تنص المادة 943 مدني على ما يأتي :

ترفع دعوى الشفعة على البائع والمشتري أمام المحكمة الكائن في دائرتها العقار وتقيد بالجدول ويكون كل ذلك فى ميعاد ثلاثين يوماً من تاريخ الإعلان المنصوص عليه في المادة السابقة وإلا سقط الحق فيها ويحكم في الدعوى على وجه السرعة .

والنص سالف الذكر يقتضي بحث المسائل الآتية :

1 ) الخصوم في دعوى الشفعة . ( 2 ) المحكمة المختصة بنظر دعوى الشفعة . ( 3 ) رفع دعوى الشفعة وقيدها في ميعاد معين . ( 4 ) الحكم في دعوى الشفعة على وجه السرعة . ( 5 ) الخصوم في استئناف الحكم الصادر في دعوى الشفعة وفي الطعن فيه بالنقض . ( 6 ) الحكم النهائي بثبوت الحق في الشفعة وتسجيله .

الخصوم في دعوى الشفعة المدعي في دعوى الشفعة هو الشفيع . وقد قدمنا أن الأخذ بالشفعة هو عمل من أعمال التصرف لا من أعمال الإدارة ولذلك يشترط في الشفيع أهلية التصرف فإذا كان كامل الأهلية أي بالغاً سن الرشد غير محجور عليه جاز له وحده أن يرفع دعوى الشفعة وله أن يوكل في رفعها غيره بشرط أن تكون الوكالة وكالة خاصة فالوكالة العامة لا تكفي لأنها تقتصر على أعمال الإدارة دون أعمال التصرف أما إذا كان الشفيع قاصراً أو محجوراً عليه فوليه أو وصيه هو الذي يرفع دعوى الشفعة بإذن من المحكمة أو بغير إذن على التفصيل الذي قدمناه عند الكلام في أهلية الشفيع .

والمدعى عليه في دعوى الشفعة هو كل من المشتري والبائع فرفع الدعوى على المشتري وحده أو على البائع وحده لا يكفي وقد كان التقنين المدني السابق يجعل المدعى عليه في دعوى الشفعة هو المشتري وحده فكانت دعوى الشفعة ترفع على المشتري دون البائع أما قانون الشفعة السابقة ومن بعده التقنين المدني الجديد فيجعلان المدعى عليه في دعوى الشفعة هو كل من المشتري والبائع ولا بد أن ترفع الدعوى على كليهما والسبب في ذلك أن ثبوت الحق في الشفعة يترتب عليه أن يحل الشفيع محل المشتري في مواجهة البائع فأثر الشفعة إذن يمتد إلى كل من المشتري والبائع فيكون هذان معاً طرفاً سواء في توجيه إعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة إليهما أو في رفع دعوى الشفعة عليهما وما دام الشفيع يحل محل المشتري في جميع حقوقه والتزاماته نحو البائع وما دامت حقوق البائع قبل المشتري تسقط ولا يستطيع البائع أن يطالب بها إلا الشفيع الذي حل محل المشتري وما دام الشفيع يصبح هو الدائن للبائع بضمان الاستحقاق وبضمان العيوب الخفية فإنه يخلص من كل ذلك أن الحكم بثبوت الشفعة هو حكم يمس البائع بقدر ما يمس المشتري وعلى ذلك لا بد من رفع الدعوى على كل من المشتري والبائع في الميعاد القانوني وإلا سقط حق الشفيع في الشفعة فإذا رفعت الدعوى على أحدهما في الميعاد القانوني وعلى الآخر بعد انقضاء الميعاد القانوني لم تصح الدعوى ولكن إذا رفع الشفيع الدعوى على بعض بائعي العقار في الميعاد القانوني وهو لا يعلم بوجود غيرهم جاز له رفع الدعوى على البائعين الآخرين بمجرد علمه بهم ولو كان ذلك بعد انقضاء الميعاد القانوني ويجب على الشفيع أن يختصم جميع البائعين وجميع المشترين الذين وردت أسماؤهم في الإنذار الرسمي الموجه إليه بوقوع البيع  حتى لو كان يتمسك بأن عقود بعض المشترين عقود صورية يراد بها التحايل على منع الشفعة فالطعن بالصورية لا يمنع من اختصام المشتري المطعون في عقده في دعوى الشفعة وفي هذه الدعوى يطعن في العقد بالصورية فيكون الحكم حجة على هذا المشتري إذ قد أدخل خصماً في الدعوى .

المحكمة المختصة بنظر دعوى الشفعة : رأينا  أن المادة 943 مدني تنص على أن ترفع دعوى الشفعة على البائع والمشتري أمام المحكمة الكائن فى دائرتها العقار فالمحكمة المختصة بنظر دعوى الشفعة هي إذن المحكمة الكائن بدائرتها العقار المشفوع فيه وذلك لأن دعوى الشفعة هي دعوى عينية إذ يطالب فيها الشفيع بملكية العقار المشفوع فيه بسبب من أسباب كسب الملكية هو الشفعة وقد نصت المادة 943 مدني المشار إليها صراحة على اختصاص محكمة العقار فقد كان هناك رأي يذهب إلى أن دعوى الشفعة هي دعوى شخصية فتكون من اختصاص المحكمة الكائن في دائرتها موطن المدعى عليه فأراد المشرع أن يحسم الخلاف في هذه المسألة بأن ينص صراحة على اختصاص محكمة العقار ليدل على أن دعوى الشفعة دعوى عينية عقارية .

الحكم في الدعوى على وجه السرعة : جاء في آخر المادة 943 مدني ، كما رأينا  ، في خصوص دعوى الشفعة : " ويحكم في الدعوى على وجه السرعة "  وكان تقنين المرافعات الجديد يشتمل على أحكام خاصة بالدعاوى التي يحكم فيها على وجه السرعة وقد حورت هذه الأحكام لما عدل تقنين المرافعات بالقانون رقم 100 لسنة 1962 .

فقبل تعديل تقنين المرافعات بالقانون رقم 100 لسنة 1962 كانت أهم الأحكام الخاصة بالدعاوي التي يحكم فيها على وجه السرعة ومنها دعوى الشفعة هي ما يأتي : 1 ) ما نصت عليه المادة 118 مرافعات من أن كل الدعاوي التي ينص القانون على وجوب الفصل فيها على وجه السرعة تقدم مباشرة إلى المحكمة دون عرضها على التحضير ويتعين على المدعى فيها أن ويدفع مستنداته قلم الكتاب عند قيد دعواه ويقدم المدعى عليه ما يكون لديه من مستندات في جلسة المرافعة نفسها وفي جميع الأحوال تعطي المحكمة الخصوم المواعيد المناسبة للاطلاع على المستندات والرد عليها وكلما اقتضت الحال تقديم مستندات أو طلبات عارضة أو إدخال خصوم حددت المحكمة المواعيد التي يجب أن يتم فيها ذلك ( 2 ) ما نصت عليه المادة 386 مرافعات من أنه لا تجوز المعارضة في الأحكام الصادرة في المواد المستعجلة ولا في المواد التي يوجب القانون الحكم فيها على وجه السرعة ( 3 ) ما نصت عليه المادة 402 مرافعات من أنه ما لم ينص القانون على خلاف ذلك يكون ميعاد الاستئناف ويكون الميعاد عشرة أيام في المواد المستعجلة والمواد التي يوجب القانون الفصل فيها على وجه السرعة أياً كانت المحكمة التي أصدرت الحكم وقد نصت المادة 379 / 1 مرافعات على أن تبدأ مواعيد الطعن من تاريخ إعلان الحكم ما لم ينص القانون على غير ذلك ويكون الإعلان لنفس المحكوم عليه أو في موطنه الأصلي ويتخلص كل ذلك في أن النتائج التي كانت تترتب على نظر دعوى الشفعة على وجه السرعة هي أن الدعوى لم تكن تعرض على قاضي التحضير ولم يكن الحكم فيها قابلاً للمعارضة وميعاد استئناف الحكم الصادر في الدعوى عشرة أيام تبدأ من تاريخ إعلان الحكم لنفس المحكوم عليه أو في موطنه الأصلي وذلك سواء كان الحكم صادراً من محكمة جزئية أو من محكمة كلية  .

