سريان أحكام الرهن الرسمى على الاختصاص :
يجب شهر حق الاختصاص لنفاذه في حق الغير ويكون ذلك بقيده ويتبع في قيد حق الاختصاص من حيث مكانه وكيفية حصوله وأثره ووجوب تجديده ومحوه وإلغاء هذا المحو الأحكام المتعلقة بالرهن الرسمي فيما عدا أن صاحب حق الاختصاص لا يجوز أن يحتج بأسبقية قيده إلا إذا كان حسن النية على نحو ما سلف وفيما عدا حالة الإعسار، فصدور حكم بشهر الإعسار لا يمنع من قيد حق الاختصاص وليس لقيد الاختصاص میعاد معين فيجوز في أي وقت حتی قبل إعلانه وتتحد مرتبته من تاريخ قيده ولصاحب حق الاختصاص نفس حقوق المرتهن في الرهن الرسمي فيكون له حتى التتبع والتقدم وللحائز نفس حقوق الحائز في الرهن الرسمي وتكون الأسبقية فيما بين الاختصاص ونوعي الرهن بحسب أسبقية القيد كما ينقضي الاختصاص بنفس الاسباب التي ينقضي بها الرهن الرسمي ونحيل في كل ذلك إلى ما أوضحناه عند تناولنا للرهن الرسمي وأنظر فيما يتعلق بتقادم الدين المضمون بحق اختصاص التعليق على المادة 1033 وفيما يطق بالاختصاص القضائي في شطب الاختصاص التعليق على المادة 1053 .

شهر حق الاختصاص :
تنص المادة 1095 من القانون المدني على أن يكون للدائن الذي حصل على حق الاختصاص نفس الحقوق التي للدائن الذي حصل على رهن رسمي ويسري على الاختصاص ما يسري على الرهن الرسمي من أحكام وبخاصة ما يتعلق بالقيد وتجديده ومحوه وعدم تجزئة الحق وأثره وانقضائه وذلك كله مع عدم الاخلال بما ورد من أحكام خاصة.

كما نصت المادة 30 من قانون الشهر العقاري على أنه إذا كان شهر المحرر بطريق القيد وجب أن يقرن عند تقديمه لمكتب الشهر المختص بقائمة تشمل على بيانات حددتها هذه المادة.

ونوهنا فيما تقدم إلى أن البيانات الواجب أن تتضمنها عريضة استصدار أمر الاختصاص هي ذاتها البيانات التي نصت عليها المادة 30 سالفة البيان ولذلك أمكن الاكتفاء بهذه العريضة.

ولما كان حق الاختصاص لا يجوز أخذه إلا على عقار أو عقارات معينة مملوكة للمدين وقت قيد هذا الحق وجائز بيعها بالمزاد العلني فإنه يتعين على الدائن تمكين مأمورية الشهر العقاري من التحقق من كل ذلك قبل استصدار الأمر حتى يصدر الأمر مطابقاً للواقع وحينئذ يمكن شهره وهو ما يوجب عليه أن يتقدم بطلب شهر حق الاختصاص إلى المأمورية متضمناً كافة البيانات اللازمة لإصدار الأمر حتى إذا أخطرته بالقبول للشهر حرر مشروع أمر الاختصاص على الورق الأبيض العادي وقدمه مع إخطار القبول لذات المأمورية لختمه بخاتم (صالح الشهر) وحينئذ يقدمه لرئيس إحدى الدوائر المدنية بالمحكمة الابتدائية الكائن بدائرتها العقار ليصدر أمره عليه باختصاص الطالب بعقار مدينه الموضح بالعريضة وبعد ذلك يحصل على صورة رسمية من الأمر على الورق الأزرق المدموغ متضمنه رقم وتاريخ الطلب ورقم وتاريخ المشروع وتقدم مع حافظة المستندات للمكتب لشهر الأمر بقیده بدفتر الشهر وتسليم الطالب صورة فوتوغرافية منه.

فإن كان العقار المطلوب أخذ اختصاص عليه قد آل للمدين بطريق الميراث الشرعي بعد 1946/12/31 تعين شهر حق الإرث حفاظاً على حقوق دائني المورث بحيث إذا أشر هؤلاء بديونهم في خلال سنة من تاريخ شهر حق الإرث قدم هؤلاء في استيفاء حقوقهم من ثمن العقار على دائن الوارث الذي أخذ اختصاصاً على العقار وتكون المفاضلة بينهم وبين هذا الدائن وفقاً للتأشير بحقوقهم على نحو ما تقدم خلال سنة من تاريخ شهر حق الإرث دون اعتداد بأسبقية قيد الاختصاص على هذا التأشير فلو شهر حق الإرث في أول يناير وقيد الاختصاص في 5 يناير من ذات الشهر ثم أشر دائن التركة بحقه في ديسمبر من ذات العام كان الأخير مقدماً في استيفاء حقه من ثمن العقار على دائن الوارث رغم أن الأخير قيد اختصاصه قبل قيام دائن التركة بالتأشير بحقه ودون حاجة لاستصدار حكم بمحو قيد الإختصاص وذلك وفقاً للأحكام المقررة بصدد شهر حق الإرث .

