حق امتياز المؤجر على المنقولات الموجودة في العين المؤجرة

الحق الممتاز ومرتبته : تنص الفقرة الأولى من المادة 1143 من التقنين المدني على أن أجرة المباني والأراضي الزراعية لسنتين أو لمدة الإيجار إن قلت عن ذلك وكل حق آخر للمؤجر بمقتضى عقد الإيجار يكون لها جميعاً امتياز على ما يكون موجوداً بالعين المؤجرة ومملوكاً للمستأجر من منقولات قابل للحجز ومن محصول زراعي ويؤخذ من هذا النص أن حق المؤجر ممتاز سواء كان المؤجر هو المالك للعين المؤجرة أو كان مستأجراً أصلياً أجر من باطنه أو مالكاً لحق الانتفاع أو غير ذلك ولكن الامتياز لا يكون إلا لمؤجر المباني أو الأراضي الزراعية كما هو صريح النص .

وحق الامتياز يضمن الأجرة المستحقة كلها حتى لو كانت مستحقة عن مدة أكثر من سنتين مادامت لم تسقط بالتقادم ( بخمس سنين ) وقد رأينا أن المنقولات التي يلتزم المستأجر بوضعها يكفي أن تفي قيمتها بأجرة سنتين فحق الامتياز إذن مستقل عن هذا الالتزام من حيث أنه لا يتقيد بمدته وكذلك يضمن حق الامتياز فوائد الأجرة المستحقة والمصروفات ويضمن حق الامتياز أخيراً كل منا يستحق للمؤجر بموجب عقد الإيجار كالتعويض المستحق على المستأجر بسبب عدم عنايته بالمحافظة على العين المؤجرة أو التعويض المستحق بسبب عدم قيام المستأجر بالشروط التي يتضمنها عقد الإيجار أو غير ذلك هنا أيضاً يستقل حق الامتياز عن التزام المستأجر بوضع المنقولات فالإلتزام الأخير يقاس بأجرة سنتين كما رأينا أما حق الامتياز فيضمن الأجرة عن سنتين أو أكثر على ما قدمنا كما يضمن كل التزام آخر يترتب في ذمة المستأجر بموجب عقد الإيجار.

وهذا الحق لا يتجزأ فكل المنقولات التي هي محل الامتياز تضمن الحق الممتاز بجميع أجزائه فأي منقول منها يضمن كل الحق وأي جزء من الحق مضمون بجميع المنقولات .

وتنص الفقرة الرابعة من المادة 1143 مدني على ما يأتي وتستوفي هذه المبالغ الممتازة من ثمن الأموال المثقلة بالامتياز بعد الحقوق المتقدمة الذكر ، إلا ما كان م هذه الحقوق غير نافذ في حق المؤجر باعتباره حائزاً حسن النية والحقوق الممتازة التي تتقدم حق امتياز المؤجر ويشير إليها النص هي المصروفات القضائية والمبالغ المستحقة للخزانة العامة ن ضرائب ورسوم وحقوق أخرى من أي نوع كان والمبالغ التي صرفت في حفظ المنقولات محل الامتياز إلا إذا كان المؤجر حسن النية أي لا يعلم بها والمبالغ المستحقة للخدم والكتبة والعمال وكل أجير آخر لستة أشهر والمبالغ المستحقة عما تم توريد يده للمدين ولمن يعوله من مأكل وملبس لستة أشهر والنفقة المستحقة في ذمة المدين لأقاربه لستة أشهر والمبالغ المنصرفة في البذر والسماد وغيره من مواد التخصيب والمواد المقاومة للحشرات والمبالغ المنصرفة في أعمال الزراعة والحصاد والمبالغ المستحقة في مقابل آلات الزراعة إلا إذا كان المؤجر حسن النية أي لا يعلم بها وتفصيل ذلك كله عند الكلام في حقوق الامتياز في الجزء الخاص بالتأمينات .

وقد قضت محكمة النقض بأن النص في المادة 1143 من القانون المدني على أن ( أجرة المباني والأراضي الزراعية لسنتين أو لمدة الإيجار ان قلت عن ذلك وكل حق اخر للمؤجر بمقتضى عقد الإيجار يكون لها جميعا امتياز على ما يكون موجوداً بالعين المؤجرة  ومملوكاً للمستأجر من منقول قابل للحجز مفاده ان امتياز دين الاجرة على المقاولات الموجودة بالعين المؤجرة قاصر على اجرة سنتين ولما كان دين الاجرة المستحقة للمطعون عليهم الخمسة الأول هو مبلغ 5512 جنيهاً فقط وكام الحكم المطعون فيه قد خصهم بكامل دين الاجرة المستحق بهم وقدره 7505 جنيهاً على سند من القول بأن دين الهيئة الطاعنة طبقاً للفقرة الرابعة من المادة 1143 من القانون المدني لا ينفذ في حقهم مع أن ذلك النص فيما فرضه من استبعاد حقوق الامتياز التى تتقدم امتياز المؤجر ومن بينها المبالغ المستحقة للخزانة العامة والتى اعتبر المشرع مستحقات الهيئة الطاعنة في مرتبتها بالمادة 124 من القانون رقم 63 لسنة 1964 لا يكون بالنسبة للأجرة على إطلاقها وإنما يعني الاجرة التى حددتها الفقرة الاولى من ذات المدة بسنتين فقط ومن تم فان امتياز المؤجر باعتباره حسن النية طبقاً للمادة 1133 مدني - لا يتقدم على امتياز الهيئة العامة للتأمينات الطاعنة إلا في حدود سنتين وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فانه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه.

المنقولات محل الامتياز : أما المنقولات التي هي محل الامتياز فتختلف باختلاف العين المؤجرة وقد سبق بيان ذلك عند الكلام في التزام المستأجر بوضع منقولات في العين المؤجرة تكون ضماناً للأجرة وفي هذا يتفق حق الامتياز مع هذا الالتزام الأخيرة والمنقولات بوجه عام هي جميع المنقولات الموجودة بالعين المؤجرة ما دامت ملكاً للمستأجر كالأمتعة المنزلية والبضائع والمواشي والمحصولات وغير ذلك ^.

ومن هذا نرى أنه يمكن القول بوجه عام إن هذه المنقولات تكون في العادة موجودة في العين المؤجرة وإنها تكون ملك المستأجر إلا أنه قد يتفق أن يكون المستأجر قد أخرج المنقولات العين ومع ذلك يبقى حق امتياز المؤجر عليها كما يتفق أيضاً ألا تكون المنقولات ملكاً للمستأجر ويثبت للمؤجر حق الامتياز عليها بالرغم من ذلك ونستعرض كلا من هذين الفرضين .

منقولات مثقلة بالامتياز ولكن المستأجر أخرجها من العين المؤجرة : تنص الفقرة الخامسة من المادة 1143 مدني على ما يأتي وإذا نقلت الأموال المثقلة بالامتياز من العين المؤجرة على الرغم من معارضة المؤجراً على غير علم منه ولم يبق في العين أموال كافية لضمان الحقوق الممتازة بقي الامتياز قائماً على الأموال التي نقلت دون أن يضر ذلك بالحق الذي كسبه الغير حسن النية على هذه الأموال ويبقى الامتياز قائماً ولو أضر بحق الغير لمدة ثلاثة سنوات من يوم نقلها إذا أوقع المؤجر عليها حجزاً استحقاقياً في الميعاد القانوني ومع ذلك إذا بيعت هذه الأموال إلى مشتر حسن النية في سوق عام أو في مزاد علني أو ممن يتجر في مثلها وجب على المؤجر أن يرد الثمن إلى هذا المشتري ويفهم من هذا النص أنه إذا اخرج المستأجر المنقولات المثقلة بالامتياز من العين المؤجرة على غير علم أن المؤجر أو بالرغم من معارضته بحيث لا يبقى في العين ما يكفي لضمان الحقوق الممتازة فإن حق الامتياز يبقى قائماً على الأموال التي نقلت لضمان هذه الحقوق فإذا ثبت للغير حسن النية حق على هذه المنقولات كأن اشتراها مشتر حسن النية لا لعلم بحق الامتياز التي يقلها فلا يخلو الحال من أحد فرضين عما أن يكون المؤجر قد أوقع على هذه المنقولات حجزاً استحقاقياً في خلال ثلاثين يوماً من يوم نقلها على الوجه الذي سنبينه فيما يلي وفي هذا الفرض يبقى حق الامتياز قائماً لمدة ثلاث سنوات من يوم النقل وتنتقل ملكية المنقولات إلى المشتري مثقلة بهذا لاحق إلا إذا كان المشتري قد اشترى المنقولات في سوق عام أو في مزاد علني أو ممن يتجر في مثلها فعندئذ يجب على المؤجر أن يرد الثمن إلى المشتري وإما أن يكون المؤجر لم يوقع على المنقولات حجزاً استحقاقياً أو وقعه بعد انقضاء ميعاد الثلاثين يوماً وفي هذا الفرض تخلص للمشتري ملكية المنقولات خالية من حق الامتياز وقياساً على ما تقدم إذا أخرج المستأجر منقولاته من العين المؤجرة خلسة بالرغم من معارضة المؤجر ووضعها في عين أخرى استأجرها كذلك ووقع المؤجر الأول الحجز الاستحقاقي على المنقولات في خلال ثلاثين يوماً من نقلها فإن حق امتيازه يتقدم على حق امتياز المؤجر الثاني ولو كان هذا الأخيرة حسن النية .

وتفصيل كل ذلك يأتي عند الكلام في حقوق الامتياز في الجزء الخاص بالتأمينات .

