تنص المادة 654 من التقنين المدني على ما يأتي :

تسقط دعاوى الضمان المتقدمة بانقضاء ثلاث سنوات من وقت حصول التهدم أو انكشاف العيب .

ويخلص من ذلك أن رب العمل يستطيع أن يرفع دعوى الضمان في ثلاث سنوات ، يبدأ سريانها من وقت انكشاف العيب أو حصول التهدم، فإذا انكشف العيب أو حصل التهدم بعد خمس سنوات مثلاً من وقت تسلمه البناء، كان أمامه ثلاث سنوات أخرى لرفع دعوى الضمان، أي إلى انقضاء ثماني سنوات من وقت تسلم البناء، وإذا انكشف العيب أو حصل التهدم في آخر السنة العاشرة من وقت تسلم البناء، كان أمامه ثلاث سنوات أخرى رفع دعوى الضمان، فيكون قد انقضى ثلاث عشرة سنة من وقت تسلم البناء، وهذه هي أقصى مدة يمكن أن تنقضي من وقت التسلم إلى وقت رفع دعوى الضمان، فإذا انقضت مدة التقادم ولم ترفع دعوى الضمان، فإن هذه الدعوى تكون قد سقطت بالتقادم ولا يجوز سماعها.

ولما كانت هذه المدة مدة تقادم ، فإنها يرد عليها أسباب الانقطاع، فتنقطع برفع الدعوى الموضوعية، وتنقطع أيضًا بإقرار المقاول أو المهندس بحق رب العمل في الضمان، أما وقف التقادم فلا يرد هنا، وذلك لأن المادة لا تزيد على خمس سنوات، ولا يقف التقادم إلا إذا كانت مدته تزيد على خمس سنوات إذ نصت الفقرة الثانية من المادة 382 مدني على ما يأتي : "ولا يسرى التقادم الذي تزيد مدته على خمس سنوات في حق من لا تتوافر فيه الأهلية أو حق الغائب أو في حق المحكوم عليه بعقوبة جنائية إذا لم يكن له نائب يمثله قانونًا" .

المسئولية نحو الغير : ودعوى الضمان ، كما سنرى ، تقوم على المسئولية العقدية فيما بين رب العمل من جهة والمهندس أو المقاول من جهة أخرى، أما بالنسبة إلى الغير، فليست هناك رابطة عقدية، فإذا انهدم البناء مثلاً ، وأصاب أحد المارة بضرر ، كان للمضرور أن يرجع بالتعويض على حارس البناء ( رب العمل ) بموجب المسئولية التقصيرية الناجمة عن حراسة البناء، وهي مبنية على خطأ مفترض، وكان للمضرر أيضًأ أن يرجع بالتعويض على المقاول أو المهندس، ولكن بشرط أن يثبت في جانب المسئول خطأ تقوم عليه المسئولية التقصيرية، وإذا رجع على رب العمل، كان لهذا أن يرجع على المقاول أو المهندس بدعوى الضمان على النحو الذي فصلناه بشرط أن يحصل التهدم في خلال عشر السنوات التالية لتسلم البناء وأن يرفع دعوى الضمان في خلال ثلاث سنوات من وقت حصول التهدم .

هذا وقد يكون المقاول أو المهندس مسئولاً نحو الغير بإعتباره حارس البناء على أساس خطأ مفترض، إذا كان البناء لايزال تحت يد المقاول أو الهندس قبل تسليمه لرب العمل .

وتتقادم دعوى المسئولية التقصيرية من الغير قبل المهندس أو المقاول، أو قبل رب العمل، بانقضاء ثلاث سنوات من اليوم الذي يعلم فيه المضرور بحصول الضرر بالشخص المسئول عنه، وتسقط في كل حال بانقضاء خمس عشرة سنة من يوم وقوع العلم غير المشروع (م 172/1 مدني) . (الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ السابع المجلد / الأول، الصفحة /160 )

متى تحقق التهدم أو انکشف العيبة تعين على رب العمل رفع دعوى الضمان خلال ثلاث سنوات من وقت التهدم أو انکشاف العيب ويكفي أن يحصل التهدم أو ينكشف العيب لسريان مدة التقادم ولو لم يتم العلم به فعلاً ويثبت وقت ذلك بجميع الطرق لأن المطلوب هو إثبات واقعة مادية، وإذا حصل التهدم أو انکشف العيب في آخر السنة العاشرة من وقت تسلم البناء فيكون لرب العمل رفع دعوى الضمان خلال ثلاث سنوات من هذا الوقت، فإذا انقضت مدة التقادم دون رفع دعوى الضمان سقطت الدعوى بالتقادم ويتعين عدم قبولها.

