يشتمل الإنذار الرسمي المنصوص عليه في المادة السابقة على البيانات الآتية وإلا كان باطلاً:

موسوعة القانون المدني

المادة رقم :941 يشتمل الإنذار الرسمي المنصوص عليه في المادة السابقة على البيانات الآتية وإلا كان باطلاً:

(أ) بيان العقار الجائز أخذه بالشفعة بياناً كافياً.

(ب) بيان الثمن والمصروفات الرسمية وشروط البيع وأسم كل من البائع والمشتري ولقبه وصناعته وموطنه.

المذكرة الإيضاحية

مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني الجزء السادس ، الصفحة : 418

المشروع في لجنة المراجعة

تليت المادة 1389 واقترح تعديلها بحذف العبارات المتضمنة تفصیلات لاحاجة لها فوافقت اللجنة على ذلك وأصبح النص كما يأتي : -

يشمل الإنذار الرسمي المنصوص عليه في المادة السابقة البيانات الاتية وإلا كان باطلاً :

(أ) بيان العقار الجائز أخذه بالشفعة بياناً كافياً .

(ب) بيان الثمن وشروط البيع واسم كل من البائع والمشتري ولقبه وصناعته وموطنه .

وأصبح رقمها 1014 في المشروع النهائي .

المشروع في مجلس النواب

وافق المجلس على المادة دون تعديل تحت رقم 1011 .

المشروع في مجلس الشيوخ

مناقشات لجنة القانون المدني :

محضر الجلسة الأربعين

تليت المادة 1011 فرؤى أن يضاف إلى مشتملات الإنذار الرسمي الذي يوجهه كل من البائع والمشتري إلى الشفيع فضلاً عن بيان من المصاريف الرسمية كرسوم التسجيل وما يماثلها أما المصاريف الأخرى كأتعاب المحاماة والسمسرة فيجوز أن تكون محل مطالبة على حدة .

قرار اللجنة :

الموافقة على المادة 1011 مع إضافة « والمصاريف الرسمية » بعد بعبارة « بیان الثمن » في البند (ب) منها .

تقرير اللجنة :

أضيفت إلى الفقرة (ب) عبارة بالمصاريف الرسمية لأنها تدخل فيما يجب على الشفيع أن يؤديه .

وأصبح رقها 941.

محضر الجلسة التاسعة والخمسين

استبدال كلمة « والمصروفات » بكلمة « والمصاريف » الواردة في الفقرة (ب) .

مناقشات المجلس :

وافق المجلس على المادة كما عدلتها اللجنة .

الاحكام

1- إذ كانت الطاعنة قد تمسكت ببطلان الإنذار الرسمى المؤرخ 8/12/1990 لعدم اتصال علمها به لتوجيهه إلى غير موطنها الذى تقيم فيه ولا صلة لها بالمدرسة الخاصة التى وجه إليها الإنذار والتى تستأجر العقار المشفوع به وإذ خلا الإنذار المذكور مناسم الطاعنة أو موطنها الأصلى ووجه إلى صاحب ومدير مدرسة ..... وهى مدرسة لها شخصية مستقلة وباعتبارها جهة مستأجرة لا تثبت لها الشفعة لأن هذه الأخيرة لا تكون إلا للجار المالك فيكون هذا الإنذار وقع باطلاً وبالتالى لا ينفتح به ميعاد وإذ اعتد الحكم المطعون فيه بهذا الإنذار فيما انتهى إليه بسقوط حق الطاعنة فى أخذ الأرض المجاورة لها بالشفعة بمقولة إن العقار الذى تستشفع به يعد موطناً مختاراً لها على خلاف حكم القانون فإنه يكون قد شابه الفساد فى الاستدلال والخطأ فى تطبيق القانون .

(الطعن رقم 7326 لسنة 64 جلسة 2004/06/27 س 55 ع 1 ص 659 ق 121)

2- الإنذار الرسمى الذى يوجهه البائع أو المشترى إلى الشفيع ليعلمه بالبيع - والذى يبدأ منه سريان ميعاد الخمسة عشر يوماً لإعلان الرغبة فى الأخذ بالشفعة وإلا سقط الحق فيها والذى لا يغنى عنه فى سريان ذلك الميعاد أى ورقة أخرى - لا يعدو أن يكون ورقة من أوراق المحضرين يخضع لما تخضع له هذه الأوراق من أحكام الصحة والبطلان ، فيجب أن يتضمن بيانات جوهرية تتعلق باسم المعلن والمعلن إليه وموطن كل منهما وبيان العقار الجائز أخذه بالشفعة واسم كل من البائع والمشترى ولقبه وصناعته وموطنه وثمن المبيع والمصروفات الرسمية وشروط البيع وإلا كان باطلاً وإذ لم يحدد المشرع طريقة معينة لإعلانه فإنه يتعين على المحضر تسليمه إلى الشخص المراد إعلانه أو فى موطنه فإذا لم يجد ذلك الشخص جاز تسليمه إلى وكيله أو من يعمل فى خدمته أو أحد أقاربه أو أصهاره بشرط أن يكون مقيماً معه على أن يثبت ذلك كله فى ورقة الإعلان ، ويقع على عاتق طالب الإعلان التحرى والتثبت من موطن المعلن إليه ولا يعتبر عجزه عن ذلك قوة قاهرة ، كما يجوز للمعلن إليه أن يثبت أن المكان الذى أعلن فيه ليس موطناً له بكافة طرق الإثبات دون أن يسلك سبيل الطعن بالتزوير على ما أثبته المحضر من انتقاله إلى موطنه لأن المحضر غير مكلف بالتحقق من صحة موطن المعلن إليه وإنما هو ينتقل لإجراء الإعلان فى المكان الذى يورده طالب الإعلان فى الورقة باعتباره موطناً للمعلن إليه .

(الطعن رقم 7326 لسنة 64 جلسة 2004/06/27 س 55 ع 1 ص 659 ق 121)

3- وضع القانون المدني نظاماً معيناً لإجراءات الأخذ بالشفعة نص عليه فى المواد من 940 إلى 943 وجعل إجراءات هذا النظام مرتبطة بعضها ببعض ارتباطاً وثيقاً وماسة بذات الحق وأوجب اتباعها وإلا سقط الحق فى الشفعة وكانت هذه الإجراءات جميعاً تبدأ من جانب الشفيع من تاريخ إعلان رغبته فى الأخذ بالشفعة وأن المشرع أوجب فى المادة 940 من القانون المدني على المشترى أوالبائع إنذار الشفيع بحصول البيع وحدد فى المادة 941 من ذات القانون البيانات التي يجب أن يشتمل عليها وهي بيان العقار الجائز أخذه بالشفعة بياناً كافياً وبيان الثمن والمصرفات الرسمية وشروط البيع واسم كل من البائع والمشترى ولقبه وصناعته وموطنه وذلك بهدف علم الشفيع الشامل بأركان البيع الجوهرية لكي يقدر مصلحته فى طلب الشفعة ويتمكن من توجيه طلبه إلى من يجب توجيهه إليه، فإن القانون قد حدد طريقة خاصة لهذا العلم وهو ذلك الإنذار الرسمي المتضمن لتلك البيانات وإنه لا مجال للاعتداد بعلم الشفيع بها بغير تلك الوسيلة التي حددها القانون. فإذا لم يتم انذار الشفيع بالطريق الذي رسمه القانون فإن ميعاد إعلان رغبته فى أخذ العقار المبيع بالشفعة يكون منفتحاً أمامه إلى ما بعد تسجيل البيع بأربعة أشهر طبقاً لنص الفقرة ب من المادة 948 من القانون المدني.

(الطعن رقم 172 لسنة 54 جلسة 1991/02/14 س 42 ع 1 ص 446 ق 75)

4- لما كان النص فى المادة 948 من القانون المدني علي أن يسقط الحق فى الأخذ بالشفعة............ إذا نزل الشفيع عن حقه فى الأخذ بالشفعة ولو قبل البيع، مفاده وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أن النزول عن الحق فى طلب الأخذ بالشفعة كما يكون صريحاً قد يكون ضمنياً - وذلك بإثبات الشفيع عملاً أو تصرفاً أو اتخاذه موقفاً يفيد حتماً رغبته عن استعمال هذه الرخصة أو يكشف بوضوح فى دلالته عن هذا النزول، وهو بذلك يختلف عن سقوط الحق فى الأخذ بالشفعة لعدم إعلان الشفيع رغبته فى الأخذ بالشفعة إلى كل من البائع والمشترى خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ الإنذار الرسمي الذي يوجه إليه البائع أو المشترى، وكانت الطاعنة قد تمسكت أمام محكمة الاستئناف بنزول المطعون ضدها الأولى ضمناً عن هذا الحق واستدلت على ذلك بما أوردته بوجه النعي، وكان الحكم المطعون فيه قد رفض هذا الدفاع بقوله........ أن ميعاد الخمسة عشر يوماً المسقط لحق الشفيع فى إعلان رغبته فى الشفعة ببدأ سريانه من تاريخ إنذاره رسمياً من البائع أو المشترى بوقوع البيع، وأن علمه بذلك بأي طريق آخر يغنى عن الإنذار عملاً بالمادتين 940، 941 من القانون المدني، ومن ثم فإن النعي على الحكم بعلم المستأنف عليها الأولى بالبيع بالمحضر الإداري فى 28/2/1981 يكون على غير أساس من القانون. " فإنه يكون قد فهم دفاع الطاعنة على غير مرماه وقد حجبه هذا الفهم الخاطئ " عن تمحيص دفاعها والرد عليه بما يعيبه ويوجب نقضه.

(الطعن رقم 391 لسنة 59 جلسة 1989/12/12 س40 ع 3 ص 298 ق 369)

5- المشرع إذ أوجب فى المادة من القانون المدنى على المشترى أو البائع إنذار الشفيع بحصول البيع وحدد فى المادة 941 من ذات القانون البيانات التى يجب أن يشتمل عليها وهى بيان العقار الجائز أخذه بالشفعة بياناً كافياً وبيان الثمن والمصروفات الرسمية وشروط واسم كل من البائع والمشترى ولقبه وصناعته وموطنه وذلك بهدف علم الشفيع بأركان البيع الجوهرية لكى يقدر مصلحته فى طلب الشفعة ويتمكن من توجيه طلبه إلى من يجب توجيهه إليه ، فإن القانون يكون قد حدد طريقة خاصة لهذا العلم وهو ذلك الإنذار الرسمى المتضمن لتلك البيانات وأنه لامجال للإعتداد بعلم الشفيع لها بغير هذه الوسيلة التى حددها القانون ، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد خلص سديداً إلى بطلان الانذار الموجه إلى المطعون عليه الأول والمتضمن بيع العقار المشفوع فيه إلى مشتر ثان لخلوه من بيان موطن هذا المشترى وإطرح لذلك ما تمسك به الطاعن من عدم قبول الدعوى لعدم اختصام ذلك المشترى وأقام قضاءه فى هذا الخصوص على أسباب سائغة لها أصلها الثابت بالأوراق وتكفى لحمله فإنه يكون قد إلتزم صحيح القانون .