منقولات موجودة بالعين المؤجرة ولكنها غير مملوكة للمستأجر : وتنص الفقرة الثانية من المادة 1143 مدني على ما يأتي ويقع الامتياز أيضاً على المنقولات والمحصولات المملوكة للمستأجر من الباطن إذا كان المؤجر قد اشترط صراحة عدم الإيجار من الباطن فإذا لم يشترط ذلك فلا يثبت الامتياز إلا للمبالغ التي تكون مستحقة للمستأجر الأصلي في ذمة المستأجر من الباطن في الوقت الذي ينذره فيه المؤجر ونرى من هذا النص أن المستأجر الأصلي إما أن يكون ممنوعاً صراحة من الإيجار من الباطن ولكنه أجر مع ذلك من باطنه وفي هذه الحالة يكون للمؤجر حق امتياز على منقولات المستأجر من الباطن بمقدار ما للمؤجر في ذمة المستأجر الأصلي ولو كان هذا المقدار أكثر مما للمستأجر الأصلي في ذمة المستأجر من الباطن ولهذا الأخير الرجوع على المستأجر الأصلي بما دفعه زيادة عما هو ثابت في ذمته وإما أن يكون المستأجر الأصلي غير ممنوع صراحة من الإيجار من الباطن وفي هذه الحالة يكن للمؤجر حق امتياز على منقولات المستأجر من الباطن ولكن بمقدار ما للمستأجر الأصلي في ذمة المستأجر من الباطن في الوقت الذي ينذره فيه المؤجر ولو كان هذا المقدار أقل مما للمؤجر في ذمة المستأجر الأصلي .

وتنص الفقرة الثانية من المادة 1143 مدني على ما يأتي : " ويثبت الامتياز ولو كانت المنقولات مملوكة لزوجة المستأجر أو كنت مملوكة للغير ولم يثبت أن المؤجر كان يعلم وقت وضعها في العين المؤجرة بوجود حق للغير عليها وذلك دون إخلال بالأحكام المتعلقة بالمنقولات المسروقة أو الضائعة ويؤخذ من هذا النص أن المنقولات التي توجد في العين المؤجرة وتكون غير مملوكة للمستأجر إما أن تكون مملوكة لزوجة المستأجر وإما أن تكون مملوكة للغير أي  غير الزوجة وغير المستأجر من الباطن الذي تقدمه حكمه .

فإن كانت المنقولات مملوكة لزوجة المستأجر فهناك قرينة على أن الزوجة عندما رضيت بوضع منقولات مملوكة لها في عين استأجرها زوجها قد قبلت ضمناً أن تكون هذه المنقولات ضامنة للأجرة فيكون للمؤجر حق امتياز عليها أما إذا لم ترد الزوجة ذلك فعليها أن تنفي هذه القرينة بإعلانها للمؤجر أن المنقولات الموجودة بالعين المؤجرة ملكها وأنها لا تريد بوضعها في العين أن تكون ضامنة للأجرة حتى لا يعول المؤجر عليها وحتى يطالب المستأجر ( الزج ) بوضع منقولات أخرى ضماناً للأجرة وهذا كله على فرض الأخذ بقرينة أن الجهاز ملك المرأة المسلمة  فإذا استطاعت أن تسترد أثاث المنزل بفضل هذه القرينة تجد نفسها أمام قرينة أخرى هي رضاؤها الضمني بأن يكون الأثاث ضامناً للأجرة فتبقى المنقولات مثقلة بحق امتياز المؤجر أما عند غير المسلمين فليست هناك قرينة ما على أن الجهاز ملك للزوجة ولذلك يستعمل المؤجر حق امتيازه على المنقولات باعتبارها ملكاً للمستأجر نفسه .

وإن كانت المنقولات مملوكة للغير فهنا يجب التمييز بين فرضين : إما أن يعتقد المؤجر بحسن نية وقت وضع المنقولات في العين المؤجرة أنها مملوكة للمستأجر وفي هذه الحالة يثبت له عليها حق الامتياز بشرط ألا تكون مسروقة أو ضائعة وإلا ثبت للمالك الحقيقي الحق في استردادها في مدى ثلاث سنوات من وقت السرقة أو الضياع وحسن النية مفترض حتى يقوم الدليل على العكس ويكفي أن يتوافر حسن النية وقت دخول المنقولات في العين المؤجرة وإما أن يثبت الغير أن المؤجر كان يعلم وقت وضع المنقولات في العين المؤجرة  أنها غير مملوكة للمستأجر وفي هذه الحالة لا يكون للمؤجر حق امتياز عليها وقد يستفاد علمه هذا من القرائن كما إذا كان المستأجر صانعاً أو مديراً لفندق أو بائعاً بالمزاد فظاهر أن المصنوعات الموجودة بالعين المؤجرة أو أمتعة النازلين في الفندق أو البضائع المعروضة في المزاد ليست ملكاً للمستأجر وإنما هي ملك عملائه . أما إذا كان المستأجر تاجراً عنده بضائع يبيعها لحسابه فبمجرد بيعها تتقل ملكيتها إلى المشتري ويزول عنها حق امتياز المؤجر ولو قبل التسليم لأن هناك نزولاً ضمنياً من جانب المؤجر عن حق إمتيازه يستفاد من الظروف ولكن يبقى المستأجر ملزماً بوضع بضائع غير التي باعها إذا كانت البضائع الباقية غير كافية لضمان الأجرة ويحتفظ المؤجر بحق إمتيازه على ثمن ما بيع من البضائع أو الأمتعة الأخرى إذا حافظ على هذا الامتياز بالإجراءات وفي المواعيد المقررة قانوناً ويستعمل حق امتيازه كذلك على ما هو في حكم الثمن من تأمين أو تعويض بدفع للمستأجر عند تلف الأمتعة أو هلاك المواشي أو نحو ذلك .(الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/السادس الصفحة/   658)

أولاً: الحق الممتاز :

(۱) الأجرة : وهي وفقاً للمادة 561 من القانون المدني قد تكون مبلغاً من النقود أو جزء من محصول أو الانتفاع بشیء آخر مقابل الانتفاع بالعين المؤجرة مقايضة أنتفاع أو أي التزام آخر يلتزم به المستأجر فإن كانت نقوداً كان الحق الممتاز مقدراً أما إن كانت غير نقود فللقاضي نقلي المبلغ الذي يعتبر مقابلاً للإنتفاع بالعين المؤجرة فيكون هذا المبلغ هو الحق الممتاز ولا يثبت وصف الأجرة إلا إذا وجد عقد ايجار صحيح أو عقد ايجار قابل للابطال ولكنه لم يطل ومن ثم فإن كان العقد باطلاً أو قابلاً للإبطال و قضى ببطلانه أو كان الأشغال بعقد ليس ايجارة أو لم يوجد عقد ايجار أصلاً كما في حالة الاغتصاب أو عارية العين للاستعمال أو الانتفاع بالعين بعد انتهاء مدة الإيجار وكذلك في حالة الانتفاع بمال مملوك للدولة ملكية عامة أن يكون هذا الانتفاع بموجب ترخيص إداري ليس للدولة أن تؤجر هذا المال وإلا كان الإيجار باطلاً بطلاناً مطلقاً ويراعي أن أموال الدولة المملوكة لها ملكية خاصة تؤجر بموجب عقد إيجار فمتى كان الانتفاع بغير عقد أو بعقد ولكنه ليس إيجار صحيح فإن انتفع لا يدفع أجرة وإنما يدفع مقابل انتفاع أساسه الاثراء بلا سبب لاعقد الإيجار ومن ثم لا يرد الامتياز على مقابل الانتفاع كما لا يجوز توقيع الحجز التحفظى على منقولات الدين استبقاء لهذا الدين ولا يكون حق الأجرة ممتازة ولا يثار هذا القيد المتعلق بالمدة إلا في الحالة التي يتم فيها المؤجر بمرتبة امتياز وهي التي يتزاحم فيها مع دائنين أخرين للمستأجر حاجزين على ذات المنقولات الوارد عليها امتياز المؤجر فلا يكون للمؤجر من ثمن تلك المنقولات عند بيعها إلا ما بواري أجرة سنتين على الأكثر فإن بقي من ثمن المقولات شیء بعد ذلك اعتبر المؤجر أن كانت له أجرة تجاوز أجرة لسنتين وبالنسبة لهذه الزيادة دائناً عادياً يتزاحم مع باقي الدائنين فيقسم باقي الثمن عليهم كل بنسبة حقه وكان هذا هو الرأي عندنا فأخذت به محكمة النقض أما أن كان المؤجر هو الدائن الوحيد للمستاجر فلا تثار ملة الستين ويكون للمؤجر التنفيذ على فمن المنقولات بكل الأجرة المستحقة له الواردة بسنده التنفيذي ولو جاوزت الستين «والنظر بالنسبة اسعار المستأجر م " 603 " .

ويسري هذا الامتياز بالنسبة لأجرة الباتي والأراضي الزراعية وكذلك الأراضي الفضاء أما بالنسبة للعين المفروشة فيسري الامتياز على الأجرة المستحقة على العين خالية من الفرش أما مقابل الفرش فيعتبر ديناً عادياً غير ممتاز ومثل ذلك عيادة الطبيب التي تؤجر له بالآلآت الأشعة ويقتصر الامتياز على أجرة العقار دون المنقول .

فإن كانت العين المؤجرة محلاً تجارياً مرهوناً فليس المؤجر المحل الذي يوجد به الأثاث والآلآت المرهونة التي تستعمل في استغلال المحل التجاري أن يباشر إمتیازه لأكثر من قيمة إيجار ستين ويعتبر باطلاً كل شرط في عقد الايجار يترتب عليه الاخلال بحق المستأجر في الرهن وذلك وفقا للمادتين 17 ، 18 من القانون رقم 11  لسنة 1940 الخامس بيع المحال التجارية ورهنها.

(2) المبالغ الأخرى المستحقة بسبب عقد الإيجار كالتعويض المستحق للمؤجر عن تلف العين المؤجرة أو عن استعمالها في غير الغرض الذي أعدت له أو عن فسخ الإيجار أو عن عدم الوفاء بأي التزام آخر كعدم المحافظة على الأشجار المغروسة بحديقة المسكن مما أدى الى تلفها وكذلك مصروفات المطالبة بايجار والضرائب العقارية التي يؤديها المؤجر عن المستأجر وإن استحق المستأجر مبلغ تأمين بسبب هلاك منقولاته فإن امتياز المؤجر يرد على هذا المبلغ.