كما يجب أن ترفق بحافظة طلب شهر حق الاختصاص شهادة رسم الأيلولة وأخرى بضريبة التركات عند ورود الاختصاص على عقار آل للمدين بطريق الميراث الشرعي بعد 1946/12/31 .

وإذ تنص المادة 1088 من القانون المدني على أنه لا يجوز أخذ حق الاختصاص إلا على عقار أو عقارات معينة مملوكة للمدين وقت قيد هذا الحق وجائز بيعها بالمزاد العلني مما مفاده أن المكتب عند تقديم مشروع أمر الاختصاص إليه لقيده يتعين عليه ألا يكتفي بالبحث الذي قامت به المأمورية عند إخطارها الطلب بالقبول للشهر والذي انتهت فيه إلى ملكية المدين للعقار إذ قد تكون هذه الملكية قد انتقلت من المدين إلى آخر في الفترة ما بين إخطار القبول والقيد مما يجب معه على المكتب أن يتحقق وقت قيد الأمر أن الملكية لم تزل للمدين فإن قصر في هذا البحث وقيد الأمر بينما كانت الملكية قد انتقلت من المدين فإن القيد يرد على غير محله فيقع باطلاً ويكون لمن انتقلت إليه الملكية استصدار حكم بمحو القيد لخروج العقار محل الاختصاص من ملكية المدين . 

انقضاء حق الاختصاص :

حق الإختصاص حق عینی عقاري تبعي فهو يتبع الالتزام المضمون ويدور معه وجوداً وعدما فينقضی حق الاختصاص بكافة الأسباب التي ينقضي بها الالتزام ومتى انقضى التزام المضمون تعين على الدائن أن يقر بتخالصه عن الدين وموافقته على محو القيد، واتخاذ الإجراءات اللازمة لذلك بتوثيق الإقرار أمام مكتب التوثيق فإن امتنع تعین رفع دعوى بانقضاء حق الاختصاص ومحو قيده إن كان الدائن قبض دينه وأعطى مخالصة دون أن يحرر اقراراً موثقاً يفيد ذلك أما أن كان قد حرر هذا الاقرار رفعت الدعوى بصحة توقيعه على الإقرار فيقوم الحكم النهائي حينئذ مقام الإقرار الموثق وذلك على التفصيل الذي أوضحناه عندما تناولنا انقضاء الرهن الرسمي فتوثيق الاقرار واجب فيما عدا حالتي الرهن الحيازي وحقوق الامتياز وفقاً لنص المادة 45 من قانون الشهر العقاري .

شهر انقضاء حق الاختصاص :

متى أقر الدائن بانقضاء حق الاختصاص وتم توثيقه عملاً بالمادة 45 من قانون الشهر العقاري أو صدر حكم نهائى بذلك تعین شهر الإقرار أو الحكم بطريق التأشير الهامشي في هامش قيد هذا الحق على التفصيل الذي أوضحناه بصدد شهر انقضاء حق الرهن الرسمي.

مصروفات القيد ومحوه :

مصروفات قيد حق الاختصاص وتجديده ومحوه على المدين مالم يتفق على غير ذلك فيجوز أن يتفق الدائن والمدين على أن يتحمل الأول مصروفات محو القيد عندما يتم المحو بموجب اقرار من الدائن بتخالصه وقبوله محو القيد.(المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الرابع عشر ، الصفحة/ 592)

نصت المادة 1095 مدني على ما يأتي :

"يكون للدائن الذي حصل على حق الاختصاص نفس الحقوق التي للدائن الذي حصل على رهن رسمي ويسري على الاختصاص ما يسري على الرهن الرسمي من أحكام وبخاصة ما يتصل بالقيد وتجديده ومحوه وعدم تجزئة الحق وأثر وانقضائه وذلك كله مع عدم الإخلال بما ورد من أحكام خاصة .

وعلى ذلك نستعرض مجرد استعراض أهم أحكام الرهن الرسمي التي تنطبق على الاختصاص فيما يتعلق بالآثار .

دائن له حق الاختصاص : ونفرض الآن أن دائناً حصل على حق اختصاص بعقار مدينه فإن هذا الدائن من حيث آثار حق الاختصاص يعتبر كدائن مرتهن رهناً رسمياً ويكون حق الاختصاص بمثابة حق الرهن الرسمي .

الرهن الرسمي غير قابل للتجزئة وكذلك حق الاختصاص : 

والرهن الرسمي حق غير قابل للتجزئة بالنسبة إلى العقار المرهون وبالنسبة إلى الدين المضمون .