ثم صدر القانون رقم 100 لسنة 1962 فأزال التفرقة ما بين الدعاوي العادية والدعاوي التي تنظر على وجه السرعة على الوجه الآتي :  1 ) ألغي نظام تحضير القضايا بإلغاء المواد من 110 إلى 117 مكرراً مرافعات فأصبحت الدعاوي العادية كالدعاوي التي تنظر على وجه السرعة لا تمر بالتحضير ولكن لم تلغ المادة 118 مرافعات فبقيت دعوى الشفعة باعتبارها من الدعاوي التي تنظر على وجه السرعة يتعين على الشفيع فيها أن يودع مستنداته قلم الكتاب عند قيد دعواه  ويقدم المدعى عليه ما يكون لديه من مستندات في جلسة المرافعات نفسها . ( 2 ) ألغيت المعارضة في الأحكام  إذ عدلت المادة 385 مرافعات على الوجه الآتي : " لا تجوز المعارضة إلا في الحالات التي ينص عليها القانون وذلك بعد أن عدلت المادة 95 مرافعات على الوجه الآتي : إذا تخلف المدعى عليه أو المدعى عليهم كلهم أو بعضهم عن الحضور في الجلسة الأولى وجب على المحكمة في غير الدعاوي المستعجلة تأجيل نظر القضية إلى جلسة تالية يعلن المدعي بها الخصم الغائب ويعتبر الحكم في الدعوى بمثابة حكم حضوري في حق المدعى عليهم جميعاً وعلى ذلك تساوت الدعاوي العادية والدعاوي التي تنظر على وجه السرعة من حيث عدم جواز المعارضة في الأحكام الصادرة في جميع الدعاوي . ( 3 ) أصبح ميعاد استئناف الحكم الصادر في الدعوى التي تنظر على وجه السرعة هو نفس ميعاد استئناف الحكم الصادر في الدعوى العادية إذ عدلت المادة 402 مرافعات على الوجه الآتي : ميعاد الاستئناف ستون يوماً ما لم ينص القانون على غير ذلك ويكون الميعاد خمسة عشر يوماً في المواد المستعجلة أياً كانت المحكمة التي أصدرت الحكم وفي مقابل إطالة ميعاد الاستئناف جعل هذا الميعاد يسري من تاريخ صدور الحكم لا من تاريخ إعلانه إذ عدلت المادة 379 / 1 مرافعات على الوجه الآتي : " يبدأ ميعاد الطعن في الحكم من تاريخ صدوره ما لم ينص القانون على غير ذلك وعلى ذلك يكون ميعاد استئناف الحكم الصادر في دعوى الشفعة هو ستون يوماً من وقت صدور الحكم .

ومجمل القول أن دعوى الشفعة بعد القانون رقم 100 لسنة 1962 أصبحت كغيرها من الدعاوي : لا تمر على قاضي التحضير ولا تجوز المعارضة في الحكم الصادر فيها وميعاد استئناف الحكم فيها ستون يوماً من تاريخ صدوره وانحصرت الفائدة من كون دعوى الشفعة تنظر على وجه السرعة في سرعة تقديم المستندات وفي توصية عامة للمحكمة في أن تراعي السرعة في الفصل في الدعوى فلا تكثر من التأجيل وتقصر مواعيد التأجيلات إذا اقتضاها الأمر .

– الخصوم في استئناف الحكم الصادر في دعوى الشفعة وفي الطعن فيه بالنقض : 

رأينا فيما تقدم  أن الخصوم في دعوى الشفعة هم الشفيع من جانب وكل من المشتري والبائع من جانب آخر فلا بد إذن أن يدخل الشفيع في الخصومة كلا من المشتري والبائع وإلا كانت الدعوى غير مقبولة وكما أن هؤلاء هم الخصوم في محكمة أول درجة فإنهم يبقون كذلك أمام المحكمة الإستئنافية إذا استؤنف الحكم الصادر في دعوى الشفعة وأمام محكمة النقض إذا طعن في الحكم بالنقض .

ففيما يتعلق بالاستئناف أياً كان الخصم المستأنف الشفيع إذا خسر الدعوى والمشتري أو البائع إذا كسب الشفيع الدعوى وقضى له بالشفعة يجب على المستأنف إدخال الخصمين الآخرين في الخصومة أمام المحكمة الإستئنافية في الميعاد القانوني  فإذا كان الشفيع هو المستأنف وجب عليه إدخال كل من البائع والمشتري وإذا كان المشتري أو البائع هو المستأنف وجب عليه إدخال الشفيع والخصم الآخر ( البائع أو المشتري ) . والواجب في عهد تقنين المرافعات السابق إدخال كل من الخصمين الآخرين وإعلانهما بالاستئناف في الميعاد القانوني وإلا كان الاستئناف باطلاً ^. (الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ التاسع  المجلد/ الأول الصفحة/ 883)

تنص المادة 943 من القانون المدني، على أن ترفع دعوى الشفعة أمام المحكمة الكائن في دائرتها العقار المشفوع فيه وتقيد بجدولها مفاده أن الاختصاص المحلي ينعقد لتلك المحكمة ويجب التحديدها أن يقترن هذا الاختصاص المحلي بالاختصاص القيمی بنظر دعوى الشفعة فقد لايكفي الإستناد إلى الإختصاص المحلي فقط ذلك أن المحكمة التي يقع العقار بدائرتها قد تكون هي المحكمة الجزئية وقد تكون هي المحكمة الابتدائي باعتبار أن المحكمة الأخيرة تختص نوعياً بنظر جميع الدعاوي التي لا تختص بنظرها نوعية المحكمة الجزئية ويتحدد هذا الاختصاص النوعي وفقاً لقيمة الدعوى وبالتالي إذا كانت قيمة دعوى الشفعة تجعل الاختصاص منعقداً للمحكمة الجزئية وجب إيداع الثمن خزانتها ورفع الدعوى أمامها وقيدها بجدولها أما إذا كانت قيمة الدعوى تجعل الاختصاص منعقداً للمحكمة الإبتدائية وجب إيداع الثمن ورفع الدعوى أمامها وقيدها بجدولها وفي الحالتين تعتبر أي من المحكمتين هي التي يقع العقار بدائرتها الامتداد الاختصاص النوعي للمحكمة الابتدائية إلى دوائر جميع المحاكم الجزئية التابعة لها.

وإذا أودع الثمن بخزانة محكمة غير مختصة بنظر دعوى الشفعة ورفعت الدعوى أمام هذه المحكمة وعندما قضت بعدم إختصاصها بنظرها وإحالتها إلى المحكمة المختصة قام الشفيع باسترداد الثمن وإيداعه خزانة المحكمة الأخيرة وكان هذا الايداع بعد انقضاء ثلاثين يوماً من إعلان الرغبة أو إعلان صحيفة الدعوى التي تضمنت إعلان الرغبة وجب على المحكمة أن تقضي ومن تلقاء نفسها بسقوط الحق في الشفعة.

وإذا كان الاختصاص المحلى غیر متعلق بالنظام العام وبالتالي لا يجوز للمحكمة أن تتصدى له من تلقاء نفسها فإن لم يتمسك البائع أو المشتري بعدم إختصاص المحكمة محلياً بنظر دعوى الشفعة تصدت لها المحكمة وحينئذ تقضي بسقوط حق الشفيع في الشفعة ومن تلقاء نفسها استناداً إلى أن إيداع الثمن ورفع دعوى الشفعة أمام المحكمة الكائن في دائرتها العقار المشفوع فيه شرط لقبولها يترتب على تخلفه سقوط الحق في الشفعة وهو جزاء متعلق بالنظام العام تقضي به المحكمة من تلقاء نفسها ولو لم تكن مختصة محلياً بنظر الدعوى.