أما المبالغ المستحقة للمؤجر بسبب غير عقد الايجار فلا يرد الامتياز بالنسبة لها كقرض اقرضه المؤجر للمستأجر حتى لو كان من أجل شراء منقولات للانتفاع بها بالعين المؤجرة اذ أن الالتزام برد هذا المبلغ أساسه عقد القرض وليس عقد الايجار ولا يغير من ذلك أن يتضمن عقد الايجار بنداً بهذا القرض لأن طبيعة عقد الإيجار تنافى مع الالتزام برد القرض.

ثانيا : محل الامتياز: يرد الامتياز على كافة المنقولات الموجودة بالعين المؤجرة فإن كانت العين مسكنا ورد الامتياز على الأثاث والمفروشات والاجهزة وأن كانت أرضا زراعية ورد على المحصول سواء كان متعملاً بالأرض أو منفصلاً عنها ويشترط أن يكون مملوكاً للمستأجر وإن كانت العين منجراً ورد الامتياز على ما به من سلع فإن كانت مصنع فعلي ما به من آلات وعموماً يرد على كل منقول قابل للحجز سواء وضع بالعين وقت بدء الإيجار أم بعد ذلك ما أم قد وضع بها بصفة دائمة فيخرج المنقول الذي وضع بصفة عرضية كالماشية وغيرها .

فاذا تصرف المستأجر في المقولات الخاضعة لإمتياز المؤجر لشخص حسن النية فإن هذا لا يتملكها بالحيازة إلا إذا انقضى شهر على علم المؤجر بخروجها من العين دون أن يحجز عليها حجزاً استحقاقياً .

وإمتياز المؤجر هو تأمين عینی علی منقولات المستأجر ضماناً للاجرة المستحقة والتي سوف تستحق لمدة سنتين ومن ثم يلتزم المستأجر بالإبقاء على المنقولات التي يتحقق بها هذا الضمان أما ما جاوز ذلك فللمستأجر الحق في إخراجه من العين والتصرف فيه دون أن يكون للمؤجر الاعتراض عليه أو طلب استرداده الانتفاء سبب هذا الطلب فإن أوقع حجز كان باطلاً طالما أن المنقولات الموجودة بالعين كافية لهذا الضمان.

ولا يرد الامتياز على المنقولات المعنوية كشهادة اختراع ولا على المجوهرات والحلي ولا على النقود والتلات فهي لا تعتبر منقولات جهزت بها العين الموجرة (انظر م 588 ).

ولما كان امتياز المؤجر يقوم على فكرة الرهن الضمني ومن ثم فلا يشترط في المنقولات الموجودة بالعين أن تكون مملوكة للمستأجر فيرد الامتياز عليها ولو كانت مملوكة للغير مادام المؤجر كان حسن النية وقت دخول هذه المنقولات بالعين المؤجرة أي لا يعلم بأن للغير حقاً عليها وحسن النية مفترض وعلی من يدعي خلافه إثبات سوء النية وقت دخول المنقولات العين اذ يكفي توفر حسن النية في ذلك الوقت حتى لو أصبح المؤجر سيء النية بعد ذلك ومن ثم يحسن عند بيع منفول مؤجل الثمن أن يقوم البائع بأخطار المؤجر بامتياز قبل دخول المنقول العين المؤجرة «انظر التعليق على المادة 1133 على أنه إذا كانت طبيعة عمل المستأجر تستلزم احتفاظه بمنقولات الغير كصاحب الجراج والساعاتي والميكانيکي والحائك ففي هذه الحالات ووفقاً لفكرة الرهن الضمني فإنه يفترض علم المؤجر بملكية الغير لهذه المنقولات حتى يثبت التحكم ومن ثم فلا يرد الامتياز عليها إلا بعد أن يثبت المؤجر ملكية المستأجر لها كما لا يثبت الامتياز على المنقولات الضائعة أو المسروقة إذ لمالكها استردادها خلال ثلاث سنوات من الضياع أو السرقة. 

وإذا هلكت المنقولات وكان مؤمناً عليها انتقل الامتياز إلى مبلغ التأمين على نحو ما أوضحناه بشرح المادة 270 فتحيل إليها.

ولا يثار امتياز المؤجر إلا بالنسبة لثمن النقولات عند التنفيذ عليها وبيعها ثم توزيع الثمن على الدائنين فيقدم دين المؤجر باعتباره ديناً ممتازة في حدود أجرة سنتين فإن بقي شيء بعد ذلك قسم بين المؤجر وباقي الدائنين قسمة غرماء أما أن كانت المنقولات قد خرجت من العين ولم يوقع المؤجر حجراً إستحقاقياً عليها أو كان هناك امتیاز ولم يبق من ثمن المقولات في حالة وجود امتیاز مقدم شیء بمكن المؤجر التنفيذ عليه ولكن وجد للمستأجر أموال أخرى غير المنقولات فتلك تخرج عن نطاق امتياز المؤجر فإن قام الأخير مع باقي الدائنين بتوقيع الحجز والتنفيذ عليها فإن المؤجر يقتسم حصيلة التنفيذ مع باقي الدائنين قسمة غرماء فلا بتقدم عليهم لأن امتیازه قاصر علی ثمن المنقولات التي توجد بالعين المؤجرة والتي يرد عليها الامتياز وقد لا ينفذ بشیء انا يوقع حجزاً تحت يد ملين المستأجر وكانت شروط المقاصة قد توافرت قبل توقيع الحجز بین دين المستأجر وبين حقه على نحو ما أوضحناه بالمادة 367 .

فإن اقتصرت مديونية المستأجر على المؤجر وحده كان للاخير أن ينفذ بكل دينه ولو تجاوز أجرة سنتين إذ لا يثار إمتیازه في هذه الحالة لعدم وجود من يزاحمه في التنفيذ .

للمؤجر الامتیاز علی منقولات الزوجة سواء علم بملكيتها لها عند دخولها العين المؤجرة لو لم يعلم إذ أن العلم الذي يحول دون هذا الامتياز هو التعلق بمنقولات الغير على نحو ما ملف وهناك قرينة على أن منقولات الزوجية ملك الزوجة مسلمة أو غير مسلمة ولا حق للزوج في شيء منها ويحتاج المؤجر هذه القرينة إذا قامت الزوجة إخطاره قبل ادخالها المنقولاتها العين المؤجرة بملكيتها لها وبعلم محملها بامتياز فيكون لها إخراجها في أي وقت ولا يكون المؤجر امتیاز عليها ولا الحق في الحجز عليها أما إن لم تقم بهذا الاخطار أو قامت به بعد دخول المنقولات العين المؤجرة فقد قام القانون قرينة على امتداد امتياز المؤجر الى هذه المقولات وتلك قرينة قاطعة لا يجوز اثبات ما يخالفها ومن ثم يتعين رفض دعوى الزوجة باسترداد هذه النقولات ولكن يتعين الفصل في ملكيتها أولا حتى إذا ما ثبتت ملكيتها للزوجة احتفظت بحقها بعد ذلك في الرجوع بقيمتها على زوجها بدعوى الاثراء بلا سبب اذ أنه أثري بقدر ما برئت ذمته من الدين.

ويفرق القانون بين القرينة القانونية والقرينة القضائية فمن تشهد له القرينة الأولى يعفى من إثبات ما نشهد به أما من شهد له القراءة الثانية، فإنه لا يعفي من إثبات ما يدعيه وإنما يجب عليه أن يقيم الدليل عليه ويجوز له الإكتفاء بقرائن تساند القرينة الأولى فإن كانت الزوجة قبطية أرثوذكسية قامت إلى جانبها قرينة قانونية بسيطة تشهد يملكيتها لمنقولات الزوجية وحينئذ تعفی من إثبات هذه الملكية إذ أعفتها القرينة القانونية من هذا الإثبات وألقت على خصمها عبء إثبات ما يخالف تلك القرينة أما إن كانت الزوجة مسلمة قامت إلى جانبها قرينة فضائية تشهد بملكيتها لمقولات الزوجية ولكن لا تكفي هذه القرينة وحدها لاثبات هذه الملكية وإلا كان الادعاء بالملكية في غير محله.

ويستفيد من تلك الدائن العادي أما المؤجر فإنه يتعين عليه لذا ما أقامت زوجة المستأجر دعوی بإستحقاقها للمنقولات الموجودة بالعين المؤجرة أن يقر بملكيتها لتلك النقولات وديعة تقضي الحكمة وبدون تحقيق ثبوت ملكية الزوجة للمحجوزات مع إبقاء الحجز والاستمرار في التنفيذ فإن اعترض الزوج وهو خصم في الدعوی مدعياً ملكيته هو للمحجوزات فإنه يتعين على المحكمة أن تفصل في الملكية وقد مخيل الدعوى إلى التحقيق ليثبت الزوج ما يخالف القرينة على نحو ما صنف وأياً ما كان الحكم الصادر بلد الملكية فإنه يجب إلا يمس الحجز التوقع من المؤجر بل ينص به على تمكين الأخير من التنفيذ على المجوزات.

ولذلك قررنا بأن الزوجة ليست مستأجرة أصلية ولا اخضع للشرع منقولاتها الامتياز المؤجر وأخلت محكمة النقض برأينا .

وللمؤجر أن يتنازل عن امتيازه صراحة أو ضمناً بتركة التاجر يخرج قولانه من العين المؤجرة أو سماحه للزوجة بإدخال منقولاتها بالعين بعد أن أخطرته بحلم تحملها بامتياز وأن المنقولات التي في سبيلها في دخول العين المؤجرة مملوكة لها.