فبالنسبة إلى العقار المرهون إذا فرض أن الدين انقسم على عدة أشخاص وأدى واحد منهم الجزء من الدين الذي هو مسئول عنه لم يجز شطب الرهن عن الجزء من العقار الذي اختص به إلا بعد سداد الدين كله لأن كل جزء من العقار المرهون مسئول عن كل الدين وكذلك حق الاختصاص كل جزء من العقار المحمل به مسئول عن كل الدين .

وبالنسبة إلى الدين المضمون ، إذا انقضى جزء منه ، فإن العقار المرهون كله يبقى ضامناً لما بقي من الدين وكذلك العقار المحمل بحق الاختصاص فإنه يبقى كله ضامناً لأي جزء من الدين لم يسدد .

آثار الرهن الرسمي فيما بين المتعاقدين وآثار الاختصاص فيما بين الدائن والمدين : وقد سبقت لنا دراسة آثار الرهن الرسمي فيما بين المتعاقدين الراهن والمرتهن فنستعرض أهم المسائل في هذا الموضوع وتطبق الأحكام فيها على حق الاختصاص .

إنشاء الراهن لحق الرهن : يلتزم الراهن بإنشاء حق الرهن للدائن المرتهن فإذا كان الراهن مالكاً للعقار المرهون أنشئ حق الرهن الرسمي عليه من تلقاء نفسه .

ولما كان حق الاختصاص يعطي على عقار مملوك للمدين فإن حق الاختصاص ينشأ على هذا العقار من تلقاء نفسه .

ضمان الرهن لسلامة حق الرهن : يضمن الراهن سلامة حق الرهن فلا يجوز أن يقوم الراهن بترتيب أي حق على العقار المرهون بشهر قبل قيد الرهن .

كذلك في حق الاختصاص لا يجوز للمدين بعد أن أخذ حق الاختصاص على عقاره أن يرتب على هذا العقار أي حق يشهر قبل قيد حق الاختصاص .

وكذلك ليس له أن ينزع شيئاً من هذا العقار كأن يبيع المواشي التي تخدم الأرض أو يبيع الأنقاض بعد هم جزء من المباني فتقع في يد مشتري حسن النية فيملكها خالصة من حق الاختصاص فيكون عندئذ للدائن الرجوع على المدين بضمان التعرض الشخصي .

وفيما يتعلق بضمان المدين لحق الاختصاص م تعرض الغير إذا أدعي شخص أنه قد نشأ له حق ارتفاق على العقار المأخوذ عليه حق الاختصاص فعلي المدين أن يدفع هذا الادعاء من الغير فإن لم يستطع كان للدائن أن يطالب بتقديم تأمين كافٍ أو يطالب بدفع الدين فوراً .

ونرى من ذلك أن ضمان المدين لتعرضه الشخصي ولتعرض الغير هو في الواقع لأمر الجزاء الكافي على التزام المدين بضمان سلامة حق الاختصاص .

هلاك العقار أو تلفه : وقد قضت المادة 1048 مدني فيما يتعلق بالرهن الرسمي بأنه إذا كان الهلاك أو التلف بخطأ الراهن كان الدائن المرتهن مخيراً بني أن يقتضي تأميناً كافياً أو أن يستوفي حقه فوراً وبأنه إذا كان الهلاك أو التلف قد نشأ من سبب أجنبي كان المدين خيراً بين أن يقدم تأميناً كافياً أو أن يوفي الدين فوراً .

وكذلك في حق الاختصاص إذا كان الهلاك أو التلف بخطأ المدين كان الدائن مخيراً بين أن يقتضي تأميناً كافياً أن يستوفي حقه فوراً وإذا كان الهلاك أو التلف قد نشأ عن سبب أجنبي كان المدين خيراً بين أن يقدم تأميناً كافياً أو أن يوفي الدين فوراً .

وإذا هلك العقار أو تلف لأي سبب كان انتقل الاختصاص بمرتبته إلى الحق الذي حل محل العقار حلولاً عينياً كالتعويض أو مبلغ التأمين أو الثمن الذي يقرر مقابل نزع الملكية للمنفعة العامة .

عدم تجريد الرهن لا من ملكية العقار ولا من حيازته وكذلك المدين في حق الاختصاص :

يبقى الراهن مالكاً للعقار المرهون وحائزاً له وكذلك المدين في حق الاختصاص يبقى مالكاً للعقار وحائزاً له .

فيبقى للمدين في حق الإختصاص حق التصرف في العقار كما يبقى له حق استعماله وحق استغلاله ولا تتقيد سلطته في كل ذلك إلا بحق الدائن في يحق الاختصاص فإن هذا الحق يبقى قائماً لضمان الوفاء بالدين وقد ينتهي إلى التنفيذ على العقار واستيفاء الدين من ثمنه بحسب مرتبة الدائن .

حق الراهن في استغلال العقار وكذلك حق المدين في الاختصاص : قضت المادة 1044 مدني في حق الرهن الرسمي بأن للراهن الحق في إدارة العقار المرهون وفي قبض ثماره إلى وقت التحاقها بالعقار .