وترد أسباب الانقطاع على تلك المدة باعتبارها مدة تقادم ومن ثم تنقطع المدة برفع الدعوى الموضوعية بالضمان فلا يكفي لقطع التقادم رفع دعوى مستعجلة بطلب تعيين خبير لإثبات حالة البناء، كما تنقطع باقرار المقاول أو المهندس بحق رب العمل في الضمان، ولما كانت مدة هذا التقادم ثلاث سنوات فلا يرد عليها الوقف.

وإذا تهدم البناء وتسبب ذلك في حدوث ضرر للغير، كان له الرجوع بالتعويض على حارس البناء وهو رب العمل وفقاً للمسئولية التقصيرية وهي مبنية على خطأ مفترض لا يجوز دفعه إلا بإثبات القوة القاهرة، كما يكون للغير الرجوع على المقاول والمهندس إذا حصل التهدم خلال عشرة سنوات من تسلم البناء، فإذا رجع على رب العمل كان لهذا الرجوع على المقاول والمهندس خلال ثلاث سنوات من حدوث التهدم، وتتقادم دعوى المسئولية التقصيرية بالنسبة للغير بانقضاء ثلاث سنوات من اليوم الذي يعلم فيه بحصول الضرر وبالشخص المسئول عنه وتسقط في كل حال بانقضاء خمس عشرة سنة من يوم وقوع العمل غير المشروع.(المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ التاسع ، الصفحة/ 467)

فدعوى الضمان المنصوص عليها بالمادة 651 مدني تسقط بانقضاء ثلاث سنوات.

وتبدأ هذه المدة من تاريخ حصول التهدم الفعلي الكلي أو الجزئي في حالة عدم انکشاف العيب الذي أدى إليه. ومن تاريخ اكتشاف العيب دون انتظار إلى تفاقمه حتى يؤدي إلى تهدم المبنى واضطرار صاحبه إلى هدمه.

فلو حدث مثلاً أن انكشف العيب أو حصل التهدم في أوائل عشر السنوات بعد التسليم الفعلي لا يكون لرب العمل حينئذٍ إلا ثلاث السنوات المقررة لرفع الدعوى.

فإذا حصل التهدم أو ظهر العيب بعد انقضاء أية مدة من سنوات الضمان لا يكون الرب العمل بعدها إلا ثلاث السنوات المقررة لرفع الدعوى.

وإذا لم ترفع الدعوى خلال هذه المدة سقطت دعوى الضمان بالتقادم .

مسئولية المهندس المعماري والمقاول عقدية وأن التزامهما هو التزام بنتيجة، يثبت الإخلال به بمجرد إثبات عدم تحقق هذه النتيجة فبمجرد ثبوت عدم تحقق النتيجة أي بإقامة الدليل على حصول تهدم كلي أو جزئي، أو على وجود عيب في البناء يعتبران مخلين بالتزامهما، إلا أنه مع ذلك يجب أن تكون هناك علاقة سببية بين التهدم أو العيب وبين نشاط كل من المهندس والمقاول فإذا انتفت هذه العلاقة فلا محل المساءلة أي منهما.

وبالتالي فإن هذه المسئولية تندفع بإثبات أن التهدم أو العيب نشأ عن سبب أجنبي لا يد لهما فيه، كقوة قاهرة أو خطأ رب العمل أو خطأ شخص من الغير لا يسأل عنه المهندس ولا رب العمل.

ونعرض فيما يلى لصور السبب الأجنبي الذي يدفع الضمان على المهندس في المعماري والمقاول.

القوة القاهرة :

يشترط في القوة القاهرة طبقاً للقواعد العامة ألا يكون من الممكن توقعها أو دفعها، وأن تكون قد جعلت تنفيذ الالتزام مستحيلاً، فلا يكفي أن تكون قد جعلته صعباً، ومن أمثلة القوة القاهرة ما يأتي:

1- أن يحصل خلل في استقرار الأرض التي أقيم عليها البناء، إذا كان هذا الخلل قد نشأ، لا عن موقع الأرض أو عن حركتها الذاتية، بل عن أسباب خارجة لم يكن في الإمكان توقعها وقت إقامة البناء .

2- إذا كان العيب الحادث في غطاء الأسفلت ناجماً عن هبوط الشارع بسبب خلل في مجاري المياه الممتدة في باطن الأرض .