امتياز المؤجر في حالة امتداد الإيجار :

لا ينتهي الإيجار بموت المستأجر الأصلي ولا يعتبر مستأجرة أصلياً إلا من تعاقد مع المؤجر ويمتد ايجار المكان الخاضع لقانون ايجار الأماكن للزوج والأولاد والأقارب نسباً حتى الدرجة الثانية في حالة وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين طواعية ولا يقع هذا الامتداد بحكم القانون لمجرد محقق سبیه وإنما يجب أن تتجه الإرادة إليه صراحة أو ضمناً بإعلان الرغبة في الاستمرار للمؤجر أو ضمناً باستمرار الانتفاع على نحو تنتفي معه مظنة عدم الانتفاع بها وتلك مسألة واقع يستخلصها قاضي الموضوع.

فإن كانت منقولات من امتد الإيجار إليه غير خاضعة لامتياز المؤجر قبل الامتداد فإنها تخضع له بعد ذلك باعتباره قد أصبح مستأجراً أصلياً وتظل خاضعة لهذا الامتياز ما بقيت بالعين المؤجرة أو خرجت منها .

الامتياز ومنقولات المستأجر من الباطن :

1- إذا كان المؤجر اشترط صراحة علم الايجار من الباطن خلف هذا الشرط ولم يفر المؤجر الايجار من الباطن لا صراحة ولاضمناً ففي هذه الحالة لا يحتاج المؤجر بالإيجار من الباطن فيثبت له الامتياز على المنقولات الموجودة بالعين ولو كانت مملوكة للمستأجر من الباطن ضمن الأجرة المستحقة من غير أن تحدد بقيمة الإيجار من الباطن إلا إذا ثبت علم المؤجر وقت دخول المنقولات العين المؤجرة أنها ليست مملوكة للمستأجر الأصلي .

-2 إذا كان المؤجر لم يشترط علم الإيجار من الباطن: ففي هذه الحالة لا يكون للمؤجر الاصلي امتیاز علی منقولات المستأجر من الباطن إلا بقدر ما يكون هنا ملينا به للمستأجر الأصلي وقت أنذاره .

إمتياز المؤجر في حالة إفلاس المستأجر :

راجع المادة 617 من قانون التجارة الجديد رقم 17 لسنة 1999.

حق التتبع : يجوز للمؤجر أن يوقع الحجز التحفظي على المنقولات الموجودة بالعين المؤجرة فإن كانت قد خرجت بدون رضائه من العين كان له أن يوقع عليها حجزاً استحقاقية ولو كان حائزها حسن النية على أن يوقع هذا الحجر خلال ثلاثين يوماً من خروج المنقولات وإذا نقلت إلى عين مؤجرة أخرى فلم امتیاز الأجر الأول بشرط ايقاع الحجر الاستفاقي خلال المدة سالفة الذكر وإذا بيعت المقولات لمشتر حسن النية في سوق عام أو في مزاد علني أو من يتجر في مثلها فإن للمشتري الحق في أن يطلب من المؤجر الثمن الذي دفعه كما يجوز للمؤجر في حالة سرقة المنقولات أو ضياعها الحق في استردادها مباشرة أو باسم المستأجر م 235 ، خلال ثلاث سنوات من السرقة أو الضياع.

مرتبة الامتياز : المرتبة السادسة بعد حقوق الامتياز المنصوص عليها في المواد السابقة إلا إذا كان أحد هذه الحقوق غير نافذ في حق المؤجر لحسن نيته م 1133 وذهبت مصلحة الضرائب إلى أن امتياز المؤجر يقدم على امتياز للضرائب على المنقولات التي أدخلها المستاجر العين وهذا الذي ذهبت إليه مصلحة الضرائب تعليقاً على فتوی مجلس الدولة رقم  43/2/183 في 1953/12/16 يخالف نص المادتين 965 و 1133 من القانون المدني إذ بموجبهما يختبر المؤجر حائزاً لمقولات المستأجر ويفترض فيه أنه حسن النية ويقع على مصلحة الضرائب نبات سوء نيته فإن عجزت ظل مقدمة عليها.(المطول في شرح القانون المدني، المستشار/ أنور طلبة، المكتب الجامعي الحديث، الجزء/ الرابع عشر،الصفحة/    722)

نصت المادة 1143 مدني على ما يأتي :

"1- أجرة المباني الأراضي الزراعية لسنتين أو لمدة الإيجار إن قلت عن ذلك ، وكل حق آخر للمؤجر بمقتضى عقد الإيجار يكون لها جميعاً امتياز على ما يكون موجوداً بالعين المؤجرة ومملوكاً للمستأجر من منقول قابل للحجز ومن محصول زراعي" .

"2- ويثبت الامتياز ولو كانت المنقولات مملوكة لزوجة المستأجر أو كانت مملوكة للغير ولم يثبت أن المؤجر كان يعلم وقت وضعها في العين المؤجرة بوجود حق للغير عليها وذلك دون إخلال بالأحكام المتعلقة بالمنقولات المسروقة أو الضائعة" .

"3- ويقع الامتياز أيضاً على المنقولات والمحصولات المملوكة للمستأجر من الباطن إذا كان المؤجر قد اشترط صراحة عدم الإيجار من الباطن فإذا لم يشترط ذلك فلا يثبت الامتياز إلا للمبالغ التي تكون مستحقة للمستـأجر الأصلي في ذمة المستأجر من الباطن في الوقت الذي ينظر فيه المؤجر" .

"4- وتستوفي هذه المبالغ الممتازة من ثمن الأموال المثقلة بالامتياز بعد الحقوق المتقدمة الذكر إلا ما كان من هذه الحقوق غير نافذة في حق المؤجر باعتباره حائزاً حسن النية"

"5- وإذا نقلت الأموال المثقلة بالامتياز من العين المؤجرة على الرغم من معارضة المؤجر أو على غير علم منه ولم يبقى في العين أموال كافية لضمان الحقوق الممتازة بقي الامتياز قائماً على الأموال التي نقلت دون أن يضر ذلك بالحق الذي كسبه الغير حسن النية على هذه الأموال ويبقى الامتياز قائماً ولو أضر بحق الغير مدة ثلاث سنوات من يوم نقلها إذا أوقع المؤجر عليها حجزاً استحقاقياً في الميعاد القانوني ومع ذلك إذا بيعت هذه الأموال إلى مشتري حسن النية في سوق عام أو في مزاد علني أو ممن يتجر في مثلها وجب على المؤجر أن يرد المثمن إلى هذا المشتري" .

الحق الممتاز :

حق المؤجر الناشئ من عقد إيجار صحيح : الحق الممتاز هو كل حق للمؤجر ينشأ من عقد إيجار صحيح .

فيجب أولاً أن يوجد عقد إيجار صحيح . فإذا كان عقد الإيجار باطلاً أو قابلاً للإبطال وأبطل أو صورياً فإنه لا يكون إيجاراً صحيحاً ولا يترتب عليه أي أثر .

كذلك إذا لم يوجد عقد إيجار أصلاً كما إذا كان شاغل العقار مغتصباً إياه فإنه لا يوجد حق ممتاز لأنه لا يوجد عقد إيجار .

ولا يشترط في احتجاج المؤجر بامتيازه على دائني المستأجر أن يكون الإيجار ثابت التاريخ  .

يجب أن يكون محل الإيجار عقاراً : فمؤجر الآلات وغيرها من المنقولات لا يكون له امتياز وإذا وضع مالك المبني في مبناه آلات وأجر المبني مع الآلات فإنه لا يكون له امتياز إلا لضمان الجزء من الأجرة الخاص بالمبني دون الآلات وكذلك مؤجر الدور المفروشة لا يكون له امتياز إلا لضمان الجزء من الأجر الذي يقابل إيجار الدور خالية غير مروشة وما يقابل أجرة الفرش يكون ديناً عادياً .

أما إيجار المباني والأراضي الزراعية فيعتبر إيجارً لعقار والمباني والأراضي الزراعية مذكورة صراحة في النص ( م 1143 ) .

بقيت الأرض الفضاء كإيجار أرض فضاء لإقامة معرض أو مخيم أو ملعب وقد ترجمت كلمة ( loyers ) بأجرة المباني والصحيح أنها أجرة كل عقار غير الأراضي الزراعية بما في ذلك أجرة الأرض الفضاء فيحسن الرجوع إلى الأصل واعتبار الأرض الفضاء كالمباني ولمؤجر الأرض الفضاء امتياز مؤجر المباني وهذا هو الرأي الراجح .

705- الأجرة لا تزيد على أجرة سنتين : وفيما يتعلق بالأجرة الممتاز هو أجرة سنتين لا أكثر فإذا كانت مدة عقد الإيجار أكثر من سنتين كان الممتاز هو أجرة السنتين وإذا كانت مدة الإيجار أقل من سنتين كان الممتاز هو كل الأجرة كأن تكون المدة سنة واحدة فيكون الممتاز هو أجرة السنة .

وإذا كانت مدة الإيجار خمس سنوات مثلاً كان الحق الممتاز هو أجرة سنتين كما قدمنا ولكن القانون لم يذكر أية سنتين هل هما السنتان السابقتان مباشرة على توزيع ثمن المنقولات التي يرد عليها الامتياز.

والرأي الراجح أنهما هما السنتان الأخيرتان من الأجرة الباقية في ذمة المستأجر سواء كانتا هما السنتان السابقتان مباشرة على التوزيع أو كانتا غيرهما .

الحقوق الممتازة الناشئة عن عقد الإيجار : ولا يقتصر الأمر على الأجرة كحق ممتاز بل كل حق آخر للمؤجر نشأ عن عقد الإيجار يكون حقاً ممتازاً .

فيكون حقاً ممتازً عدا الأجرة التعويضات المستحقة عن تلف العين المؤجرة أو المستحقة لإستعمال العين المؤجرة في غير ما أعدت له أو المستحقة عن فسخ العقد أو المستحقة عن عدم الوفاء بأي التزام آخر كالتزام المستأجر بتعمير حديقة المنزل أو تغيير أرضية المنزل أو المستحقة بموجب شرط جزائي كذلك يكون ممتازاً كل حق آخر أبتاه عقد الإيجار للمؤجر كمصروفات المطالبة بالأجرة وكالتعويض عند الإيجار من الباطن وكالتعويض إذا أتلف المستأجر حاجت أودعها المؤجر العين المؤجرة .