وكذلك المدين في حق الاختصاص له الحق في إدارة العقار ، وفي قبض ثماره إلى وقت التحاقها بالعقار ويبقى للمدين الحق في قبض ثمار العقار إلى وقت التحاقها بالعقار وهذا الوقت هو وقت تسجيل تنبيه نزع الملكية إذا نفذ الدائن على العقار ونزع ملكيته .

إيجار العقار : هنا يجب التمييز بين إيجار تزيد مدته على تسع سنوات وإيجار لا تزيد مدته على ذلك والقاعدة في هذا هي نفس قاعدة الرهن الرسمي .

فإذا زادت مدة الإيجار الصادر من المدين على تسع سنوات فإن هذا الإيجار لا يسري إلا لمدة تسع سنوات إلا إذا كان مسجلا قبل الاختصاص فيسري لكامل مدته .

وإذا لم تزد مدة الإيجار على تسع سنوات فإنه يجب حتى يسري لكامل مدته في حق الدائن أن يكون ثابت التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية .

أما إذا كان الإيجار غير ثابت التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية فإنه لا يسري في حق الدائن إلا في حدود الإدارة الحسنة .

قبض الأجرة مقدما أو الحوالة بها : المدين في حق الاختصاص كالراهن من حقه أن يقبض ما استحق من الأجرة عن مدة سابقة على تسجيل تنبيه نزع الملكية فإن الأجرة في هذه الحالة تعتبر ثماراً مدنية لم تلحق بالعقار .

فإذا قبض المدين الأجرة مقدماً أو حول بها مقدماً فيجب التمييز بين فرضين :

( الفرض الأول ) أن تكون المخالصة أو الحوالة بالأجرة مقدماً عن مدة تزيد على ثلاث سنوات فيجب تسجيل المخالصة أو الحوالة قبل قيد الاختصاص حتى تنفذ في حق الدائن لكامل المدة فإذا لم تسجل قبل قيد الاختصاص فلا تسري إلا لمدة ثلاث سنوات مع وجوب أن تكون المخالصة أو الحوالة ثابتة التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية وإلا فإنها لا تسري في حق الدائن إلا لمدة سنة واحدة .

( الفرض الثاني ) أن تكون المخالصة أو الحوالة بالأجرة مقدماً عن مدة لا تزيد على ثلاث سنوات فيتشرط أن تكون المخالصة أو الحوالة ثابتة التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية وإلا فإنها لا تسري في حق الدائن إلا لمدة سنة واحدة .

بيع الثمار قبل جنيها : الرأي الراجح أن المدين في الاختصاص كالرهن له أن يبيع المثار قبل جنيهاً بشرط أن يكون البيع ثابت التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية  وإلا فإن البيع لا يسري في حق الدائن ومن حق هذا الدائن أن يستبقى المحصولات في الأرض بعد تسجيل تنبيه نزع الملكية ويجري في توزيع ثمنها كما يجري في توزيع ثمن العقار نفسه .

بطلان شرطي تملك العقار عند عدم الوفاء وبيع العقار دون إجراءات : والدائن إذا اتفق مع المدين في الاختصاص على أن يتملك العقار المأخوذ عليه حق الاختصاص عند عدم وفاء المدين بما عليه كان هذا الاتفاق باطلاً كما في الرهن .

 وإذا اتفق الدائن مع المدين على أن يباع العقار المأخوذ عليه الاختصاص دون إجراءات إذا لم يوف المدين بما عليه كان هذا الاتفاق باطلاً أيضاً كما في الرهن .

آثار الرهن الرسمي بالنسبة إلى الغير – وآثار حق الاختصاص بالنسبة إلى الغير : يجب أن يقيد الدائن حق الاختصاص ، كما يجب أن يقيد الدائن المرتهن حق الرهن الرسمي حتى يكون الحق نافذاً في حق الغير بما يستتبعه من حق تقدم وحق تتبع ويجب أولاً أن يقيد الدائن صاحب الاختصاص حقه كما يقيد الدائن  المرتهن حقه .

شهر حق الاختصاص : ويخضع حق الاختصاص للقيد كما يخضع حق الرهن الرسمي فإذا صدر أمر رئيس المحكمة أو حكم المحكمة بالاختصاص استخرج الدائن صورة رسمية محررة على الورق الأزرق الخاص وقدمها مع قائمة القيد إلى مكتب الشهر المختص لإجراء قيدها .

وقد جرى العمل على أن الصورة الرسمية المحررة على الورق الأزرق هي القائمة التي تشهر لأن هذه الصورة تتضمن جميع البيانات التي يجب أن تدرج في القائمة وهذا بشرط ألا ينقص بيان من بيانات الشهر وإلا كلف صاحب الشأن بتقديم قائمة .