وإذا رجع عدم الاختصاص والاحالة إلى صدور قانون بتعديل الاختصاص القيمي أو عناصر هذا التقدير فلا يؤدي إلى سقوط الحق في الشفعة

وباعتبار الاختصاص القيم من النظام العام وجب على المحكمة التي تنظر دعوى الشفعة أن تقف ومن تلقاء نفسها على ما إذا كانت مختصة فيما بنظر الدعوى من عدمه مفيدة في ذلك بمعيار التقدير الذي تضمنته المادة 37 من قانون المرافعات وذلك بإلزام المدعي بتقديم شهادة من الضرائب العقارية بمقدار الضريبة العقارية المربوطة على العقار المشفوع فيه على أن يدخل فيها الضريبة يوم رفع الدعوى إذ تقدر قيمة الدعوى باعتبارها يوم رفع الدعوى.

فلا تعتد المحكمة بالتقدير الذي حدده الشفيع لدعواه حتى لو سكت عليه المشفوع ضده أو أقره إذ ليس للخصوم الإتفاق على مسألة تمس النظام العام أو قبولها كما لا تعتد المحكمة بالتقدير الذي يحدده قلم الكتاب بصدد تقدير الرسوم القضائية.

فإن خالف الشفيع ذلك ورفع دعواه أمام محكمة غير مختصة قيمها بنظر الدعوى تخلف بذلك بشرط قبولها  مما يوجب على المحكمة أن تقضي ومن تلقاء نفسها بسقوط حقه في الشفعة.

وإذا تم بيع العقار الشائع جميعه حصصه بأن باع كل شريك حصة شائعة فإن دعوى الشفعة بطلب هذه الحصص تكون بمثابة عدة دعاوي جمعتها صحيفة واحدة فتقدر قيمتها بقيمة كل حصة على حدة وأيضاً إذا باع المالك أرضه بموجب عدة عقود فتكون دعوى الشفعة بمثابة عدة دعاوي جمعتها صحيفة واحدة فتقدر قيمتها بقيمة كل حصة على حدة.

ترفع الدعوى إلى المحكمة بناء على طلب المدعي بصحيفة تودع قلم الكتاب وبالتالي أصبحت دعوى الشفعة ترفع بإيداع صحيفتها قلم الكتاب وقيدها بجدولها قرين الرقم المعطي لها.

على أنه أذا كانت الدعوى قد رفعت وفقاً لقانون المرافعات السابق فإنها تستقيم حتى لو صدر قانون المرافعات الحالي قبل الفصل فيها ذلك أن الإجراء الذي أخذ صحيحة في ظل قانون معين يظل صحيحا في ظل قانون لاحق ما لم ينص على غير ذلك. 

ومتى تم إيداع صحيفة دعوى الشفعة قلم كتاب المحكمة اعتبرت تلك الدعوى قد رفعت في يوم إيداع الصحيفة وبالتالي تستقيم الدعوى إذا تم هذا الإيداع خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إعلان الرغبة في الشفعة فلا يعتد بتاريخ إعلان صحيفتها إلى كل من البائع والمشتري فقد يتم هذا الإعلان خلال هذا الميعاد أو بعده دون أن ينال من حق الشفيع فقد أصبح إعلان صحيفة دعوى الشفعة في ظل قانون المرافعات الحالي إجراءات لازمة لانعقاد الخصومة فيها في حالة عدم حضور البائع أو المشتري أمام المحكمة إذ تنعقد الخصومة بهذا الحضور ولو لم يتم الإعلان أو كان قد شابه البطلان.

فالإجراء القاطع لمدة سقوط دعوى الشفعة ينحصر في إيداع صحيفتها قلم الكتاب خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إعلان الرغبة والدليل على هذا الإيداع هو قيد الدعوى بجدول قيد القضايا قرين الرقم المعطي لها في تاريخ القيد ويثبت قلم الكتاب على أصل الصحيفة وصورها رقم الدعوى وهو رقم قيدها في الجدول وتاريخ القيد وليس هذا البيان دليلاً قطعياً على ما تضمنه فقد يشويه خطأ مادي بإثبات تاريخ يجاوز الميعاد المقرر لرفع الدعوى ما يوجب على المحكمة في هذه الحالة أن تقرر الإطلاع على الجدول قبل أن تقضي بسقوط الحق في الشفعة ما لم يكن المشفوع ضده قد قدم لها شهادة رسمية من واقع الجدول بتجاوز ميعاد رفع الدعوى.

و اكتمال الأهلية ليس شرطا لقبول دعوى الشفعة ويبين من نصوص المواد 39، 64، 78 من قانون الولاية على المال أنه لا يجوز لناقص الأهلية رفع الدعاوي وإنما يرفعها عنه وليه أو وصيه أو قیمه مفاده أنه في حالة مخالفة هذه النصوص يكون الإجراء مشوباً بالبطلان فلا يترتب عليه إنعقاد الخصومة فإن كانت الدعوى قد رفعت من کامل أهلية ثم أصبح ناقصها أدى ذلك إلى إنقطاع سير الخصومة بما يترتب عليه من نتائج دون أن ينال هذا الإنقطاع من الإجراءات التي تمت صحيحة قبل تحقق سبباً فإن كان الشفيع قد أعلن رغبته في الشفعة وأودع الثمن ورفع الدعوى وكانت تلك الإجراءات قد استوفت شروط صحتها ثم حجزت المحكمة على الشفيع لسفه أو غفلة أدى ذلك إلى إنقطاع سير الخصومة في دعوى الشفعة وتبقى تلك الإجراءات صحيحة.

وإذا رفع ناقص الأهلية الدعوى وقبل الحكم فيها أكتملت أهليته فلا محل للدفع ببطلان إجراءات الخصومة إذ تستقيم الخصومة باكتمال الأهلية.

ولما كان النزاع المتعلق بأهلية أحد الخصوم يدور حول صحة أو بطلان الإجراءات التي أخذت بالنسبة له ولا علاقة له بصفته ذلك أن الصفة توافر بوجود علاقة بين ناقص الأهلية وبين الحق في الشفعة المراد إقصاؤه بدعوى الشفعة بحيث إذا توافرت تلك العلاقة بتوافر شروط دعوى الشفعة توافرت صفة ناقص الأهلية إلا أن قانون الولاية على المال حظر عليه رفع دعوى الشفعة أو رفعها عليه وإلا كان هذا الإجراء قابلاً للإبطال سواء بالنسبة لناقص الأهلية وفقاً للنصوص التي تقرر هذا البطلان أو بالنسبة لخصمه حتى لا يستمر في إجراءات قد تنتهي الى البطلان مما يجوز معه للمدعى عليه طلب الحكم ببطلان الإجراءات ولما كان الدفع ببطلان الإجراءات لنقص أهلية الشفيع من الدفوع الشكلية فإنه يتعين على المشفوع ضده التمسك به قبل التعرض للموضوع وإلا سقط الحق فيه فإن لم يكن قد تصدى للموضوع أمام محكمة الدرجة الأولى وقضى ضده وجب عليه التمسك بهذا الدفع في صحيفة الاستئناف وإلا سقط الحق فيه. 

فإن كان يجوز لناقص الأهلية الأخذ بالشفعة ولم يوجد له من ينوب عنه فإن الإنذار الذي يوجهه اليه البائع أو المشتري يكون باطلاً لا تنفتح به مواعيد الشفعة وبالتالي يجوز لمن عين وصي أو قيم عليه أن يعلن رغبته في أي وقت ثم يودع الثمن ويرفع دعوى الشفعة خلال ثلاثين يوماً من تاريخ تمام إعلان الرغبة الى كل من البائع والمشتري كما يجوز لناقص الأهلية أن يطلب من المحكمة أن تعين إليه وصي خصومة للأخذ بالشفعة ولا تبدأ مواعيد الشفعة بالنسبة لهذا الوصي إلا من تاريخ إنذاره بحصول البيع فإن لم ينذر جاز له إعلان رغبته في أي وقت.