أما الديون التي لم تنشأ ع عقد الإيجار كالتعويض الذي يستحقه المؤجر في مقابل انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة مدة أطول من مدة العقد أو في مقابل انتفاعه بالعين المؤجرة عند فسخ عقد الإيجار أو القروض التي يعطيها المؤجر للمستأجر فهذه لا تكون حقوقاً ممتازة.

ب – محل الامتياز :

المنقولات التي تجهز بها العين المؤجرة : مثل هذه المنقولات أثاث المنزل والكتب والملابس والأواني والعربات السيارات وأدوات الحرفة والصور والتماثيل والمحصولات الزراعية سواء كانت محصولات السنة أو غيرها وسواء كانت ناتجة من العين المؤجرة أو من غيرها وذلك كله ما دامت هذه المنقولات موجودة في العين المؤجرة وقابلة للحجز عليها .

ولكن امتياز المؤجر لا يشمل المنقولات المعنوية ولا يشمل كذلك المنقولات المادية التي لا تعتبر العين المؤجرة مجهزة بها كالعقود والمصوغات والمجوهرات .

ويرد الامتياز على المنقولات التي توجد في العين المؤجرة سواء وضعت عند بدء الإيجار أو وضعت بعد ذلك ولكن يشترط ألا يكون وجودها عرضياً ، لأن الوجود العرضي ليس تجهيزاً .

وقد نصت المادة 588 مدني على أنه "يجب على كل من استأجر منزلاً أو مخزناً أو مكاناً مماثلاً لذلك أو أرضاً زراعية أن يضع في العين المؤجرة أثاثاً أو بضائع أو محصولات أو مواشي أو أدوات تكون قيمتها كافية لضمان الأجرة عن سنتين أو عن كل مدة الإيجار إذا قلت عن سنتين هذا ما لم تكن الأجرة قد عجلت ويعفي المستأجر من هذا الالتزام إذا تم الاتفاق على هذا الإعفاء أو إذا قدم المستأجر تأميناً آخر ويسوغ للمؤجر طلب تنفيذ هذا الالتزام عيناً أو فسخ الإيجار مع التعويض .

ويشترط في ثبوت امتياز المؤجر على هذه المنقولات :

1- بقاء المنقولات في العين المؤجرة لأن امتياز المؤجر قام على فكرة الرهن الضمني فإذا نقل المستأجر المنقولات برضاء المؤجر أو بعلمه ودون اعتراض منه اعتبر المؤجر متنازلاً عن حق إمتيازه عليها ويبقى الامتياز قائماً إذا باع المستأجر أمتعته دون أن ينقلها من العين المؤجرة ولو علم المؤجر بالبيع ما دام لم يرض عنه .

2- ملكية المنقولات للمستأجر : ويجب أن تكون المنقولات مملوكة للمستأجر فإذا كان منها منقول مملوك لغير المستأجر فإن ذلك لا يمنع المؤجر من استعمال حق امتيازه على هذا المنقول لأنه يتمسك بقاعدة الحيازة في المنقول إذا كان حسن النية فإذا كان المنقول ضائعاً أو مسروقاً جاز لمالكه أن يسترده في خلال ثلاث سنوات تالية لوقت الضياع أو السرقة .

708- المنقولات المملوكة لزوجة المستأجر : وتنص الفقرة الثانية من المادة 1143 مدنين كما رأينا على ما يأتي : "ويثبت الامتياز ولو كانت المنقولات مملوكة لزوجة المستأجر أو كانت مملوكة للغير ولم يثبت أن المؤجر كان يعلم وقت وضعها في العين المؤجرة بوجود حق للغير عليها وذلك دون إخلال بالأحكام المتعلقة بالمنقولات المسروقة أو الضائعة" .

وظاهر أن المنقولات المملوكة لغير المستأجر غير المنقولات المملوكة لزوجة المستأجر والمنقولات المملوكة للمستأجر من الباطن وسيأتي بيان حكمها تباعاً يفرض أن المؤجر حسن النية بالنسبة إليها وأنه كان يعتقد وقت وضعها في العين المؤجرة أنها مملوكة للمستأجر لذلك ستعمل المؤجر حق امتيازه عليها ما عدا المنقولات المسروقة أو الضائعة التي يستردها مالكها في خلال ثلاث سنين كما قدمنا وذلك ما لم يثبت مالك هذه المنقولات أن المؤجر كان يعلم بملكه لها وقت وضعها في العين المؤجرة وقد كتبنا في هذا الصدد ما يأتي وإن كانت المنقولات مملوكة للغير فهنا يجب التمييز بين فرضين إما أن يعتقد المؤجر بحسن نية وقت وضع المنقولات في العين المؤجرة إنها مملوكة للمستأجر وفي هذه الحالة يثبت له عليها حق الامتياز بشرط ألا تكون مسروقة أو ضائعة وإلا ثبت للمالك الحقيقي الحق في استردادها في مدى ثلاث سنوات من وقت السرقة أو الضياع وحسن النية مفترض حتى يقوم الدليل على العكس ويكفي أن يتوافر حسن النية وقت دخول المنقولات في العين المؤجرة وإما أن يثبت الغير أن المؤجر كان يعلم وقت وضع المنقولات في العين المؤجرة أنها غير مملوكة للمستأجر وفي هذه الحالة لا يكون للمؤجر حق امتياز عليها .

 أما عن المنقولات المملوكة لزوجة المستأجر فقد سبق أن كتبنا ما يأتي فإن كانت المنقولات مملوكة لزوجة المستأجر فهناك قرينة على أن الزوجة عند ما رضيت بوضع منقولات مملوكة لها في عين استأجرها زوجها قد قبلت ضمناً أن تكون هذه المنقولات ضامنة للأجرة فيكون للمؤجر حق امتياز عيها أما إذا لم ترد الزوجة ذلك فعليها أن تنفي هذه القرينة بإعلانها للمؤجر أن المنقولات الموجودة بالعين المؤجرة ملكها وأنما لا تريد بوضعها في العين أن تكون ضامنة للأجرة حتى لا يعول المؤجر عليها وحتى يطالب المستأجر  الزوج بوضع منقولات أخرى ضماناً للأجرة وهذا كله على فرض الأخذ بقرينة أن الجهاز ملك المرأة المسلمة  فإذا استطاعت أن تسترد أثاث المنزل بفضل هذه القرينة تجد نفسها أمام قرينة أخرى هي رضاؤها الضمني بأن يكون الأثاث ضامناً للأجرة فتبقى المنقولات مثقلة بحق امتياز المؤجر أما عند غير المسلمين فليست هناك قرينة على الجهاز ملك الزوجة ولذلك يستعمل المؤجر حق امتيازه على المنقولات باعتبارها ملكاً للمستأجر نفسه" .

ويؤخذ من ذلك أنه عند غير المسلمين يفرض أن الجهاز ملك للزوج لا للزوجة ، وعلى ذلك يستطيع المؤجر أن يستعمل حق امتيازه على المفروشات حتى تثبت الزوجة أن الجهاز ملكها وأنها لم ترض بأن يكون ضامناً للأجرة وأن المؤجر كان يعلم كل ذلك وق وضع الجهاز في العين المؤجرة ، وعندئذ لا يكون للمؤجر حق امتياز على الجهاز وقد قضي بأن المتعارف عادة لذي الطوائف المسيحية هو أن تكون منقولات المنزل ملكاً للزوج لا لزوجته وعلى من يدعي شيئاً خلاف ذلك أن يثبته .

أما عند المسلمين فالمرأة المسلمة لها أن تتمسك بقرينة أن الجهاز ملكها وللمؤجر أن يتمسك بأن الزوجة قد رضيت رضاء ضنياً بأن يكون جهازها ضامناً للأجرة عندما رضيت دون تحفظ بوضعه في العين المؤجرة والقاضي يقضي للمؤجر بصحة امتيازه أخذاً بالقرينة التي تجعل الزوجة راضية بأن يكون جهازها ضامناً للأجرة ما لم تثبت الزوجة أنها لم ترضى فعلاً بذلك وأنها كانت تعتقد أن ذلك كاف وتجهل كل الجهل القرينة التي تجعلها راضية بأن يكون جهازها ضامناً للأجرة .

المنقولات المملوكة للمستأجر من الباطن :

وتنص الفقرة الثالثة من المادة 1143 مدني كما رأينا على ما يأتي :  ويقع الامتياز أيضاً على المنقولات والمحصولات المملوكة للمستأجر من الباطن إذا كان المؤجر قد اشترط صراحة عدم الإيجار من الباطن فإذا لم يشترط ذلك فلا يثبت الامتياز إلا للمبالغ التي تكون مستحقة للمستأجر الأصلي في ذمة المستأجر من الباطن في الوقت الذي ينذره فيه المؤجر" .

ويؤخذ من هذا النص أنه يجب التمييز بين فرضين :

( الفرض الأول ) المؤجر اشترط صراحة عدم الإيجار من الباطن : بالرغم من هذا الشرط حصل الإيجار من الباطن ولم يقر المؤجر فلا يجوز الاحتجاج على المؤجر بهذا الإيجار من الباطن الممنوع ويقع امتياز المؤجر على منقولات المستأجر من الباطن وقوعه على منقولات المستأجر الأصلي كما لو لم يكن هناك إيجار من الباطن ولكن إذا ثبت أن المؤجر كان يعرف وقت دخول المنقولات العين المؤجرة أنها ليست مملوكاً للمستأجر الأصلي كان له من الحقوق عليها نفس الحقوق التي تكون على المنقولات من الغير والتي توضع في الأماكن المؤجرة.