إجراءات شهر حق الاختصاص : بعد صدور أمر الاختصاص تنسخ منه صورة طبق الأصل على الورق الأزرق متضمنة جميع البيانات الدالة على استيفائه مراحل الشهر التمهيدية وتقدم للمكتب المختص لشهرها بطريق القيد وتصويرها وإرسال الصور للجهات المختصة .

وتقوم المأمورية بمراجعة ملكية المدين للتأكد من أن أمر الاختصاص المطلوب يقع على عقار أو عقارات مملوكة للمدين .

ويقدم الدائن الذي يريد أخذ اختصاص عريضة بذلك متضمنة البيانات التي تتطلبها المادة 30 من قانون تنظيم الشهر العقاري بخصوص قائمة القيد .

ويستحق على قيد أمر الاختصاص رسم نسبة قدره 14% من المبلغ الأصلي وملحقاته أما عند تجديد هذا القيد فلا يحصل الرسم النسب إلا على قيمة الزيادة فقط بخلاف رسوم التصوير ورسوم الحفظ .

وقد قضت محكمة النقض بأن المادة 30 من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري تنص على أنه إذا كان شهر المحرر بطريق القيد وجب أن يقرن عند تقديمه لمكتب الشهر المختص بقائمة تشتمل على بيانات معينة ليس من بينها ما يفيد إعلان المدين بأمر الاختصاص في نفس يوم صدوره وفقاً لما تقضي به المادة 1089 من القانون المدني مما مفاده أن إجراء القيد يتم كقاعدة عامة في أي وقت بعد صدور الأمر بالاختصاص ما دامت ملكية العقار المتخذ عليه حق الاختصاص للمدين دون انتظار الاعلان بأمر الاختصاص وفقا للمادة 1091 من القانون المدني إذ أن مصلحة صاحب حق الاختصاص تقتضي إجراء القيد في أقرب وقت حتى لا يتقدم عليه في المرتبة من يتوصل إلي قيد حقه قلبه .

شهر أمر إنقاص الاختصاص : ويترتب على أمر إنقاص حق الاختصاص تعديل في الأمر ذاته يقتضي شهر أمر الإنقاص ليسري في مواجهة الغير .

ويختلف شهر أمر الإنقاص باختلاف موضوعه فإذا كمان الأمر يقضي بقصر حق الاختصاص على جزء من العقار فإن هذا الأمر يخضع للشهر بطريق التأشير الهامشي على هامش قيد حق الاختصاص نفسه أما إذا كان أمر الإنقاص قد قضي بإحلال عقار محل العقار الذي رتب عليه الحق الأصلي فإن هذا الأمر الجديد واجب الشهر بطريق القيد ثم التأشير بمضمونه على هامش حق الاختصاص الأصلي .

ويجب أن أمر الإنقاص في هذه الحالة الأخيرة بمراحل الشهر التمهيدية للتأشير عليه بالصلاحية للشهر قبل استصداره من رئيس المحكمة المختصة ويكون للقيد الجديد مع التأشير بمضمونه نفس مرتبة حق الاختصاص الأصلي .

أثر شهر حق الاختصاص : ويترتب على قيد أمر الاختصاص أن يسري هذا الأمر في مواجهة الغير ويكون للدائن حق التقدم وحق التتبع على العقار الذي يتضمنه هذا الأمر والعبرة هي بأسبقية الشهر فإذا تم شهر اختصاصين في يوم واحد كانت الأسبقية لمن قام بشهر اختصاصه قبل الآخر بحسب الساعة التي تم فيها وفقاً لترتيب تقديمها لمكتب الشهر المختص .

القيد وتجديده ومحوه وإلغاء المحو : وكل ما قدمناه في قيد الرهن الرسمي وتجديد القيد ومحوه وإلغاء المحو ينطبق على قيد الاختصاص وتجديده ومحوه وإلغاء المحو فلا حاجة لتكرار ما قدمناه في ذلك .

حق التقدم : ويستعمل حق التقدم في الاختصاص كما يستعمل حق التقدم في الرهن الرسمي .

فيما يتعلق بالدين المضمون يشمل الدين أصل الدين وملحقاته وهذه تتضمن مصروفات القيد والتجديد وفوائد السنتين السابقتين على تسجيل تنبيه نزع الملكية والفوائد التي تستحق من هذا التاريخ إلى يوم رسو المزاد .

وفيما يتعلق بالمال فهو العقار المأخوذ عليه حق الاختصاص فإذا هلك هذا العقار أو تلف انتقل الاختصاص بمرتبته إلى ما حل حلولاً عينياً محل هذا العقار من تعويض أو مبلغ تأمين أو غير ذلك .

حق التتبع : ويستطيع الدائن صاحب حق الاختصاص أن يستعمل بمقتضى حقه حق التتبع في يد الحائز للعقار المفروض عليه حق التتبع .

 وللحائز أن يقضي الدين أو يطهر العقار أو يخليه أو يتحمل إجراءات نزع الملكية .