فإن قام المشتري بتسجيل عقد البيع سقط الحق في الشفعة في جميع الأحوال سواء كان لناقص الأهلية من ينوب عنه أو لم يكن له نائب متى انقضی أربعة أشهر من يوم تسجيل العقد ذلك أن هذا الميعاد ميعاد سقوط يسري في حق الكافة بمن فيهم ناقص الأهلية ولو لم يوجد من ينوب عنه ولأن هذا الميعاد يسري دون حاجة لاتخاذ أي إجراء آخر في مواجهة ناقص الأهلية أو من ينوب عنه خلافاً لمواعيد إعلان الرغبة وإيداع الثمن ورفع دعوى الشفعة إذا يجب لسرياتها إنذار من له حق في الشفعة إن كان رشيداً أو من ينوب عنه إن كان ناقص الأهلية فإن لم يتم الإنذار فلا تسري هذه المواعيد وبالتالي لا يسقط الحق في الشفعة والأصل أن مدة التقادم ومدد السقوط تنقطع بالمطالبة القضائية المتمثلة في رفع الطلب الى القضاء إلا أن المشرع اعتد في هذا الصدد ببدء إجراءات الشفعة التي يتخذها الشفيع فجعل قيامه بإعلان رغبته في الأخذ بالشفعة إجراء قاطعاً لمدة السقوط إذ قضت محكمة النقض بأنه إذا أعلن الشفيع رغبته في الأخذ بالشفعة إلى كل من البائع والمشتري قبل انقضاء مدة الأربعة أشهر فقد حفظ حقه من السقوط وتعين عليه إتباع باقي الإجراءات المنصوص عليها في المادتين 942، 943 من القانون المدني، ومنها رفع الدعوى في مدى ثلاثين يوماً من تاريخ إعلان الرغبة شأنه في ذلك شأن الشفيع الذي أنذره البائع أو المشتري بوقوع البيع. 25/12/1969 طعن 458 س 35 ق .

وأن كان لناقص الأهلية الحق في الأخذ بالشفعة ولم يكن له من ينوب عنه قانوناً لإتخاذ إجراءات الشفعة جاز لناقص الأهلية أن يطلب من محكمة الولاية على المال أن تعين له وصي خصومه للأخذ بالشفعة فإن وجد وصي خصومة غير مفوض في ذلك ورفع الدعوى فتدخل ناقص الأهلية بعد إكتمال أهليته ترتب على ذلك تصحيح الإجراءات .

ولئن كان الدفع ببطلان الإجراءات لنقص الأهلية مقرر المصلحة الخصوم جميعاً وغیر متعلق بالنظام العام لعدم تعلقه بالصفة فإنه يجوز التنازل عنه صراحة أو ضمناً إلا أن هذا التنازل إن كان صادرة من ناقص الأهلية فلا ينفذ في حق من ينوب عنه إلا إذا تدخل هذا الأخير في الدعوى ولم يتمسك بالبطلان أما اذا تمسك به وجب القضاء به فإن لم يتدخل وصدور حکم نهائي حائر قوة الأمر المقتضي كانت له الحجية وامتنع المساس به أو رفع دعوی جديدة بذات الطلبات لأن حجية الأحكام تسمى على سائر الاعتبارات حتى لو تعلقت بالنظام العام ولأن بطلان الإجراءات لاتنال من كيان الحكم فلا تعدمه.

وأن الدفع ببطلان الإجراءات لنقص أهلية أحد الخصوم في الدعوى لا شأن له بالنظام العام فلا يجوز التمسك به إلا لمن تقرر لمصلحته وأن النزاع المتعلق بأهلية أحد الخصوم لا يدور حول الصفة ولا شأن له بالنظام العام ومن ثم يجوز للمدعى عليه التمسك ببطلان الخصومة لتحقيق مصلحته في ألا يتحمل إجراءات مشوبة وغير حاسمة للخصومة.

فإذا رفع ناقص الأهلية الدعوى وقضى فيها لصالحه وطعن المحكوم عليه في الحكم بالاستئناف وتمسك في صحيفته ببطلان إجراءات الخصومة وما ترتب عليه من آثار ومنها الحكم المستأنف فإن هذا الدفع يرتد الى كافة إجراءات التقاضي ومنها صحيفة افتتاح الدعوى ولا يصحح هذا البطلان الا تدخل ممثل ناقص الاهلية سواء أمام محكمة الدرجة الأولى أو أمام الاستئناف فإن لم يتدخل وجب على محكمة الاستئناف أن تقضي ببطلان الحكم المستأنف وتقف عند هذا الحد دون أن تتصدى للموضوع أو إعادة الدعوى إلى محكمة الدرجة الأولى لأن مناط ذلك صحة صحيفة افتتاح الدعوى.

فاذا تدخل ممثل ناقص الأهلية في الاستئناف أدى ذلك إلى تصحيح الإجراءات منذ البدء فيها فيزول بطلان الصحيفة وتنتفي مصلحة المستأنف في الدفع ببطلان إجراءات الخصومة بما يوجب القضاء بعدم قبوله والتصدي الموضوع الاستئناف باعتبار أن المصلحة هي مناط الدفع.

ولما كانت الصفة في الدعوى هي صلة بين الخصم والحق الذي يحميه تلك الدعوى وبالتالي يجب لإعتبار الخصم ذا صفة أن تتوافر له تلك الصلة بموجب نص في القانون ويتحقق ذلك بتوافر الشروط التي يتطلبها القانون ففي دعوى الشفعة يثبت الحق في الشفعة للجار المالك ويتوافر ذلك تقوم صلة بين هذا الجار والحق في الشفعة تتوافر بها صفته في الشفعة إذ توافرت له الشروط التي تجعله شفيعاً فإن تخلفت تخلفت تبعاً لذلك صلته بالحق في الشفعة وبالتالي تنتفي صلته به.

مفاد هذه النصوص أن المادة 943 من القانون المدني أوجبت على الشفيع أن يختصم في دعوى الشفعة أشخاص معينين ورتبت على عدم إختصامهم سقوط حقه في الشفعة بينما أجازت المادة 117 من قانون المرافعات للمدعي أن يدخل في دعواه من كان يصح اختصامه عند رفعها وقررت المادة 218 من القانون الأخير أن الطعن الذي يرفع صحيحاً من أحد المحكوم عليهم في دعوى مما يوجب القانون فيها اختصام أشخاص معينين يوجب إدخال الباقيين ولو بعد الميعاد المقرر للطعن ولما كانت دعوى الشفعة من الدعاوي التي يوجب القانون فيها إختصام أشخاص معينين فهل تخضع للسقوط الذي قررته المادة 943 من القانون المدني إذا أغفل الشفيع أحد الخصوم وهل اذا رفع الطعن صحيحاً من أحد هؤلاء وجب إدخال من لم يختصم ولو بعد الميعاد.