( الفرض الثاني ) المؤجر لم يشترط صراحة عدم الإيجار من الباطن : فيكون للمؤجر امتياز على منقولات المستأجر من الباطن ومحصولاته بقدر ما يكون المستأجر من الباطن ملزماً به قبل المستأجر الأصلي في الوقت الذي ينذر فيه المؤجر المستأجر من الباطن .

نقل الأموال المثقلة بالامتياز من العين المؤجرة : وتنص الفقرة الخامسة من المادة 1143 مدني كما رأينا على ما يأتي : "وإذا نقلت الأموال المثقلة بالامتياز من العين المؤجرة على الرغم من معارضة المؤجر على غير علم منه ولم يبق في العين أموال كافية لضمان الحقوق الممتازة بقي الامتياز قائماً على الأموال التي نقلت دون أن يضر ذلك بالحق الذي كسبه الغير حسن النية على هذه الأموال ويبقى الامتياز قائماً ولو أضر بحق الغير لمدة ثلاث سنوات من يوم نقلها إذا أوقع المؤجر عليها حجزاً استحقاقياً في الميعاد القانوني ومع ذلك إذا بيعت هذه الأموال إلى مشتر حسن النية في سوق عام أو في مزاد علني أو ممن يتجر في مثلها وجب على المؤجر أن يرد الثمن إلى هذا المشتري .

ويؤخذ من هذا النص أنه إذا أخرج المستأجر المنقولات المثقلة بالامتياز من العين المؤجرة على غير علم من المؤجر أو بالرغم من معارضته بحيث لا يبقى في العين ما يكفي لضمان الحقوق الممتازة فإن حق الامتياز يبقى قائماً على الأموال التي نقلت لضمان هذه الحقوق .

فإذا ثبت للغير حسن النية حق على هذه المنقولات كأن اشتراها مشتري حسن النية لا يعلم بحق الامتياز الذي يثقلها فلا تخلو الحال أحد فرضين : إما أن يكون المؤجر قد أوقع على هذه المنقولات حجزاً استحقاقياً في خلال ثلاثين يوماً من يوم نقلها وفي هذا الفرض يبقى حق الامتياز قائماً لمدة ثلاث سنوات من يوم النقل وتنتقل ملكية المنقولات إلى المشتري مثقلة بهذا الحق ويعلل ذلك بأن المنقولات التي أخرجت من العين المؤجرة خسة أو بالرغم من معارضة المؤجر تكون في حكم المنقولات المسروقة وهذا ما يسمى بسرقة الرهن ( vol de gage ) ، ومن المعروف أن قاعدة الحياة في المنقول سند الملكية لا محل للتمسك بها في حالة المنقولات المسروقة وذلك ما لم يكن المشتري قد اشترى المنقولات في سوق عام أو في مزاد علني أو ممن متجر في مثلها فعندئذ يجب على المؤجر أن يرد الثمن إلى المشتري أو أن يكون المؤجر لم يوقع على المنقولات حجزاً استحقاقياً أو وقعه بعد انقضاء ميعاد الثلاثين يوماً وفي هذا الفرض تخلص للمشتري ملكية المنقولات خالية من الامتياز .

وقياساً على ما تقدم إذا أخرج المستأجر منقولاته من العين المؤجرة خلسة أو بالرغم من معارضة المؤجر ووضعها في عين أخرى استأجرها كذلك وأوقع المؤجر الأول الحجز الاستحقاقي على المنقولات في خلال ثلاثين يوماً من نقلها فإن حق امتيازه يتقدم على حق امتياز المؤجر الثاني ولو كان هذا الأخير حسن النية .

حق حبس المنقولات : 

وتنص المادة 589 مدني على ما يأتي :

"1- يكون للمؤجر ضماناً لكل حق يثبت له بمقتضى عقد الإيجار أن يحبس جميع المنقولات القابلة للحجز الموجودة في العين المؤجرة ما دامت مثقلة بامتياز المؤجر ولو لم تكن مملوكة للمستأجر وللمؤجر الحق في أن يمانع في نقلها فإذا نقلت رغم معارضته أو دون علمه كان له الحق في استردادها من الحائز لها ولو كان حسن النية مع عدم الإخلال بما يكون لهذا الحائز من حقوق .

"2- وليس للمؤجر أن يستعمل حقه في الحبس أو في الاسترداد إذا كان نقل هذه الأشياء أمراً اقتضته حرفة المستأجر أو المألوف من شؤون الحياة أو كانت المنقولات التي تركت في العين المؤجرة أو التي تم استردادها تفي بضمان الأجرة وفاء تاماً" .

ويتمشى حق المؤجر في الحبس مع حق الامتياز المقرر له من حيث الحق الممتاز ومن حيث محل الامتياز ولما كان الحبس من موضوعات عقد الإيجار فتكتفي بالإحالة فيه إلى الجزء السادس من الوسيط .

توقيع الحجز التحفظي :

ولم يكتف المشرع بإعطاء المؤجر حق امتياز على منقولات المستأجر وحقاً في حبس هذه المنقولات بل دعم هذين الحالين بحق ثالث هو حق توقيع الحجز التحفظي على هذه المنقولات .

وبفضل هذا الحجز التحفظي يستطيع المؤجر أن يجعل حقه في الحبس منتجاً إذ يمنع به المستأجر من إخراج منقولات من العين المؤجرة أو يستردها إذا أخرجت وبفضله أيضاً يستطيع المؤجر أن يجعل حق الامتياز منتجاً إذ لولاه لاستطاع المستأجر أن يتصرف في المنقولات لحائز حسن النية فيتملكها ويضع بذلك على المؤجر حق امتيازه أما بعد الحجز فلا يجوز للحائز حسن النية أن يحتج بحقه على المؤجر .

وهذا أيضاً من موضوعات عقد الإيجار فنكتفي بالإحالة على الجزء السادس من الوسيط .

جـ - مرتبة الامتياز

المرتبة السادسة :

ومرتبة إمتياز المؤجر هي السادسة بعد المصروفات القضائية والمبالغ المستحقة للخزانة العامة ومصروفات الحفظ والترميم وحقوق الأمتياز العامة ومصروفات الزراعة والآلات الزراعية .

714- استثناء الحقوق غير النافذة في حق المؤجر : ويجب استبعاد الحقوق غير النافذة في حق المؤجر باعتباره حائزاً حسن النية من بين الحقوق الخمسة التي تقدم ذكرها وهي التي تتقدم امتياز المؤجر .

فامتياز الحفظ والترميم مثلاً وإن كان يتقدم امتياز المؤجر إلا أن امتياز المؤجر يتقدمه إذا دخلت العين التي حفظت أو رممت المكان المؤجر دون أن يعلم المؤجر أن هذه العين يثقلها حق امتياز الحفظ والترميم .(الوسيط في شرح القانون المصري للدكتور/ عبد الرازق السنهوري، الطبعة الثانية بتنقيح الدكتور/ مصطفى الفقي، دار النهضة العربية 1994 الجزء/ العاشر، الصفحة/ 1135)

الحكمة من تقرير امتياز المؤجر هي رغبة المشرع في أن يسهل للأفراد إبرام عقد الإيجار وهو من العقود التي قل أن يستغني عنها إنسان إذ ضمن للمؤجر استيفاء حقه من المنقولات الموجودة في العين المؤجرة ومن محصول الأرض وبذلك لا يتشدد مع المستأجر في تعجيل الإيجار .

أساس الامتياز :

يؤسس الفقه التقليدي امتياز مؤجر العقار على فكرة الرهن الضمني على اعتبار أن المؤجر والمستأجر قند قصداً ضمناً أن تكون المنقولات التي يضعها المستأجر في العين ضامنة للوفاء بالتزاماته بمقتضى عقد الإيجار ولما كان المؤجر حائزاً قانونياً للعين المؤجرة فهو يعتبر حائزاً بطريق غير مباشر للمنقولات الموجودة فيها.

وإذا كانت فكرة وجود رهن حيازي ضمني بين المؤجر والمستأجر وهي ترجع في أصولها إلى القانون الروماني لا تستند إلا إلى افتراض وجود اتفاق بينهما وهو افتراض قد لا يسنده الواقع إلا أنه يمكن القول بأن المشرع نفسه هو الذي أقام هذا الامتياز على أساس رهن حيازي من نوع خاص فهو قد اعتبر مؤجر العقار حائزاً للمنقولات التي يصنعها المستأجر في العين المؤجرة فهو قد نص في الفقرة الثانية من المادة (1133) على أنه يعتبر حائزاً في حكم هذه المادة مؤجر العقار بالنسبة إلى المنقولات الموجودة في العين المؤجرة فالمشرع قد نظم امتياز مؤجر العقار على أساس فكرة الرهن الحيازي المقرر بنص القانون.

ويضاف إلى هذا أن وقوع إمتیاز مؤجر العقار على المحصول الموجود في الأرض فضلاً عن قيامه على أساس فكرة الرهن يقوم أيضاً على أساس فكرة أخرى هي أن إنتاج هذا المحصول كان بفضل تمكين المؤجر للمستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة.

لمن يثبت امتياز المؤجر:

تنص الفقرة الأولى من المادة على أن الحقوق المضمونة بامتياز المؤجر هي: "أجرة المباني والأراضي الزراعية لسنتين أو المدة الإيجار إن قلت عن ذلك وكل حق آخر للمؤجر بمقتضى عقد الإيجار... الخ.

ويبين من ذلك ما يأتي:

1- أن الامتياز يثبت للمؤجر وهو كل من عقد مع غيره إيجاراً يستوي أن يكون هو المالك أو صاحب حق انتفاع أو دائناً مرتهناً رهن حيازة أو مستأجراً أصلياً ويجب أن نكون بصدد عقد إيجار صحيح لا عقد إيجار باطل أو صوري.

ولذلك لا يسري امتياز المؤجر على المقابل المستحق الدولة لقاء تقريرها الشخص أو شركة امتياز استغلال مرفق من مرافقها على ما قد يضعه الملتزم فی الأرض من المنقولات لأننا بصدد عقد التزام مرفق عام وليس بصدد عقد إيجار.

