تنص الفقرة الأولى من المادة 605 من التقنين المدني على ما يأتي :

لا يجوز لمن انتقلت إليه ملكية العين المؤجرة ولم يكن الإيجار نافذًا في حقه أن يجبر المستأجر على الإخلاء إلا بعد التنبيه عليه بذلك في المواعيد المبينة في المادة 563.

ونرى من ذلك أن المستأجر، ولو كان الإيجار غير نافذ في حق متلقي الملكية، أعطى ضمانًا كافيًا قبل هذا الأخير، بأن ألزمه أن ينبه عليه بالإخلاء في المواعيد المبينة في المادة 563 مدني فلا يجوز لمتلقي الملكية، بالرغم من عدم نفاذ الإيجار في حقه، أن يخرج المستأجر من العين فورًا دون تنبيه بالإخلاء وسنرى أن القانون أعطى المستأجر أيضًا ضمانات أخرى قبل المؤجر .

فالواجب إذن، بصريح النص، أن نبه المالك الجديد على المستأجر بالإخلاء في المواعيد المقررة في المادة 563 مدني، فإذا كان الإيجار معين المدة، ففي الأراضي يجب التنبيه بالإخلاء في ميعاد ثلاثة أشهر، وفي الأماكن غير المؤثثة يجب التنبيه بالإخلاء في ميعاد شهرين، وفي غير ذلك من الأشياء يجب التنبيه بالإخلاء في ميعاد شهر والحد، بحيث لا تزيد مدة التنبيه بالإخلاء في جميع الأحوال على نصف المدة المعينة في عقد الإيجار، فإذا كان الإيجار واقعًا على أرض زراعية مثلاً وكانت مدته سنة، وبيعت الأرض بعد شهرين، فإن المشتري يجب عليه أن ينبه على المستأجر بالإخلاء في ثلاثة أشهر، فيكون قد انقضت خمسة أشهر من المدة الأصلية للإيجار عندما يخلي المستأجر الأرض وقد قدما أنه لو بيعت الأرض بعد عشرة أشهر، كان من مصلحة المالك الجديد أن يتمسك بالإيجار، فيخلي المستأجر الأرض بعد شهرين بدلاً من ثلاثة أشهر.

وإذا كان الإيجار غير معين المدة، وكانت الأجرة تدفع كل شهر، فإن مدة الإيجار تكون شهرًا فشهر إلى أن ينبه أحد الطرفين على الآخر بالإخلاء في ميعاد نصف شهر . فلو بدأ الإيجار في أول سبتمبر، وبيعت العين في 20 من سبتمبر، وجب على المالك الجديد أن ينبه على المستأجر بالإخلاء في ميعاد نصف شهر، فإذا نبه عليه بالإخلاء في 20 من سبتمبر، كان على المستأجر أن يخلي العين في 5 من أكتوبر، ولو أن العين لم تبع، وكان المؤجر هو الذي نبه على المستأجر بالإخلاء في 20 سبتمبر، لكان على المستأجر أن يخلي العين في آخر أكتوبر لا في 5 منه ؛ لأن التنبيه الحاصل في 20 من سبتمبر لا يعتبر صالحًا لإنهاء الإيجار إلا في آخر الشهر التالي أي في آخر أكتوبر، إذ يكون الإيجار قد امتد طوال شهر أكتوبر ما دام التنبيه لم يحصل في 15 سبتمبر بل حصل في 20 منه.

تنص الفقرة الثانية من المادة 605 من التقنين المدني على ما يأتي «فإذا نبه ( من انتقلت إليه ملكية العين المؤجرة ) على المستأجر بالإخلاء قبل انقضاء الإيجار، فإن المؤجر يلتزم بأن يدفع للمستأجر تعويضًا ما لم يتفق على غير ذلك ولا يجبر المستأجر على الإخلاء إلا بعد أن يتقاضى التعويض من المؤجر أو ممن انتقلت إليه الملكية نيابة عن المؤجر أو بعد أن يحصل على تأمين كاف للوفاء بهذا التعويض.