إنما لا يعتبر من قبيل القوة القاهرة ما يأتي :

1- وجود عيب في الأرض أدى إلى التهدم أو إلى عيب في البناء وقد نصت الفقرة الأولى من المادة 651 - كما رأينا- صراحة على أن هذا العيب لا ينفي مسئولية المهندس والمقاول بنصها على أن :

يضمن المهندس المعماري والمقاول... ولو كان التهدم ناشئاً عن عيب فى الأرض ذاتها... إلخ ".

لأن مجرد وجود العيب في الأرض أمر متوقع ومن واجبات المهندس المعماري أن يقوم بعمل الاختبارات اللازمة على الأرض التي سيبني عليها، ليعرف طبيعتها ويكشف عيوبها، كما أن هذه العيوب من الممكن تلافي نتائجها الضارة بتقوية الأساس، فلا تتوافر في عيوب التربة بصفة عامة، الشروط الواجب توافرها فيما يعتبر قوة قاهرة أو حادثاً مفاجئاً.

ولكن إذا كان عيب الأرض من العيوب غير المتوقعة، وكان من المستحيل على المهندس المعماري أن يكتشفه باتباع القواعد الفنية التي يتبعها مهندس حريص فطن، فإن هذا العيب يعتبر قوة قاهرة وبالتالي ينفي المسئولية عن المهندس والمقاول، ومثال ذلك أن توجد أطلال مباني أثرية تحت الأرض على عمق كبير، في منطقة لم تكتشف بها آثار من قبل، ولم يقل أحد بوجود آثار بها .

2- هبوط الأرض نتيجة الحادث من مياه الأمطار ولو كانت هذه الأمطار استثنائية، وذلك إذا كان من الممكن تجنب هذا الهبوط باتخاذ إجراءات معينة وخاصة أن البناء أقيم على مستوى منخفض عن الطريق المجاور.

خطأ رب العمل :

قد يحدث أن يتدخل رب العمل في عملية البناء، سواء من قبل البدء في تنفيذ الأعمال، أو في خلال هذا التنفيذ، فإذا ما كان هذا التدخل خاطئاً فإنه يمكن أن يؤثر على مسئولية المهندس أو المقاول عن العيوب التي تقع في الأعمال بالتفصيل التالي.

فقد يوافق رب العمل على تصميم معيب للمبنى أو يفرض على المهندس أو المقاول مواصفات معيبة، أو يقدم مواد غير صالحة للبناء، فإذا امتثل له المهندس المعماري أو المقاول، فإن ذلك لا يعفيهما من المسئولية، بل كان يجب عليهما أن يمتنعا عن تنفيذ العمل المعيب إذا أصر عليه رب العمل بعد تتبيهه إلى ذلك، لأن المادة 651 مدني تنص على مسئولية المهندس المعماري والمقاول صراحة إذا كان رب العمل قد أجاز إقامة المنشآت المعيبة، ذلك أن الأصل في المهندس المعماري والمقاول أنهما خبيران في فن البناء، بعكس رب العمل الذي يفترض فيه الجهل بهذا الفن.

أما إذا نبه المهندس المعماري والمقاول رب العمل إلى العيوب سالفة الذكر، ولكنه أصر على المضي في العمل طبقاً للتصميم المعيب أو المواد المعيبة فأذعنت له، فإنهما يظلان مسئولين بالضمان ولا يستغرق خطأ رب العمل خطأهما، ولذلك توزع المسئولية عليهما.

وإذا اشترط رب العمل ألا يجرى المقاول أي تعديل بغير موافقة المهندس المقام من قبله، وأن لهذا المهندس حق رفض المواد المعيبة التي يقدمها المقاول، فإن هذا كله لا يعتبر تدخلاً من رب العمل يجعل الإدارة في يده ويعفي المقاول من المسئولية بل هي احتياطات اتخذها رب العمل للتثبت من تنفيذ شروط العقد.

غير أنه يستثنى مما تقدم حالة كون رب العمل من ذوي الخبرة في فن البناء يفوق خبرة المهندس المعماري والمقاول الذي تعاقد معهما، لأن إذعان الأخيران في مثل هذه الحالة لتعليمات رب العمل لا يعتبر خطأ منهما، وبالتالي فإن الضرر يعتبر راجعاً إلى خطأ رب العمل وحده فترتفع مسئولية كل من المهندس والمقاول.

