بما ورد في القانون من أحكام مقررة أو مكملة الأحكام الخاصة بالالتزام بالترميمات المرورية أو التأجيرية أو بيان الحالة التي يجب عليها تسليم العين المؤجرة أو ردها، فتعتبر أحكام القانون هذه متممة لشروط التعاقد وتسري على الإيجار الناشيء من التجني الضمني، فإذا عدل المشرع هذه الأحكام المقررة في الفترة ما بين عن الإيجار الأصلي والتجديد الضمني، فإن التجديد يتم بشروط العقد الأصلي أي أنه تسري عليه أحكام القانون التي كانت نافذة وقت ذلك۔ العقد لا أحكام القانون الجديد الذي صدر قبل حصول التجديد الضمني.

ولا يكون التجديد الضمني بشروط العقد الأصلي إلا إذا لم يوجد ما يفيد قصد العاقدين تعديل بعض هذه الشروط فإذا أنذر المؤجر المستأجر في الميعاد القانوني بزيادة الأجرة أو عدم تجديد العقد، بقي المستأجر في العين بعد انتهاء مدة الإجارة، اعتبر قابلاً التجديد بالأجرة التي أنذر بها، وكذلك إذا أنذر المستأجر المؤجر قبل نهاية الإيجار الأصلي بأنه أن يقبل تجديد الإجارة إلا بنقص معين في الأجرة، وسكت المؤجر على هذا الإنذار وبقي المستأجر في العين دون اعتراض من المؤجر، اعتبر التجديد الضمني حاصلاً بالأجرة التي عرضها المستأجر ولكن لا يكفي في ذلك أن يتضمن العقد الأصلي نصاً على أنه اذا لم يخل المستأجر العين عند انتهاء العقد يكون ملزم بدفع زيادة في الأجرة قدرها كذا، ولا تسري هذه الزيادة على مدة التجديد الضمني لعدم حصول الاتفاق عليها وقت هذا التجديد، وإنما تكون هذه الزيادة مستحقة في حالة عدم التجديد باعتبارها شرطاً جزائياً وطبقاً لأحكام هذا الشرط أي بعد أعذار المؤجر المستأجر بوجوب نفع تلك الزيادة.

أما فيما يتعلق بتحدة الأيجار، فإن الاثارة الجديدة لا تعتبر معقودة لمثل هذة التجارة الأصلية، بل لمدة غير معينة، ويتم تعيينها وتكون قابلة للامتداد وفقاً لأحكام المادة 563 مدنى، فإذا نص في العقد على أن مدته سنة وأن يكون دفع الأجرة في أول كل شهر (أو في نهاية كل شهر)، فإنه يتجدد بعد انتهاء السنة لمدة شهر واحد قابل للامتداد من شهر إلى آخر ما لم ينبه أحد الطرفين على الآخر برغبته في إنهاء العقد في نهاية شهر بذاته، على أن يكون هذا التنبيه قبل بدء النصف الثانى من ذلك الشهر، أي أن العقد يصبح معقوداً - بحسب اللغة الدارجة في التفاعل - (متساهرة).

3- أما التأمينات، فالأصل فيها أنها تضمن الإيجار الأصلي وأن لا تنتقل إلى الايجار الجديد إلا اذا وجد في العقد أو في القانون نص صريح على ذلك (المادة 356 فقرة ثانية مدنی )، ولم يكن في القانون المدعي مثل هذا النص، فلزم أن يتفق الطرفان عليه صراحه وإلا فلم تكن تنتقل التأمينات إلى العقد الجديد .

أما التقنين الحالي، فقد نص صراحة على أنتقال التأمينات العينية المقدمة من المستأجر في العقد الاصلى إلى الإيجار الجديد وعلى عدم انتقال الكفالة إلا برضا الكفيل، واذا مفهوم من طبيعة الموقف، شأن بقاء المستأجر في العين المؤجرة إذا كان يفهم منه تجديد الإيجار يمكن أن يفسر بأن المستأجر قد رضي أن ينتقل ما تقدمه من تأمين في الإيجار السابق إلى الايجار الجديد وبأن المؤجر لم يقبل التجديد إلا على هذا الشرط، أما اذا كان من قدم التأمين شخصاً غير المستأجر فلا يمكن أن يحتج عليه بعمل صدر من المستأجر ولم يصدر منه هو، ولذلك اشترط رضاؤه الانتقال التأمين الى الايجار الجديد.

على أن انتقال التأمينات العينية المقدمة من المستأجر في العقد الاصلى إلى الإيجار الجديد يعتبر هو أيضاً تجديداً للإتفاق على تلك التأمينات إلا استمراراً لتأمينات قديمة، بمعنى أنه يقتضي قید مدة التأمينات من جديد إذا كانت واردة على عقارات ولا تكون لها مرتبة في ضمان الديون الناشئة عن الايجار الجديد إلا من وقت القيد الحاصل تأميناً لهذه الديون الجديدة، وهذا ما قصده المشرع بالنص في المادة 599 فقرة ثانية على أن يكون انتقال تلك التأمينات ( مع مراعاة قواعد الشهر العقاري).

(ج ) القضاء الايجار الجديد - يترتب على اعتبار الأيجار الجديد معقوداً لمدة غير مدينة وسريان المادة 563 مدنى عليه، أنه لا ينتهي إلا بالتنبيه من أحد العاقدين على الآخر في الميعاد القانوني قبل انقضاء الفترة الأولى من فترات الايجار الجديد او أي فترة أخرى من فتراته برغبته في انهاء الايجار ووضع حد لامتداده (راجع ما تقدم في نبذة 81 )، فإذا كانت العين المؤجرة منزلاً للسكني وكان الاتفاق على أن تدفع الأجرة كل شهر، اعتبر الايجار الجديد معقوداً لشهر واحد قابل للامتداد من شهر الى آخر، وجاز انهاء العقد بتنبيه يوجهه أحد العائدين الى الآخر قبل خمسة عشر يوما من انتهاء الشهر الأول من الاجارة الجديدة أو من انتهاء أي شهر من الشهور التالية.(الوافي في شرح القانون المدني، الدكتور/ سليمان مرقس، الطبعة الرابعة 1986 الجزء/ الثامن الصفحة/ 699)