ويتبين من هذا النص أن القانون أعطى للمستأجر – إلى جانب الضمان الذي أعطاه إياه قبل متلقي الملكية من وجوب التنبيه بالإخلاء في الميعاد القانوني – ضمانين آخرين قبل المؤجر، وهما :

( 1 ) التزام المؤجر بأن يدفع له تعويضًا .

( 2 ) حق المستأجر في حبس العين حتى يتقاضى هذا التعويض .

وإذا كان الضمان الأول قبل متلقي الملكية لا يستخلص في يسر من القواعد العامة، فإن الضمانين الآخرين قبل المؤجر يمكن استخلاصهما من هذه القواعد، ولكن النص جاء ليزيل الشك، وقد قام هذا الشك فعلاً في التقنين المدني الفرنسي حيث لا يوجد نص يواجه حالة عدم نفاذ الإيجار في حق متلقي الملكية، إذ نصوص المواد 1744 – 1749 مدني فرنسي إنما تواجه حالة اشتراط المؤجر على المستأجر في عقد الإيجار الخروج من العين إذا هي بيعت.

والقواعد العامة التي نشير إليها، والتي يمكن استخلاص الضمانين الآخرين منها، هي القواعد المتعلقة بضمان الاستحقاق في عقد الإيجار ( م 572/2 مدني ) وبالحق في الحبس ( م 246/1 مدني ) . فقد قدمنا أن انتقال ملكية العين المؤجرة لا ينهي الإيجار فيما بين المؤجر والمستأجر، بل يبقى هذا الإيجار قائمًا ينتج جميع آثاره في علاقة أحدهما الآخر.

ولما كان متلقي الملكية ينزع العين المؤجرة من المستأجر قبل انقضاء مدة الإيجار، إذ هو لا يلتزم بإبقاء المستأجر في العين إلا في ميعاد التنبيه بالإخلاء كما قدمنا وينقضي هذا الميعاد عادة قبل انقضاء مدة الإيجار، فإن المستأجر ليس أمامه إلا أن يرجع بضمان الاستحقاق على المؤجر بموجب عقد الإيجار ذاته الذي لا يزال قائمًا بينهما ومنتجًا لجميع آثاره وتقضي المادة 572/2 مدني، جزاء لضمان الاستحقاق، بأنه إذا «حرم المستأجر فعلاً من الانتفاع الذي له بموجب عقد الإيجار، جاز له تبعًا للظروف أن يطلب الفسخ أو إنقاص الأجرة مع التعويض إن كان له مقتض». والمستأجر هنا قد حرم من الانتفاع بالعين المؤجرة فيما بقي من مدة الإيجار، فيتعين في هذه الحالة فسخ العقد، مع التعويض عن حرمانه من الانتفاع بالعين هذه المدة وهذا ما لم يوجد اتفاق بين المؤجر والمستأجر، في عقد الإيجار أو في اتفاق لاحق، على ألاَّ يلتزم الأول بدفع تعويض للثاني في حالة إخراج المالك الجديد للمستأجر من العين المؤجرة قبل انقضاء مدة الإيجار فإذا لم يوجد هذا الاتفاق، وجب التعويض . ومسئولية المؤجر عن التعويض مسئولية عقدية سببها عقد الإيجار القائم بينه وبين المستأجر ويقدر التعويض مسئولية عقدية سببها عقد الإيجار القائم بينه وبين المستأجر ويقدر التعويض وفقًا للقواعد العامة، فيعوض المؤجر المستأجر عن الأضرار التي لحقت به، كما إذا اضطر أن يستأجر عينًا في المدة الباقية بأجرة أكبر، وكما إذا كان يباشر تجارة أو مهنة في العين المؤجرة فتوقف عن مباشرتها مدة بسبب انتقاله من العين، أو اضطر إلى الانتقال إلى جهة ذات صقع أقل بالنسبة إلى التجارة أو المهنة التي يباشرها وللمستأجر الحق في طلب تعويض من المؤجر، سواء أكان هذا الأخير سيئ النية أي يعلم مقدمًا أنه سيتخلى عن ملكية العين المؤجرة أم كان حسن النية ولا تأثير لسوء نيته إلا في مقدار التعويض، فإنه إذا كان سيئ النية يكون مسئولاً عن تعويض جميع الأضرار المباشرة ولو كانت غير متوقعة الحصول، فيتقاضى تعويضًا عما يصيب بضاعته من تلف عند نقلها، وما يتسبب عن تلف البضاعة من عدم استطاعته الوفاء بالتزاماته لعملائه فيرجعون عليه بالتعويض، وما إلى ذلك من الأضرار المباشرة غير المتوقعة الحصول .