وبيين من الأعمال التحضيرية للقانون المدني أنه عند مناقشة المادة 943 منه ثارت مناقشة حول مدى تطبيق القواعد التي نص عليها قانون المرافعات على دعوى الشفعة وإنتهت الى أنه حيث ينشىء القانون حقاً فهو وإجراءاته من صميم القانون المنشئ لهذا الحق مما مفاده أن ما نصت عليه المادة سالفة الذكر فيما يتعلق باختصام البائع والمشتري في كافة مراحل التقاضي يكون هو الواجب الإتباع ويترتب على مخالفتها توقيع الجزاء الذي نصت عليه وهو سقوط الحق في الشفعة دون إقحام قواعد قانون المرافعات في ذلك ومن ثم يجب على الشفيع أن يختصم في دعواه البائع والمشتري ولو تعدداً وأن قضى برفض دعواه أو بسقوط حقه أو بعدم قبول الدعوى وجب عليه أن يختصم كل هؤلاء في الاستئناف فإن أغفل بعضهم فلا يقضي بعدم قبول الاستئناف ولكن يجب على المحكمة الاستئنافية أن تكلف الشفيع بأدخال من أغفلة حتى لو كان ميعاد الاستئناف قد انقضى بالنسبة له إذ طالما رفع الاستئناف صحيحاً بالنسبة لبعض المستأنف عليهم، فإنه يظل صحيحا بالنسبة للباقيين، فإذا انقضى الميعاد الذي حددته المحكمة الإدخال الخصم دون تنفيذ قرارها، قضت ومن تلقاء نفسها بعدم قبول الاستئناف فإن لم تكلف الشفيع بإدخال من أغفله وقبلت الاستئناف كان حكمها مشوباً بالبطلان المخالفة قاعدة إجرائية متعلقة بالنظام العام وكذلك الحال إذا كان الاستئناف مرفوعاً من البائع أو المشتري.

أما بالنسبة للطعن بالنقض فان محكمة النقض لا تكلف الطاعن بالادخال إلا في حالة إغفال بعض المحكوم عليهم أما إن تعلق الإغفال بعض المحكوم لهم قضت بعدم قبول الطعن فينحصر الإدخال في الطعن التزاماً بالمادة 218 من قانون المرافعات لعدم النص عليه في المادة 943 من القانون المدني التي يقتصر حكمها في هذا الصدد على الدعوى أمام محكمة الدرجة الأولى.

والخصم الذي يترتب على عدم أخصامه عدم قبول الدعوى أو الطعن هو الخصم الحقيقي صاحب الصفة في الدعوى كالبائع الحقيقي أو المشتري الحقيقي وبالتالي فإذا شاب إعلان الرغبة البطلان بالنسبة لخصم ظنه الشفيع بائعاً أو مشترياً فإن تمسك هذا الخصم بالبطلان لا يؤدي إلى بطلان إعلان الرغبة بالنسبة لباقي الخصوم إذ كان للشفيع عدم اختصامه عند رفع الدعوى فإن كان الإنذار قد تضمنه ولم يتمسك الشفيع ببطلان الانذار وبادر بإعلان رغبته وإيداع الثمن ورفع الدعوى في الميعاد فيكون غير منتج تمسکه ببطلان الإنذار عند نظر الدعوى لأن مصلحة الشفيع لا تتحقق في هذا الدفع إلا إذا كان قد أعلن رغبته ورفع الدعوى بعد الميعاد المترتب على الإنذار الصحيح وإذا إستمرت الدعوى وصدر حكم فيها رغم وجود خصم غير حقيقي فيها فإن إغفاله في الطعن لا يؤدي إلى عدم قبول الطعن إذ كان يستقيم الطعن بدون اختصامه خلافاً لما إذا كان خصماً حقيقياً فإن عدم اختصامه في الطعن يؤدي إلى عدم قبوله بالنسبة لجميع الخصوم.

ويجب على الشفيع عند إتخاذه إجراءات الشفعة التي تبدأ بإعلان رغبته ثم إبداع الثمن ثم رفع دعوى الشفعة أن يتحقق مما قد يطرأ على أطراف عقد البيع الذين شملهم الإنذار الموجه إليه ليوجه تلك الإجراءات توجيهاً صحيحاً إذا ما تغيرت الصفة أو الحالة المدنية فإن توفى البائع بعد إعلانه بالرغبة وقبل إيداع الثمن ورفع الدعوى وجب على الشفيع ألا يضمن محضر الإيداع إسم البائع إنما ورثته دون ذكر أسمائهم وكذلك بالنسبة لصحيفة دعوى الشفعة عند إيداعها قلم الكتاب لعدم وجود فسحة من الوقت يتمكن معها من التحري عن إسم كل وارث ومهنته وموطنه وإذا ضمن الصحيفة بعض الورثة ثم تبين وجود غيرهم فلا يترتب على ذلك بطلان الإجراءات طالما كان للشفيع الحق في توجيه دعواه للورثة جملة واحدة ولكن يجب عليه عند إعلان الدعوى أن يضمنها أسماء كل وارث وبيان موطنه إذ تكون لديه فسحة من الوقت تمكنه من التحري فإذا قام الشفيع بايداع الثمن ورفع الدعوى على البائع المتوفي أدى ذلك إلى سقوط حقه في الشفعة ولا يحول دون ذلك إدخال الورثة في الدعوى - بعد انقضاء الميعاد المحدد لرفعها.

وأيضاً إذا كان أحد أطراف عقد البيع غير كامل الأهلية ومثله في العقد نائبه القانوني ثم أصبح کامل الأهلية قبل إتخاذ إجراءات الشفعة وجب على الشفيع أن يختصم الأصيل بعد أن اكتملت أهليته فإن اختصم من كان ينوب عنه سقط حقه في الشفعة لرفع الدعوى على غير ذي صفة وللشفيع تفادي هذا السقوط إذا أدخل الأصيل في الدعوى خلال الميعاد المحدد لرفعها على أن يتم ذلك وفقاً للإجراءات المقررة لرفع الدعوى أي بصحيفة تودع قلم الكتاب فإذا ثم الادخال بتكليف بالحضور كان باطلاً وتقضي المحكمة من تلقاء نفسها بهذا البطلان وبسقوط الحق في الشفعة.

لكن اذا رفعت دعوى الشفعة على ولى القاصر وأثناء نظرها بلغ رشده واستمر الولي في مباشرتها استقامت الدعوى .

وإذا كان الإنذار الرسمي هو مناط علم الشفيع بأطراف عقد البيع فإنه يترتب على تخلفه أن يكون للشفيع رفع الدعوى على البائع والمشتري الذي علم بهما فلا يسقط حقه إن تبين وجود بائعين أو مشترين آخرين فينحصر أثر تخلف الإنذار في توافر عذر الشفيع عند رفع دعواه ويقف هذا الأثر عند هذا الحد بحيث أن هذا العلم يكفي لسقوط حق الشفيع اذا تحقق بعد رفع الدعوى دون حاجة لإنذاره.

تختلف مراتب الشفعاء حسبما أوضحناه فيما تقدم ولا يجوز رفع دعوى الشفعة إلا من الشفيع الأعلى مرتبة ولكن قد ترفع من شفيع أدنى مرتبة من صاحب الحق فيها ويحدث ذلك عندما لا ينذر أي من الشفعاء أو اقتصر الانذار على الشفيع الأدنى مرتبة فيتخذ اجراءات الشفعة وحينئذ لا يترتب على ذلك سقوط حق الشفيع الأعلى مرتبة إلا في حالة واحدة عندما يصدر حكم نهائي في الدعوى ويتم تسجيله ثم ينقضي أربعة أشهر على هذا التسجيل باعتبار أن الحكم هو مسند تمليك الشفيع وبمثابة عقد بيع حقیقي حلت فيه سلطة القضاء محل إرادة البائع.