2- يشترط أن يكون المال المؤجر عقاراً أما إيجار المنقول فلا يثبت الأجرته امتياز كما هو الشأن في إيجار العائمات أو الآلات أو السيارات أو غيرها.

ورغم أن المادة لم تذكر إلا أجرة المباني والأراضي الزراعية إلى أن الراجح أن الامتياز يضمن أجرة كل العقارات أياً كانت. 

لايهم المكان فیستوي أن يكون العقار واقعاً بالمدينة أو بالقرية.

يرد امتياز المؤجر على ما يكون موجوداً بالعين المؤجرة ومملوكاً للمستأجر من منقول قابل للحجز ومن محصول زراعي.

وعلى ذلك يشترط في المنقولات التي يرد عليها الامتياز ثلاثة شروط هي:

(1) أن تكون المنقولات موجودة بالعين المؤجرة:

يشترط أن تكون المنقولات التي يرد عليها الامتياز موجودة بالعين المؤجرة والمقصود بذلك المنقولات التي توضع في العين المؤجرة بقصد تجهيزها أو استعمالها أي للانتفاع بها على وجه العموم. 

فبالنسبة للمباني يشمل الامتياز كل ما يضعه فيها المستأجر من أثاث وتماثيل وتحف وأوان وكتب ومؤن وبضائع وسيارات وعربات وخيول وغير ذلك من المنقولات المادية التي توضع في المبنى أو في مكان ملحق به کالجراج.

وبالنسبة للأراضي الزراعية يرد الامتياز على ما في الأرض، کالمحصولات الزراعية والمواشي والآلات والسماد وغير ذلك.

ويستوي أن تكون هذه المنقولات قد وضعت في العين وقت بدء الإجارة أو بعد ذلك.

ولا يشمل الامتياز ما يوجد في العين المؤجرة من منقولات لا يقصد بها تجهيز العين أو الانتفاع بها ولذلك لا يرد الامتياز على ما يرد فيها من منقولات غير مادية كالديون والسندات وحقوق الملكية الأدبية والفنية كما لا يرد على النقود والحلي والمجوهرات كما لا يرد على ما يوجد بالعين بصفة عرضية إذ يستبعد بالنسبة لها جميعاً فكرة الرهن الضمني التي نادي بها الفقه التقليدي.

وضماناً لهذا الامتياز ألزم المشرع المستأجر بوضع منقولات في العين المؤجرة ضماناً للأجرة.

(2)أن تكون المنقولات مملوكة للمستأجر :

تشترط المادة لوقوع الامتياز أن تكون المنقولات مملوكة للمستأجر وهذا الشرط بدهي إذ لا يجوز للدائن أن ينفذ على مال غير مملوك لمدينة.

إلا أن المادة أوردت ثلاثة استثناءات على هذه القاعدة يرد فيها الإمتياز على منقولات غير مملوكة للمستأجر طالما كانت موجودة في العين المؤجرة وتتعلق هذه الاستثناءات بمنقولات الغير ومنقولات زوجة المستأجر ومنقولات المستأجر من الباطن وسنعرض لها جميعاً.

(3) أن تكون المنقولات قابلة للحجز:

ذلك أن الامتياز قد تقرر بقصد تمكين المؤجر من الحصول على حقه من ثمن تلك المنقولات بالأفضلية على غيره فإذا لم تكن المنقولات قابلة للحجز لم يرد عليها الامتياز.

وبالترتيب على ذلك لا يقع الامتياز على ما يلزم المدين وزوجه وأقاربه وأصهاره على عمود النسب المقيمين معه في معيشة واحدة من الفراش والثياب وكذلك ما يلزمهم من الغذاء لمدة شهر (م 305 مرافعات).

وكذلك لا يقع الامتياز على ما يلزم المدين من كتب وأدوات ومهمات لمزاولة مهنته أو حرفته بنفسه و على إناث الماشية اللازمة لانتفاع المدين في معيشته هو وأسرته وما يلزم لغذاء هذه الماشية لمدة شهر (م 306 مرافعات).

ثلاثة استثناءات من ملكية المستأجر للمنقول والمحصول الزراعي :

ذكرنا سلفاً أنه يستثنى من شرط ملكية المستأجر للمنقول والمحصول الزراعي لتقرير الامتياز ثلاثة أنواع من المنقولات نعرض لها فيما يلي:

(1) المنقولات المملوكة للغير :

تنص الفقرة الثانية من المادة على أنه: ويثبت الامتياز ولو كانت المنقولات مملوكة لزوجة المستأجر أو كانت مملوكة للغير ولم يثبت أن المؤجر كان يعلم وقت وضعها في العين المؤجرة بوجود حق للغير عليها .

فالامتياز يقع على المنقولات المملوكة للغير متى كان المؤجر لا يعلم وقت وضعها في العين المؤجرة بوجود حق للغير عليها وعلى من يدعي أن المؤجر كان يعلم بوجود حق الغير عليها أن يثبت ما يدعيه لأن حسن النية مفترض وبناء على ذلك إذا أودع الغير منقولات لدى المستأجر أو أعارها أو أجرها له فإن المؤجر يستطيع مباشرة امتيازه على هذه المنقولات طالما كان حسن النية والمقصود بحسن النية أنه يجهل عند إدخال المنقولات في العين بملكية الغير لها أما علمه بعد ذلك فإنه لا ينفي حسن نيته.

وفي بعض الأحوال يفترض أن المؤجر يعلم حتماً بأن المنقولات مملوكة للغير وذلك كما لو كانت حرفة المستأجر تستلزم وضع منقولات الغير تحت يده كما إذا أجرت العين لتكون جراجاً عاماً أو صالة لبيع منقولات الغير بالمزاد أو أجرت لساعاتي أو خیاط.

والقواعد السابقة تنطبق ليس فقط في حالة ما يكون الحق الثابت للغير على المنقولات هو الملكية بل أيضاً في حالة ما يكون المنقول مملوكاً للمستأجر ولكنه مثقل بحق للغير كامتیاز مصروفات الصيانة أو امتیاز مؤجر سابق أو غير ذلك من الحقوق فالمؤجر إذا كان حسن النية يحتج قبل الغير بعدم نفاذ حق هذا الأخير في مواجهته.

أما إذا كان المنقول الذي تثبت ملكيته لغير المستأجر ضائعاً أو مسروقاً وطالب مالكه باسترداده في خلال ثلاث السنوات التالية لوقوع الضياع أو السرقة لم يجز للمؤجر ولو كان حسن النية أن يتمسك بامتيازه عليه لأن الاسترداد جائز في مثل هذه الحالة من حائز حق ملكية المنقول ومن الدائن المرتهن رهن حيازة فهو جائز من باب أولى من المؤجر الذي يتمسك برهن ضمني.

ووقوع امتياز المؤجر على المنقولات المملوكة للغير يجد أساسه في قاعدة الحيازة في المنقول سند الحائز فالفقرة الثانية من المادة (1133) تعتبر مؤجر العقار حائزاً بالنسبة للمنقولات الموجودة في العين المؤجرة.

(2) المنقولات المملوكة لزوجة المستأجر:

يقع الامتياز على المنقولات المملوكة لزوجة المستأجر حتى لو كان المؤجر يعلم بملكية الزوجة لهذه المنقولات ويفصح عن ذلك أن المادة (1143) تفرق بين نوعين من المنقولات المنقولات المملوكة للزوجة ويقع الامتياز عليها بدون اشتراط عدم علم المؤجر بملكية الزوجة والمنقولات المملوكة للغير ويستلزم لثبوت الامتياز عليها علم المؤجر بوجود حق للغير عليها.

كما أن القول بإرجاع أساس ثبوت الامتياز على منقولات الزوجة إلى قاعدة الحيازة في المنقول سند الملكية يجافي الغرض الذي قصد الشارع الوصول إليه من تقرير وقوع الامتياز على هذه المنقولات فالمشرع يرمي من وراء هذا إلى تقرير ضمان المؤجر على جزء كبير إن لم يكن الجزء الغالب من المنقولات التي توضع في العين وتطبيق قاعدة الحيازة في المنقول سند الملكية لا يحقق هذا الغرض في الأغلبية الكبرى من الحالات لأن هذه القاعدة لاتطبق إلا إذا كان المؤجر حسن النية  والمؤجر يعتبر سئ النية ليس فقط في حالة إخطاره بتعلق حق الغير بالمنقولات ولكنه يعتبر سئ النية أيضاً في كل حالة تؤدي ظروفها وملابساتها إلى عدم إمكان افتراض جهله بذلك ومن هذه الحالات حالة منقولات الزوجة إذ أن هناك عادة متعارف عليها في بلادنا لا يمكن افتراض جهل المؤجر بها وهي أن الزوجة تأتي بأثاث المنزل ومفروشاته في جهازها عندما تتزوج.

ولا يمنع من وقوع الامتياز جهل الزوجة أن زوجها منتفع بالعين على سبيل الإيجار.

غير أن الامتياز لا يقع على منقولات الزوجة استثناء إذا اشترطت الزوجة عند إدخال المنقولات في العين المؤجرة عدم تحملها بحق الامتياز وموافقة المؤجر على ذلك صراحة أو ضمناً فذلك يعتبر بمثابة نزول من جانبه عن حقه في الامتياز على هذه المنقولات.

(3) المنقولات والمحصولات المملوكة للمستأجر من الباطن:

تنص الفقرة الثالثة من المادة على أن:

ويقع الامتياز أيضاً على المنقولات والمحصولات المملوكة للمستأجر من الباطن إذا كان المؤجر قد اشترط صراحة عدم الإيجار من الباطن.

فإذا لم يشترط ذلك فلا يثبت الامتياز إلا للمبالغ التي تكون مستحقة للمستأجر الأصلي في ذمة المستأجر من الباطن في الوقت الذي ينذره فيه المؤجر".