ويتبين من المادة 2/605 مدني، فيما قدمنا، أن حق المستأجر في حبس العين المؤجرة عن المؤجر وعن المالك الجديد ينقضي، ويجب على المستأجر إخلاء العين فورًا وتسليمها للمالك الجديد بعد انقضاء الميعاد المعطى في التنبيه على النحو الذي بيناه، في الأحوال الثلاث الآتية :

( 1 ) إذا دفع المؤجر للمستأجر التعويض المستحق .

( 2 ) إذا دفع المالك الجديد للمستأجر التعويض المستحق، وفي هذه الحالة يرجع المالك الجديد على المؤجر بما دفعه للمستأجر وفقًا لقواعد الإثراء بلا سبب، إذ أنه وفي عنه دينًا مستحقًا عليه.

( 3 ) إذا حصل المستأجر على تأمين كافٍ من المؤجر أو من المالك الجديد، يكفل له استيفاء التعويض المستحق والتأمين قد يكون كفالة أو رهنًا أو نحو ذلك، القاضي هو الذي يبت فيما إذا كان التأمين المقدم كافيًا عند الخلاف في ذلك.

والظاهر أن المستأجر يدفع الأجرة التي كان يدفعها قبلاً عن المدة التي يبقى فيها بالعين حابسًا لها لاستيفاء التعويض ما دام ينتفع بها، وإن كان هناك وجه للقول بأنه في هذه المدة يعد باقيًا في العين بلا عقد لأن الإيجار قد فسخ ويجب عليه إذن دفع أجرة المثل. (الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/السادس، الصفحة/ 1128)

مفاد ذلك أنه إذا كان الإيجار غير نافذ في حق من تلقى الملكية فإنه لا يجوز له إخراج المستأجر إلا بعد التنبيه عليه بالإخلاء في المواعيد الواردة بالمادة 563 مدنی وفي خلال تلك المدة يكون المستأجر ملتزماًُ بالأجرة التي تستحق، وتكون مضمونة بامتياز المؤجر وبالحق في الحبس وبحق توقيع الحجز التحفظي، ويتعين على المستأجر إخلاء العين بعد انتهاء ميعاد التنبيه وقبل انقضاء مدة الإيجار ولكن له الرجوع على المؤجر بضمان الاستحقاق بموجب عقد الإيجار، فيطلب الفسخ والتعويض ما لم يوجد اتفاق على غير ذلك، ومسئولية المؤجر في التعويض مسئولية عقدية ويقدر وفقاً للقواعد العامة بما فاته من کسب وما لحقه من خسارة، وإذا لم يقم برد العين، فله حبسها حتى يستوفي التعويض من المؤجر أو ممن تلقی الملكية ويرجع الأخير على المؤجر بما دفعه وفقاً لأحكام العقد المبرم بينهما أو النصوص القانونية المنظمة للعقد أو إذا قدم أحدهما له تأميناً كافياً قد يكون كفالة أو رهن، ويختص القضاء المستعجل بالطرد عند انتهاء مواعيد الإخلاء.