(الطعن رقم 898 لسنة 54 جلسة 1988/02/10 س 39 ع 1 ص 225 ق 49)

6- العبرة فى بيان العقار المطلوب أخذه بالشفعة هى بما ورد بالعقد المشفوع فيه ما لم تثبت صورتيه وعلم الشفيع بها وليس مما يقوم البائع بتسليمه للمشترى . واذ كان الثابت ان محل عقد البيع المسجل الصادر من المطعون ضدها الأخيرة لباقى المطعون ضدهم حصة شائعة فى العقار فإن الحكم المطعون فيه اذ رفض دعوى الطاعنين أخذها بالشفعة المؤسسة على انهما شريكان على الشيوع استنادا الى ان البائعة - المطعون ضدها الأخيرة - قد سلمت المشترين - المطعون ضدهم الأربعة الأول - جزءا محددا مفرزا لسبق تملكها اياه بوضع يدها عليه المدة الطويلة المكسبة للملك مهدرا بذلك ما جاء بالعقد المسجل المشفوع فيه الذى انصب على حصة شائعة فى الأرض فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون .

(الطعن رقم 306 لسنة 49 جلسة 1983/11/10 س 34 ع 2 ص 1571 ق 307)

7- مفاد نص المادة 941 من القانون المدنى أن الإنذار الرسمى الذى يوجهه البائع أو المشترى إلى الشفيع يجب أن يشتمل على بيان العقار الحائز أخذه بالشفعة بياناً كافياً و كذا بيان الثمن والمصروفات الرسمية وشروط البيع وإسم كل من البائع والمشترى و لقبه وصناعته وموطنة وإلا كان باطلاً ، والهدف من هذا الإنذار إعلام الشفيع بالبيع وأطرافه وشروطه لإتاحة الفرصة له لإبداء رغبته فى الأخذ بالشفعة إن شاء خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ الإنذار المشار إليه وإلا سقط حقه على ما نصت عليه المادة 940 من ذات القانون ، و لما كان البين فى صورة الإنذار الرسمى الموجه من الطاعنين والمعلن إليه فى الأخذ بالشفعة ، فإنه لا يعد إنذاراً بالمعنى المقصود بالمادة 941 المشار إليها تنفتح به المواعيد التى يتحتم خلالها على الشفيع إبداء رغبته فى الأخذ بالشفعة .

(الطعن رقم 1042 لسنة 47 جلسة 1981/02/18 س 32 ع 1 ص 549 ق 106)

8- تنص المادة 941 من القانون المدنى على أن " يشتمل الإنذار الرسمى الذي يوجهه البائع أو المشترى إلى من يريد الأخذ بالشفعة على البيانات الآتيه و إلا كان باطلاً : (أ ) بيان العقار الجائز أخذه بالشفعة بياناً كافياً (ب )بيان الثمن والمصروفات الرسمية وشروط البيع و أسم كل من البائع والمشترى وصناعته وموطنه " وليس فى القانون ما يمنع موجه الإنذار من إتخاذه موطناً مختاراً له اذ نص فى المادة 43 من القانون المدنى على أنه " يجوز إتخاذ موطن مختار لتنفيذ عمل قانونى معين " وإذ كان الثابت من مدونات الحكم المطعون فيه أن الإنذار الموجه من المشترى إلى الشفيع قد حوى بياناً كافياً للعقار المبيع وبيان الثمن والمصروفات وشروط البيع وإشتمل على بيان أسم البائع وموطنه وأسماء المشترين وموطنهم المختار ، وكان المقصود بشروط البيع التى يستلزم بيانها فى الإنذار ، الشروط الأساسية التى لابد من علم الشفيع بها حتى يستطيع الموازنة بين أن يقدم على طلب الشفعة أو لا يقدم وإذ كان بيان حصة كل مشترى فى بيع على الشيوع لا ينفع صاحب الحق فى الشفعة فى تقديره لموقفه من حيث الأخذ بها أو تركها ، ذلك أنه لا يجوز له فى جميع الأحوال إلا أن يشفع فى العقار المبيع كله فأن عدم إشتمال الإنذار الموجه من المشترين إلى الشفيع على هذا البيان ، وعدم إشتماله على بيان محل إقامتهم و الإكتفاء بذكر موطنهم المختار لا يترتب عليه بطلانه .

(الطعن رقم 456 لسنة 43 جلسة 1977/03/09 س 28 ع 1 ص 646 ق 118)

9- القصد من البيانات المتعلقة بالعقار التى أوجبت المادة 941 من القانون المدنى اشتمال الإنذار الذى يوجهه البائع أو المشترى لمن يجوز له الأخذ بالشفعة ، هو تعريف الشفيع بالعقار المبيع تعريفا كافيا بحيث يستطيع أن يعمل رأيه فى الصفقة ، فيأخذ بالشفعة أويترك ، ولم يقصد المشرع أن يجعل من هذا الإنذار إيجابا بالعقد يلتزم به المشترى بنقل ملكية العين إلى الشفيع إذا رد عليه بالقبول لأن الأصل فى الشفعة هو حلول الشفيع محل مشترى العقار فى جميع حقوقه والتزاماته الناشئة عن عقد البيع المثبت لها ، وإذ كان الحكم المطعون فيه التزم هذا النظر - إذ اعتد فى تحديد مساحة القدر المبيع وأبعاده بالبيانات الوردة بعقد البيع دون البيانات الواردة بالإنذار - فإنه لا يكون قد خالف القانون أو أخطأ فى تطبيقه .

(الطعن رقم 240 لسنة 36 جلسة 1971/04/08 س 22 ع 2 ص 443 ق 69)

10- المقصود بشروط البيع التى استلزم القانون بيانها فى الإنذار هى شروطه الاساسية التى لابد من علم الشفيع بها حتى يستطيع الموازنة بين أن يقدم على طلب الشفعة أولا يقدم . وإذ كان شرط منح المشترى أجلاً فى الوفاء ببعض الثمن لا يتوقف عليه تقرير صاحب الحق فى الشفعة لموقفه من حيث الأخذ بها أو تركها ذلك أنه ملزم فى جميع الأحوال طبقا للمادة 942 من القانون المدنى بايداع كل الثمن الحقيقى الذى حصل البيع به وذلك خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إعلان الرغبة فى الأخذ بالشفعة وقبل رفع الدعوى بها وإلا سقط حقه فى الأخذ بالشفعة ، كما أنه طبقاً للمادة 945 مدنى لا يستفيد الشفيع من الأجل الممنوح للمشترى إلا برضاء البائع وحتى فى حالة حصول هذا الرضاء فانه لايترتب عليه اعفاء الشفيع من واجب ايداع كامل الثمن بما فيه المؤجل فى الميعاد القانونى ، ومن ثم فليس ثمة نفع يعود على الشفيع من علمه بشرط تأجيل الثمن قبل إعلان رغبته فيها وبالتالى فان عدم اشتمال الانذار الموجه من المشترى إلى الشفيع على هذا الشرط لا يترتب عليه بطلان هذا الانذار . ولا يعتبر كذلك من شروط البيع التى توجب المادة 941 من القانون المدنى اشتمال الانذار عليها ما ورد فى عقد البيع الصادر للمطعون ضده الأول (المشترى) من أن البائع له تلقى ملكية ما باعه بطريق الشراء من آخر بعقد ابتدائى ، كما لم يوجب القانون تضمين هذا الانذار شروط عقد تمليك البائع .

(الطعن رقم 284 لسنة 28 جلسة 1963/11/07 س 14 ع 3 ص 1011 ق 144)

شرح خبراء القانون

تنص المادة 941 مدني على ما يأتي :

يشتمل الإنذار الرسمي المنصوص عليه في المادة السابقة على البيانات الآتية وإلا كان باطلاً:

أ ) بيان العقار الجائز أخذه بالشفعة بياناً كافياً .

ب ) بيان الثمن والمصروفات الرسمية وشروط البيع واسم كل من البائع والمشتري ولقبه وصناعته وموطنه .

وتفتتح إجراءات الشفعة عادة بهذا الإنذار الرسمي والغرض منه إخطار الشفيع بوقوع البيع الذي يجوز الأخذ فيه بالشفعة وبالثمن وشروط البيع حتى يتدبر الشفيع أمره فإذا رأى الأخذ بالشفعة أعلن رغبته في ذلك والإنذار يوجهه للمشتري أو البائع ( أنظر م 940 مدني ) فإذا وجهه أحدهما أغنى ذلك من أن يوجه الآخر ويوجه الإنذار إلى الشفيع إذا كان واحداً فإذا تعدد الشفعاء ولو تفاوتت طبقاتهم وجب أن يوجه الإنذار إلى كل منهم حتى من كانت طبقته متأخرة لاحتمال أن يترك الشفعاء المتقدمون شفعتهم فيأخذ المتأخر بالشفعة .

ويجب أن يكون الإنذار رسمياً على يد محضر فالإخطار الشفوي بل الإخطار المكتوب ( ككتاب في البريد ولو كان مسجلاً بعلم وصول ) إذا لم يكن إنذاراً رسمياً على يد محضر لا يكفي لجعل ميعاد الخمسة العشر يوماً لإعلان الرغبة فى الأخذ بالشفعة يسري .

ويجب أن يشتمل الإنذار على البيانات الآتية : وإلا كان باطلاً فلا يسري ميعاد الخمسة العشر يوماً :

أولاً – بيان العقار المشفوع فيه بايناً كافياًن ويكون ذلك بتعيين موقعه وحدوده ومساحته وبذلك أي بيان آخر من شأنه أن يكون نافياً للجهالة بالعقار .

ثانياً – بيان الثمن الذي بيع به العقار وبيان المصروفات الرسمية بالإضافة إلى الثمن ويراد بالمصروفات الرسمية الرسوم المقررة كرسوم توثيق البيع إذا كتب في ورقة رسمية ورسوم التسجيل إذا سجل أما المصروفات الأخرى كالسمسرة وأتعاب المحاماة فليس من الواجب ذكرها فإذا لم تذكر كانت محل مطالبة على حدة بشرط أن يقيم المشتري الدليل عليها وفقاً للقواعد المقررة في الإثبات ويذكر كذلك في الإنذار اسم كل من المشتري والبائع ولقبه وصناعته وموطنه وذلك حتى يتعين تعييناً كافياً وحتى يمكن أن يعلن برغبة الشفيع في الأخذ بالشفعة إذا ما رغب في ذلك .

وحتى يسري ميعاد الخمسة العشر يوماً لإعلان الشفيع رغبته في الأخذ بالشفعة يجب توجيه هذا الإنذار الرسمي إلى الشفيع على الوجه السابق بيانه ولا يغني عنه أية ورقة رسمية أخرى ولو كانت معلنة على يد محضر فلو أن المشتري لحصة شائعة في عقار رفع على البائع دعوى بصحة التعاقد وأدخل في الدعوى سائر الشركاء في الشيوع ليكون الحكم في مواجهتهم فأعلنهم بعريضة الدعوى بصحة التعاقد لم يغن إعلان هذه العريضة عن الإنذار الرسمين بالرغم من أن عريضة دعوى صحة التعاقد تتضمن عادة البيانات التي يتضمنها الإنذار الرسمي ومن ثم يبقى للشركاء في الشيوع حق الأخذ بالشفعة حتى لو انقضى خمسة عشر يوماً من وقت إعلان عريضة دعوى صحة التعاقد ما دام المشتري أو البائع لم يوجه لهم الإنذار الرسمي على الوجه الذي تقدم ذكره . (الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ التاسع المجلد/ الأول الصفحة/ 819)

تنص الفقرة الأولى من المادة 942 من القانون المدني على أن إعلان الرغبة بالأخذ بالشفعة يجب أن يكون رسمياً وإلا كان باطلاً ولا يكون هذا الإعلان حجة على الغير إلا إذا سجل.