قضاء الدين : ويختار الحائز عادة قضاء الدين إذا كان الدين أقل من ثمن العقار ويدفع للدائن صاحب الاختصاص كل ما يجب دفعه لهم دين وملحقات وفوائد ويجب دفع كل ذلك لأن الاختصاص غير قابل للتجزئة .

ويرجع الحائز بكل ما يوفيه للدائن صاحب حق الاختصاص على المدين وعلى المالك السابق للعقار كما له أن يحل الدائن الذي استوفى الدين فيما له من حقوق .

ويجبر الحائز على دفع الدين في حالتين إذا كان في ذمة الحائز بسبب امتلاكه للعقار مبلغ مستحق الأداء حالا يكفي لوفاء جميع الدائنين المقيدة حقوقهم على العقار فلكل من هؤلاء الدائنين أن يجبر الحائز على الوفاء بحقه إذا اتفق الدائنون المقيدون جميعاً على أن يطالبوا الحائز بدفع ما في ذمته بقدر ما هو مستحق لهم .

تطهير العقار : ويجوز للحائز تطهير العقار ويختار عادة هذا الطريق إذا رأي أن قيمة العقار هي أقل من الديون المضمونة بالقيود وقواعد التطهير في الرهن الرسمي بتطبيق هذا في حق الاختصاص .

ونذكر هنا للتذكرة نقلاً عن المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي أن التطهير يمر على المراحل الآتية :

1- يسجل الحائز سند ملكيته إذا كان سنداً قابلا للتسجيل كالمشتري يسجل البيع  والموهوب له يسجل الهبة والشفيع يسجل حكم الشفعة والموصي له يسجل الوصية والغرض من ذلك تحديد الحقوق المقيدة على العقار بما في ذلك حق الاختصاص لأنه متى سجل الحائز سند ملكيته فلا يمكن بعد هذا التسجيل أن يستجد دائن مقيد يكون قيده نافذاً في حق الحائز أما إذا كان سند الملكية غير قابل للتسجيل بأن كان عملاً مادياً لا عملاً قانونياً فلا سبيل للتسجيل في هذه الحالة فالحائز الذي ملك بالتقادم عقاراً يستطيع أن يطهر هذا العقار دون أن يسجل شيئاً لأن التقادم واقعة مادية تستعصى على التسجيل .

2- بعد أن يسجل الحائز سنده على النحو المتقدم يستطيع أن يبدأ إجراءات التطهير دون حاجة إلى انتظار توجيه دائن مقيد إنذاراً له بالدفع أو التخلية ويبقى حقه قائماً في التطهير إلى يوم إيداع قائمة شروط البيع وأول إجراء في التطهير هو أن يوجه للدائنين المقيدة حقوقهم إعلاناً يشتمل على البيانات المذكورة في المادة 1488 ومن بينها بيان يذكر فيه قيمة العقار التي يقدرها فقد يقدر قيمة أقل من الثمن أو أكبر منه ولكنه يتقيد بألا يقدر قيمة أقل من السعر الذي يتخذ في تقدير الثمن في حالة نزع الملكية ولا تقل في الوقت ذاته عن الباقي في ذمته من ثمن العقار ولا يعرض الحائز ما يقدره عرضاً حقيقياً بل يكفي أن يظهر استعداده للدفع فوراً متى قبل عرضه أياً كان ميعاد استحقاق الديون المقيدة فإذا أظهر هذا الاستعداد أصبح ملتزماً بالبقاء على ما عرضه ومصدر التزامه إرادته المنفردة .

3- وإذا وافق الدائنون المقيدون جميعاً على العرض الذي تقدم به الحائز أو سكتوا ستين يوماً من آخر إعلان رسمي اعتبر العرض مقبولاً ووجب على الحائز أن يدفع المبلغ المعروض للدائنين بحسب مراتبهم أو يودعه خزانة المحكمة فيتطهر العقار من كل قيد ويمحي ما عليه من القيود .

أما إذا طلب أحد الدائنين المقيدين ويدخل فيهم الدائن صاحب الاختصاص أو كفيل له أو وكيل عنه وكالة خاصة بيع العقار فإن ذلك يكون بإعلان يوجه إلى الحائز في مدى الستين يوماً المشار إليها يطلب فيه عرض العقار للبيع في المزاد ولا تشترط زيادة العشر ولكن يجب على الدائن أن يودع في خزانة المحكمة مبلغاً كافياً لتغطية مصروفات البيع في المزاد ولا يسترد هذه المصروفات إذا وقع المزاد على الحائز لعدم تقدم مزايد بعطاه أكبر مما عرض ومتى تقدم أحد الدائنين يطلب بيع العقار على النحو الذي تقدم وجب عرض العقار في المزاد ولا يجوز للدائن أن يتنازل عن طلبه إلا بموافقة جميع الدائنين والكفلاء .