ولا تسري هذه الأحكام إلا بالنسبة للإيجار الخاضع للقانون المدني إذ استثنى قانون إيجار الأماكن والإصلاح الزراعي عقود الإيجار الخاضعة لأحكامهما من الانتهاء بسبب نقل الملكية إذ تسري في حق المالك الجديد ولو لم تكن العقود ثابتة التاريخ ولا يختص القضاء المستعجل بالطرد في هذه الحالة. (المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الثامن، الصفحة/ 271)

يجوز للخلف إنهاء الإيجار في حالتين: الأولى : إذا لم يكن الإيجار ثابت تاريخ قبل تلقي الخلف حقه، والثانية: إذا كان الإيجار تزيد مدته على تسع سنوات ولم يكن مسجلا، فيجوز له إنهاؤه بعد انقضاء تسع سنوات. وإذا كان المشرع لم يحدد للخلف مدة يطلب خلالها إنهاء الإيجار. إلا أنه أراد حماية المستأجر من مفاجأة الخلف له بطلب إنهاء الإيجار بمنحه مهلة يتدبر فيها أمره قبل الإخلاء، فأوجب على الخلف أن ينبه على المستأجر بالإخلاء في المواعيد المبينة بالمادة 563 مدني. ويحصل التنبيه في المواعيد المبينة بهذه المادة سواء كان الإيجار معين المدة أو غير معين المدة، فتكون المهلة التي منحها المشرع للمستأجر للبقاء في العين هي الميعاد المحدد للتنبيه.

أن المادة 563 مدني تحدد ميعاد التنبيه بنسف المدة المعينة لدفع الأجرة، على ألا يتجاوز ثلاثة أشهر في الأراضي مع مراعاة حق المستأجر في المحصول وفقاً للعرف، وشهرين في المنازل غير المؤثثة والحوانيت والمخازن وما إليها، وشهر واحد في المساكن والغرف المؤثثة والمنقولات.

ويجب على المستأجر إخلاء العين بعد فوات ميعاد التنبيه، ولو كانت المدة الأصلية للإيجار أو التي امتد إليها لم تنقض بعد.

وجوب حصول التنبيه بالإخلاء ولو لم تبدأ مدة الإيجار:

جاء إيجاب حصول التنبيه بالإخلاء بالفقرة الأولى من المادة عاماً، فلا يجوز تخصيصه بغير مخصص، وعلى ذلك يجب توجيه التنبيه إلى المستأجر سواء كانت مدة الإيجار قد بدأت أو لم تبدأ بعد، وسواء كان المستأجر قد شغل العين أو لم يشغلها.

تعویض المستأجر عن الإخلاء قبل انتهاء مدة الإيجار :

إذا ترتب على انتقال ملكية العين المؤجرة إلى الخلف إخلاء المستأجر للعين قبل انتهاء المدة المحددة أصلاً للإيجار، كان معنى ذلك إخلال المؤجر بحق المستأجر، لأن انتهاء الإيجار جاء نتيجة تعرض قانونی صادر من الغير الذي تلقى حقه من المؤجر، يترتب عليه التزام المؤجر بتعويض المستأجر عن الضرر الذي لحق به من جراء إنهاء العقد، ويعتبر ذلك تطبيقاً للفقرة الثانية من المادة 572 التي تقضي بأنه: "فإذا ترتب على هذا الإدعاء أن حرم المستأجر فعلاً من الانتفاع الذي له بموجب عقد الإيجار، جاز له تبعاً للظروف أن يطلب الفسخ أو إنقاص الأجرة مع التعويض إن كان له مقتض". والمستأجر هنا حرم من الانتفاع بالعين المؤجرة فيما بقي من مدة الإيجار، فيتعين في هذه الحالة فسخ العقد مع التعويض عن حرمانه من الانتفاع بالعين المدة الباقية من الإيجار.

وإذا قصر المستأجر بالرغم من أن المؤجر أخطره بعزمه على بيع العين المؤجرة، في إثبات تاريخ الإيجار، وجب تقصيره مسئولية المؤجر، فلا يرجع على المؤجر بالتعويض إذا بيعت العين وأخرجه المشترى منها.