وإعلان الرغبة في الشفعة، ورقة من أوراق المحضرين ومن ثم يجب أن يشتمل على كافة البيانات الخاصة بهذه الأوراق وأن يقوم قلم المحضرين باعلانه حتى يكون رسمي فإن تخلفت به بعض الشروط الجوهرية اللازمة لصحة الإعلان كان باطلاً ويظل هذا البطلان عالقاً به حتى لو سجل إذ لا يصح التسجيل اجراء أو تصرفاً باطلاً.

لكن اذا كانت صحيفة دعوى الشفعة قد أعلنت في الميعاد المقرر لإعلان الرغبة وتضمنت بيانات إعلان الرغبة قامت مقام إعلان الرغبة وفي هذه الحالة يجوز تسجيلها لتحل محل تسجيل إعلان الرغبة ويترتب على تسجيلها جميع الآثار التي تترتب على تسجيل إعلان الرغبة وليس للتسجيل وقت محدد فيجوز إجراؤه في أي وقت.

ومتى تم تحرير إعلان الرغبة في الشفعة فيتقدم الشفيع يطلب إلى مأمورية الشهر العقاري التي يقع العقار المبيع بدائرة اختصاصها لموافاته خطار القبول للشهر وبعد هذا الأخطار يتقدم الشفيع لذات المأمورية بإخطار القبول مرفقاً به حافظة منطوية على ورقة إعلان الرغبة لتقوم بمطابقة بياناتها على بيانات الإخطار ثم ختمها بخاتم اصالح للشهرة واعادتها للشفيع فيتقدم بها لقلم المحضرين لإعلانها إلى كل من البائع والمشتري ويرفق بورقة الإعلان صوراً بقدر عدد البائعين والمشترين.

ولا يقبل قلم المحضرين أي إعلان قضائي خاضع للشهر إلا إذا كان مختوماً من الشهر العقاري بخاتم صالح للشهر.

أن القانون لم يوجب تسجيل إعلان الرغبة في الشفعة ولكن إذا قام الشفيع به فإنه يحول بذلك دون نفاذ تصرفات المشتري في حقه بحيث إذا تصرف المشتري في العقار أو رتب عليه حقاً عينياً أصلياً كحق انتفاع أو ارتفاق أو رتب حقاً عينياً تبعياً كرهن أو ترتب ضده اختصاص أو امتياز وكان ذلك بعد تسجيل إعلان الرغبة فإن أياً من هذه الحقوق لا ينفذ في حقه أما إذا ترتبت هذه الحقوق أو رتبت ضده قبل تسجيل إعلان الرغبة نفذت في حقه فإن كان التصرف بيعاً امتنعت الشفعة في البيع الأول وانتقل حق الشفيع على البيع الثاني وبشروطه وفي مواعيده وأن كان حقاً عينياً غير حق الملكية انتقلت الملكية للشفيع محملة بهذا الحق.

ومتى قام المشتري - سواء سجل عقده قبل تسجيل إعلان الرغبة أو لم يسجل عقده - ببيع العقار قبل تسجيل إعلان الرغبة نفذ هذا البيع في حق الشفيع وتعين عليه ترك دعواه الأولى برفع دعوى جديدة للمطالبة بالشفعة في البيع الأخير في مواعيده وبشروطه ما لم يطعن عليه بالصورية المطلقة.

بيانات الإنذار :

تنص المادة 941 من القانون المدني على أن يشتمل الإنذار الرسمي المنصوص عليه في المادة السابقة على البيانات الآتية وإلا كان باطلاً :

(أ) بيان العقار الجائز أخذه بالشفعة بياناً كافياً .

(ب) بيان الثمن والمصروفات الرسمية وشروط البيع واسم كل من البائع والمشتري ولقبه وصناعته وموطنه.

فلا ينحصر بطلان الإنذار في عدم توافر البيانات التي تطلبتها المادة 941 من القانون المدني وإنما يمتد أيضاً إلى عدم توافر البيانات التي تطلبها قانون المرافعات في أوراق المحضرين حيث إذا استوفي الإنذار البيانات الأولى فلا يعتبر صحيحاً إلا إذا استوفى أيضاً البيانات الثانية وهي التي تضفي عليه الشكل الرسمي وبدونها يتخلف هذا الوصف .

ولم يتطلب المشرع أن يتضمن الإنذار الرسمي تسليماً من المشتري بحق الشفيع في أخذ العقار المبيع بالشفعة وبالتالي لايحول هذا الانذار دون المشتري والتمسك بكل أسباب البطلان وعدم القبول والسقوط.

ذلك أن الغاية من الإنذار هي دعوة الشفيع لإبداء رغبته في الشفعة وليس إقرارا له بها أو إيجاباً صادرة من المشتري يجيز للشفيع الحلول محله في البيع إذا رد على ذلك برغبته في الشفعة.

البيان الأول : تاريخ اليوم والشهر والسنة وساعة الإعلان :

يجب أن يتضمن الإنذار تاريخ اليوم والشهر والسنة والساعة التي تم فيها مخاطبة من تسلمه حتى يتم التحقق من أنه أعلن في غير يوم عطلة رسمية وبعد السابعة صباحاً وقبل الثامنة مساء إذ يكون الإنذار باطلاً لو تم في يوم عطلة رسمية أو قبل السابعة صباحاً أو بعد الثامنة مساء وحينئذ لا تتحقق الغاية التي قصد إليها المشرع من هذا البيان وهي خلود المنذر إلى الراحة والسكون وبالتالي يكون الانذار باطلاً حتى لو تحققت الغاية منه متمثلة في احاطة الشفيع بالبيع.

فأن تضمن الانذار تاریخ اجرائه دون ساعته ولم يتمسك الشفيع بأنه أجرى في ساعة لايجوز إجراؤه فيها صح الإنذار أما إن تمسك بذلك وقع عليه عبء إثباته بكافة الطرق فأن كان المحضر قد أثبت أن الإنذار أجري في ساعة غير التي بدعيها الشفيع فلا يجوز إثبات هذا الادعاء إلا بطريق الطعن بالتزوير بحيث إذا اكتفى الشفيع بابداء هذا الادعاء ولم يتخذ إجراءات الطعن بالتزوير فإن هذا الادعاء لا يكون قد طرح على المحكمة وبالتالي تلتفت عنه ولاترد عليه.

البيان الثاني : اسم البائع أو المشتري ولقبه ومهنته وموطنه واسم من يمثله ولقبه ومهنته وموطنه :

والغاية من هذا البيان إحاطة الشفيع بأحد أطراف البيع على نحو ينفي الجهالة عنه مما يوجب على المنذر أن يثبت إسمه ثلاثياً وإن وجد له موطن مختار ينوه عنه الى جانب موطنه الأصلي وحينئذ يجوز للشفيع أن يعلن رغبته في هذا الموطن المختار.

البيان الثالث : إسم المحضر وتوقيعه والمحكمة التي يعمل بها :

البيان الرابع : إسم الشفيع ولقبه ومهنته وموطنه :

يجب أن يتضمن الإنذار إسم الشفيع ولقبه ومهنته وموطنه وإن تعدد الشفعاء وجب توجيه إنذار لكل شفيع على استقلال أو ضمن إنذار يجمع الشفعاء فإذا وجد خطأ أو نقص في إسم الشفيع أو في مهنته أو في موطنه ولكن تم تسليم الإنذار لشخصه أو في موطنه حققت الغاية من الإجراء وصح الإنذار وأدى إلى فتح مواعيد الشفعة فإن عاد المحضر دون إجراء الإنذار أو لم يقم الدليل من ورقة الإنذار ذاتها على أن الشفيع تسلم صورة الإنذار لا هو ولا أحد من المساكنين له أو وكيل أو تابع له استناداً إلى أن الإنذار تم في الموطن المبين به رغم عدم إقامة الشفيع به فإن الإنذار يكون باطلاً لا تنفتح به مواعيد الشفعة .

البيان الخامس : بيان العقار الجائز أخذه بالشفعة :

يجب أن يتضمن الإنذار بیان العقار المبيع الجائز أخذه بالشفعة بياناً كافياً ينفي التجهيل به يتمكن معه الشفيع من إعمال رأيه في أن يأخذ أو يترك ويكفي بيانا للعقار إن كان مفرزة تحديد موقعه و أوصافه فإن كان مبنياً فيذكر رقمه والشارع الكائن به وعدد طوابقه وإن كان أرضاً فضاء فيذكر رقمها إن وجد والشارع الكائن به وأرقام العقارات التي تحدها وما اذا كانت تستغل في عمل معين يساعد على التعريف بها كما لو كانت تستعمل لإيواء السيارات وإن كان أرضاً زراعية فنذكر رقم القطعة واسم الحوض وحدودها إن كان ذلك يساعد على التعريف بها.

وتقدير كفاية هذا البيان من عدمه هو مما يستقل به قاضي الموضوع دون رقابة عليه من محكمة النقض طالما كان استخلاصه سائغاً .

البيان السادس : بيان الثمن والمصروفات الرسمية وشروط البيع واسم كل من البائع والمشتري ولقبه وصناعته وموطنه :

وينصرف هذا البيان إلى إحاطة الشفيع بما يرتبه البيع من التزامات إذا حل فيه محل الشفيع وأطراف البيع حتى يتمكن من إتخاذ الإجراءات في مواجهتهم تبين له أن مصلحته تتحقق بطلب الشفعة ويكون قد علم بما يرتبه البيع من حقوق والتزامات منذ إبرامه وحتى تاريخ الإنذار.

وإذا أقام المشتري منشآت بالعقار فلا تعتبر قيمتها من ملحقات الثمن وبالتالي يجب ألا يتضمنها الإنذار وإلا كان باطلاً لاتنفتح به مواعيد الشفعة.

أما المصروفات الرسمية وإن كانت من ملحقات الثمن فإن القانون لم يلزم الشفيع بإيداعها خزانة المحكمة إكتفاء بإيداع الثمن الحقيقي فقط ولكن يلتزم الشفيع بأن يؤدي المصاريف سواء كانت رسمية أو غير رسمية للمشتري واقتصر القانون على أن يشتمل الإنذار على المصاريف الرسمية ليتدبر الشفيع أمره فيأخذ بالشفعة أو يترك. (المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الثالث عشر الصفحة/ 249)

الإنذار وسيلة لكل من المشتري أو البائع للتبكير بحسم الموقف في مواجهة الشفيع والقصد منه إثبات علم الشفيع بوقوع البيع بطريقة يقينية، وبالتالي إجباره على الولوج في إجراءات الشفعة- إذا كان يرغب في أخذ العقار المبيع بالشفعة- ويتيح له الإنذار ترقب خطوات الشفيع إذ قد يغفل عن اتباع إجراء أو لا ينجزه في الميعاد المحدد فيسقط حقه في الشفعة وكما ذكرنا سلفاً أن المشرع لم يقصد من هذا الإجراء تحديد بداية الأجل الذي يجوز للشفيع فيه إعلان رغبته في الأخذ بالشفعة فيه إذ له أن يبادر بإعلان رغبته قبل هذا الإنذار إذا شاء.