فإن كان الحكم لم يصدر بعد جاز للشفيع الأعلى مرتبة أن يتدخل هجومية في دعوى الشفعة طالباً رفضها وأحقيته في أخذ العقار بالشفعة وحينئذ يعتبر مدعياً في دعواه ومن ثم يلتزم بكل ما يلتزم به الشفيع الذي لم ينذر بالبيع فيجب عليه إعلان رغبته في الشفعة إلى كل من البائع والمشتري ثم إيداع الثمن ورفع الدعوى خلال ثلاثين يوماً من تمام هذا الإعلان ولما كانت دعوى الشفيع الأعلى مرتبة ترفع هنا بطريق التدخل الهجومي وذلك بإثبات الطلبات شفاهة بالجلسة أو بصحيفة تودع قلم الكتاب أمكن الاستغناء عن إعلان الرغبة لتحل محله صحيفة الدعوى إذ يقوم بإعلان صحيفة دعوى الشفعة محل إعلان الرغبة ولذلك يكون الطريق الأنسب في التدخل الهجومي هو الطريق المعتاد لرفع الدعوى بإيداع الصحيفة قلم الكتاب على أن يتم هذا الإيداع بعد إيداع کامل الثمن خزينة المحكمة ومتى أودع الثمن ثم أودعت صحيفة التدخل قلم الكتاب ثم أعلنت الصحيفة لكل من البائع والمشتري والشفيع الأدنى مرتبة متضمنة بيانات إعلان الرغبة استقام التدخل الهجومي والتزمت المحكمة بالفصل فيه باعتباره طلباً منفصلاً عن الدعوى الأصلية فلا ينال منه ما ينال من هذه الدعوى کبطلان صحيفتها أو اعتبارها كأن لم تكن.

كما يجوز للشفيع الأعلى مرتبة رفع دعوى مبتدأة يختصم فيها البائع والمشتري دون الشفيع الأدنى مرتبة بشرط ألا يكون قد انقضى أربعة أشهر على تسجيل الحكم الصادر للأخير إذ تنقطع مدة سقوط الدعوى بأعلان الصحيفة المتضمنة إعلان الرغبة فى الأخذ بالشفعة.

فإذا تدخل الشفيع الأعلى مرتبة بأبداء طلباته شفاهة برفض دعوى الشفعة وبأحقيته في أخذ العقار بالشفعة تعين عليه أن يكون قد أودع الثمن خزينة المحكمة إذ تعتبر دعواه قد رفعت بمجرد ابداد طلباته شفاهة بالجلسة أما الدليل على ذلك فهو الإثبات بمحضر الجلسة فإن أيدى طلباته قبل إيداع الثمن سقط حقه في الشفعة ويغني هذا الإجراء عن إعلان الرغبة في الشفعة فإن كان أحد الخصوم غير مائل في الدعوى عند إبداء هذه الطلبات تعین إعلانه بها.

فإن ترتب على رفع دعوى الشفعة قطع مدة سقوطها فإن سقوط الخصومة يؤدي إلى زوال هذا الأثر فيعود الشفيع إلى الحالة التي كان عليها قبل رفع الدعوى وتتمثل في إيداعه الثمن خزانة المحكمة وهو الإجراء الذي أوجب القانون عليه إتخاذها قبل رفع دعوى الشفعة على أن يتم خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إعلان رغبته في الشفعة أن كان قد أنذر فإن لم يكن قد أنذر وأعلن رغبته وجب عليه أن يودع الثمن ويرفع دعوى الشفعة خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إعلان الرغبة وإلا سقط حقه في الشفعة مما مفاده أنه إذا قضى بسقوط الخصومة في دعوى الشفعة وجب على الشفيع أن يرفع دعوى جديدة بالشفعة خلال الثلاثين يوماً المقررة لإيداع الثمن ورفع الدعوى فإن تعذر ذلك سقط حقه في الشفعة إذ يمثل سقوط الخصومة في دعوى الشفعة إلى ذات الحق في رفعها وهو ما يحول دون رفعها من جديد وكذلك الحال إذا قضى باعتبار الدعوى كأن لم تكن لعدم تجديدها في الميعاد.

ولأي من المشفوع ضدهم في حالة عدم السير في الدعوى بفعل الشفيع أن يطلب الحكم بسقوط الخصومة متى انقضت سنة من آخر إجراء صحيح من إجراءات التقاضي ويكون ذلك بطريق الدفع إذا عجلت الدعوى بعد انقضاء تلك المدة أو بالإجراءات المعتادة لرفع الدعوى أمام المحكمة التي تنظر الدعوى ولو كانت محكمة استئنافية ذلك أن طلب السقوط هو في الواقع دعوى ببطلان الإجراءات مما تختص به المحكمة التي اتخذت تلك الإجراءات أمامها .

وتحسب المواعيد في دعوى الشفعة بالأيام أو الشهور أو السنين فمیعاد إعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة خمسة عشر يوماً يبدأ من تاريخ الإنذار الذي يوجهه البائع أو المشتري إلى الشفيع وميعاد إيداع الثمن ورفع دعوى الشفعة ثلاثين يوماً يبدأ من تاريخ إعلان الرغبة لكل من البائع والمشتري والميعاد الذي يجب على الشفيع خلاله إعلان رغبته في حالة تسجيل عقد البيع أربعة أشهر وإن لم يتم الانذار فإن دعوى الشفعة تسقط بمضي خمس عشرة سنة.

أن توقيع المحامي على صحيفة دعوى الشفعة التي تتجاوز قيمتها خمسين جنيهاً هو من البيانات الجوهرية الواجب توافرها فيها وإلا كانت باطلة بطلاناً مطلقاً متعلقاً بالنظام العام وتقضي به المحكمة من تلقاء نفسها، ولأي من الخصوم التمسك به في أية حالة تكون عليها الدعوى ولو لأول مرة أمام محكمة الاستئناف ولو لم يسبق التمسك به في صحيفة الاستئناف ولمحكمة النقض إثارته من تلقاء نفسها.

ولكن يجوز تصحيح هذا البطلان أمام محكمة الدرجة الأولى بشرط أن يتم هذا التصحيح خلال الميعاد المحدد لرفع دعوى الشفعة فإن كان هذا الميعاد قد انقضى عند نظر الدعوى تحقق موجب البطلان وأدى ذلك إلى سقوط الحق في الشفعة ويعادل عدم التوقيع على الصحيفة أن يوقع عليها محام مقيد أمام درجة أدني من درجة المحكمة التي رفعت إليها دعوى الشفعة. 

فكل حكم يصدر في دعوى الشفعة استناداً إلى الحق في الشفعة هو قضاء في الموضوع تستنفد به المحكمة ولايتها بحيث لو ألغته المحكمة الاستئنافية التزمت بالتصدي للموضوع سواء تعلق هذا الحكم بشروط دعوى الشيعة أو جوازها أو إجراءاتها أو مواعيدها لتعلق ذلك بالحق في الشفعة.

فإن لم يتعلق الحكم بهذا الحق وأقام قضاءه على مسألة إجرائية أخرى لا يتطلب الحكم فيها التصدي للحق في الشفعة فإن المحكمة لا تستنفذ ولايتها بالفصل فيها مثال ذلك الدفع ببطلان دعوى الشفعة لعدم التوقيع على صحيفتها من محامي والحكم بأعتبار دعوى الشفعة كأن لم تكن لعدم تجديدها في الميعاد إذ تستند المحكمة في ذلك الى نصوص لا شأن لها بالحق في الشفعة وبالتالي فإن المحكمة لا تكون قد فصلت في هذا الحق بحيث إذا قضت المحكمة الاستئنافية بإلغاء الحكم المستأنف تعين عليها أن تعيد الدعوى المحكمة الدرجة الأولى إذ لم تستنفد ولايتها. 

ولا تنفصل إجراءات الشفعة عن الحق فيها وإنما تتصل إتصالاً وثيقاً به بحيث إذا أخل الشفيع بها إمتد ذلك إلى حقه في الشفعة فيسقط هذا الحق ولما كان الساقط لا يعود فلا يعود الحق في الشفعة إذا تدارك الشفيع ما شاب الإجراءات من بطلان.

ومتى قضت محكمة الدرجة الأولى ببطلان إجراء من إجراءات الشفعة تبعه هذا القضاء بسقوط حق الشفيع في الأخذ بالشفعة وهو ما تستنفد به ولايتها مما يحول دونها ونظر الدعوى من جديد حتى لو لم تضمن قضاءها سقوط حق الشفيع في الأخذ بالشفعة واكتفت بالقضاء ببطلان الإجراء لماينطوي عليه هذا القضاء من قضاء ضمنى بسقوط حق الشفيع في الأخذ بالشفعة.