ولم يحدد المشرع التعويض الذي يؤديه المؤجر إلى المستأجر، ومن ثم فإن هذا التعويض تحكمه القواعد العامة في المسئولية العقدية، لأنه يستند إلى عقد الإيجار المبرم بين المؤجر والمستأجر. فيشمل ما لحق الدائن من خسارة، وما فاته من کسب، فإذا ترتب على إنهاء الإيجار استئجار المستأجر لمسكن بأجرة أعلى، كان المالك ملزماً فرق الأجرتين إليه.

وإذا كان المؤجر سيء النية فإن التعويض يشمل جميع الأضرار المباشرة ولو كانت غير متوقعة الحصول، كالتلف الذي يصيب بضاعة المستأجر التاجر عن نقلها.

ورغم أن المؤجر هو الملزم بأداء التعويض إلى المستأجر، إلا أنه لا يوجد ما يمنع من أداء الخلف هذا التعويض إلى المستأجر ثم الرجوع به على السلف طبقاً للقواعد العامة، إذ أن له مصلحة في ذلك إذ بأداء التعويض إلى المستأجر يتمكن من استلام العين.

حق المستأجر في حبس العين المؤجرة:

أجازت المادة للمستأجر عدم إخلاء العين إلا إذا تقاضى التعويض من المؤجر أو ممن انتقلت إليه الملكية نيابة عن المؤجر أو بعد أن يحصل على تأمين كاف للوفاء بهذا التعويض.

ومعنى هذا أن المادة أعطت المستأجر حق حبس العين المؤجرة، فله حبس العين فلا يردها إلى المؤجر حتى يتقاضى التعويض المستحق له، وهذا ليس إلا مجرد تطبيق القواعد العامة في الحبس المنصوص عليها الفقرة الأولى من المادة 246 مدني بقولها: "لكل من التزم بأداء شيء أن يمتنع عن الوفاء به، مادام الدائن لم يعرض الوفاء بالتزام مترتب عليه بسبب التزام المدين ومرتبط به، أو مادام الدائن لم يقم بتقديم تأمين كاف للوفاء بالتزامه هذا".

غير أن الحبس وإن كان ينفذ قبل المؤجر فإنه ينفذ أيضاً قبل المالك الجديد باعتباره خلفاً خاصاً للمؤجر، ولكن نفاذه قبل المستأجر يأتي على خلاف القاعدة العامة في الحبس لأنه لا يحتج بالحبس على الخلف الخاص إذا كان حق هذا الخلف قد ثبت على العين قبل ثبوت الحق في الحبس. وقد ثبت هنا للخلف الخاص حقه في العين المؤجرة قبل ثبوت الحق في الحبس، لأن حق المستأجر في التعويض فالحبس لم يثبت إلا بعد فسخ الإيجار بسبب انتقال ملكية العين المؤجرة.

وعلى ذلك يكون نفاد الحبس في حق المالك الجديد جاء بنص صريح على خلاف القواعد العامة.

أما التأمين الذي يقدمه المؤجر أو المشتري الجديد إلى المستأجر فقد يكون كفالة أو رهنا أو نحو ذلك. ويقدر القاضي كفاية هذا التأمين.

ويجوز الاتفاق بين المؤجر والمستأجر على أن يكون للأول التصرف في العين المؤجرة دون مسئولية منها في حالة ما إذا أخرج المستأجر قبل انقضاء مدة الإيجار.

وقد يتخذ هذا الاتفاق صورة اتفاق على انفساخ الإيجار بمجرد التصرف في العين إلى الغير دون تعويض.

ويجوز للمؤجر الاتفاق مع المتصرف إليه على نفاذ الإيجار في حقه ولو لم يكن ثابت التاريخ قبل تصرفه، فيكون هذا الاتفاق اشتراطاً لمصلحة الغير، ويجوز للمستأجر مطالبة الخلف بتنفيذه، فإذا لم ينجح المستأجر في ذلك واسترد منه الخلف العين كان له الرجوع على المؤجر بالتعويض، وكان للمؤجر الرجوع بدوره على الخلف لإخلاله بتعهده بنفاذ الإيجار في حقه.