- شكل الإنذار:

الإنذار لابد أن يكون رسمياً أي بإعلان على يد محضر وقد نصت على هذه الرسمية المادتان (940، 941 مدني).

ومن ثم لا يغني عن هذا الإنذار الرسمي أية ورقة أخرى ككتاب مسجل بعلم الوصول أو برقية ولو تضمنت هذه الورقة البيانات التي يجب أن يشتمل الإنذار عليها.

يجب أن يشتمل الإنذار على البيانات الآتية:

(أ) بيان العقار الجائز أخذه بالشفعة بيانا كافيا:

يجب أن يتضمن الإنذار بیان العقار الجائز أخذه بالشفعة بياناً كافياً .

ويقصد بالبيان الكافي البيان النافي للجهالة ويكون ذلك بتعيين موقعه وحدوده ومساحته وكذلك أي بيان آخر من شأنه أن يرفع الجهالة عن العقار وكذلك ما يميزه من توابع أو ملحقات ذات تأثير في تقييم الصفقة كالعقارات بالتخصيص المتميزة أي غير المعتادة وحقوق الارتفاق).... إلخ وإذا لم يكن المبيع هو كل العقار فإنه يجب تحديد الحصة المبيعة وذلك بحيث يستطيع من وجه إليه الإنذار أن يعمل رأيه في الصفقة فيأخذ بالشفعة أو يترك.

(ب) - الثمن:

يجب أن يشتمل الإنذار على بيان الثمن الذي تم به البيع أي الثمن المبين بالعقد لأن هذا الثمن هو الذي سيلزم الشفيع بإيداعه خزينة المحكمة حتى يتمكن من الحصول على العقار بالشفعة فإذا كان الثمن المذكور هو غير الثمن الحقيقي فللشفيع أن يطعن فيه ويثبت بجميع الطرق القانونية مقدار الثمن الحقيقي ولكن يجب - عليه أن يبدي رغبته خلال الخمسة عشر يوماً من وقت الإنذار.

(ج) - المصروفات الرسمية :

(د) - شروط البيع:

أوجب النص أن يشتمل الإنذار على شروط البيع.

والمقصود بشروط البيع، الشروط الأساسية التي لابد من علم الشفيع بها حتى يستطيع الموازنة بين أن يقدم على طلب الشفعة أو لا يقدم ومثل ذلك أن تتضمن شروط البيع قيداً أو تكليفاً شخصياً أو عينياً يحد من سلطات المشتري على العقار المبيع.

ولكن لا يعد من الشروط الأساسية للبيع ما يأتي:

1- بيان حصة كل مشتر في بيع على الشيوع ذلك أنه لا يجوز في جميع الأحوال إلا أن يشفع في العقار المبيع كله.

2- شروط منح المشتري أجلاً في الوفاء ببعض الثمن لأن الشفيع ملزم في جميع الأحوال طبقاً للمادة 942 مدنى بإيداع كل الثمن الحقيقي الذي حصل به البيع وذلك خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إعلان الرغبة فى الأخذ بالشفعة وقبل رفع الدعوى وإلا سقط حقه في الأخذ بالشفعة.

كما أنه طبقاً للمادة 945 مدني لا يستفيد الشفيع من الأجل الممنوح للمشتري إلا برضاء البائع ولا يعنيه هذا أيضاً من إيداع كامل الثمن بما فيه المؤجل.

(هـ) - اسم كل من البائع والمشتري ولقبه وصناعته وموطنه :

يجب أن يشتمل الإنذار على اسم كل من البائع والمشتري ولقبه وصناعته وموطنه.

المادة قد نصت صراحة على جزاء تخلف البيانات التي أوجبت اشتمال الإنذار عليها أو عدم صحة هذه البيانات وهو بطلان الإنذار.

يتبع في إعلان إنذار الشفعة إلى الشفيع الإجراءات التي نص عليها قانون المرافعات الإعلان أوراق المحضرين (مادة 10 مرافعات وما بعدها).

يوجه الإنذار إلى الشفيع إما من البائع أو المشتري فإذا وجهه أحدهما أغنى ذلك عن أن يوجهه الآخر.

وإذا تعدد الشفعاء ولو كانوا من طبقات مختلفة تعين أن يوجه إليهم جميعاً وذلك لاحتمال أن يترك الشفيع شفعته فيأخذها الشفيع الآخر.

ويجوز أن يوجه الإنذار إلى وكيل الشفيع إذا كان مخولاً أن يمثله أمام المحاكم وأن يتسلم الأوراق والأحكام نيابة عنه.

يبدأ الميعاد المحدد لإعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة من تاريخ تسلم الإنذار المعلن إلى الشفيع من البائع والمشتري أو من أحدهما ولا يغني عن هذا الميعاد علم الشفيع بحصول البيع وشروطه وإن كان هذا لا يمنع - كما تكتله من أن يعلن الشفيع رغبته قبل هذا الإنذار .

الإنذار الموجه من المشتري والبائع إلى الشفيع لا يعد إقراراً منهما بملكيته فهو لا يعدو أن يكون دعوة لإبداء الرغبة في الأخذ بالشفعة إذا توافرت شروطها. ( موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الثالث عشر الصفحة/ 200)

الفقه الإسلامي

الموسوعة الفقهية إصدار وزارة الأوقاف والشئون الإسلامية بدولة الكويت الطبعة الأولي 1433 هـ - 2012 م الجزء / السادس والعشرون ، الصفحة / 148

مَرَاحِلُ طَلَبِ الأْخْذِ بِالشُّفْعَةِ:

27 - عَلَى الشَّفِيعِ أَنْ يُظْهِرَ رَغْبَتَهُ بِمُجَرَّدِ عِلْمِهِ بِالْبَيْعِ بِمَا يُسَمِّيهِ الْفُقَهَاءُ طَلَبَ الْمُوَاثَبَةِ، ثُمَّ يُؤَكِّدَ هَذِهِ الرَّغْبَةَ وَيُعْلِنَهَا وَيُسَمَّى هَذَا طَلَبَ التَّقْرِيرِ وَالإْشْهَادِ، فَإِذَا لَمْ تَتِمَّ لَهُ الشُّفْعَةُ تَقَدَّمَ لِلْقَضَاءِ بِمَا يُسَمَّى بِطَلَبِ الْخُصُومَةِ وَالتَّمَلُّكِ .

أ - طَلَبُ الْمُوَاثَبَةِ

28 - وَقْتُ هَذَا الطَّلَبِ هُوَ وَقْتُ عِلْمِ الشَّفِيعِ بِالْبَيْعِ، وَعِلْمُهُ بِالْبَيْعِ قَدْ يَحْصُلُ بِسَمَاعِهِ بِالْبَيْعِ بِنَفْسِهِ، وَقَدْ يَحْصُلُ بِإِخْبَارِ غَيْرِهِ لَهُ.

وَاخْتَلَفَ الْحَنَفِيَّةُ فِي اشْتِرَاطِ الْعَدَدِ وَالْعَدَالَةِ فِي الْمُخْبِرِ.

فَقَالَ أَبُو حَنِيفَةَ: يُشْتَرَطُ أَحَدُ هَذَيْنِ إِمَّا الْعَدَدُ فِي الْمُخْبِرِ وَهُوَ رَجُلاَنِ أَوْ رَجُلٌ وَامْرَأَتَانِ وَإِمَّا الْعَدَالَةُ.

وَقَالَ أَبُو يُوسُفَ وَمُحَمَّدٌ: لاَ يُشْتَرَطُ فِيهِ الْعَدَدُ وَلاَ الْعَدَالَةُ، فَلَوْ أَخْبَرَهُ وَاحِدٌ بِالشُّفْعَةِ عَدْلاً كَانَ أَوْ فَاسِقًا، فَسَكَتَ وَلَمْ يَطْلُبْ عَلَى فَوْرِ الْخَبَرِ عَلَى رِوَايَةِ الأْصْلِ أَوْ لَمْ يَطْلُبْ فِي الْمَجْلِسِ عَلَى رِوَايَةِ مُحَمَّدٍ. بَطَلَتْ شُفْعَتُهُ عِنْدَهُمَا إِذَا ظَهَرَ كَوْنُ الْخَبَرِ صَادِقًا. وَذَلِكَ لأِنَّ الْعَدَدَ وَالْعَدَالَةَ لاَ يُعْتَبَرَانِ شَرْعًا فِي الْمُعَامَلاَتِ وَهَذَا مِنْ بَابِ الْمُعَامَلَةِ فَلاَ يُشْتَرَطُ فِيهِ الْعَدَدُ وَلاَ الْعَدَالَةُ.

وَوَجْهُ قَوْلِ أَبِي حَنِيفَةَ: أَنَّ هَذَا إِخْبَارٌ فِيهِ مَعْنَى الإْلْزَامِ. أَلاَ تَرَى أَنَّ حَقَّ الشَّفِيعِ يَبْطُلُ لَوْ لَمْ يَطْلُبْ بَعْدَ الْخَبَرِ فَأَشْبَهَ الشَّهَادَةَ فَيُعْتَبَرُ فِيهِ أَحَدُ شَرْطَيِ الشَّهَادَةِ وَهُوَ الْعَدَدُ أَوِ الْعَدَالَةُ .

29 - وَشَرْطُ طَلَبِ الْمُوَاثَبَةِ أَنْ يَكُونَ مِنْ فَوْرِ الْعِلْمِ بِالْبَيْعِ . إِذَا كَانَ قَادِرًا عَلَيْهِ، حَتَّى لَوْ عَلِمَ بِالْبَيْعِ وَسَكَتَ عَنِ الطَّلَبِ مَعَ الْقُدْرَةِ عَلَيْهِ بَطَلَ حَقُّ الشُّفْعَةِ فِي رِوَايَةِ الأْصْلِ . وَرُوِيَ عَنْ مُحَمَّدٍ أَنَّهُ عَلَى الْمَجْلِسِ كَخِيَارِ الْمُخَيَّرَةِ وَخِيَارِ الْقَبُولِ مَا لَمْ يَقُمْ عَنِ الْمَجْلِسِ أَوْ يَتَشَاغَلْ عَنِ الطَّلَبِ بِعَمَلٍ آخَرَ لاَ تَبْطُلُ شُفْعَتُهُ وَلَهُ أَنْ يَطْلُبَ، وَذَكَرَ الْكَرْخِيُّ أَنَّ هَذَا أَصَحُّ الرِّوَايَتَيْنِ، وَوَجْهُ هَذِهِ الرِّوَايَةِ أَنَّ حَقَّ الشُّفْعَةِ ثَبَتَ نَظَرًا لِلشَّفِيعِ دَفْعًا لِلضَّرَرِ عَنْهُ فَيَحْتَاجُ إِلَى التَّأَمُّلِ أَنَّ هَذِهِ الدَّارَ هَلْ تَصْلُحُ بِمِثْلِ هَذَا الثَّمَنِ وَأَنَّهُ هَلْ يَتَضَرَّرُ بِجِوَارِ هَذَا الْمُشْتَرِي فَيَأْخُذُ بِالشُّفْعَةِ، أَمْ لاَ يَتَضَرَّرُ بِهِ فَيَتْرُكُ. وَهَذَا لاَ يَصِحُّ بِدُونِ الْعِلْمِ بِالْبَيْعِ، وَالْحَاجَةُ إِلَى التَّأَمُّلِ شَرْطُ الْمَجْلِسِ فِي جَانِبِ الْمُخَيَّرَةِ، وَالْقَبُولِ، كَذَا هَاهُنَا. وَوَجْهُ رِوَايَةِ الأْصْلِ مَا رُوِيَ أَنَّ الرَّسُولَ ، صلي الله عليه وسلم قَالَ: «الشُّفْعَةُ كَحَلِّ الْعِقَالِ» وَلأِنَّهُ حَقٌّ يَثْبُتُ عَلَى خِلاَفِ الْقِيَاسِ، إِذِ الأْخْذُ بِالشُّفْعَةِ تَمَلُّكُ مَالٍ مَعْصُومٍ بِغَيْرِ إِذْنِ مَالِكِهِ لِخَوْفِ ضَرَرٍ يَحْتَمِلُ الْوُجُودَ وَالْعَدَمَ فَلاَ يَسْتَقِرُّ إِلاَّ بِالطَّلَبِ عَلَى الْمُوَاثَبَةِ .