4- يطرح العقار في المزاد وتتبع الإجراءات المقررة في البيوع الجبرية فإن عرض مزيد مبلغاً أكبر من القيمة التي عرضها الحائز وقد يكون المزايد هو الدائن الذي طلب البيع أو دائناً آخر أو أجنبياً أو الحائز زاد فيما كان قد عرض ولكن لا يجوز أن يكون المدين رسا المزاد عليه ووجب أن يدفع إلى جانب العطاء الذي تقدم به المصروفات التي أنفقها الحائز في سند ملكيته ونفقات الإعلانات التي اقتضتها إجراءات التطهير ويرد إلى طالب البيع ما سبق أن قدمه لذلك .

وإذا لم يتقدم مزايد بعطاء أكبر خلصت للحائز ملكية العقار ولا يلتزم بدفع المبلغ الذي سبق أن عرضه والمبلغ الذي يرسو به المزاد يودع خزانة المحكمة أو يدفع للدائنين بحسب مراتبهم فتنقضي الديون وتمحي القيود ويتم بذلك تطهير العقار .

تخلية العقار : وقد يختار الحائز قضاء الدين أو التطهير ولكن يختار تخلية العقار حتى لا تتخذ الإجراءات في مواجهته .

ويتخلى الحائز لا عن ملكية العقار ولا عن حيازته القانونية وإنما عن حيازته المادية وحدها للحارس أو أمين العقار حتى تتخذ في مواجهته إجراءات نزع ملكية العقار بدلاً م اتخاذها في مواجهة الحائز .

ويكون للحائز طلب التخلية من وقت إنذار الدائنين إياه بالدفع أو التخلية ويبقى هذا الحق قائماً إلى تاريخ رسو المزاد .

وتكون تخلية العقار بتقرير يقدمه الحائز إلى قلم كتاب المحكمة الابتدائية المختصة ويجب عليه أن يطلب التأشير بذلك في هامش تسجيل التنبيه بنزع الملكية وأن يعلن الدائن المباشر للإجراءات بهذه التخلية في خلال خمسة أيام من وقت التقرير بها .

ويجوز لمن له مصلحة في التعجيل أن يطلب إلى قاضي الأمور المستعجلة تعيين حارس تتخذ في مواجهته إجراءات نزع الملكية ويعين الحائز حارساً إذا طلب ذلك .

فإذا خلى الحائز العقار لم يعد من الممكن الاستمرار في اتخاذ إجراءات التنفيذ في مواجهته ولو أنه يبقى مالكاً للعقار وحائزاً له حيازة قانونية .

وإذا تمت التخلية وعين حارس للعقار اتخذت إجراءات بيع العقار في مواجهة هذا الحارس ولا تختلف الإجراءات عن تلك التي تكون موجهة إلى الحائز نفسه .

ويجوز للحائز أن يدخل في المزاد وأن يرسو المزاد عليه كما في حالة البيع نتيجة لاتخاذ إجراءات التطهير وكما في حالة نزع الملكية في مواجهة الحائز نفسه .

فإذا رسا المزاد على غير الحائز انتقلت الملكية من الحائز إلى الراسي عليه المزاد وطبقت الأحكام التي تتعلق بنزع ملكية الحائز .

وإذا رسا المزاد على الحائز تأيدت ملكيته وطبقت أحكام رسو المزاد على الحائز في حالة بيع العقار نتيجة لاتخاذ إجراءات التطهير .

تحمل إجراءات نزع الملكية : وإذا لم يختر الحائز تطهير العقار ولم يقض الدين ولم يتخل عن العقار فلا مناص من اتخاذ إجراءات نزع الملكية فيما مواجهته .

ويجب لاتخذا الإجراءات في مواجهة الحائز أن ينذر بالدفع أو التخلية بعد التنبيه على المدين أو مع هذا التنبيه ولا يجوز الإنذار قبل التنبيه .

وقد أوجب المشرع التنبيه على المدين مع أن إجراءات البيع ستتخذ ضد الحائز لأن المدين هو المسئول الحقيقي عن الدين .

ويجب أن يسجل الإنذار بالدفع أو التخلية وأن يؤشر بتسجيله على هامش تسجيل التنبيه خلال 15 يوماً من تاريخ تسجيل التنبيه وإلا سقط تسجيل التنبيه .

ويتسمر الدائن في اتخاذ إجراءات التنفيذ ضد الحائز ونزع ملكية العقار وهذه الإجراءات لا تختلف كثيراً عن تلك التي تتخذ ضد المدين .

انقضاء حق الاختصاص كانقضاء الرهن الرسمي : ينقضي حق الاختصاص بنفس الطرق التي ينقضي بها حق الرهن الرسمي .

وقد ورد ذلك صراحة في آخر المادة 1095 مدني ، فقد رأيناها تقول :

 ويسري على الاختصاص ما يسري على الرهن الرسمي من أحكام وبخاصة ما يتعلق  وانقضائه .