والاتفاق في الحالتين يجب أن يكون واضحاً لأن النزول عن الحق أو تقييده لا يفترض ولأن تفسير الاتفاق يكون لمصلحة من يضار به. وإذا اتفق المؤجر والمالك الجديد على أن يكون لهذا الأخير الحق في إنهاء الإيجار رغم ثبوت تاريخه، فإن هذا الاتفاق لا يحتج به في مواجهة المستأجر الذي له أن يتمسك بالإجارة. وإذا تضمن مثل هذا الاتفاق تعهدا من جانب المؤجر بعدم تمسك المستأجر بالإيجار ولم يفلح في حمل المستأجر على عدم التمسك به، كان هذا منه إخلالاً بما تعهد به للمالك الجديد، الأمر الذي يستوجب التعويض. ولكن هذا التعهد ليس له على أي حال حجة ما على المستأجر. (موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ السابع، الصفحة/ 1139)

ما يترتب على عدم نفاذ الإيجار في حق من انتقلت اليه تقدم أن التقنين الملغي كان ينص الايجار ببيع الشيء المؤجر، وأن التعبير بالفسخ في هذه الحالة كان خطأ، وأن التقنين الجديد استبدل به التعبير بعدم نفاذ الاجارة في حق من انتقلت اليه ملكية العين المؤجرة

ويترتب على هذا التكييف أن الاجارة التي لا تتوافر فيها شروط النفاذ المتقدمة تعتبر قائمة فيما بين المؤجر و المستأجر، ولكنها غير نافذة في حق من انتقلت إليه الملكية ففي العلاقة بين المؤجر والمستأجر بیقی كل منهما ملزماً قبل الآخر بالالتزامات التي رتبها في ذمته عقد الإيجار إلى أن تنتهي مدة العقد أو يصير فسخه، فاذا تمكن المستأجر من الاستمرار في الانتفاع بالعين المؤجرة، وجب عليه الاستمرار في دفع الأجرة وفي الوفاء بالتزاماته الأخرى، أما اذا تعرض له المالك الجديد وتنزع منه العين المؤجرة، كان له فسخ العقد مع التعويض أو الرجوع بدعوى الضمان على المؤجر وهي أيضاً تخوله التعويض، وقد نصت المادة 605 فقرة ثانية مدني على أن المؤجر يلتزم في هذه الحالة بأن يدفع للمستأجر تعويضاً ما لم يتفق على غير ذلك . غير أنه يجوز المؤجر أن يؤاخذ المستأجر لعدم احتياطه للأمر بإعطاء عقد اجارته تاريخاً ثابتاً يضمن له نفاذه في حالة انتقال ملكية العين المؤجرة إلى غير المؤجر اذا كانت ظروف التعاقد تجعل هذا الأمر الأخير كثير الاحتمال وتوجب على الرجل المعتاد اتخاذ هذا الاحتياط.