وَاسْتَثْنَى الْحَنَفِيَّةُ الْقَائِلُونَ بِوُجُوبِ الْمُوَاثَبَةِ حَالاَتٍ يُعْذَرُ فِيهَا بِالتَّأْخِيرِ كَمَا إِذَا سَمِعَ بِالْبَيْعِ فِي حَالِ سَمَاعِهِ خُطْبَةَ الْجُمُعَةِ أَوْ سَلَّمَ عَلَى الْمُشْتَرِي قَبْلَ طَلَبِ الشُّفْعَةِ وَنَحْوِ ذَلِكَ .

وَكَذَلِكَ إِذَا كَانَ هُنَاكَ حَائِلٌ بِأَنْ كَانَ بَيْنَهُمَا نَهْرٌ مَخُوفٌ، أَوْ أَرْضٌ مَسْبَعَةٌ، أَوْ غَيْرُ ذَلِكَ مِنَ الْمَوَانِعِ، لاَ تَبْطُلُ شُفْعَتُهُ بِتَرْكِ الْمُوَاثَبَةِ إِلَى أَنْ يَزُولَ الْحَائِلُ .

30 - وَذَهَبَ الْمَالِكِيَّةُ إِلَى أَنَّ الشُّفْعَةَ لَيْسَتْ عَلَى الْفَوْرِ بَلْ وَقْتُ وُجُوبِهَا مُتَّسِعٌ، وَاخْتَلَفَ قَوْلُ مَالِكٍ فِي هَذَا الْوَقْتِ هَلْ هُوَ مَحْدُودٌ أَمْ لاَ؟ فَمَرَّةً قَالَ: هُوَ غَيْرُ مَحْدُودٍ وَأَنَّهَا لاَ تَنْقَطِعُ أَبَدًا، إِلاَّ أَنْ يُحْدِثَ الْمُبْتَاعُ بِنَاءً أَوْ تَغْيِيرًا كَثِيرًا بِمَعْرِفَتِهِ وَهُوَ حَاضِرٌ عَالِمٌ سَاكِتٌ، وَمَرَّةً حَدَّدَ هَذَا الْوَقْتَ بِسَنَةٍ، وَهُوَ الأْشْهَرُ كَمَا يَقُولُ ابْنُ رُشْدٍ وَقِيلَ أَكْثَرُ مِنَ السَّنَةِ وَقَدْ قِيلَ عَنْهُ إِنَّ الْخَمْسَةَ الأْعْوَامَ لاَ تَنْقَطِعُ فِيهَا الشُّفْعَةُ .

31 - وَالأْظْهَرُ عِنْدَ الشَّافِعِيَّةِ أَنَّ الشُّفْعَةَ يَجِبُ طَلَبُهَا عَلَى الْفَوْرِ لأِنَّ هَا حَقٌّ ثَبَتَ لِدَفْعِ الضَّرَرِ فَكَانَ عَلَى الْفَوْرِ كَالرَّدِّ بِالْعَيْبِ، وَهُوَ مُوَافِقٌ لِرِوَايَةِ الأْصْلِ وَالصَّحِيحُ مِنْ مَذْهَبِ الْحَنَابِلَةِ، وَمُقَابِلُ الأْظْهَرِ ثَلاَثَةُ أَقْوَالٍ:

أَحَدُهَا: أَنَّ حَقَّ الشُّفْعَةِ مُؤَقَّتٌ بِثَلاَثَةِ أَيَّامٍ بَعْدَ الْمُكْنَةِ، فَإِنْ طَلَبَهَا إِلَى ثَلاَثٍ كَانَ عَلَى حَقِّهِ، وَإِنْ مَضَتِ الثَّلاَثُ قَبْلَ طَلَبِهِ بَطَلَتْ.

وَالْقَوْلُ الثَّانِي: تَمْتَدُّ مُدَّةً تَسَعُ التَّأَمُّلَ فِي مِثْلِ ذَلِكَ الشِّقْصِ.

وَالثَّالِثُ: أَنَّ حَقَّ الشُّفْعَةِ مُمْتَدٌّ عَلَى التَّأْبِيدِ مَا لَمْ يُسْقِطْهُ أَوْ يُعَرِّضْ بِإِسْقَاطِهِ .

وَقَدِ اسْتَثْنَى بَعْضُ الشَّافِعِيَّةِ عَشْرَ صُوَرٍ لاَ يُشْتَرَطُ فِيهَا الْفَوْرُ هِيَ:

1)لَوْ شَرَطَ الْخِيَارَ لِلْبَائِعِ أَوْ لَهُمَا فَإِنَّهُ لاَ يُؤْخَذُ بِالشُّفْعَةِ مَا دَامَ الْخِيَارُ بَاقِيًا.

2) إِنَّ لَهُ التَّأْخِيرَ لاِنْتِظَارِ إِدْرَاكِ الزَّرْعِ حَصَادَهُ عَلَى الأْصَحِّ .

3) إِذَا أُخْبِرَ بِالْبَيْعِ عَلَى غَيْرِ مَا وَقَعَ مِنْ زِيَادَةٍ فِي الثَّمَنِ فَتَرَكَ ثُمَّ تَبَيَّنَ خِلاَفُهُ فَحَقُّهُ بَاقٍ.

4) إِذَا كَانَ أَحَدُ الشَّفِيعَيْنِ غَائِبًا فَلِلْحَاضِرِ انْتِظَارُهُ وَتَأْخِيرُ الأْخْذِ إِلَى حُضُورِهِ.

5) إِذَا اشْتَرَى بِمُؤَجَّلٍ.

6) لَوْ قَالَ: لَمْ أَعْلَمْ أَنَّ لِي الشُّفْعَةَ وَهُوَ مِمَّنْ - يَخْفَى عَلَيْهِ ذَلِكَ.

7) لَوْ قَالَ الْعَامِّيُّ. لَمْ أَعْلَمْ أَنَّ الشُّفْعَةَ عَلَى الْفَوْرِ، فَإِنَّ الْمَذْهَبَ هُنَا وَفِي الرَّدِّ بِالْعَيْبِ قَبُولُ قَوْلِهِ.

8) لَوْ كَانَ الشِّقْصُ الَّذِي يَأْخُذُ بِسَبَبِهِ مَغْصُوبًا كَمَا نَصَّ عَلَيْهِ الْبُوَيْطِيُّ فَقَالَ: وَإِنْ كَانَ فِي يَدِ رَجُلٍ شِقْصٌ مِنْ دَارٍ فَغَصَبَ عَلَى نَصِيبِهِ ثُمَّ بَاعَ الآْخَرُ نَصِيبَهُ ثُمَّ رَجَعَ إِلَيْهِ فَلَهُ الشُّفْعَةُ سَاعَةَ رُجُوعِهِ إِلَيْهِ، نَقَلَهُ الْبُلْقِينِيُّ.

9) الشُّفْعَةُ الَّتِي يَأْخُذُهَا الْوَلِيُّ لِلْيَتِيمِ لَيْسَتْ عَلَى الْفَوْرِ، بَلْ حَقُّ الْوَلِيِّ عَلَى التَّرَاخِي قَطْعًا، حَتَّى لَوْ أَخَّرَهَا أَوْ عَفَا عَنْهَا لَمْ يَسْقُطْ لأِجْلِ الْيَتِيمِ.

10) لَوْ بَلَغَهُ الشِّرَاءُ بِثَمَنٍ مَجْهُولٍ فَأَخَّرَ لِيَعْلَمَ لاَ يَبْطُلُ، قَالَهُ الْقَاضِي حُسَيْنٌ .

32 - وَالصَّحِيحُ فِي مَذْهَبِ الْحَنَابِلَةِ - أَنَّ حَقَّ الشُّفْعَةِ عَلَى الْفَوْرِ إِنْ طَالَبَ بِهَا سَاعَةَ يَعْلَمُ بِالْبَيْعِ وَإِلاَّ بَطَلَتْ، نَصَّ عَلَيْهِ أَحْمَدُ فِي رِوَايَةِ أَبِي طَالِبٍ، وَحُكِيَ عَنْهُ رِوَايَةٌ ثَانِيَةٌ أَنَّ الشُّفْعَةَ عَلَى التَّرَاخِي لاَ تَسْقُطُ مَا لَمْ يُوجَدْ مِنْهُ مَا يَدُلُّ عَلَى الرِّضَى مِنْ عَفْوٍ أَوْ مُطَالَبَةٍ بِقِسْمَةٍ وَنَحْوِ ذَلِكَ .