فإذا طعن الشفيع في هذا القضاء بالاستئناف وخلصت المحكمة الإستئنافية إلى صحة الإجراء فإنها عندما تقضى بإلغاء الحكم المستأنف تتصدی للموضوع دون أن تعيد الدعوى إلى محكمة الدرجة الأولى فقد استفدت المحكمة الأخيرة ولايتها بقضائها المستأنف.

ومتى تحقق موجب القضاء ببطلان الإجراء قضت به المحكمة وبسقوط الحق في الشفعة إعمالاً للنصوص التي انتظمت الحق في الشفعة دون أن يكون للشفيع التمسك بتحقق الغاية من الإجراء توصلاً إلى عدم القضاء به عمة بالمادة 20 من قانون المرافعات إذ لا مجال لها في إجراءات الشفعة. 

أن تدارك بطلان الإجراءات برفع دعوى جديدة لا يجوز إلا إذا كان الشفيع لم ينذر إنذاراً صحيحاً لأن بطلان الإنذار يعادل تخلف الإنذار وأن يكون إعلان الرغبة مشوية بالبطلان وأن يتمسك بهذا البطلان من تقرر لمصلحته أو يكون إعلان الرغبة لم يتم لجميع أطراف عقد البيع سواء أعلنت الرغبة على استقلال أو ضمن إعلان صحيفة دعوى الشفعة وفي الحالة الأخيرة تكون الخصومة في دعوى الشفعة لم تنعقد بين الشفيع ومن لم يعلن بالصحيفة بحيث إذا صدر حكم بالرغم من ذلك كان منعدمة بالنسبة لجميع الخصوم وبالتالي يجوز للشفيع رفع دعوى جديدة بطلب الأخذ بالشفعة يتدارك بها ما شاب الإجراءات في الدعوى السابقة من بطلان فإن أثير دفع بعدم جواز نظر الدعوى الجديدة للفصل فيها بالدعوى السابقة جاز للشفيع أن يتمسك بانعدام الحكم وإعتباره كأن لم يكن ذلك أن الأحكام المعدومة تهدر حجيتها بالدفع أو بدعوى مبتدأة . 

التمسك بتجزئة الشفعة ينصرف إلى أن عقد البيع تضمن صفقة واحدة أو أن العقارات التي تضمنها عقد البيع قصد المشتري إستغلالها جميعاً في مشروع واحد وأن أخذ إحداها بالشفعة يفوت عليه تحقيق هذا الغرض مما كان يتعين معه القضاء بعدم قبول دعوى الشفعة.

فإن هذا الدفاع رغم أنه قانونية إلا أنه يخالطه واقع وبالتالي كان يتعين التمسك به أمام محكمة الموضوع بحيث إن رفضته جاز طرحه على محكمة النقض فإن لم يكن قد تمسك به الطاعن أمام محكمة الموضوع فلا يجوز له التمسك به لأول مرة أمام محكمة النقض باعتباره سبباً جديداً. (المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الثالث عشر   الصفحة/    326)

استلزمت المادة رفع دعوى الشفعة على البائع والمشتري في الميعاد المحدد.

فللبائع خصم حقيقي في دعوى الشفعة لأن المادة (943 مدني) قد نصت صراحة على أن دعوى الشفعة ترفع على البائع وعلى المشتري وإلا سقط الحق فيها ومع وجود هذا النص الصريح لا محل للاجتهاد والقول بأن البائع ليس خصماً حقيقياً في دعوى الشفعة لا يجب اختصامه غير أن المحكمة لا يكون واجباً عليها تقصي ملكية البائع للعين المشفوع فيها طالما أنه المالك الظاهر لها. 

 وقاعدة وجوب رفع دعوى الشفعة على البائع والمشترى أمام المحكمة الكائن فى دائرتها العقار وإلا سقط الحق فيها تدل على أنه لا بد لقبول دعوى الشفعة من اختصام الشفيع والبائع والمشتري في أول درجة والاستئناف والنقض سواء كان رافع الدعوى أو الطاعن في الحكم هو الشفيع أو البائع أو المشتري، فإذا تعدد أي منهم وجب اختصامهم جميعاً كما يجب اختصام ورثة من يتوفى منهم فإذا رفعها أيهم في أي مرحلة من مراحلها تلك ولم يخاصم الآخرين قضت المحكمة ولو من تلقاء نفسها بعدم قبولها بما مؤداه أن اختصام البائع أو ورثته في الطعن بالنقض واجب قانوناً أياً كان موقفه من الخصومة في درجتي التقاضي ولو أخذ منها موقفاً سلبياً إذ لا حكم إلا في دعوى ولا تقبل الدعوى إذا لم يعلن فيها جميع الخصوم الواجب اختصامهم .

ولكن إذا رفع الشفيع الدعوى على بعض بائعي العقار في الميعاد القانوني وهو لا يعلم بوجود غيرهم جاز له رفع الدعوى على باقي البائعين الآخرين بمجرد علمه بهم ولو كان ذلك بعد انقضاء الميعاد القانوني.

وإذا لم يتم اختصام جميع من يجب اختصامهم في دعوى الشفعة أمام محكمة أول درجة قضت المحكمة بعدم قبول الدعوى.

وكذلك إذا لم يختصم هؤلاء في الطعن بالنقض على الحكم الصادر من محكمة الاستئناف.

عدم قبول الدعوى لعدم اختصام الشفيع والبائع والمشتري من النظام العام:

اختصام آخرين لا يؤثر في دعوى الشفعة:

فيجب أن ترفع دعوى الشفعة خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إعلان الرغبة بالأخذ في الشفعة الذي يوجه من الشفيع إلى المشتري والبائع.

فإذا أعلن كل من المشتري والبائع بالرغبة في تاريخ غير الذي أعلن في الآخر فإن الميعاد يبدأ من تاريخ إعلان الأخير لهما.

إذا أغفل الشفيع اختصام أياً ممن يجب اختصامهم في دعوى الشفعة جاز له إدخاله في الدعوى وتوجيه الطلبات إليه بشرط أن يتم الإدخال في الميعاد المحدد لرفع دعوى الشفعة وبهذا الإدخال تستقيم دعوى الشفعة كما تستقيم دعوى الشفعة بتدخل الخصم نفسه في الدعوى خلال الميعاد .

لا يعتبر تصحيح خطأ في حدود الأرض المشفوعة فيها دعوى جديدة يجب رفعها في الميعاد.

إذا رفعت دعوى الشفعة في الميعاد أمام محكمة غير مختصة فقضت هذه المحكمة بعدم اختصاصها بنظرها وبإحالتها إلى المحكمة المختصة فإنها تعد مرفوعة في الميعاد.

غير أن المحكمة المحال عليها تقضي بسقوط حق الشفيع لسبب آخر هو أن قيامه بإيداع الثمن خزانة محكمة غير مختصة مسقط لحقه سواء أكان عدم الاختصاص ولائيا أو قيميا أو محليا.

ميعاد الثلاثين يوماً المحدد لرفع دعوى الشفعة میعاد سقوط لا ميعاد تقادم لا يقبل الوقف ويسري في حق الغائبين وغير كاملي الأهلية ولا يقبل الانقطاع إلا بتقديم صحيفة الدعوى إلى قلم الكتاب .

وجوب قيد دعوى الشفعة في خلال ثلاثين يوماً :

تنص المادة (943) على أن: "ترفع دعوى الشفعة وتقيد بالجدول ويكون كل ذلك في ميعاد ثلاثين يوماً من تاريخ الإعلان المنصوص عليه في المادة السابقة... إلخ .

وقد نظمت رفع الدعوى وقيدها المواد 63، 65، 67، 68، 69 من قانون المرافعات الجديد.