أما بالنسبة إلى من انتقلت إليه ملكية العين المؤجرة، فإن الإجارة تكون غير نافذة أي أنها لا تلزمه بای التزام، فلا يتقيد هو بعقد الإجارة الصادر من المالك السابق ويجوز له إخراج المستأجر من العين المؤجرة ولكن يجوز له إذا شاء أن يتمسك بعقد الاجارة أي أن يقره فيجعله نافذاً ( المادة 604 فقرة ثانية مدني)، وذلك دون حاجة إلى رضا المستأجر بذلك، فلا يجوز للمستأجر أن يتمسك بحصول الفسخ بمجرد انتقال الملكية وبتحلله من التزاماته وعدم رغبته في الالتزام قبل المالك الجديد إلا إذا كان قد اشترط لنفسه هذا الحق في عقد الايجار، لأننا رأينا أن العقد لا ينفع بل يبقى قائماً فيما بين المستأجر والمؤجر، وأن تقرير عدم نفاذه قبل المالك الجديد بسبب عدم ثبوت تاريخه قبل تاريخ المتصرفة الناقلة للملكية إنما قصدت به حماية المالك الجديد أي الغير فقط من الغش الذي يحتمل أن يلجأ إليه المؤجر والمستأجر بتقديم تاريخ الاجارة اضراراً به، فيجوز للمالك الجديد أن ينزل عن هذه الحماية وأن يقبة نقاد العقد في حقه دون رضا المستأجر لأن ذلك لا يضيق أي الترام جديد إلى المستأجر، وقد قطع التقنين الحالى كل شك في ذلك أن نص صراحة في المادة 604 فقرة ثانية منه على أنه « مع ذلك يجوز لمن انتقلت إليه الملكية أن يتمسك بعقد الإيجار ولو كان هذا العقد غير نافذ في حقه» .

ولم يعين القانون ميعاداً لاستعمال المالك الجديد حقه في ذلك، ولكن من مصلحة هذا الملك أن يبادر إلى استعماله لئلا يحمل سكوته على النزول عن هذا الحق، ولأن من مصلحة المستأجر أيضاً أن يتبين مصير عقده في وقت قريب، يجوز له أن ينذر المالك الجديد بإبداء رأيه في ميعاد معين من حيث رغبته في التمسك بهذا الحق أو عدمها، فإذا انقضى الميعاد دون أن يرد المالك على هذا الإنذار أمكن اعتبار سكوته نزولاً عن حقه في التمسك بالإيجار.

على أن المشرع لم يترك المستأجر حتى في حالة عدم نفاذ عقده في حق المالك الجديد تحت رحمة هذا المالك أو تحت رحمة المؤجر، فقرر له بعض ضمانات تخفف عنه مضار عدم نفاذ عقده وتكفل له حصوله على التعويض عما يصيبه من ضرر و فنص أولاً في المادة 605 فقرة أولى على أنه لا يجوز لمن انتقلت إليه ملكية العين المؤجرة ولم يكن الايجار نافذاً في حقه أن يجبر المستأجر على الإخلاء إلا بعد التنبيه عليه بذلك في المواعيد المبينة في المادة 563 ( راجع هذه المواعيد في نبذة وجاء هذا النص عاماً يشمل الأحوال التي يكون فيها المستأجر شاغلاً العين فعلاً، والأحوال التي تكون فيها مدة انتفاعه بالعين المؤجرة لم تبدأ بعد أو تكون بدأت ولكنه لم يضع يده على تلك العين، ففي جميع هذه الأحوال يلزم التنبيه عليه بالإخلاء (م 4) .

ولم يكتف المشرع بضرورة التنبيه على المستأجر بالإخلاء، بل التزم المؤجر بتعويض المستأجر عن اضطراره إلى إخلاء العين المؤجرة قبل انتهاء مدة الإجارة ( المادة 605 فقرة ثانية مدنی )، وأعطى المستأجر الحق في حبس العين المؤجرة إلى حين استيفائه هذا التعويض سواء من المؤجر مباشرة، أو من المالك الجديد نيابة عن المؤجر، وقد أجاز المشرع لكل من المؤجر والمالك الجديد أن يسقط حق المستأجر في الحبس اذا هما قدما له أو قدم له أحدهما تأميناً كافياً للوفاء بهذا التعويض ( المادة 605 فقرة ثانية ).

جواز تعديل الأحكام المتقدمة باتفاقات خاصة - وليس للأحكام المتقدمة أية صفة آمرة أو ناهية، فيجوز الاتفاق على ما يخالفها وقد يكون هذا الاتفاق بين المؤجر والمستأجر، وقد يكون بينه وبين من انتقلت إليه الملكية .