وَإِنْ كَانَ لِلشَّفِيعِ عُذْرٌ يَمْنَعُهُ الطَّلَبَ مِثْلُ أَنْ لاَ يَعْلَمَ بِالْبَيْعِ فَأَخَّرَ إِلَى أَنْ عَلِمَ وَطَالَبَ سَاعَةَ عَلِمَ أَوْ عَلِمَ الشَّفِيعُ بِالْبَيْعِ لَيْلاً فَأَخَّرَ الطَّلَبَ إِلَى الصُّبْحِ أَوْ أَخَّرَ الطَّلَبَ لِشِدَّةِ جُوعٍ أَوْ عَطَشٍ حَتَّى يَأْكُلَ وَيَشْرَبَ، أَوْ أَخَّرَ الطَّلَبَ مُحْدِثٌ لِطَهَارَةٍ أَوْ إِغْلاَقِ بَابٍ أَوْ لِيَخْرُجَ مِنَ الْحَمَّامِ أَوْ لِيَقْضِيَ حَاجَتَهُ، أَوْ لِيُؤَذِّنَ وَيُقِيمَ وَيَأْتِيَ بِالصَّلاَةِ بِسُنَنِهَا، أَوْ لِيَشْهَدَهَا فِي جَمَاعَةٍ يَخَافُ فَوْتَهَا وَنَحْوِهِ، كَمَنْ عَلِمَ وَقَدْ ضَاعَ مِنْهُ مَالٌ فَأَخَّرَ الطَّلَبَ يَلْتَمِسُ مَا سَقَطَ مِنْهُ لَمْ تَسْقُطِ الشُّفْعَةُ، لأِنَّ الْعَادَةَ تَقْدِيمُ هَذِهِ الْحَوَائِجِ وَنَحْوِهَا عَلَى غَيْرِهَا فَلاَ يَكُونُ الاِشْتِغَالُ بِهَا رِضًا بِتَرْكِ الشُّفْعَةِ، كَمَا لَوْ أَمْكَنَهُ أَنْ يُسْرِعَ فِي مَشْيِهِ أَوْ يُحَرِّكَ دَابَّتَهُ فَلَمْ يَفْعَلْ وَمَضَى عَلَى حَسَبِ عَادَتِهِ، وَهَذَا مَا لَمْ يَكُنِ الْمُشْتَرِي حَاضِرًا عِنْدَ الشَّفِيعِ فِي هَذِهِ الأْحْوَالِ، فَتَسْقُطُ بِتَأْخِيرِهِ؛ لأِنَّهُ مَعَ حُضُورِهِ يُمْكِنُهُ مُطَالَبَتُهُ مِنْ غَيْرِ اشْتِغَالٍ عَنْ أَشْغَالِهِ إِلاَّ الصَّلاَةَ فَلاَ تَسْقُطُ الشُّفْعَةُ بِتَأْخِيرِ الطَّلَبِ لِلصَّلاَةِ وَسُنَنِهَا، وَلَوْ مَعَ حُضُورِ الْمُشْتَرِي عِنْدَ الشَّفِيعِ؛ لأِنَّ الْعَادَةَ تَأْخِيرُ الْكَلاَمِ عَنِ الصَّلاَةِ، وَلَيْسَ عَلَى الشَّفِيعِ تَخْفِيفُ الصَّلاَةِ - وَلاَ الاِقْتِصَارُ عَلَى أَقَلِّ مَا يُجْزِئُ فِي الصَّلاَةِ .

الإْشْهَادُ عَلَى طَلَبِ الْمُوَاثَبَةِ:

33 - الإْشْهَادُ لَيْسَ بِشَرْطٍ لِصِحَّةِ طَلَبِ الْمُوَاثَبَةِ فَلَوْ لَمْ يُشْهِدْ صَحَّ طَلَبُهُ فِيمَا بَيْنَهُ وَبَيْنَ اللَّهِ، وَإِنَّمَا الإْشْهَادُ لِلإْظْهَارِ عِنْدَ الْخُصُومَةِ عَلَى تَقْدِيرِ الإْنْكَارِ ؛ لأِنَّ مِنَ الْجَائِزِ أَنَّ الْمُشْتَرِيَ لاَ يُصَدِّقُ الشَّفِيعَ فِي الطَّلَبِ أَوْ لاَ يُصَدِّقُهُ فِي الْفَوْرِ وَيَكُونُ الْقَوْلُ قَوْلَهُ فَيَحْتَاجُ إِلَى الإْظْهَارِ بِالْبَيِّنَةِ عِنْدَ الْقَاضِي عَلَى تَقْدِيرِ عَدَمِ التَّصْدِيقِ، لاَ أَنَّهُ شَرْطُ صِحَّةِ الطَّلَبِ، هَذَا عِنْدَ الْحَنَفِيَّةِ وَالشَّافِعِيَّةِ. قَالَ الشَّافِعِيَّةُ إِنْ كَانَ لِلشَّفِيعِ عُذْرٌ يَمْنَعُ الْمُطَالَبَةَ، فَلْيُوَكِّلْ فِي الْمُطَالَبَةِ أَوْ يُشْهِدْ عَلَى طَلَبِ الشُّفْعَةِ، فَإِنْ تَرَكَ الْمَقْدُورَ عَلَيْهِ مِنْهَا بَطَلَ حَقُّهُ فِي الأْظْهَرِ .

وَعِنْدَ الْحَنَابِلَةِ: تَسْقُطُ الشُّفْعَةُ بِسَيْرِهِ إِلَى الْمُشْتَرِي فِي طَلَبِهَا بِلاَ إِشْهَادٍ، وَلاَ تَسْقُطُ إِنْ أَخَّرَ طَلَبَهُ بَعْدَ الإْشْهَادِ ، أَيْ إِنَّ الْحَنَابِلَةَ يَشْتَرِطُونَ الإْشْهَادَ لِصِحَّةِ الطَّلَبِ . وَيَصِحُّ الطَّلَبُ بِكُلِّ لَفْظٍ يُفْهَمُ مِنْهُ طَلَبُ الشُّفْعَةِ كَمَا لَوْ قَالَ: طَلَبْتُ الشُّفْعَةَ أَوْ أَطْلُبُهَا أَوْ أَنَا طَالِبُهَا، لأِنَّ الاِعْتِبَارَ لِلْمَعْنَى .

ب - طَلَبُ التَّقْرِيرِ وَالإْشْهَادِ:

34 - هَذِهِ الْمَرْحَلَةُ مِنَ الْمُطَالَبَةِ اخْتَصَّ بِذِكْرِهَا الْحَنَفِيَّةُ فَقَالُوا: يَجِبُ عَلَى الشَّفِيعِ بَعْدَ طَلَبِ الْمُوَاثَبَةِ أَنْ يُشْهِدَ وَيَطْلُبَ التَّقْرِيرَ وَطَلَبُ التَّقْرِيرِ هُوَ أَنْ يُشْهِدَ الشَّفِيعُ عَلَى الْبَائِعِ إِنْ كَانَ الْعَقَارُ الْمَبِيعُ فِي يَدِهِ، أَوْ عَلَى الْمُشْتَرِي وَإِنْ لَمْ يَكُنِ الْعَقَارُ فِي يَدِهِ، أَوْ عِنْدَ الْمَبِيعِ بِأَنَّهُ طَلَبَ وَيَطْلُبُ فِيهِ الشُّفْعَةَ الآْنَ.

وَالشَّفِيعُ مُحْتَاجٌ إِلَى الإْشْهَادِ لإِثْبَاتِهِ عِنْدَ الْقَاضِي وَلاَ يُمْكِنُهُ الإْشْهَادُ ظَاهِرًا عَلَى طَلَبِ الْمُوَاثَبَةِ لأِنَّهُ عَلَى فَوْرِ الْعِلْمِ بِالشِّرَاءِ - عِنْدَ الْبَعْضِ - فَيَحْتَاجُ بَعْدَ ذَلِكَ إِلَى طَلَبِ الإْشْهَادِ وَالتَّقْرِيرِ .

35 - وَلِبَيَانِ كَيْفِيَّتِهِ نَقُولُ: الْمَبِيعُ إِمَّا أَنْ يَكُونَ فِي يَدِ الْبَائِعِ وَإِمَّا أَنْ يَكُونَ فِي يَدِ الْمُشْتَرِي، فَإِنْ كَانَ فِي يَدِ الْبَائِعِ فَالشَّفِيعُ بِالْخِيَارِ إِنْ شَاءَ طَلَبَ مِنَ الْبَائِعِ، وَإِنْ شَاءَ طَلَبَ مِنَ الْمُشْتَرِي وَإِنْ شَاءَ طَلَبَ عِنْدَ الْمَبِيعِ.

أَمَّا الطَّلَبُ مِنَ الْبَائِعِ وَالْمُشْتَرِي فَلأِنَّ كُلَّ وَاحِدٍ مِنْهُمَا خَصْمٌ، الْبَائِعُ بِالْيَدِ وَالْمُشْتَرِي بِالْمِلْكِ، فَصَحَّ الطَّلَبُ مِنْ كُلِّ وَاحِدٍ مِنْهُمَا.

وَأَمَّا الطَّلَبُ عِنْدَ الْمَبِيعِ فَلأِنَّ الْحَقَّ مُتَعَلِّقٌ بِهِ، فَإِنْ سَكَتَ عَنِ الطَّلَبِ مِنْ أَحَدِ الْمُتَبَايِعَيْنِ وَعِنْدَ الْمَبِيعِ مَعَ الْقُدْرَةِ عَلَيْهِ بَطَلَتْ شُفْعَتُهُ لأِنَّهُ فَرَّطَ فِي الطَّلَبِ.

وَإِنْ كَانَ فِي يَدِ الْمُشْتَرِي فَإِنْ شَاءَ طَلَبَ مِنَ الْمُشْتَرِي وَإِنْ شَاءَ عِنْدَ الْمَبِيعِ، وَلاَ يَطْلُبُ مِنَ الْبَائِعِ لأِنَّهُ خَرَجَ مِنْ أَنْ يَكُونَ خَصْمًا لِزَوَالِ يَدِهِ وَلاَ مِلْكَ لَهُ فَصَارَ بِمَنْزِلَةِ الأْجْنَبِيِّ.

هَذَا إِذَا كَانَ قَادِرًا عَلَى الطَّلَبِ مِنَ الْمُشْتَرِي أَوِ الْبَائِعِ أَوْ عِنْدَ الْمَبِيعِ .

وَالإْشْهَادُ عَلَى طَلَبِ التَّقْرِيرِ لَيْسَ بِشَرْطٍ لِصِحَّتِهِ وَإِنَّمَا هُوَ لِتَوْثِيقِهِ عَلَى تَقْدِيرِ الإْنْكَارِ كَمَا فِي طَلَبِ الْمُوَاثَبَةِ. وَتَسْمِيَةُ الْمَبِيعِ وَتَحْدِيدُهُ لَيْسَتْ بِشَرْطٍ لِصِحَّةِ الطَّلَبِ وَالإْشْهَادِ فِي ظَاهِرِ الرِّوَايَةِ، وَرُوِيَ عَنْ أَبِي يُوسُفَ أَنَّهُ شَرْطٌ؛ لأِنَّ الطَّلَبَ لاَ يَصِحُّ إِلاَّ بَعْدَ الْعِلْمِ وَالْعَقَارُ لاَ يَصِيرُ مَعْلُومًا إِلاَّ بِالتَّحْدِيدِ فَلاَ يَصِحُّ الطَّلَبُ وَالإْشْهَادُ بِدُونِهِ .

36 - وَاخْتَلَفَتْ عِبَارَاتُ مَشَايِخِ الْحَنَفِيَّةِ فِي أَلْفَاظِ الطَّلَبِ، وَصَحَّحَ الْكَاسَانِيُّ أَنَّهُ لَوْ أَتَى بِلَفْظٍ يَدُلُّ عَلَى الطَّلَبِ أَيَّ لَفْظٍ كَانَ يَكْفِي، نَحْوُ أَنْ يَقُولَ: ادَّعَيْتُ الشُّفْعَةَ أَوْ سَأَلْتُ الشُّفْعَةَ وَنَحْوَ ذَلِكَ مِمَّا يَدُلُّ عَلَى الطَّلَبِ، قَالَ الْكَاسَانِيُّ: لأِنَّ الْحَاجَةَ إِلَى الطَّلَبِ، وَمَعْنَى الطَّلَبِ يَتَأَدَّى بِكُلِّ لَفْظٍ يَدُلُّ عَلَيْهِ، سَوَاءٌ أَكَانَ بِلَفْظِ الطَّلَبِ أَمْ بِغَيْرِهِ، وَمِنْ صُوَرِ هَذَا الطَّلَبِ مَا ذُكِرَ فِي الْهِدَايَةِ وَالْكَنْزِ، وَهِيَ أَنْ يَقُولَ الشَّفِيعُ: إِنَّ فُلاَنًا اشْتَرَى هَذِهِ الدَّارَ وَأَنَا شَفِيعُهَا، وَقَدْ كُنْتُ طَلَبْتُ الشُّفْعَةَ وَأَطْلُبُهَا الآْنَ فَاشْهَدُوا عَلَى ذَلِكَ .