الانقضاء يتم بالاتفاق : فقد يتم انقضاء حق الاختصاص بالاتفاق فيتفق الدائن مع المدين مثلاً على انقضاء حق الاختصاص بالاتفاق  فيتفق الدائن مع المدين مثلاً على انقضاء حق الاختصاص ومحو القيد المترتب على وجوده .

الانقضاء يتم بطريق تبعي : وقد يتم الانقضاء بطريق تبعي كالرهن فإذا انقضى الدين المضمون بالاختصاص يوجه من أوجه انقضاء الديون انقضى الاختصاص تبعاً لانقضاء الدين .

الانقضاء يتم بطريق أصلي : وقد ينقضي الاختصاص بطريق أصلي فينقضي هو وحده دون أن ينقضي الدين .

ويتم ذلك كالرهن الرسمي بتمام إجراءات التطهير وببيع العقار بيعاً جبرياً بالمزاد العلني وبعدم سماح مرتبة الدائن صاحب الاختصاص باستيفاء حقه من العقار .

ويتم كذلك كالرهن الرسمي بنزول الدائن عن حق الاختصاص وبإتحاد الذمة في العقار و بهلاك العقار .(الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ العاشر ، الصفحة/   830)

يكون للدائن الذي حصل على حق الاختصاص نفس الحقوق التي للدائن الذي حصل على رهن رسمى ويسري على الاختصاص ما يسري على الرهن الرسمي من أحكام وذلك باستثناء ما ورد من أحكام خاصة بشأن الاختصاص.

فحق الاختصاص يرتب نفس الآثار المترتبة على الرهن الرسمي فهو بالنسبة للدائن الذي تقرر لصالحه والمدين الذي تقرر ضده يولد نفس الآثار التي تترتب على الرهن الرسمي بالنسبة لكل من المرتهن والراهن وتطبق في هذا الشأن نفس الأحكام عن آثار الرهن الرسمي فيما بين المتعاقدين.

والأمر كذلك بالنسبة لآثار الاختصاص في حق الغير فهو يعطي لصاحبه ميزتي التقدم والتتبع وذلك تأميناً لوفاء الدين والفوائد والمصروفات

والدائن صاحب الاختصاص يباشر حقه في التقدم على ثمن الثمار وكذلك حقه في تتبع العقار في أي يد يكون بنفس الوضع المقرر بالنسبة للدائن المرتهن رهناً رسمياً.

غير أنه يلاحظ أن الاختصاص المأخوذ على أموال المدين الذي شهر إعساره بعد تسجيل صحيفة دعوى الإعسار لا يكون له أثر بالنسبة إلى الدائنين الثابتة ديونهم قبل ذلك التسجيل وذلك عملاً بالفقرة الثانية من المادة 256 مدني التي تجري على أن: "على أنه لا يجوز أن يحتج على الدائنين الذين يكون لهم حقوق سابقة على تسجيل صحيفة دعوى الإعسار بأي اختصاص یقع علی عقارات المدين بعد هذا التسجيل".

قيد الاختصاص وتجديده ومحوه وعدم تجزئته:

يسري على قيد الاختصاص وتجديده ومحوه وعدم تجزئته ما نص عليه بشأن الرهن الرسمي فيجب أن يقيد حق الاختصاص حتى يحتج به في مواجهة الغير ولا يفترق عن الرهن الرسمي إلا من ناحية اشتراط القانون في الدائن صاحب الاختصاص أن يكون حسن النية.

وكذلك يفترق المحو الاختياري للقيد في حالة الاختصاص عن حالة الرهن الرسمي.

إذ في الرهن الرسمي يلزم أن يثبت رضاء الدائن في تقرير رسمي أما في حقوق الاختصاص والرهن الحيازي والامتياز العقاري فيكفي في محو القيود الخاصة بها صدور أمر عرفي من الدائن مصدق على التوقيع فيه (م 45 من قانون تنظيم الشهر العقارى ) .

انقضاء حق الاختصاص: -

تنص المادة على أن يسري على الاختصاص مايسري على الرهن الرسمي فيما يتعلق بانقضاء حق الاختصاص ومن ثم فإن حق الاختصاص ينقضي بنفس الأسباب التي ينقضي بها الرهن الرسمي .

وبالترتيب على ذلك فإن حق الاختصاص ينقضي إما بصفة تبعية مع انقضاء الدين المضمون ويعود إذا عاد الدين مع عدم الإخلال بالحقوق التي يكون الغير حسن النية قد كسبها ما بين انقضاء الحق وعودته (م 1082)، كما ينقضي بصفة أصلية بالتطهير أو مرسي المزاد أو اتحاد الذمة أو هلاك العقار أو النزول عن حق الاختصاص.

وكما ينقضى الرهن بصفة أصلية إذا بطل العقد الذي أنشأه فإن الاختصاص ينقضي أيضاً إذا ما ألغى الحكم الذي أنشأه نتيجة التظلم أو نتيجة الطعن فيه بالنقض أو التماس إعادة النظر.(موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الرابع عشر الصفحة/ 567)