وإذ كان شطب الدعوى لا يعني زوالها إذا نبقى مرفوعة منتجة لآثارها سواء الإجرائية منها أو الموضوعية وإن استبعدت من جدول القضايا المتداولة أمام المحكمة ومن ثم لا يترتب على شطب الدعوى زوال الإعلان بالرغبة في الأخذ بالشفعة فإذا لم تجدد الدعوى من الشطب وأقام دعوى شفعة أخرى في خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إعلان الرغبة استقامت دعوى الشفعة الجديدة.

إذا لم ترفع دعوى الشفعة في ميعاد الثلاثين يوماً سالف الذكر سقط حق الشفيع في الأخذ بالشفعة ويحق للبائع أو للمشتري التمسك بسقوط الحق بل يجب على المحكمة أن تقضى بالسقوط من تلقاء نفسها ولو نزل صاحب الحق عن التمسك به لتعلق هذا الميعاد بالنظام العام .

والدفع بسقوط الحق في الشفعة لرفعها بعد الميعاد كالشأن في أي دفع بسقوط الحق فيها بسبب من الأسباب الواردة في باب الشفعة هو دفع موضوعي وارد على ذات الحق المطالب به ويكون الحكم الصادر بقبوله أو برفضه صادراً في الموضوع.

الدفع باعتبار الدعوى كأن لم تكن فيما لم يستثنى- لا يتعلق بالنظام العام.

ومن ثم لا يجوز التمسك به إلا من شرع لمصلحته رغم أن القانون يوجب اختصام أشخاص معينين في الدعوى فإذا تمسك به صاحب المصلحة ورأت المحكمة إجابته إلى طلبه فإنه يفيد منه باقي المدعى عليهم.

ومثال ذلك أن تكون صحيفة الدعوى لم تعلن إلى أحد المدعى عليهم خلال ثلاثة أشهر من تاريخ تقديمها إلى قلم الكتاب وكان ذلك راجعاً إلى فعل المدعي (م 70 مرافعات).

أو لم يتم إعلان أحد المدعى عليهم بصحيفة تجديد الدعوى من الشطب خلال ستين يوماً (م  82/ 1 مرافعات).

فالمحكمة المختصة محلياً بنظر دعوى الشفعة هي المحكمة الكائن فى دائرتها العقار المشفوع فيه ذلك أن دعوى الشفعة هي دعوى عينية إذ يطالب فيها الشفيع بملكية العقار المشفوع فيه بسبب من أسباب كسب الملكية وهو الشفعة.

كيفية تقدير قيمة دعوى الشفعة:

ذهب رأى في الفقه إلى أن قيمة دعوى الشفعة تتحدد بمقدار الثمن المذكور في عقد البيع المشفوع فيه على أساس أن دعوى الشفعة هي دعوى بالحلول في تعاقد هو حلول الشفيع محل المشتري في حقوقه والتزاماته الناشئة عن عقد البيع وليست من الدعاوى المتعلقة بملكية العقارات التي تتحدد قيمتها بقيمة العقارات إذ لا يتحقق تملك الشفيع للعقار المشفوع فيه إلا من بعد ونتيجة للحلول المذكور وإذا كان الثمن الحقيقي الذي هو أقل مما ذكر في العقد يجعله من اختصاص القضاء الجزئي في حين أن الثمن المذكور في العقد خلافاً للحقيقة يجعله من اختصاص القضاء الكلي كان القضاء الكلي هو المختص مراعاة للعقد  ويجب الطعن في الثمن أمامه لا أمام سواه.

وبهذا الرأي أخذت محكمة النقض في حكمها الصادر بتاريخ 21/6/1983 في الطعن رقم 1350 لسنة 49 ق إذا ذهبت فيه إلى أن:

المقرر- وعلى ما جرى به قضاء النقض أن الطلب المدعى به في دعوى الشفعة هو الحق في أخذ العقار المبيع إلى الغير والحلول فيه محل المشتري وذلك في مقابل الثمن الحقيقي الذي حصل الاتفاق عليه بين البائع والمشتري قل هذا الثمن عن قيمة العين الحقيقية وقت البيع أو زاد عليه ويعتبر الثمن الوارد في العقد هو الثمن الحقيقي إلى أن يثبت الشفيع صوريته وأنه إذا كانت العين المشفوعة قد بیعت بموجب عقدي بيع فإن الحق في الشفعة باعتبارها سبباً من أسباب الملكية يثبت لكل عقد منهما على استقلال ومن ثم فإن الدعوى بطلب أخذ المبيع بالشفعة تقدر باعتبار قيمة كل منهما على حده مما مفاده أن قيمة دعوى الشفعة لا تقدر بقيمة العقار ذاته بل بقيمة الثمن الحقيقي الذي حصل به البيع وباعتبار أن المدعي الشفيع يحل بموجب هذا الحق محل المشتري في ذلك التعاقد والذي يعد بهذه المثابة سنداً لملكية الشفيع للعقار المشفوع فيه .

 وقد ذهب رأي آخر إلى أنه لما كان المشرع قد أورد الشفعة في القانون المدني باعتبارها سبباً من أسباب كسب الملكية العقارية ونص في المادة (944 منه) على أن الحكم الذي يصدر نهائياً بثبوت الشفعة يعتبر سنداً لملكية الشفيع وذلك دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل فقد دل على أن دعوى الشفعة وإن لم تكن دعوى ملكية، إلا أنها بلا شك تتعلق بملكية العقار المشفوع فيه. وهو ما تؤكده المذكرة الإيضاحية لقانون المرافعات في تعليقها على المادة 37 من أن المشرع اختار اصطلاح الدعاوي المتعلقة بملكية العقارات حتى لا صرف إلى مجرد الدعاوي العينية العقارية وإنما لكي تشمل دعاوي الشفعة وغيرها من الدعاوي التي تتصل بالملكية ولا تعد من قبيل الدعاوى العينية العقارية. ومن ثم تقدر قيمتها طبقاً للبند الثاني من المادة 37 من قانون المرافعات بقيمة العقار على النحو المبين بالبند الأول منها.

والمادة 37 تجري على أن:

 يراعى في تقدير قيمة الدعوى ما يأتي:

1- الدعاوي التى يرجع فى تقدير قيمتها إلى قيمة العقار يكون تقدير هذه القيمة باعتبار خمسمائة مثل من قيمة الضريبة الأصلية المربوطة عليه إذا كان العقار مبنياً فإن كان من الأراضي يكون التقدير باعتبار أربعمائة مثل من قيمة ضريبة الأصلية.

فإذا كان العقار غير مربوط عليه ضريبة قدرت المحكمة قيمته.

2- الدعاوي المتعلقة بملكية العقارات والمنازعات الموضوعية المتعلقة تنفيذ على العقار تقدر قيمتها بقيمة العقار.... إلخ". 

وقد أخذت بهذا الرأي الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية والأحوال الشخصية في قضائها الصادر بتاريخ 27 أبريل سنة 1988 في الطعن رقم 312 لسنة 57 ق هيئة عامة .

بالرغم من أن الفقه يغلب اعتبار الشفعة واقعة مادية إلا أن إبداء الرغبة في الأخذ بالشفعة يعتبر عملاً إدارياً من جانب الشفيع ولهذا يجب أن تتوافر في الشفيع الأهلية اللازمة للأخذ بالشفعة.

والأخذ بالشفعة من أعمال التصرف وليس من قبيل عمل الإدارة فالشفيع يحل محل المشتري ومن ثم فإن الشفعة تكون في حكم شراء المال المشفوع فيه ولهذا يجب أن تتوافر في الشفيع أهلية التصرف فتتوافر الأهلية في الأخذ بالشفعة لمن يبلغ سنه 21 سنة والوكيل لا يجوز له طلب الأخذ بالشفعة إلا إذا كانت الوكالة خاصة فالوكالة العامة تكون مقصورة على أعمال الإدارة. (موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/  الثالث عشر  الصفحة/ 258)