37 - وَأَمَّا حُكْمُ هَذَا الطَّلَبِ عِنْدَ الْحَنَفِيَّةِ فَهُوَ اسْتِقْرَارُ الْحَقِّ، فَالشَّفِيعُ إِذَا أَتَى بِطَلَبَيْنِ صَحِيحَيْنِ (طَلَبِ الْمُوَاثَبَةِ وَطَلَبِ التَّقْرِيرِ) اسْتَقَرَّ الْحَقُّ عَلَى وَجْهٍ لاَ يَبْطُلُ بِتَأْخِيرِ الْمُطَالَبَةِ أَمَامَ الْقَاضِي بِالأْخْذِ بِالشُّفْعَةِ أَبَدًا حَتَّى يُسْقِطَهَا بِلِسَانِهِ، وَهُوَ قَوْلُ أَبِي حَنِيفَةَ وَإِحْدَى الرِّوَايَتَيْنِ عَنْ أَبِي يُوسُفَ، وَفِي رِوَايَةٍ أُخْرَى قَالَ: إِذَا تَرَكَ الْمُخَاصَمَةَ إِلَى الْقَاضِي فِي زَمَانٍ يَقْدِرُ فِيهِ عَلَى الْمُخَاصَمَةِ بَطَلَتْ شُفْعَتُهُ، وَلَمْ يُؤَقِّتْ فِيهِ وَقْتًا، وَرُوِيَ عَنْهُ أَنَّهُ قَدَّرَهُ بِمَا يَرَاهُ الْقَاضِي، وَقَالَ مُحَمَّدٌ وَزُفَرُ، إِذَا مَضَى شَهْرٌ بَعْدَ الطَّلَبِ وَلَمْ يَطْلُبْ مِنْ غَيْرِ عُذْرٍ بَطَلَتْ شُفْعَتُهُ، وَهُوَ رِوَايَةٌ عَنْ أَبِي يُوسُفَ أَيْضًا وَبِهِ أَخَذَتِ الْمَجَلَّةُ . وَجْهُ قَوْلِ مُحَمَّدٍ وَزُفَرَ: أَنَّ حَقَّ الشُّفْعَةِ ثَبَتَ لِدَفْعِ الضَّرَرِ عَنِ الشَّفِيعِ وَلاَ يَجُوزُ دَفْعُ الضَّرَرِ عَنِ الإْنْسَانِ عَلَى وَجْهٍ يَتَضَمَّنُ الإْضْرَارَ بِغَيْرِهِ، وَفِي إِبْقَاءِ هَذَا الْحَقِّ بَعْدَ تَأْخِيرِ الْخُصُومَةِ أَبَدًا إِضْرَارٌ بِالْمُشْتَرِي؛ لأِنَّهُ لاَ يَبْنِي وَلاَ يَغْرِسُ خَوْفًا مِنَ النَّقْضِ وَالْقَلْعِ فَيَتَضَرَّرُ بِهِ، فَلاَ بُدَّ مِنَ التَّقْدِيرِ بِزَمَانٍ، وَقُدِّرَ بِالشَّهْرِ لأِنَّهُ أَدْنَى الآْجَالِ، فَإِذَا مَضَى شَهْرٌ وَلَمْ يَطْلُبْ مِنْ غَيْرِ عُذْرٍ فَقَدْ فَرَّطَ فِي الطَّلَبِ فَتَبْطُلُ شُفْعَتُهُ.

وَوَجْهُ قَوْلِ أَبِي حَنِيفَةَ، أَنَّ الْحَقَّ لِلشَّفِيعِ قَدْ ثَبَتَ بِالطَّلَبَيْنِ وَالأْصْلُ أَنَّ الْحَقَّ مَتَى ثَبَتَ لإِنْسَانٍ لاَ يَبْطُلُ إِلاَّ بِإِبْطَالِهِ وَلَمْ يُوجَدْ لأِنَّ تَأْخِيرَ الْمُطَالَبَةِ مِنْهُ لاَ يَكُونُ إِبْطَالاً، كَتَأْخِيرِ اسْتِيفَاءِ الْقِصَاصِ وَسَائِرِ الدُّيُونِ .

ج - طَلَبُ الْخُصُومَةِ وَالتَّمَلُّكِ:

38 - طَلَبُ الْخُصُومَةِ وَالتَّمَلُّكِ هُوَ طَلَبُ الْمُخَاصَمَةِ عِنْدَ الْقَاضِي، فَيَلْزَمُ أَنْ يَطْلُبَ الشَّفِيعُ وَيُدْعَى فِي حُضُورِ الْحَاكِمِ بَعْدَ طَلَبِ التَّقْرِيرِ وَالإْشْهَادِ.

وَلاَ تَسْقُطُ الشُّفْعَةُ بِتَأْخِيرِ هَذَا الطَّلَبِ عِنْدَ أَبِي حَنِيفَةَ، وَهُوَ رِوَايَةٌ عَنْ أَبِي يُوسُفَ، وَقَالَ مُحَمَّدٌ وَزُفَرُ إِنْ تَرَكَهَا شَهْرًا بَعْدَ الإْشْهَادِ بَطَلَتْ.

وَلاَ فَرْقَ فِي حَقِّ الْمُشْتَرِي بَيْنَ الْحَضَرِ وَالسَّفَرِ، وَلَوْ عَلِمَ أَنَّهُ لَمْ يَكُنْ فِي الْبَلَدِ قَاضٍ لاَ تَبْطُلُ شُفْعَتُهُ بِالتَّأْخِيرِ بِالاِتِّفَاقِ. لأِنَّهُ لاَ يَتَمَكَّنُ مِنَ الْخُصُومَةِ إِلاَّ عِنْدَ الْقَاضِي فَكَانَ عُذْرًا.

وَإِذَا تَقَدَّمَ الشَّفِيعُ إِلَى الْقَاضِي فَادَّعَى الشِّرَاءَ وَطَلَبَ الشُّفْعَةَ سَأَلَهُ الْقَاضِي فَإِنِ اعْتَرَفَ بِمِلْكِهِ الَّذِي يَشْفَعُ بِهِ، وَإِلاَّ كَلَّفَهُ بِإِقَامَةِ الْبَيِّنَةِ؛ لأِنَّ الْيَدَ ظَاهِرٌ مُحْتَمَلٌ فَلاَ تَكْفِي لإِثْبَاتِ الاِسْتِحْقَاقِ .

فَإِنْ عَجَزَ عَنِ الْبَيِّنَةِ اسْتَحْلَفَ الْمُشْتَرِيَ بِاللَّهِ مَا يَعْلَمُ أَنَّ الْمُدَّعِيَ مَالِكٌ لِلَّذِي ذَكَرَهُ مِمَّا يَشْفَعُ بِهِ، فَإِنْ نَكَلَ أَوْ قَامَتْ لِلشَّفِيعِ بَيِّنَةٌ ثَبَتَ حَقُّهُ فِي الْمُطَالَبَةِ، فَبَعْدَ ذَلِكَ يَسْأَلُ الْقَاضِي الْمُدَّعَى عَلَيْهِ هَلِ ابْتَاعَ أَمْ لاَ؟ فَإِنْ أَنْكَرَ الاِبْتِيَاعَ قِيلَ لِلشَّفِيعِ: أَقِمِ الْبَيِّنَةَ لأِنَّ الشُّفْعَةَ لاَ تَجِبُ إِلاَّ بَعْدَ ثُبُوتِ الْبَيْعِ وَثُبُوتُهُ بِالْحُجَّةِ - فَإِنْ عَجَزَ عَنْهَا اسْتَحْلَفَ الْمُشْتَرِيَ بِاللَّهِ مَا ابْتَاعَ أَوْ بِاللَّهِ مَا اسْتَحَقَّ عَلَيْهِ فِي هَذِهِ الدَّارِ شُفْعَةً مِنَ الْوَجْهِ الَّذِي ذَكَرَهُ.

وَلاَ يَلْزَمُ الشَّفِيعَ إِحْضَارُ الثَّمَنِ وَقْتَ الدَّعْوَى بَلْ بَعْدَ الْقَضَاءِ، فَيَجُوزُ لَهُ الْمُنَازَعَةُ وَإِنْ لَمْ يُحْضِرِ الثَّمَنَ إِلَى مَجْلِسِ الْقَضَاءِ .

الموسوعة الفقهية إصدار وزارة الأوقاف والشئون الإسلامية بدولة الكويت الطبعة الأولي 1433 هـ - 2012 م الجزء / الحادي والثلاثون ، الصفحة / 327

غَيْبَةُ الشَّفِيعِ:

8 - ذَهَبَ الْفُقَهَاءُ إِلَى أَنَّ غَيْبَةَ مُسْتَحِقِّ الشُّفْعَةِ لاَ تُسْقِطُ حَقَّهُ فِي الْمُطَالَبَةِ بِالشُّفْعَةِ.

وَجُمْهُورُ الْفُقَهَاءِ عَلَى أَنَّ الْمُطَالَبَةَ بِالشُّفْعَةِ عَلَى الْفَوْرِ سَاعَةَ مَا يَعْلَمُ الشَّفِيعُ بِالْبَيْعِ . لِقَوْلِهِ صلي الله عليه وسلم : «الشُّفْعَةُ لِمَنْ وَاثَبَهَا».

9 - وَاسْتَثْنَوْا مِنْ هَذَا الْحُكْمِ حَالاَتٍ، مِنْهَا: إِذَا كَانَ مُسْتَحِقُّ الشُّفْعَةِ غَائِبًا: فَقَالَ الْحَنَفِيَّةُ: إِذَا كَانَ بَعْضُهُمْ غَائِبًا يَقْضِي بِالشُّفْعَةِ بَيْنَ الْحَاضِرِينَ فِي الْجَمِيعِ، وَلاَ يَنْتَظِرُ لِحُضُورِ الْغَائِبِ لاِحْتِمَالِ عَدَمِ طَلَبِهِ فَلاَ يُؤَخِّرُ بِالشَّكِّ، وَكَذَا لَوْ كَانَ الشَّرِيكُ غَائِبًا فَطَلَبَ الْحَاضِرُ، يَقْضِي لَهُ بِالشُّفْعَةِ كُلِّهَا، ثُمَّ إِذَا حَضَرَ وَطَلَبَ قُضِيَ لَهُ بِهَا، فَإِنْ كَانَ مِثْلَ الأْوَّلِ كَأَنْ كَانَا شَرِيكَيْنِ أَوْ جَارَيْنِ قُضِيَ لَهُ بِنِصْفِهِ، وَلَوْ كَانَ الْغَائِبُ فَوْقَهُ كَأَنْ يَكُونَ الأْوَّلُ جَارًا وَالثَّانِي شَرِيكًا فَيَقْضِي لِلْغَائِبِ الَّذِي حَضَرَ بِالْكُلِّ، وَتَبْطُلُ شُفْعَةُ الأْوَّلِ . وَإِنْ كَانَ دُونَهُ، كَأَنْ كَانَ الأْوَّلُ شَرِيكًا وَالَّذِي حَضَرَ جَارًا مَنَعَهُ. وَذَلِكَ لأِنَّ الشُّفْعَةَ لِلْجَارِ تَثْبُتُ عِنْدَهُمْ فِي حَالَةِ عَدَمِ الشَّرِيكِ . وَقَالَ الأْبِيُّ مِنَ الْمَالِكِيَّةِ: إِنْ أَخَذَ الْحَاضِرُ جَمِيعَ مَا يَشْفَعُ فِيهِ هُوَ وَشَرِيكُهُ الْغَائِبُ. ثُمَّ حَضَرَ الْغَائِبُ فَلِمَنْ حَضَرَ بَعْدَ غَيْبَتِهِ مِنَ الشُّفَعَاءِ حِصَّتُهُ مِنَ الْمَشْفُوعِ فِيهِ مِنَ الْحَاضِرِ إِنْ أَحَبَّ ذَلِكَ.