خطأ الغير :

خطأ الغير يرفع مسئولية المهندس المعماري والمقاول. ولكن يشترط لذلك أن تجتمع في خطأ الغير شروط القوة القاهرة. فيجب أن يكون الخطأ غير قابل للتوقع ومستحيل الدفع، فإذا لم يكن كذلك، ظل المهندس والمقاول مسئولين عن كل الضمان نحو رب العمل، وكان لهما حق الرجوع على الغير المسئولين، ومثل ذلك قيام هذا الغير بعمليات حفر على أعماق كبيرة بالقرب من أساسات المبنى، أو استخدام آلات ضخمة تسبب ارتجاجات شديدة في الأرض على مقربة منه، مما يؤدي إلى حدوث تصدع به، فإذا لم يكن المشید مقصراً أصلاً لأنه أقام المبنى على أساسات غير كافية مثلاً، فإن من شأن هذه الأعمال إعفاؤه كلياً من المسئولية، أما إذا كان قد ارتكب خطأ فنياً في عملية التشييد، فإن هذه الأعمال قد تكون قد أسهمت في إحداث الخلل بالمبنى أو في تفاقم ما كان به أصلاً من العيوب، فإنه يكون للقاضي أن يخفض مقدار التعويض الواجب على المشيد لصاحب البناء بنسبة مساهمة هذه الأعمال في إحداث الضرر أو في تشديد آثاره، ويفترض ذلك - بطبيعة الحال - أن تتصف هذه الأعمال ذاتها بصفة الخطأ، وهي مسألة تتوقف على ظروف كل حالة على حدة.

مسئولية المهندس المعماري والمقاول قبل الغير :

الضمان المقرر في المادة (651) مدني لصالح رب العمل يقوم على أساس المسئولية العقدية، إذ يربط رب العمل بالمهندس المعماري والمقاول عقد المقاولة، وليس هناك رابطة قانونية من هذا النوع بين الأخيرين والغير، الذي تحدث له ثمة أضرار من البناء .

وعلى ذلك فإن الغير الذي تحدث له ثمة أضرار من البناء، لا يستطيع مطالبة المهندس والمقاول بالتعويض استناداً إلى المادة (651) مدني، بل له الرجوع عليهما على أساس المسئولية التقصيرية المنصوص عليها بالمادة (163) مدني، وبالتالي يلتزم بإثبات خطأ تقصيري من جانب أحدهما .

ومثل ذلك إهمال المقاول في اتخاذ الاحتياطات الفنية الضرورية لحماية المباني المجاورة مما يؤدي إلى تصدعها وانهيارها، وإصابة أو وفاة أحد الجيران أو المارة أو إتلاف أموال الغير، أو إذا أهمل المهندس المعماري في مراجعة تصميمات وضعها مهندس سابق قبل أن يوافق على تنفيذها، إذا كان من شأن هذا الإهمال أو ذاك أن خرج المبنى مشوباً بالعيب الذي أدى إلى الإضرار بالغير، وهو إهمال يشكل أيضاً إخلالاً من جانبه بالتزاماته العقدية في مواجهة رب العمل، وتجدر الإشارة في هذا الشأن إلى ما تنص عليه المادة 52 /4 من اللائحة التنفيذية للقانون للقانون رقم 16 لسنة 1976 في شأن توجيه و تنظيم أعمال البناء على أنه: يتعين على المرخص له قبل الشروع في الأعمال القيام بالآتي: .... أن يقوم قبل البدء في تنفيذ الأعمال المرخص بها باتخاذ إجراءات الأمن اللازمة لوقاية وسلامة الجيران وأملاكهم والمارة والشوارع وما قد يكون في باطن الأرض من أجهزة ومنشآت المرافق العامة وغيرها، ولا يجوز إجراء أي عمل من أعمال البناء ما بين غروب الشمس وشروقها إلا بموافقة الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم".

كما يجوز له الرجوع على رب العمل، إذا أثبت حصول خطأ من جانبه أدى إلى حدوث الضرر .

وقبل تسليم المقاول البناء إلى رب العمل، فإن البناء يكون في حراسة المهندس والمقاول. ويستطيع الغير الرجوع على المقاول والمهندس بالنسبة لما يتم تسليمه إلى رب العمل من البناء. وتقوم دعواه على المسئولية التقصيرية المبنية على خطأ مفترض قابل لإثبات العكس (م 177 مدني) .

وتتقادم دعوى المسئولية التقصيرية المرفوعة من الغير ضد المهندس المعماري والمقاول بانقضاء ثلاث سنوات من اليوم الذي يعلم فيه المضرور بحدوث الضرر وبالشخص المسئول عنه، وتسقط في كل حال بانقضاء خمس عشرة سنة من يوم وقوع العمل غير المشروع (م 1/172 مدني).(موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الثامن ، الصفحة/ 182)