فالنص يفرق بين حالتين:

الأولى: أن يكون المؤجر قد اشترط في عقد الإيجار المبرم بينه وبين المستأجر (الأصلي) عدم الإيجار من الباطن ذلك أن المستأجر يكون محظوراً من الإيجار من الباطن إذا اتفق على منع المستأجر منه (م593) ويقاس على هذا المنع أن يكون الإيجار من الباطن ممنوعاً بنص القانون.

في هذه الحالة إذا قام المستأجر بتأجير العين من الباطن فإنه يكون للمؤجر امتیاز على منقولات المستأجر من الباطن ضامناً لكل المبالغ التي يحق للمؤجر تقاضيها من المستأجر الأصلي.

والثانية: أن يكون المؤجر قد صرح للمستأجر بالتأجير من الباطن سواء كان هذا التصريح صريحاً أو ضمنياً في هذه الحالة لا يحمل الامتياز المنقولات أو المحاصيل الموجودة بالعين إلا لضمان الأجرة التي تستحق للمستأجر الأصلي في ذمة المستأجر من الباطن أي عن الوقت الذي تقوم بينه وبين المؤجر علاقة مباشرة وطبقاً لنص المادة 96 مدني تنشأ هذه العلاقة من يوم إنذار المؤجر المستأجر بأن يوفي له ما في ذمته من أجرة للمستأجر الأصلي وعندئذ يصبح المستأجر من الباطن مديناً مباشراً للمؤجر بالمبالغ التي في ذمته للمستأجر الأصلي وتكون هذه المبالغ حينئذ مضمونة بامتياز يقع على المنقولات والحاصلات المملوكة للمستأجر من الباطن الموجودة في العين المؤجرة.

ووقوع امتياز المؤجر على المنقولات المملوكة للمستأجر من الباطن في الحدود السابقة ليس مبناه تطبيق قاعدة الحيازة في المنقول سند الحائز بل هو يقع عليها بحكم القانون كما يقع على المنقولات المملوكة لزوجة المستأجر .

ولذلك لا تأثير لعلم المؤجر أو عدم علمه عند وضع هذه المنقولات في العين المؤجرة بأنها مملوكة أو غير مملوكة للمستأجر من الباطن.

إذا نقلت الأموال المثقلة بالامتياز من العين المؤجرة فإن المؤجر يفقد سلطته غير المباشرة عليها ولذلك فإن القاعدة أن الامتياز ينقضي.

ولكن يرد على هذه القاعدة استثناء نصت عليه الفقرة الخامسة من المادة مقتضاه أنه إذ نقلت هذه الأموال على الرغم من معارضة المؤجر أو على غير علم منه وكان ما بقي في العين بعد نقل هذه الأموال غير كاف لضمان الحقوق المستحقة للمؤجر والتي يضمنها الامتياز فإن الامتياز يظل قائماً ويستطيع المؤجر أن ينفذ على هذه المنقولات ويباشر عليها امتیازه في أي مكان وجدت كما لو وضع المستأجر محصول أرضه في شونه أو وضع المنقولات التي كانت موجودة بالعين المؤجرة في مكان يملكه أو أودع المنقولات أو المحصولات لدى شخص ما أو باع هذه الأشياء إلى شخص سئ النية أي يعلم بتحملها بحق الامتياز.

ولا يحول دون استعمال المؤجر امتيازه إلا أن تنتقل المنقولات إلى حيازة شخص حسن النية وكان يستطيع التمسك بقاعدة الحيازة في المنقول سند الملكية كما إذا بيعت هذه المنقولات إلى شخص يجهل تحملها بالامتياز.

غير أن النص خالف ذلك وقضى ببقاء الامتياز قائماً ولو أضر بحق الغير حسن النية لمدة ثلاث سنوات من يوم نقلها إذا أوقع المؤجر حجزاً استحقاقیاً (استردادياً) في الميعاد القانوني وهو ثلاثون يوماً.

وقد أشارت إلى هذا الحجز المادة 317 من قانون المرافعات فبعد أن نصت في فقرتها الأولى على حق المؤجر في توقيع الحجز التحفظي على المنقولات الموجودة في العين المؤجرة في مواجهة المستأجر أو المستأجر عن الباطن أضافت أنه يجوز له ذلك أيضاً إذا كانت المنقولات والثمرات والمحصولات قد نقلت بدون رضائه من العين المؤجرة ما لم يكن قد مضى على نقلها ثلاثون يوماً .

فإذا أوقع المؤجر الحجز الاستحقاقي على المنقولات بعد خروجها في خلال مدة ثلاثين يوماً على الأكثر من يوم خروجها كان له أن يباشر حقه عليها في مواجهة حائزها حسن النية خلال ثلاث سنوات من وقت نقلها.

وكما هي القاعدة في الأشياء المسروقة أو الضائعة إذا كان الحائز قد اشتراها بحسن نية من سوق عام أو في مزاد علني أو ممن يتجر في مثلها وجب على المؤجر الذي يباشر إمتیازه عليها أن يرد للحائز الثمن الذي دفعه في شرائها.

اما إذا لم يوقع المؤجر الحجز الاستحقاقي على المنقولات والمحصولات في الميعاد فلا يجوز له ان يحتج بحقه في الامتياز في مواجهة حائز هذه المنقولات بحس نية ومع ذلك يجوز له أن يتتبع المنقولات إذا نقلت الى حائز سئ النية ولو لم يكن قد وقع عليها الحجز الاستحقاقي في الميعاد.

وسائل أخرى مقررة لحماية امتياز المؤجر :

رأينا في البند السابق أن المشرع قرر في سبيل محافظة المؤجر علی امتیاز عند نقل المنقولات التي يرد عليها الامتياز من العين المؤجرة تخوله توقيع الحجز الاستحقاقي عليها في أي يد إلا المشرع كفل للمؤجر وسيلتين أخريين لحماية امتيازه.

حبس المنقولات القابلة للحجز الموجودة بالعين المؤجرة

توقيع الحجز التحفظي

يضمن الامتياز أجرة المباني والأراضي الزراعية لمدة سنتين أو لمدة الإيجار إن قلت عن ذلك وكل حق آخر للمؤجر بمقتضى عقد الإيجار".

فالامتياز يضمن أجرة المباني والأراضي الزراعية بالتفصيل السابق لمدة سنتين أو لمدة الإيجار الساري إن قلت عن ذلك.

ولم يحدد المشرع السنتين المقصودتين هل هما السنتين السابقتان مباشرة على التوزيع أم أي سنتين وإذ جاء النص مطلقاً فإن الامتياز يضمن أجرة أي سنتين فلو فرض أن المستأجر كان قد أوفي أجرة السنتين السابقتين على التوزيع وبقى في ذمته مستحقاً أجرة سنوات سابقة ضمن الامتياز منها أجرة سنتين فإذا كانت الأجرة متغيرة من سنة إلى أخرى واستحق المؤجر أجرة عدة سنوات كان الأولى هو اختيار السنتين الأخيرتين .

ويضمن الامتياز أيضاً كل حق أخر للمؤجر بمقتضى عقد الإيجار مهما بلغت قيمة هذا الحق فيضمن الامتياز التعويضات المستحقة عن تلف العين المؤجرة أو عن استعمالها في غير ما أعدت له أو عن الإخلال بأي التزام أخر يفرضه العقد.

أما الديون التي تنشأ في ذمة المستأجر ولا يكون مصدرها العقد فلا امتیاز لها كقرض من المؤجر إلى المستأجر ولو بمناسبة الإيجار أو التعويض المستحق للمؤجر نظير انتفاعه بالعين بعد انتهاء الإيجار بغیر سند قانوني.

يأتي التزام المؤجر في المرتبة السادسة أي بعد المصروفات القضائية والمبالغ المستحقة للخزانة العامة ومصروفات حفظ المنقول وترميمه والامتيازات العامة ومصروفات الزراعة والحصاد ومقابل آلات الزراعة.

ولكن يشترط لذلك أن تكون هذه الحقوق نافذة في حق المؤجر باعتباره حائزاً للمنقولات والمحصولات الموجودة بالعين المؤجرة فمثلا إذا قام شخص بحفظ منقول المستأجر وترميمه فإن امتيازه لا ينفذ في مواجهة المؤجر إلا إذا كان هذا الأخير يعلم عند دخول المنقول في العين المؤجرة بأنه مثقل بامتياز مصروفات الحفظ والترميم ومن ثم فالمؤجر إذا كان حسن النية يتقدم على صاحب هذا الامتياز الأخير.

والأمر كذلك في حالة وضع المستأجر في الأرض المؤجرة آلة زراعية لم يدفع ثمنها وكان المؤجر يجهل ذلك عند إدخالها فإن امتیاز مقابل الآلة الزراعية لا يكون سارياً في مواجهته.

ولو أن المستأجر أخرج المنقولات المثقلة بامتياز المؤجر من العين المؤجرة دون علم المؤجر أو رغم معارضته ووضعها في عقار آخر استأجره فإن امتياز المؤجر السابق يظل قائماً ويستطيع التمسك به في مواجهة المؤجر الجديد إلا إذا كان هذا الأخير لا يعلم عند إدخال المنقولات في العين التي أجرها بأنها مثقلة بامتياز المؤجر السابق حيث يجوز له في هذه الحالة اعتباره حائزاً حسن النية وله التمسك بعلم سريان امتياز المؤجر السابق في مواجهته وبالطبع إذا أوقع هذا الأخير الحجز الاستحقاقي على المنقولات في ظرف ثلاثين يوماً من وقت خروجها من العين المؤجرة فإن إمتیازه ينفذ حتى في مواجهة المؤجر الجديد حسن النية.

وتطبق الأحكام السابقة في حالة التزاحم بين مؤجر العقار وصاحب الفندق كما إذا أخرج المستأجر المنقولات المثقلة بالامتياز ووضعها في فندق.(موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الرابع عشر، الصفحة/ 755)