ثُمَّ اخْتَلَفُوا فِي الْعُهْدَةِ، أَيْ ضَمَانِ ثَمَنِ حِصَّةِ مَنْ حَضَرَ بَعْدَ غَيْبَتِهِ إِنْ ظَهَرَ فِيهَا عَيْبٌ أَوِ اسْتُحِقَّتْ:

فَفِي رَأْيٍ أَنَّ الْعُهْدَةَ عَلَى الشَّفِيعِ الَّذِي حَضَرَ ابْتِدَاءً وَأَخَذَ الْجَمِيعَ؛ لأِنَّ الَّذِي حَضَرَ بَعْدَ غَيْبَتِهِ إِنَّمَا أَخَذَ حِصَّتَهُ مِنْهُ لاَ مِنَ الْمُشْتَرِي؛ وَلأِنَّ الَّذِي حَضَرَ لَوْ أَسْقَطَ شُفْعَتَهُ فَلاَ تَرْجِعُ لِلْمُشْتَرِي، بَلْ تَبْقَى لِمَنْ هِيَ بِيَدِهِ وَهُوَ الْحَاضِرُ ابْتِدَاءً.

وَفِي رَأْيٍ آخَرَ: الْعُهْدَةُ عَلَى الْمُشْتَرِي فَقَطْ؛ لأِنَّ الشَّفِيعَ الأْوَّلَ إِنَّمَا أَخَذَ مِنَ الْمُشْتَرِي حِصَّةَ الْغَائِبِ نِيَابَةً عَنْهُ .

وَقَالَ الشَّافِعِيَّةُ: إِنْ كَانَ الشَّفِيعُ غَائِبًا عَنْ بَلَدِ الْمُشْتَرِي غَيْبَةً حَائِلَةً بَيْنَهُ وَبَيْنَ مُبَاشَرَةِ الطَّلَبِ، فَلْيُوَكِّلْ فِي طَلَبِهَا إِنْ قَدَرَ عَلَى التَّوْكِيلِ فِيهِ، لأِنَّهُ الْمُمْكِنُ، وَيُعْذَرُ الْغَائِبُ فِي تَأْخِيرِ الْحُضُورِ، وَإِلاَّ بِأَنْ عَجَزَ عَنِ التَّوْكِيلِ فَلْيُشْهِدْ عَلَى الطَّلَبِ لَهَا عَدْلَيْنِ أَوْ عَدْلاً وَامْرَأَتَيْنِ، فَإِنْ تَرَكَ الْمَقْدُورَ عَلَيْهِ مِنْهُمَا بَطَلَ حَقُّهُ فِي الأْظْهَرِ .

وَفِي فَتَاوَى الْبَغَوِيِّ أَنَّهُ لَوْ كَانَ الشَّفِيعُ غَائِبًا فَحَضَرَ عِنْدَ قَاضِي بَلَدِ الْغَيْبَةِ، وَأَثْبُت الشُّفْعَةَ، وَحَكَمَ لَهُ بِهَا، وَلَمْ يَتَوَجَّهْ إِلَى بَلَدِ الْبَيْعِ أَنَّ الشُّفْعَةَ لاَ تَبْطُلُ لأِنَّ هَا تَقَرَّرَتْ بِحُكْمِ الْقَاضِي .

وَمِثْلُهُ مَا ذَهَبَ إِلَيْهِ الْحَنَابِلَةُ، إِلاَّ أَنَّهُمْ لَمْ يَذْكُرُوا مَسْأَلَةَ التَّوْكِيلِ إِلاَّ فِي قِيَامِ الْعُذْرِ بِهِ .

الموسوعة الفقهية إصدار وزارة الأوقاف والشئون الإسلامية بدولة الكويت الطبعة الأولي 1433 هـ - 2012 م الجزء / الثاني والأربعون ، الصفحة / 288

تَسْلِيمُ الشُّفْعَةِ بِطَرِيقِ الْهَزْلِ:

39 - نَصَّ الْحَنَفِيَّةُ عَلَى أَنَّهُ إِذَا سَلَّمَ الشَّفِيعُ الشُّفْعَةَ هَازِلاً قَبْلَ طَلَبِ الْمُوَاثَبَةِ بَطَلَتْ شُفْعَتُهُ؛ لأِنَّ التَّسْلِيمَ بِطَرِيقِ الْهَزْلِ كَالسُّكُوتِ مُخْتَارًا، إِذِ اشْتِغَالُهُ بِالتَّسْلِيمِ هَازِلاً سُكُوتٌ عَنْ طَلَبِ الشُّفْعَةِ عَلَى الْفَوْرِ ضَرُورَةً، وَأَنَّهَا تَبْطُلُ بِحَقِيقَةِ السُّكُوتِ مُخْتَارًا بَعْدَ الْعِلْمِ بِالْبَيْعِ؛ لأِنَّهُ دَلِيلُ الإْعْرَاضِ عَنْ طَلَبِهَا، فَكَذَا تَبْطُلُ بِالسُّكُوتِ حُكْمًا.

أَمَّا بَعْدَ طَلَبِ الْمُوَاثَبَةِ، وَطَلَبِ التَّقْرِيرِ وَالإْشْهَادِ، فَإِنَّ التَّسْلِيمَ بِطَرِيقِ الْهَزْلِ بَاطِلٌ، وَالشُّفْعَةُ بَاقِيَةٌ لأِنَّ التَّسْلِيمَ مِنْ جِنْسِ مَا يَبْطُلُ بِخِيَارِ الشَّرْطِ، حَتَّى لَوْ سَلَّمَ الشُّفْعَةَ بَعْدَ طَلَبِ الْمُوَاثَبَةِ وَطَلَبِ التَّقْرِيرِ، عَلَى أَنَّهُ بِالْخِيَارِ ثَلاَثَةَ أَيَّامٍ بَطَلَ التَّسْلِيمُ، وَبَقِيَتِ الشُّفْعَةُ؛ لأِنَّ تَسْلِيمَ الشُّفْعَةِ فِي مَعْنَى التِّجَارَةِ؛ لأِنَّهُ اسْتِبْقَاءُ أَحَدِ الْعِوَضَيْنِ عَلَى مِلْكِهِ، وَلِهَذَا يَمْلِكُ الأْبُ وَالْوَصِيُّ تَسْلِيمَ شُفْعَةِ الصَّبِيِّ عِنْدَ أَبِي حَنِيفَةَ وَأَبِي يُوسُفَ رَحِمَهُمَا اللَّهُ، كَمَا يَمْلِكَانِ الْبَيْعَ وَالشِّرَاءَ لَهُ، فَيَتَوَقَّفُ عَلَى الرِّضَا بِالْحُكْمِ، وَالْخِيَارُ يَمْنَعُ الرِّضَا بِهِ، فَيَبْطُلُ التَّسْلِيمُ، فَكَذَا الْهَزْلُ يَمْنَعُ الرِّضَا بِالْحُكْمِ، فَيَبْطُلُ بِهِ التَّسْلِيمُ، كَمَا يَبْطُلُ بِخِيَارِ الشَّرْطِ، وَتَبْقَى الشُّفْعَةُ .

___________________________________

مجلة الأحكام العدلية

مادة (1030) التزام الشفيع

يلزم الشفيع بعد طلب المواثبة أن يشهد ويطلب التقرير بأن يقول في حضور رجلين أو رجل وامرأتين عند المبيع إن فلاناً قد اشترى هذا العقار أو عند المشتري أنت قد اشتريت العقار الفلاني أو عند البائع إن كان العقار موجوداً في يده أنت قد بعت عقارك وأنا شفيعه بهذه الجهة وكنت طلبت الشفعة والان اطلبها أيضاً اشهدوا وان كان الشفيع في محل بعيد ولم يمكنه طلب التقرير والإشهاد بهذا الوجه يوكَّل آخر وإن لم يجد وكيلاً أرسل مكتوباً.

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

كتاب مرشد الحيران إلى معرفة أحوال الإنسان فى المعاملات الشرعية على مذهب الإمام الأعظم أبى حنيفة النعمان لمؤلفه المغفور له (محمد قدرى باشا) (الطبعة الثانية) بالمطبعة الكبرى الأميرية ببولاق مصرالمحمية سنة1308هجرية 1891 افرنجيه

(مادة 117)
طلب الشفعة على ثلاثة أوجه طلب مواثبة وطلب إشهاد وتقرير وطلب تملك.
(مادة 118)
طلب المواثبة هو أن يبادر الشفيع بطلب الشفعة فوراً في مجلس علمه بالبيع والمشتري والثمن ولو علم بذلك بعد حين بدون أن يصدر منه ما يدل على الأعراض وأن يشهد على طلبه خشية جحود المشتري لا لزوماً.
(مادة 119)
طلب التقرير هو أن يشهد الشفيع على البائع أن كان العقار المبيع في يده أو على المشتري وإن لم يكن العقار في يده أو عند المبيع بأنه طلب ويطلب فيه الشفعة الآن والمدة الفاصلة بين هذا الطلب والطلب الأول مقدرة بالتمكن منه فإن تمكن بكتاب أو رسول ولم يشهد بطلت شفعته وإن لم يتمكن منه فلا تسقط.
وأن أشهد الشفيع في طلب المواثبة عند أحد من هؤلاء المذكورين كفاه ذلك الإشهاد فقام مقام الطلبين.
(مادة 120)
طلب التملك هو طلب المخاصمة والمرافعة عند القاضي فإذا أخره الشفيع بعد طلب المواثبة والتقرير شهراً واحداً بلا عذر بطلت شفعته وإن أخره بعذر

(مادة 136)
تبطل الشفعة بترك طلب المواثبة أو باختلال شرط من شروط صحته وتسقط أيضاً بترك طلب التقرير والإشهاد مع إمكانه والقدرة عليه وبتأخير طلب المخاصمة شهراً بلا عذر.

(مادة 144)
إذا أخبر الشفيع بمقدار الثمن فاستكثره فسلم في الشفعة ثم تحقق له أن الثمن أقل مما أخبر به فله حق الشفعة.
(مادة 145)
إذا علم باسم المشتري فسلم في الشفعة ثم بان له أن المشتري هو غير من سمى فله حق الشفعة.
(مادة 146)
إذا بلغ الشفيع شراء نصف العقار المشفوع فسلم في الشفعة ثم تحقق له شراء كل المبيع فله الشفعة وفي عكسه لا شفعة له.