فيجوز أن يشترط المؤجر في عقد الإيجار، أو في اتفاق لاحق يعقده مع المستأجر، أن يكون له حق التصرف في ملكية العين المؤجرة قبل انتهاء مدة الايجار دون مسئولية عليه فيما يتعلق بالايجار، أو أن ينص صراحة على أنه إذا تصرف في ملكية العين المؤجرة ينفسخ الإيجار من تلقاء نفسه ويتعين على المستأجر أن يسلم العين المؤجرة إلى المتصرف إليه بمجرد مطالبته بذلك ودون تعویض، ويكون هذا الشرط أو الاتفاق صحيحاً ويترتب عليه اعضاء المؤجر من التعويض الذي كان يستحق عليه وفقاً للمادة 605 فقرة ثانية، وقد نصت هذه المادة صراحة على جواز الاتفاق على إعفاء المؤجر من الالتزام بالتعويض ويترتب على هذا الاتفاق فوق ذلك اعتباره متضمناً اشتراطاً لمصلحة من تنتقل إليه ملكية العين المؤجرة، فيجوز لهذا أن يتمسك بهذا الاشتراط ليطالب المستأجر بالإخلاء ولو كان عقده ثابت التاريخ قبل صدور التصرف الناقل للملكية، ولكن حتى في هذه الحالة يتعين عليه أن ينبه على المستأجر بالإخلاء في المواعيد المبينة في المادة 563 : ما لم يكن المستأجر قد عمل جراحة النزول عن مواعيد الإخلاء .

ويجوز للمؤجر أن يشترط عند تصرفه في ملكية العين المؤجرة أن ينفذ المتصرف اليه الاجارة الجارية وقت التحرف ولو لم يكن لهذه الإجارة تاريخ ثابت، فيعتبر هذا الاتفاق اشتراطاً لمصلحة المستأجر وجبة يتعهد المتصرف اليه باحترام الإجارة ولو لم تكن بطبيعتها نافذة في حقه، ويكون للمؤجر مصلحة شخصية في اشتراط ذلك لمصلحة المستأجر لأنه يغطي به مسئوليته إزاء هذا الأخير فيكون هذا الاتفاق صحيحاً ويعتبر بمثابة اشتراط لمصلحة الغير فإذا وفي المتصرف اليه تعهده باحترام الإجارة تحققت بذلك مصلحة كل من المستأجر و المؤجر، وإلا جاز للمستأجر أن يستند إلى هذا الاتفاق باعتباره إشتراطاً معقوداً مصلحته فيطالب المتصرف إليه بتنفيذ تعهده، فإذا لم ينجح في ذلك لأي سبب من الأسباب وتمكن المتصرف إليه من استرداد العين المؤجرة منه، جاز المستأجر الرجوع بالتعويض على المؤجر، على أن يرجع المؤجر على المتصرف إليه الذي أخل بتعهده باحترام الإجارة.

وفي كلتا الحالين، أي سواء في حالة الاتفاق بين المؤجر و المستأجر وفي حالة الاتفاق بين المؤجر وخلفه، يجب أن يكون الاتفاق صريحاً واضحاً في تقييد حق المستأجر في الحالة الأولى أو حق الخلف في الحالة الثانية لأن النزول عن الحقوق أو تقييدها لا يفترض ولأن تفسير الاتفاق يكون لمصلحة من يضار منه.(الوافي في شرح القانون المدني، الدكتور/ سليمان مرقس، الطبعة الرابعة 1986 الجزء/ الثامن، الصفحة/ 732)

لا يجوز لمشترى العقار بعقد غير مسجل أن يطالب المستأجر بالحقوق الناشئة عن عقد الإيجار ومنها دعوى الفسخ وتسليم العين المؤجرة إلا إذا قام البائع بتحويل عقد الإيجار إليه، وقبل المستأجر هذه الحوالة .(التقنين المدني، شرح أحكام القانون المدني، المستشار/ أحمد محمد عبد الصادق، طبعة 2015، دار القانون للاصدارات القانونية، الجزء/ الثاني، الصفحة / 903)